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??臨近年末，上海樓市迎來(lái)一波供應(yīng)與成交的“雙高峰”。

??自12月中旬起，上海樓市推盤節(jié)奏明顯加快，僅12月15日至21日一周，商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)11萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)101.24%。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，12月最后一周，全市共有16個(gè)新盤集中入市，其中5個(gè)項(xiàng)目備案均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米，高端市場(chǎng)成為頭部房企沖刺年度業(yè)績(jī)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至今年前11月，華潤(rùn)置地以417.9億元全口徑銷售額暫居上海房企銷售榜首，保利發(fā)展以395.8億元緊隨其后，招商蛇口以387.8億元位列第三。而去年在上海單城實(shí)現(xiàn)700多億元的“銷冠”中海地產(chǎn)，今年前11月在上海銷售額為183.3億元，排名第九。

??不過(guò)，這些業(yè)績(jī)和排名均是暫時(shí)的。在這場(chǎng)年度收官戰(zhàn)中，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)四大央企展開(kāi)激烈角逐，力圖鎖定上海樓市的年度“銷冠”。

??四大央企年末沖刺 高端項(xiàng)目成主陣地

??盡管前11月在上海銷售額領(lǐng)先，華潤(rùn)置地并未放緩沖刺步伐。

??其年末主力項(xiàng)目澐啟濱江以CAZ一線濱江資源為核心賣點(diǎn)，主打125平方米三房，起步總價(jià)約1600萬(wàn)元，憑借超大陽(yáng)臺(tái)、定制精裝等產(chǎn)品亮點(diǎn)，首批122套房源收獲273組認(rèn)籌，認(rèn)籌率超過(guò)220%，為華潤(rùn)置地穩(wěn)住業(yè)績(jī)榜首位置注入強(qiáng)心劑。

??中海地產(chǎn)則是借助雙產(chǎn)品系聯(lián)動(dòng)，押注上海高端豪宅市場(chǎng)。12月19日，中海地產(chǎn)在上海普陀真如板塊的中海環(huán)宇玖章項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)籌，首日10小時(shí)吸引逾120組客戶，認(rèn)籌率突破130%。這一項(xiàng)目熱度還未散去，中海地產(chǎn)又將全國(guó)“地王”安瀾上海項(xiàng)目擺上臺(tái)面。

??“安瀾上?！弊鳛槿珖?guó)總價(jià)“地王”項(xiàng)目，首批211套房源備案均價(jià)17.88萬(wàn)元/平方米，雖略低于此前市場(chǎng)預(yù)期，但仍為同期單價(jià)最高項(xiàng)目。該項(xiàng)目采取差異化定價(jià)策略，部分房源均價(jià)約16萬(wàn)元/平方米以降低“上車”門檻，樓王單價(jià)則高達(dá)19.31萬(wàn)元/平方米，頂復(fù)總價(jià)突破億元。截至認(rèn)籌首日，項(xiàng)目已獲163組認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)籌率達(dá)159%。

??除了推盤，中海地產(chǎn)還不忘在上海補(bǔ)倉(cāng)。截至今年前11月，中海地產(chǎn)在上海的拿地金額達(dá)到388億元，位列拿地排行榜第一位。近期，中海地產(chǎn)還聯(lián)手永業(yè)集團(tuán)斥資超9億元補(bǔ)倉(cāng)新天地核心地塊，參考板塊內(nèi)翠湖六期的價(jià)格，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)該項(xiàng)目高層住宅售價(jià)很有可能突破21萬(wàn)元/平方米。

??目前，中海地產(chǎn)年末上海沖刺主要依賴安瀾上海這一項(xiàng)目。該項(xiàng)目首批貨值約98億元，即使全部售罄，但由于項(xiàng)目為聯(lián)合開(kāi)發(fā)且中海地產(chǎn)持股比例有限，也難以對(duì)其年度業(yè)績(jī)起到較大拉動(dòng)作用。

