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??面對(duì)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)壓力與退市風(fēng)險(xiǎn)，天津老牌國(guó)資房企津投城開(kāi)重大資產(chǎn)重組有了最新進(jìn)展。

??10月29日，天津津投城市開(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“津投城開(kāi)”）發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)草案，擬以1元對(duì)價(jià)向天津城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城運(yùn)發(fā)展”）轉(zhuǎn)讓其評(píng)估值為-2.39億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債。

??交易完成后，津投城開(kāi)將徹底退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，保留并聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。此次交易為資產(chǎn)出售，不涉及股權(quán)變動(dòng)，旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

??記者就此交易細(xì)節(jié)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃致電致函津投城開(kāi)，其工作人員表示“不接受采訪”，截至發(fā)稿，采訪郵件亦未獲回復(fù)。

??退市風(fēng)險(xiǎn)倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型

??這場(chǎng)“1元賣資產(chǎn)”的交易背后，是津投城開(kāi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期失血與資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)變化的結(jié)果。

??津投城開(kāi)表示，本次交易前，其主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)整體下行影響，近年來(lái)持續(xù)虧損；同時(shí)，公司主要通過(guò)債務(wù)融資等方式籌集資金以支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，面臨較大的償債壓力。為更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提高上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，上市公司將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債整體置出，實(shí)現(xiàn)上市公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。

??從最新半年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上半年，津投城開(kāi)營(yíng)業(yè)收入同比減少41.87%至5.12億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損5.19億元，業(yè)績(jī)持續(xù)承壓。

??作為天津老牌國(guó)資房企，津投城開(kāi)前身是1981年由天津市政府住宅統(tǒng)一建設(shè)辦公室改建而成的天津市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，原名為天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司。2001年，該公司成功上市，并于2023年將名稱變更為津投城開(kāi)。

??津投城開(kāi)上市后的十幾年時(shí)間里，業(yè)績(jī)都較為穩(wěn)定。但從2020年起，受行業(yè)下行沖擊，公司陷入持續(xù)虧損狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，津投城開(kāi)凈利潤(rùn)分別為-25.17億元、-18.44億元、-2.96億元，累計(jì)虧損超46億元。2023年雖通過(guò)收儲(chǔ)短暫扭虧，但2024年再度虧損，凈利潤(rùn)為-2.1億元。

??此外，2022 年至 2025 年上半年，津投城開(kāi)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)分別為-9.79億元、-12.77億元、-7.37億元和-5.26億元，其虧損主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

??更嚴(yán)峻的是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)持續(xù)變化。截至2025年6月末，津投城開(kāi)資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)100.36%，凈資產(chǎn)為-5.01億元。若年底該指標(biāo)未能轉(zhuǎn)正，津投城開(kāi)將面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

??津投城開(kāi)表示，通過(guò)本次交易剝離虧損資產(chǎn)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，可以提高上市公司盈利能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，化解上市公司退市風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)上市公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)全體投資者特別是中小投資者利益。

??不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士提示，交易尚需股東大會(huì)審議，關(guān)聯(lián)股東須回避表決。負(fù)資產(chǎn)賣1元雖符合“公允”定義，若中小股東認(rèn)為潛在土地價(jià)值或政策紅利未被合理體現(xiàn)，可能對(duì)方案提出異議。監(jiān)管方面亦將重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估方法的審慎性及債權(quán)人利益保護(hù)。

??為求自救，津投城開(kāi)近年已多次出售資產(chǎn)回血。2021年至2024年間，通過(guò)轉(zhuǎn)讓吉利大廈、華富宮大飯店等資產(chǎn)，合計(jì)回收資金逾10億元。本次剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是企業(yè)“斷臂求生”系列動(dòng)作中最徹底的一步。

??進(jìn)入物業(yè)賽道

??津投城開(kāi)的轉(zhuǎn)型路徑并非一蹴而就。

??2024年底，津投城開(kāi)首次披露重組計(jì)劃，擬通過(guò)資產(chǎn)置換、發(fā)行股份及支付現(xiàn)金等方式，收購(gòu)天津燃?xì)饧瘓F(tuán)等持有的供熱資產(chǎn)，向城市集中供熱業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。該方案于2025年6月獲天津市國(guó)資委批復(fù)。

??2025年9月19日，公司再度公告對(duì)原方案進(jìn)行重大調(diào)整，取消資產(chǎn)購(gòu)入計(jì)劃，改為僅剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)予城運(yùn)發(fā)展，保留物業(yè)管理等輕資產(chǎn)，并不再募集配套資金。交易對(duì)手方也由天津燃?xì)饧瘓F(tuán)與津能投資變更為城運(yùn)發(fā)展。

??另?yè)?jù)相關(guān)規(guī)定，因交易對(duì)手及資產(chǎn)范圍變化均超閾值，此次調(diào)整構(gòu)成對(duì)原重組方案的重大調(diào)整。

??對(duì)于本次重組方案調(diào)整的原因，津投城開(kāi)表示，鑒于公司所處內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展整體戰(zhàn)略考量，綜合考慮置入標(biāo)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景、公司自身狀況和未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整情況，經(jīng)審慎研究及與天津燃?xì)饧瘓F(tuán)、津能投資協(xié)商， 公司決定對(duì)原重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行調(diào)整。

??公開(kāi)資料顯示，城運(yùn)發(fā)展為天津市國(guó)資委全資持有，主營(yíng)保障性租賃住房、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，2022年11月由津投資本設(shè)立，2023年5月股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至天津市國(guó)資委。

??“接盤(pán)方城運(yùn)發(fā)展為天津市國(guó)資委全資持有，這使得本次交易成為一場(chǎng)典型的國(guó)資體系內(nèi)部資產(chǎn)重組?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析表示，這并非簡(jiǎn)單的“低價(jià)售賣”，而是一次典型的“財(cái)務(wù)隔離+風(fēng)險(xiǎn)出清+敘事重構(gòu)”。國(guó)資平臺(tái)承接負(fù)資產(chǎn)，避免了破產(chǎn)清算可能帶來(lái)的社會(huì)成本，也為后續(xù)資產(chǎn)盤(pán)活和政策兜底保留了空間。

??他進(jìn)一步表示，保留下來(lái)的物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負(fù)債率低的特點(diǎn)，契合當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)“輕資產(chǎn)+現(xiàn)金流”模式的偏好。津投城開(kāi)未來(lái)有望借助定增、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等工具把估值錨從“開(kāi)發(fā)商”切換到“服務(wù)商”，享受更高的估值倍數(shù)。

??隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，津投城開(kāi)將正式告別開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但其能否真正轉(zhuǎn)型為一家可持續(xù)、受認(rèn)可的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，仍需在物業(yè)管理規(guī)模、盈利能力和現(xiàn)金流表現(xiàn)上接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。