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??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：夯實(shí)住房、因城施策、貨幣寬松、邊際放松、長(zhǎng)效治理

??1.1 全國(guó)政策環(huán)境：

??（1）中央調(diào)控定調(diào)。 2026年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告明確著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，核心執(zhí)行因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，標(biāo)志行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)化、長(zhǎng)效化治理周期。4月28日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步定調(diào)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新，將城市更新上升為穩(wěn)市場(chǎng)的核心舉措，與兩會(huì)部署形成閉環(huán)。整體2026年房地產(chǎn)政策已完成從應(yīng)急托底到長(zhǎng)效治理的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，行業(yè)政策底部正式確認(rèn)。此外，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障首次寫入政府工作報(bào)告，中央首次將初婚初育群體納入住房保障重點(diǎn)范圍。

??（2）貨幣金融環(huán)境。 6月22日央行公布新一期LPR，1年期3.0%、5年期以上3.5%，均維持歷史低位，LPR已連續(xù)13個(gè)月維持不變，上一次下調(diào)為2025年5月。2026年1月19日央行下調(diào)再貸款再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)2026下半年降息仍有較大預(yù)期。公積金貸款利率處歷史低位，貨幣政策保持適度寬松，為市場(chǎng)修復(fù)提供環(huán)境支撐。

??（3）行業(yè)共性政策。 需求端持續(xù)松綁：比如一線城市的持續(xù)松綁，二線城市的控增量，優(yōu)化購(gòu)房補(bǔ)貼等。深圳4月29日優(yōu)化限購(gòu)，定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域；廣州4月30日公積金大幅提額并推出賣舊買新專項(xiàng)補(bǔ)貼等。城市更新方面，財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)文明確中央財(cái)政支持城市更新行動(dòng)，東、中、西部每城補(bǔ)助上限分別為8億、10億、12億元。

??1.2 東莞樓市政策：有效托底、需求端持續(xù)支撐

??（1）現(xiàn)行政策情況。 東莞已全面取消限購(gòu)、限售，限價(jià)放開——開發(fā)企業(yè)首次申報(bào)新建商品住房銷售價(jià)格后，可根據(jù)市場(chǎng)供需自主調(diào)整申報(bào)價(jià)格。

??（2）上半年新政落地。 需求端：2026年2月東莞繼續(xù)實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)2026年1月1日至3月31日期間購(gòu)買新建商品住房、完成網(wǎng)簽備案并足額繳納契稅的購(gòu)房人，給予合同總價(jià)2%、最高3萬(wàn)元補(bǔ)貼，延續(xù)2025年9月六部門新政；首套房認(rèn)定優(yōu)化，擬購(gòu)房屋所在鎮(zhèn)街名下無(wú)房即按首套認(rèn)定；公積金首套、二套最高貸款額度統(tǒng)一提高至150萬(wàn)元，支持提取公積金支付首付款。供給端：細(xì)化房地聯(lián)動(dòng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，去化周期超36個(gè)月的原則上暫停新增商住用地出讓，支持存量商辦用房功能轉(zhuǎn)換。保障與紓困：《東莞市配售型保障性住房管理辦法》于2026年5月1日施行；2026年計(jì)劃籌集建設(shè)保障性住房3500套、改造不少于100個(gè)老舊小區(qū)、探索房票制度、推進(jìn)95條城中村拆治興并舉、開工塘廈舊圩等36個(gè)整治提升類城中村項(xiàng)目。

??（3）政策效果初判。 政策組合拳對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成有效托底，上半年新房成交同比小幅回升、二手房成交套數(shù)同比顯著增長(zhǎng)，購(gòu)房補(bǔ)貼與公積金提額對(duì)剛需及改善需求釋放形成實(shí)質(zhì)拉動(dòng)，市場(chǎng)情緒逐步修復(fù)。

??二、土地市場(chǎng)：土地成交緩升、涉宅地少、縮量提質(zhì)、低溢價(jià)

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、國(guó)資主導(dǎo)、低溢價(jià)、涉宅稀缺