??相比之下，作為“安瀾上?！钡穆?lián)合開(kāi)發(fā)方之一，招商蛇口前11月銷售額與華潤(rùn)差距僅約30億元，因此該項(xiàng)目也成為其沖擊年度銷冠的關(guān)鍵籌碼。若項(xiàng)目能在年底前實(shí)現(xiàn)高去化，招商蛇口有望在最終排名中實(shí)現(xiàn)反超。

??保利發(fā)展在上海年末壓軸項(xiàng)目保利·外灘曜位于楊浦濱江，首推64套小高層，備案均價(jià)13.5萬(wàn)元/平方米。相比項(xiàng)目整體255套房源的體量，外灘曜此次推盤量并不算大。且面對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目推出95折優(yōu)惠及車位抵扣券，并啟動(dòng)渠道分銷以加速去化。

??值得注意的是，在四大央企中，保利發(fā)展年末項(xiàng)目端表現(xiàn)相對(duì)低調(diào)。不過(guò)不久前，保利發(fā)展上海公司挖來(lái)一位具有萬(wàn)科背景的產(chǎn)品大將，這也被業(yè)內(nèi)視為其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面蓄力，為后續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)做準(zhǔn)備。

??豪宅供應(yīng)放量 上海市場(chǎng)一枝獨(dú)秀

??從四大央企的推盤結(jié)構(gòu)不難看出，高端豪宅已成為其年末沖刺的共同選擇。

??事實(shí)上，12月以來(lái)，上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目供應(yīng)顯著上升，除前述項(xiàng)目外，還包括中糧·北外灘壹號(hào)（均價(jià)14.39萬(wàn)元/平方米）、外灘瑞府（均價(jià)14.85萬(wàn)元/平方米）等標(biāo)志性樓盤。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月~11月，上?？們r(jià)在3000萬(wàn)元~5000萬(wàn)元的豪宅成交數(shù)量為1006套，占全國(guó)重點(diǎn)一二線城市同價(jià)位段成交量的48%；總價(jià)5000萬(wàn)元以上豪宅成交數(shù)量為889套，占比高達(dá)76%。這顯示出，上海在高端市場(chǎng)的“虹吸效應(yīng)”持續(xù)凸顯。

??為何上海撐起了豪宅市場(chǎng)“半邊天”？

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，高端購(gòu)房需求中，除居住升級(jí)外，資產(chǎn)避險(xiǎn)亦是重要?jiǎng)右?。以上海部分豪宅?xiàng)目為例，非滬籍買家占比可達(dá)七成，這類客群多兼具自住與資產(chǎn)配置需求。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的稀缺性與保值能力，使其成為高凈值人群的重要選擇。

??當(dāng)下，上海豪宅市場(chǎng)迎來(lái)一大波供應(yīng)，而未來(lái)仍將處于供應(yīng)高位。公開(kāi)報(bào)道顯示，僅安瀾上海及鄰近的徐匯東安項(xiàng)目，后續(xù)可釋放房源約2000套，加之宸嘉發(fā)展旗下嘉佰道徐匯等項(xiàng)目，上海高端豪宅供應(yīng)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將延續(xù)至2026年。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，雖然豪宅市場(chǎng)整體消化無(wú)憂，但項(xiàng)目分化將加劇——熱門項(xiàng)目仍可能“日光”，但部分項(xiàng)目去化周期可能延長(zhǎng)至半年以上。

??克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱則判斷，上海樓市已歷經(jīng)兩輪探底，豪宅市場(chǎng)底部基本夯實(shí)，未來(lái)改善型需求將成為市場(chǎng)主要支撐。面對(duì)持續(xù)放量的高端供應(yīng)，房企若要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，僅憑地段優(yōu)勢(shì)已不足夠，產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)提升均成為關(guān)鍵。隨著市場(chǎng)逐步回歸產(chǎn)品本質(zhì)，那些真正契合高端客群精神訴求與生活方式的項(xiàng)目，才有望在未來(lái)的豪宅格局中占據(jù)先機(jī)。

??上海樓市在年末的這一輪豪宅大戰(zhàn)，不僅是一場(chǎng)銷售額的排名之爭(zhēng)，也是房企產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力的綜合較量。2025年收官在即，上海樓市“銷冠”花落誰(shuí)家？市場(chǎng)也在拭目以待。