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??當(dāng)前，隨著中央層面持續(xù)強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，各地在盤活存量住房方面的探索不斷深化。值得關(guān)注的是，繼收購未售新建商品房之后，收購二手住房用作保障性租賃住房正成為多地政府優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、激活置換鏈條的重要政策工具。本報(bào)告基于當(dāng)前已公開的各地案例，對(duì)收購二手房模式的推進(jìn)情況、區(qū)域特征及政策影響進(jìn)行梳理與評(píng)析。

??一、政策背景與模式演變

??自2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及2026年《政府工作報(bào)告》多次提及“盤活存量商品房”以來，房地產(chǎn)市場的政策重心已從單純的增量控制轉(zhuǎn)向存量盤活和優(yōu)化。收購存量住房的目的在于打通新房與二手房、市場與保障之間的通道，實(shí)現(xiàn)“去庫存、優(yōu)供給、穩(wěn)預(yù)期”的多重目標(biāo)。

??早期的收儲(chǔ)實(shí)踐主要集中在收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未售新建商品房，由地方國企作為收購主體，獲取銀行貸款或?qū)ｍ?xiàng)債支持，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房。而當(dāng)前，以上海、杭州、濟(jì)南、太倉等城市為代表，收購對(duì)象開始從“新房庫存”延伸至“二手房市場”。這一轉(zhuǎn)變意味著政策工具正在覆蓋更廣泛的存量資產(chǎn)，通過為老舊二手房提供“官方退出通道”，直接激活住房置換鏈條，同時(shí)以較低成本快速籌集位于成熟區(qū)域的保障性房源。

??二、重點(diǎn)城市收購二手房案例梳理

??截至目前，全國已有多個(gè)重點(diǎn)城市及區(qū)域發(fā)布或?qū)嵤┝耸召彾址坑米鞅Ｕ闲宰》康木唧w方案。各城市在收購主體、房源標(biāo)準(zhǔn)、操作模式上呈現(xiàn)出一定的差異化特征，具體案例匯總?cè)缦拢?/p>

??三、太倉模式深度剖析

??太倉市作為全國率先試行商品房“以舊換新”政策的地區(qū)之一，其模式在長三角乃至全國具有示范效應(yīng)。該市自2023年9月底啟動(dòng)試點(diǎn)，當(dāng)前收購舊房和置換新房的數(shù)量總體不錯(cuò)。太倉模式的創(chuàng)新性與成熟度體現(xiàn)在以下幾個(gè)維度：

??太倉模式的成功實(shí)踐表明，收購二手房與激活新房市場可以實(shí)現(xiàn)深度聯(lián)動(dòng)。太倉城發(fā)集團(tuán)明確將“籌集1萬套人才公寓和保障房”作為企業(yè)KPI，收購舊房成為達(dá)成這一目標(biāo)的重要補(bǔ)充渠道。通過收購舊房，不僅盤活了老城區(qū)的存量資產(chǎn)，也為新城區(qū)的新房項(xiàng)目導(dǎo)入了有效需求，形成了“老房有人住、新房有人買”的良性循環(huán)。

??四、核心模式分析與特征總結(jié)

??通過對(duì)上述案例的歸納，當(dāng)前各地收購二手房用作保障房的實(shí)踐呈現(xiàn)出以下顯著特征：

??1.收購標(biāo)準(zhǔn)趨向精細(xì)化與區(qū)位導(dǎo)向。與收購新房關(guān)注“整棟未售”不同，收購二手房更強(qiáng)調(diào)“區(qū)位匹配”和“戶型實(shí)用”。以上海浦東新區(qū)為例，政策明確要求房源位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、建成于2000年以前、建筑面積70平方米以下、總價(jià)控制在400萬元以下，并優(yōu)先選擇租售比較高、保租房供需矛盾突出的區(qū)域。靜安區(qū)則采取“片區(qū)式收購為主，零散收購為輔”的策略。這種精準(zhǔn)畫像旨在確保收購后的房源能夠真正實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，避免保障房資源錯(cuò)配。太倉模式同樣對(duì)舊房設(shè)定了面積小于144平方米、產(chǎn)權(quán)清晰、房屋安全可正常使用等準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

??2.資金閉環(huán)與金融工具深度結(jié)合。收購二手房對(duì)資金的流動(dòng)性要求較高。目前，各地主要依托保障性住房再貸款、住房租賃團(tuán)體購房貸款以及地方國企的自有資金。太倉模式中，城發(fā)集團(tuán)收購舊房的資金結(jié)構(gòu)為25%自有資金加75%銀行專項(xiàng)貸款，貸款周期長達(dá)25年，利率約3%。上海部分案例則是由中國建設(shè)銀行提供金融支持。要實(shí)現(xiàn)大規(guī)模推廣，關(guān)鍵在于打通“融資-收購-運(yùn)營-退出”的閉環(huán)。未來，保障性租賃住房REITs有望成為此類資產(chǎn)退出的重要渠道。

