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??關(guān)于城鄉(xiāng)發(fā)展格局，一項(xiàng)至關(guān)重要的頂層設(shè)計(jì)明確了最新方向。

??近日，國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制工作情況的報(bào)告已提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)議審議。

??其中一句關(guān)鍵表述，為戶籍制度走向定下基調(diào)：放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。

??這意味接下來(lái)大多數(shù)城市落戶門檻將大范圍降低，對(duì)房地產(chǎn)而言，人口與城鎮(zhèn)化始終是需求的根基，落戶門檻的下調(diào)也將對(duì)住房需求起到支撐作用。

??報(bào)告顯示，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落戶限制基本取消，城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)城市落戶條件進(jìn)一步放寬，超大特大城市積分落戶政策不斷優(yōu)化。

??更為重要的是，國(guó)務(wù)院在明確未來(lái)五年推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的任務(wù)舉措中，明確放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。

??實(shí)際上，早在2024年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》中便明確表示，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制。

??那么，超大城市都有哪些？

??根據(jù)第七次全國(guó)人口普查，我國(guó)共有22個(gè)超大特大城市，其中城區(qū)常住人口在1000萬(wàn)以上的為超大城市，共7個(gè)，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。

??換言之，在這7座城市之外，全國(guó)絕大多數(shù)的城市落戶限制，都將進(jìn)入基本取消或大幅放寬的新階段。一個(gè)“低門檻落戶”時(shí)代，將從三四線城市，向絕大多數(shù)二線城市蔓延。

??根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2025》，截至2024年底，我國(guó)共有694個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市、293個(gè)地級(jí)市和397個(gè)縣級(jí)市。也就是說(shuō)，將有90%以上的城市將放寬落戶限制。

??實(shí)際上，去年以來(lái)廈門、惠州、合肥、杭州、南京、蘇州等眾多城市已相繼出臺(tái)寬松政策，“租房落戶”、“購(gòu)房落戶”乃至“參保居住即可落戶”正在成為二三線城市的標(biāo)配。

??從7個(gè)超大城市落戶門檻來(lái)看，四大一線城市落戶門檻相對(duì)較高，其中北京和上海依然是落戶門檻最高的兩個(gè)城市，積分落戶社保要滿七年，深圳和廣州分別是五年和四年；從學(xué)歷門檻來(lái)看，深圳是唯一仍對(duì)全日制大專生開放直接落戶通道的一線城市。

??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，人口和城鎮(zhèn)化是住房需求的基本盤，落戶門檻的下調(diào)也將對(duì)住房需求起到支撐作用。

??根據(jù)國(guó)務(wù)院報(bào)告，2019年至2024年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從62.7%提高到67%。

??結(jié)合2024年7月底國(guó)務(wù)院印發(fā)的新型城鎮(zhèn)化五年行動(dòng)計(jì)劃來(lái)看，明確要經(jīng)過(guò)5年努力常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城鎮(zhèn)化率還要再提升3個(gè)百分點(diǎn)。

??實(shí)際上，過(guò)去二十余年，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展與城鎮(zhèn)化率的快速提升密不可分，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累計(jì)增長(zhǎng)31個(gè)百分點(diǎn)，這背后是4.8億城鎮(zhèn)人口增量。這為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)20年的高速發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐，到2024年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米。

??不過(guò)，進(jìn)入城鎮(zhèn)化的后半程，城鎮(zhèn)化率已明顯減速換擋，2020年以前，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率增速保持在每年1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，而2022年至2024年，城鎮(zhèn)化率年增幅放緩至0.5、0.94、0.84個(gè)百分點(diǎn)，其中2024年城鎮(zhèn)人口較2023年增長(zhǎng)1083萬(wàn)人。

??而據(jù)CRIC測(cè)算，2024年-2028年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口年均增量保持在1080萬(wàn)左右，至2028年底城鎮(zhèn)人口將累計(jì)增長(zhǎng)約5400萬(wàn)人。而2020年以前，年均城鎮(zhèn)人口增量均在兩千萬(wàn)以上。

??這意味著，對(duì)于房地產(chǎn)而言，增量城鎮(zhèn)人口規(guī)模收縮會(huì)影響房地產(chǎn)總需求，再加上未來(lái)新市民的需求將主要由配售和配租型保障房以及市場(chǎng)化租賃住房來(lái)滿足，城鎮(zhèn)化對(duì)增量市場(chǎng)化購(gòu)房需求的拉動(dòng)力將不及從前。

??不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐。盡管城鎮(zhèn)化率從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，但農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程不會(huì)停滯，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉(zhuǎn)移人口市民化帶來(lái)的剛性住房需求仍是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本盤。

??正如此前住建部部長(zhǎng)所說(shuō)，“從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。相對(duì)于市轄區(qū)而言，縣域無(wú)疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，也將帶來(lái)更為可觀的剛性需求增量。

??國(guó)務(wù)院報(bào)告明確提出“放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制”，這是未來(lái)五年城鄉(xiāng)融合發(fā)展明確的重要任務(wù)之一。這份報(bào)告釋放了戶籍制度將迎來(lái)根本性寬松的重磅信號(hào)，未來(lái)，除了7個(gè)超大城市，其余城市的落戶限制將基本取消或大幅放寬。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了穩(wěn)定的需求預(yù)期，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)業(yè)需求的基本盤。