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??12月30日，衡陽高新投置業(yè)有限公司（以下簡稱“高新置業(yè)”）經理鄧紅宇的辦公室里電話響起，中國房地產報記者問及衡陽中航地產有限公司（以下簡稱“衡陽中航”）股權被出售的細節(jié)時，他只簡短回應：“不方便透露?！?/p>

??4天前，一則公告讓資本市場頗感意外。招商積余宣布以168萬元的掛牌底價，將控股子公司衡陽中航60%股權轉讓給高新置業(yè)。這筆交易意味著，這家A股物業(yè)龍頭企業(yè)甩掉了一個背負六年的重資產包袱。

??這份出清，代價不輕。衡陽中航賬面上擁有10.22億元總資產，但交易預計將一次性減少招商積余2025年度合并報表的歸屬母公司凈利潤約2.64億元。而就在今年前三季度，招商積余的歸屬母公司凈利潤為6.86億元。

??從2019年重組到如今資產剝離，招商積余走過了一條從規(guī)模擴張到聚焦主業(yè)的轉型之路。12月30日，關于此次轉讓衡陽中航股權，記者致電招商積余，截至發(fā)稿，未得到回復。

??歷史包袱

??時間回至2019年，那是中國物業(yè)行業(yè)風云激蕩的一年。

??同年4月，招商蛇口公告宣布受讓中航國際旗下物業(yè)平臺——中航善達22.35%股份。與此同時，中航善達通過非公開發(fā)行股份的方式收購了招商物業(yè)全部股權。兩大央企物業(yè)公司的合并，創(chuàng)造了當時物業(yè)行業(yè)第二大規(guī)模的并購交易。

??重組完成后，中航善達更名為“招商局積余產業(yè)運營服務股份有限公司”，證券簡稱改為“招商積余”。招商積余在管規(guī)模達到1.53億平方米，邁過億平方米管理門檻，成為A股物業(yè)龍頭企業(yè)。

??合并帶來了規(guī)模效應，但也帶來了歷史遺留問題。中航善達的前身是中航地產，本是一家房地產公司，直到2017年才開啟輕資產轉型。在重組前夕，中航善達已經剝離了多處資產，但仍保留了部分地產項目，其中就包括衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場。

??衡陽中航城市花園項目地處衡陽市白沙洲工業(yè)園區(qū)內，項目土地面積約為836畝。然而從2007年拿地到2019年重組時，僅有95畝土地完成開發(fā)，剩余741畝土地仍未開發(fā)。

??這個項目如同一個時代的縮影——在中國房地產高速發(fā)展的黃金年代拿地，卻因種種原因未能及時開發(fā)，最終成為企業(yè)轉型路上的沉重負擔。

??2019年9月，剛剛完成重組的中航善達曾發(fā)布聲明，將衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場兩項目公司的股權委托給招商蛇口管理，并承諾在5年內完成兩個項目的開發(fā)或處置工作。事與愿違，上述承諾的兌現(xiàn)并不容易。

??逐年擴大的虧損

??翻開衡陽中航的財務數(shù)據(jù)，虧損的軌跡清晰可見。

??截至2025年6月30日，衡陽中航資產總額10.22億元，負債總額9.51億元，凈資產7033萬元。2025年上半年，公司營業(yè)收入僅為42.8萬元，凈利潤卻虧損1288.61萬元。

??虧損并非一朝一夕形成。自2019年重組以來，招商積余就持續(xù)為重資產所困。作為一家定位為輕資產運營的物業(yè)企業(yè)，公司賬面上卻長期保留著房地產開發(fā)業(yè)務。2019年至2021年，該業(yè)務分別實現(xiàn)營業(yè)收入約3.12億元、1.66億元、1.26億元，規(guī)模逐年萎縮。

??更為嚴峻的是，這些地產項目不斷計提資產減值，直接拖累公司整體業(yè)績。2019年、2020年，公司因財產貶值分別虧損約1285.185萬元、5696.08萬元。2021年，招商積余對天津九方城市廣場以及龍巖中航紫金云熙、衡陽中航城市花園等項目持有的車位等存貨計提資產減值準備共計1.1億元，減少公司當年歸屬母公司凈利潤9061.5萬元。

??天津九方城市廣場項目的處置，為衡陽項目提供了前車之鑒。2022年4月，招商積余公告宣布將天津九方城市廣場項目土地退還給天津經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)資局。該地塊2007年以5600萬元成交，至2021年末賬面存貨原值已達3.8億元。招商積余坦言，地塊建設僅完成地下室正負零工程，“如繼續(xù)開發(fā)將導致巨額虧損”。

??天津項目的處置雖然造成了損失，但被視作一次“及時止損”。相比之下，衡陽項目的處置更加復雜。去年11月，招商積余不得不公告宣布，將衡陽項目的承諾履行期限由2024年12月5日延長3年至2027年12月5日。

??當時市場普遍預期，這個包袱還要再背三年。令市場意外的是，一年后的2025年11月，招商積余突然公告，擬通過公開掛牌方式出售衡陽中航60%股權。受讓方除需支付股權轉讓對價外，還需承擔清償衡陽中航債務的義務。

??戰(zhàn)略抉擇

??12月25日，隨著一紙《產權交易合同》的簽署，招商積余與衡陽中航六年的糾葛畫上了句號。

??資料顯示，接手方高新置業(yè)由衡陽市國資委間接全資控股，其以168萬元的掛牌底價獲得衡陽中航60%股權，這個價格相較于衡陽中航7033萬元的凈資產。

??從短期財務數(shù)據(jù)看，這次交易并不劃算。招商積余預計減少2025年度合并報表歸屬母公司凈利潤約2.64億元，占公司前三季度凈利潤的38.5%。

??不過，從長期戰(zhàn)略看，這次“轉讓”是招商積余的長期戰(zhàn)略布局。招商積余在公告中明確指出，交易“有助于公司盤活歷史沉淀資產，釋放發(fā)展資源，提升資產質量”。對于一家致力于輕資產運營的物業(yè)企業(yè)而言，剝離重資產項目是其回歸主業(yè)、聚焦核心競爭力的關鍵一步。

??事實上，招商積余的“瘦身”計劃已持續(xù)多年。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月30日，公司投資性房地產資產值為68.88億元，占總資產42.1%。到了2025年6月底，經過四年處置，其投資性房地產賬面價值降至54.78億元，占總資產比重下降至28.4%。

??招商積余的轉型成效在其主業(yè)上已有所體現(xiàn)。今年上半年，公司非住宅在管項目數(shù)量1679個，面積約2.275億平方米，期內新簽年度合同額14.26億元。非住部分物管收入達49.16億元，占物管業(yè)務收入比重55.86%，毛利率為11.89%，已成為公司重要的收入來源。

??隨著衡陽中航股權轉讓完成，招商積余的存量房地產開發(fā)項目處置承諾基本履行完畢。根據(jù)半年報，除了此次處置的衡陽項目，公司表內僅剩中航格瀾陽光花園二期、惠東中航城、成都中航國際廣場三個開發(fā)產品，賬面價值合計約0.89億元。

??在物業(yè)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，輕資產、專業(yè)化運營已成為行業(yè)共識。招商積余此次斷腕求生，短期內付出了業(yè)績代價，但從長期看，這或許是其聚焦物業(yè)管理主業(yè)、提升資產運營效率的重要一步。