??3.“以舊換新”與保障房籌集的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。當(dāng)前，各城市普遍將收購二手房與激活新房市場進(jìn)行了綁定。太倉、杭州富陽、濟(jì)南起步區(qū)的模式表明，居民出售舊房給國企后，所獲資金或券被限定用于購買指定區(qū)域的新房。這種機(jī)制不僅幫助居民解決了舊房“賣不掉”的難題，也為新房市場注入了有效需求，實(shí)現(xiàn)了“賣舊買新”的良性循環(huán)。這比單純的收儲(chǔ)新房更能直接作用于市場交易的活躍度提升。

??4.地方國企角色轉(zhuǎn)型。在這一過程中，地方國企（城投平臺(tái)）的角色正在從傳統(tǒng)的“土地供應(yīng)商”向“市場穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變。無論是上海的區(qū)屬公租公司，還是太倉的城發(fā)集團(tuán)、城投集團(tuán)等，國企不僅承擔(dān)收購資金籌集職能，更負(fù)責(zé)后續(xù)的房源改造、租賃運(yùn)營和物業(yè)管理，這對(duì)國企的資產(chǎn)運(yùn)營能力提出了更高要求。太倉城發(fā)集團(tuán)明確將人才公寓和保障房建設(shè)作為集團(tuán)三大主業(yè)之一，體現(xiàn)了國企職能的戰(zhàn)略性調(diào)整。

??5.政策持續(xù)迭代與人性化設(shè)計(jì)。各地在推進(jìn)過程中均注重根據(jù)市場反饋持續(xù)優(yōu)化政策。太倉模式已進(jìn)行多輪迭代：從“一套換一套”升級(jí)為“多套換一套”；舊房抵扣比例從60%提升至80%；增加閣樓、儲(chǔ)藏室、車位等獨(dú)立評(píng)估納入總價(jià)；創(chuàng)新“學(xué)區(qū)保留兩年”政策。這些優(yōu)化措施有效回應(yīng)了居民的實(shí)際關(guān)切，提升了政策接受度。

??五、政策落地的市場意義

??收購二手房用作保障性住房這一模式的推廣，對(duì)房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、資源配置以及保障房體系建設(shè)均產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的市場意義，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：

??1.盤活市區(qū)存量二手房，優(yōu)化城市資產(chǎn)配置。老舊城區(qū)的二手房長期面臨流動(dòng)性不足、議價(jià)能力弱的困境，尤其是一些建成于2000年以前的老舊房源，受限于房齡、戶型結(jié)構(gòu)及貸款限制，在二手房市場中的交易周期明顯長于次新房。地方國企以官方主體介入收購，為這類房源提供了穩(wěn)定的退出渠道。一方面，此舉直接改善了市區(qū)老舊房源的流動(dòng)性，避免了部分房源因長期滯銷而出現(xiàn)價(jià)格非理性下跌，對(duì)穩(wěn)定二手房市場價(jià)格預(yù)期具有托底作用。另一方面，收購后的房源經(jīng)過改造轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，使原本散落在成熟區(qū)域的存量資產(chǎn)被重新盤活，避免了城市核心區(qū)住房資源的閑置浪費(fèi)。從城市更新的視角看，這種模式以“微更新”替代大規(guī)模拆建，保留了成熟社區(qū)的居住功能與社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，降低了城市更新的綜合成本。

??2.促進(jìn)新房去庫存，導(dǎo)入定向改善需求。收購二手房與新房市場之間存在直接的需求傳導(dǎo)機(jī)制。在以舊換新模式下，居民將舊房出售給國企后，所獲得的資金或換購券被限定用于購買指定區(qū)域的新房項(xiàng)目。這意味著，原本屬于二手房市場的潛在購買力被精準(zhǔn)導(dǎo)入了新房市場。數(shù)據(jù)顯示，截至2026年1月底，太倉市通過“以舊換新”已累計(jì)成交新房495套、面積6.56萬平方米；同時(shí)成功置換存量房581套、面積6.41萬平方米。這說明此類帶動(dòng)效應(yīng)是積極明顯的。若是考慮到收儲(chǔ)資金的介入，此類收購過程中，收儲(chǔ)資金撬動(dòng)新房銷售的比例約為2倍。從更宏觀的視角看，這一機(jī)制打通了“賣舊買新”的置換鏈條，解決了改善型需求面臨的核心痛點(diǎn)——舊房無法及時(shí)變現(xiàn)導(dǎo)致置換計(jì)劃擱置。當(dāng)大量持有市區(qū)老舊住房的家庭通過這一渠道完成置換后，新房市場的有效需求將得到實(shí)質(zhì)性補(bǔ)充。對(duì)于庫存壓力較大的郊區(qū)或新區(qū)項(xiàng)目而言，收購舊房政策相當(dāng)于建立了跨區(qū)域的需求輸送通道，有助于緩解區(qū)域間供需錯(cuò)配的問題。