??2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況

??2026H1東莞涉宅土地（純住宅/商住/商辦/綜合，招拍掛）供應(yīng)8幅、供應(yīng)總建69.7萬(wàn)㎡（同比+156.23%、環(huán)比+105.35%）；成交6幅、成交總建54.14萬(wàn)㎡（同比+276.25%、環(huán)比+17.34%），成交總價(jià)29.74億元（同比+88.73%、環(huán)比-28.87%），樓板價(jià)5493元/㎡（同比-49.84%、環(huán)比-39.38%），溢價(jià)率3.01%（同比-46.54%、環(huán)比-72.98%）。供應(yīng)量同比放量、成交金額環(huán)比回落，樓板價(jià)大幅下探，主因涉宅優(yōu)質(zhì)地塊減少、以低價(jià)工業(yè)/商辦地及本地國(guó)資托底為主，溢價(jià)率維持低位反映房企投資謹(jǐn)慎。

??上圖顯示，涉宅供求較2025H1明顯放量，但樓板價(jià)從2025H1的10951元/㎡回落至5493元/㎡，反映成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)工商用地占比抬升，涉宅優(yōu)質(zhì)地塊稀缺。

??成交總價(jià)同比回升但溢價(jià)率降至3.01%的近年低位，表明市場(chǎng)以底價(jià)成交為主，房企拿地趨于理性謹(jǐn)慎。

??2.2 典型企業(yè)與地塊：華潤(rùn)、保利表現(xiàn)活躍

??上半年涉宅地塊以央企與本地國(guó)資主導(dǎo)。華潤(rùn)置地競(jìng)得交椅灣2026WR001商住地，成交13.10億元、樓板價(jià)14888元/㎡、底價(jià)成交，為上半年單幅總價(jià)最高涉宅地；保利發(fā)展競(jìng)得厚街鎮(zhèn)2026WR002商住地，成交6.95億元、樓板價(jià)8002元/㎡、溢價(jià)14.31%，為上半年為數(shù)不多的溢價(jià)成交涉宅地；廣東名冠競(jìng)得東城街道2026WG001商辦地，成交7.30億元。其余成交多為工業(yè)用地，受讓方包括生益科技、引望智能、新能德等制造業(yè)企業(yè)及鎮(zhèn)屬國(guó)企。整體呈現(xiàn)涉宅土地稀缺、央企+本地國(guó)資主導(dǎo)、制造業(yè)用地占多數(shù)的特征。

??2.3 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)：土地機(jī)制偏向“縮量提質(zhì)”

??上半年?yáng)|莞土地市場(chǎng)核心特征可概括為：縮量提質(zhì)、涉宅地稀缺、低溢價(jià)底價(jià)成交為主、央國(guó)企與城投主導(dǎo)、房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制收緊供地。房地聯(lián)動(dòng)去化超36個(gè)月暫停供地機(jī)制將持續(xù)壓制涉宅供應(yīng)節(jié)奏，未來優(yōu)質(zhì)涉宅地塊或集中于松山湖、濱海灣、城區(qū)核心板塊，供應(yīng)稀缺性有望支撐核心板塊資產(chǎn)價(jià)值。

??三、新建住宅市場(chǎng)：成交溫和上升、均價(jià)持續(xù)調(diào)整

??核心關(guān)鍵詞：成交筑底企穩(wěn)、均價(jià)承壓下行、庫(kù)存高企、結(jié)構(gòu)分化

??3.1 供求表現(xiàn)：“以價(jià)換量”特征顯著，半年供求相對(duì)均衡

??（1）整體供求量?jī)r(jià)。 2026H1東莞商品住宅供應(yīng)72.19萬(wàn)㎡、成交76.39萬(wàn)㎡（2025H1為73.18萬(wàn)㎡，同比小幅回升）、成交均價(jià)28731元/㎡（2025H1為32328元/㎡，同比-11.1%；2024H1為34178元/㎡），成交金額219.47億元、成交7091套。成交面積同比小幅回升、較2025p（85.14萬(wàn)㎡）環(huán)比下降，均價(jià)同比大幅下行，以價(jià)換量特征明顯。

??成交面積在2025H1觸底后企穩(wěn)小幅回升，但成交均價(jià)連續(xù)下探，三年間累計(jì)降幅顯著，量?jī)r(jià)背離印證以價(jià)換量策略主導(dǎo)市場(chǎng)。

??月度節(jié)奏呈2月春節(jié)低谷、3月沖高放量、季末回升特征，3月成交21.29萬(wàn)㎡為峰值但均價(jià)隨外圍走量拉低，6月量?jī)r(jià)齊升顯示改善需求回補(bǔ)。

