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??臨近2025年末，一些重點(diǎn)房企債務(wù)化解進(jìn)程迎來標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。

??12月29日，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝控股”）發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件均已達(dá)成，重組方案正式生效。此前，旭輝控股境內(nèi)債券重組已于今年9月15日獲投票通過，至此已完成境內(nèi)外債務(wù)的整體重組。

??12月23日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)中國(guó)”）也宣布其境外債務(wù)重組計(jì)劃正式生效。伴隨這一進(jìn)展，融創(chuàng)中國(guó)約96億美元的現(xiàn)有債務(wù)已獲全部解除及免除，成為首家境外債基本“清零”的大型房企。

??除了上述兩家企業(yè)，2025年，房企債務(wù)重組已經(jīng)從個(gè)案探索轉(zhuǎn)向了批量落地。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來已有融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、旭輝控股、華夏幸福等21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組或重整方案取得關(guān)鍵進(jìn)展甚至落地完成，化債總規(guī)模約為1.2萬億元。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，多家房企債務(wù)重組完成，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清在加速，開始修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表?；瘋?guī)模超萬億元，不僅顯著減輕了相關(guān)企業(yè)的償付壓力，也從整體上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)企穩(wěn)創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

??批量突破：萬億化債與削債方案

??年末的房地產(chǎn)行業(yè)，兩場(chǎng)標(biāo)志性的化債事件格外引人注目。一方面，融創(chuàng)中國(guó)成為大型房企中首個(gè)實(shí)現(xiàn)境外債基本清零的企業(yè)；另一方面，金科股份歷時(shí)兩年半完成司法重整，以1470億元的化解規(guī)模創(chuàng)下行業(yè)最大重整紀(jì)錄，正式以“新金科”身份重啟經(jīng)營(yíng)。

??此外，今年以來，華夏幸福累計(jì)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額已超過1900億元；協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等企業(yè)也通過司法重整程序，一次性處理了數(shù)百億元規(guī)模的債權(quán)。

??從這些實(shí)際案例可以看出，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清節(jié)奏顯著加快。而更核心的變化在于，今年房企化債思路的根本性轉(zhuǎn)變——此前多數(shù)房企依賴展期換取緩沖空間，債務(wù)壓力并未實(shí)質(zhì)緩解；而2025年的化債核心是“削債”，多數(shù)企業(yè)境外債重組削減比例超50%，龍光集團(tuán)等個(gè)別企業(yè)甚至達(dá)到70%。

??房企化債方案更加靈活務(wù)實(shí)，債轉(zhuǎn)股成為主流選擇。比如，融創(chuàng)中國(guó)95.5億美元境外債通過“全額債轉(zhuǎn)股”模式化解，債權(quán)人轉(zhuǎn)換為股東，成為首家將美元債100%轉(zhuǎn)股的大型房企。榮盛發(fā)展則計(jì)劃通過搭建輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，以平臺(tái)股權(quán)抵償約160億元債務(wù)。這種方式不僅能大幅降低企業(yè)負(fù)債率，也使債權(quán)人有望分享企業(yè)未來恢復(fù)發(fā)展后的權(quán)益價(jià)值。

??隨著房企化債步入深水區(qū)，單一工具難以滿足復(fù)雜情況，所以組合方案成為不少房企化債的選擇。融創(chuàng)中國(guó)境內(nèi)債重組融合了“現(xiàn)金要約收購(gòu)+債轉(zhuǎn)股+以資抵債+留債展期”四種選項(xiàng)；富力地產(chǎn)針對(duì)境內(nèi)債券設(shè)計(jì)出包含現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、資產(chǎn)信托、股票收益權(quán)兌付等在內(nèi)的“一攬子”方案；碧桂園亦推出綜合化債方案，兼顧債權(quán)人流動(dòng)性需求與長(zhǎng)期回報(bào)的可能。

??對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重困難的企業(yè)，司法重整則提供了解困路徑。新華聯(lián)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、金科股份等均通過法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)了債務(wù)的整體清理和運(yùn)營(yíng)的重整。

??值得注意的是，從今年房企化債路徑來看，普遍采取“境內(nèi)外債務(wù)化解協(xié)同推進(jìn)”的策略，這種內(nèi)外并舉的方式，有助于企業(yè)統(tǒng)籌安排資源，避免風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)壓力的下降以及資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)。

??深層挑戰(zhàn)：進(jìn)程分化與造血之困

??盡管化債整體加速，但不同企業(yè)的化債進(jìn)展呈現(xiàn)出不均衡狀態(tài)。

??一批企業(yè)已在年內(nèi)成功“闖關(guān)”。如融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股等企業(yè)的境外債務(wù)重組方案均已正式生效，龍光集團(tuán)等企業(yè)的境內(nèi)債券重組也獲持有人表決通過，這些企業(yè)化債工作的落地，為其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)掃清了障礙。

??部分企業(yè)化債進(jìn)程仍處于臨門一腳的關(guān)鍵階段。比如碧桂園在11月宣布其177億美元境外債務(wù)重組方案贏得多數(shù)債權(quán)人支持；花樣年等企業(yè)也公告了重組支持協(xié)議獲得較高比例債權(quán)人簽署，正朝著最終完成重組而努力。

??相比之下，仍有房企處于方案制定或談判深化期。如正榮地產(chǎn)宣布制訂新重組計(jì)劃，可能涉及債轉(zhuǎn)股；中國(guó)奧園、寶龍地產(chǎn)等則在持續(xù)延長(zhǎng)重組期限或進(jìn)行二次重組談判，化債過程仍面臨挑戰(zhàn)。

??整體來看，2025年，房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進(jìn)展。但在化債過程中，業(yè)內(nèi)也普遍達(dá)成共識(shí)，即化債成功僅是房企走出困境的第一步，而非終點(diǎn)。

??債務(wù)重組從根本上緩解了償付危機(jī)，改善了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但企業(yè)能否回歸正常經(jīng)營(yíng)，仍取決于其自身“造血能力”的恢復(fù)。

??當(dāng)前，部分已完成重組的房企，在銷售端、投資端的復(fù)蘇仍顯乏力，如何將化債帶來的財(cái)務(wù)空間轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力，是下一階段的核心挑戰(zhàn)。

??展望未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終企穩(wěn)，依賴于房企債務(wù)重組的成功、銷售復(fù)蘇、政策支持以及新舊模式的成功轉(zhuǎn)換?；瘋鉀Q了房企“生存”問題，而行業(yè)的健康發(fā)展，最終還是依賴于新發(fā)展模式的構(gòu)建與內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力的重塑。