??3.優(yōu)化保障房供給結(jié)構(gòu)，降低籌集成本與時(shí)間。從保障房供給的角度看，收購二手房相較于新建保障房具有明顯的比較優(yōu)勢。其一，區(qū)位優(yōu)勢顯著。傳統(tǒng)新建保障房項(xiàng)目往往選址于城市外圍區(qū)域，面臨交通不便、配套不足等問題，而收購的二手房主要位于中心城區(qū)或成熟居住區(qū)，能夠真正實(shí)現(xiàn)保障對(duì)象的“職住平衡”，提高保障房的實(shí)際使用效率。上海浦東明確要求收購房源位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，正是基于這一考量。當(dāng)前此類區(qū)域的項(xiàng)目租售比指標(biāo)表現(xiàn)向好。其二，供給周期短。新建保障房項(xiàng)目從土地出讓到竣工驗(yàn)收通常需要2至3年時(shí)間，而收購二手房經(jīng)過簡單改造后即可投入運(yùn)營，供給周期大幅縮短，能夠快速響應(yīng)租賃需求。其三，戶型結(jié)構(gòu)更貼近實(shí)際需求。保障性租賃住房主要面向新市民、青年人群體，對(duì)中小戶型的需求最為旺盛，而各地收購的二手房普遍以70平方米以下的小戶型為主，與保障對(duì)象的居住需求高度匹配。其四，成本控制優(yōu)勢明顯。相較于在核心區(qū)域新征土地建設(shè)保障房，收購存量二手房的綜合成本更低，且避免了新增建設(shè)用地指標(biāo)的壓力。尤其是疊加當(dāng)前二手房價(jià)格深度調(diào)整的背景，從商業(yè)角度看此類收購的性價(jià)比也是比較高的。甚至從福建省級(jí)政策可以看出，其提及了收購司法處置流拍商品住房，也體現(xiàn)了多渠道、低成本籌集保障房房源的政策導(dǎo)向。

??六、挑戰(zhàn)與展望

??各地在收購二手房用作保障房方面，雖已通過試點(diǎn)取得初步成效，但在推廣過程中仍面臨多重挑戰(zhàn)。準(zhǔn)確把握這些挑戰(zhàn)，有助于后續(xù)更穩(wěn)妥地推進(jìn)相關(guān)工作。

??一是資金可持續(xù)性壓力。二手房收購涉及零散的業(yè)主談判，評(píng)估流程復(fù)雜，且占用資金規(guī)模較大。目前主要依賴銀行貸款和政策性再貸款，若缺乏財(cái)政貼息或長期低息資金支持，地方國企的資金成本壓力將限制收儲(chǔ)規(guī)模。從各地收購模式來看，部分項(xiàng)目75%的資金依賴銀行貸款。隨著收購項(xiàng)目增多，融資及管理成本問題將進(jìn)一步放大。

??二是估值公允性與道德風(fēng)險(xiǎn)防范。如何確立一套既保障居民資產(chǎn)權(quán)益、又防止國有資產(chǎn)流失的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，是政策落地的難點(diǎn)。各地在實(shí)施中多采用第三方獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，例如從5家評(píng)估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家、取平均值的方式。但對(duì)比2024年和2025年的操作，2026年出現(xiàn)新的情況：當(dāng)前二手房價(jià)格更趨企穩(wěn)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)漲價(jià)預(yù)期，二手房價(jià)格如何評(píng)估，成為各地面臨的新考驗(yàn)。

??三是后續(xù)運(yùn)營效率問題。收購后的房源分布可能較為分散，給統(tǒng)一運(yùn)營和物業(yè)管理帶來挑戰(zhàn)。目前部分城市采用“租售并舉”的處置策略，短期返租給原業(yè)主、中期用作人才公寓、長期納入租賃體系，較好地平抑了運(yùn)營壓力。各地需加快建立標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理流程，并明確配租配售的時(shí)間要求，避免房源閑置。同時(shí)，此類項(xiàng)目形成的保租房資產(chǎn)如何與REITs銜接，也尤為關(guān)鍵。

??總體來看，各地收購二手房用作保障房的實(shí)踐，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正在從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營”深度轉(zhuǎn)型，也反映出各地正積極推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目落地，值得充分肯定。預(yù)計(jì)今年將有更多城市加入這一行列，收儲(chǔ)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。二手房市場的供給壓力將隨之緩解，也有助于各地積極探索一二手房聯(lián)動(dòng)等機(jī)制，為保障房制度與產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要啟示。