??（2）分區(qū)域/板塊供求。 松山湖、東南臨深兩大片區(qū)合計(jì)貢獻(xiàn)近半成交量。根據(jù)克而瑞上半年監(jiān)測(cè)，松山湖片區(qū)成交21.18萬(wàn)㎡領(lǐng)跑全市，均價(jià)25354元/㎡，受松山湖潤(rùn)府、中海松湖云錦等項(xiàng)目帶動(dòng)；城區(qū)片區(qū)均價(jià)最高達(dá)40624元/㎡；東南臨深片區(qū)成交15.43萬(wàn)㎡活躍；濱海灣新區(qū)依托華潤(rùn)濱海潤(rùn)府、海灣花園等高端項(xiàng)目支撐；水鄉(xiāng)新城片區(qū)去化壓力較大。

??松山湖、東南臨深兩大片區(qū)合計(jì)貢獻(xiàn)近半成交量，產(chǎn)業(yè)人口與剛需支撐顯著，為全市成交主引擎。

??城區(qū)片區(qū)、濱海灣新區(qū)均價(jià)領(lǐng)跑，凸顯核心區(qū)高端產(chǎn)品的價(jià)格支撐力；水鄉(xiāng)新城均價(jià)最低（17430元/㎡），反映外圍板塊以價(jià)換量突出。

??3.3 成交結(jié)構(gòu)分析：兩端活躍趨勢(shì)，80-100㎡成交為市場(chǎng)主流，剛改與豪宅也在上升

??（1）面積段結(jié)構(gòu)。 80-100㎡成交2182套占比最高，60-80㎡1381套、100-120㎡1300套、120-140㎡981套，90-120㎡改善剛需為主流；140㎡以上剛改及豪宅合計(jì)約千套，結(jié)構(gòu)呈兩端活躍。

??80-100㎡為絕對(duì)主力，改善型100-140㎡合計(jì)占比近1/3，市場(chǎng)需求向舒適型改善遷移。

??（2）總價(jià)段結(jié)構(gòu)。 400萬(wàn)元以上成交1431套占比最高，300-350萬(wàn)789套、350-400萬(wàn)574套、280-300萬(wàn)485套，主流總價(jià)區(qū)間上移、高總價(jià)改善占比大。

??400萬(wàn)元以上高總價(jià)段成交1431套居首，改善及豪宅需求韌性凸顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)高端與剛需兩端支撐格局。

??（3）房型結(jié)構(gòu)。 三房3554套占比約50%為絕對(duì)主流，四房1871套約26%，二房923套、一房242套，改善戶型主導(dǎo)。

??三房、四房合計(jì)占比逾七成，改善型戶型主導(dǎo)市場(chǎng)，與總價(jià)段上移趨勢(shì)相互印證。

??3.4 存量與去化：庫(kù)存高企，挑戰(zhàn)壓力大

??2026H1末（6月）東莞商品住宅庫(kù)存54235套、557.73萬(wàn)㎡，庫(kù)存套數(shù)同比+27.8%，去化周期約41.4個(gè)月（12個(gè)月移動(dòng)平均口徑），遠(yuǎn)高于12-18個(gè)月健康線。分區(qū)域看，松山湖庫(kù)存12996套、東南臨深11258套、水鄉(xiāng)新城9158套（去化周期最長(zhǎng)約72.1個(gè)月）、城區(qū)8984套、濱海7427套。

??庫(kù)存面積高位波動(dòng)、去化周期維持40個(gè)月以上，去庫(kù)存仍是市場(chǎng)核心矛盾，呼應(yīng)房地聯(lián)動(dòng)去化超36個(gè)月暫停供地的政策邏輯（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，含普通住宅/別墅/酒店式公寓）。

??水鄉(xiāng)新城去化周期高達(dá)72.1個(gè)月，去化壓力最突出；松山湖、城區(qū)去化周期相對(duì)健康，庫(kù)存去化能力較強(qiáng)（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，近12個(gè)月平均口徑）。

??3.6 項(xiàng)目銷售排行：東實(shí)集團(tuán)霸榜

??上半年銷售金額TOP10項(xiàng)目中，本地國(guó)資東實(shí)集團(tuán)旗下項(xiàng)目及華潤(rùn)、中海、保利等央企項(xiàng)目主導(dǎo)，松山湖及濱海灣高端項(xiàng)目熱銷顯著。

??TOP10項(xiàng)目呈現(xiàn)國(guó)資（東實(shí)集團(tuán)）與央企（華潤(rùn)、中海、保利）雙主導(dǎo)格局，松山湖及濱海灣高端改善項(xiàng)目支撐價(jià)格與去化。

??四、二手房市場(chǎng)：成交增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)活躍度提升

??核心關(guān)鍵詞：量升價(jià)穩(wěn)、活躍度提升、以價(jià)換量

??2026H1東莞二手房成交22558套、221.40萬(wàn)㎡（商品房口徑），對(duì)比2024H1的13516套、138.98萬(wàn)㎡，兩年間成交套數(shù)增長(zhǎng)明顯，市場(chǎng)活躍度顯著提升。各月成交套數(shù)同比多為正增長(zhǎng)，1月同比+47.29%、5月+25.02%、6月+18.48%。

??4.1 掛牌量走勢(shì)：掛牌量升溫波動(dòng)

??東莞二手房掛牌量維持高位，業(yè)主置換意愿較強(qiáng)，充足的掛牌房源為以價(jià)換量提供空間，也在一定程度上分流部分新房需求。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2026年上半年?yáng)|莞二手房掛牌量呈現(xiàn)升溫波動(dòng)。截止至2026年上半年末二手房掛牌量為7.68萬(wàn)套，保持高位。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??4.2 成交套數(shù)/面積變化：4-6月市場(chǎng)連續(xù)站穩(wěn)，升溫趨勢(shì)顯著

??二手房月度成交在2月春節(jié)低谷后持續(xù)回升，4-6月連續(xù)站穩(wěn)4200套以上，同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明確，活躍度顯著優(yōu)于新房（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，商品房口徑）。

??4.3 成交均價(jià)走勢(shì)：價(jià)格有望“企穩(wěn)回升”

??2026年上半年?yáng)|莞整體二手房成交均價(jià)為1.31萬(wàn)/平方，同比上升16.27%，整體價(jià)格有望“企穩(wěn)回升”趨勢(shì)。

??總體上，東莞二手房延續(xù)以價(jià)換量，價(jià)格總體企穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格也有微升趨勢(shì)。參考2024H1成交均價(jià)20189元/㎡的水平，在掛牌高位與買方議價(jià)能力增強(qiáng)背景下，二手價(jià)格仍在溫和穩(wěn)定中，量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞

??五、城市房企銷售排行榜

??5.1 企業(yè)權(quán)益金額榜：東實(shí)、華潤(rùn)、光大前列，呈現(xiàn)本地國(guó)資+頭部央企雙主導(dǎo)格局

??2026H1東莞房企權(quán)益金額榜呈現(xiàn)本地國(guó)資+頭部央企雙主導(dǎo)格局，市場(chǎng)集中度在提升。東實(shí)集團(tuán)以25.21億元權(quán)益金額穩(wěn)居榜首，依托濱海片區(qū)、東南臨深多項(xiàng)目走量；華潤(rùn)置地19.26億元居次，主打?yàn)I海灣高端；光大地產(chǎn)17.99億元，深耕東城改善市場(chǎng)。

??本地國(guó)資龍頭東實(shí)集團(tuán)憑借充足貨量與走量策略領(lǐng)跑，央企華潤(rùn)、保利、中海憑借高端產(chǎn)品溢價(jià)能力占據(jù)金額前列，市場(chǎng)集中度提升、格局穩(wěn)固。

??六、樓市預(yù)判：分化延續(xù)、產(chǎn)城融合購(gòu)房趨勢(shì)將強(qiáng)勢(shì)

??核心關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、去庫(kù)存為要

??6.1 政策走勢(shì)預(yù)判

??政策將延續(xù)寬松托底基調(diào)，2026下半年LPR及各類利率仍有下調(diào)空間。房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制將持續(xù)收緊涉宅供地，去庫(kù)存、保障房收儲(chǔ)與城市更新成為主要抓手，政策以穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)為核心，不搞強(qiáng)刺激。

??6.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

??涉宅供地預(yù)計(jì)維持縮量，優(yōu)質(zhì)地塊集中于松山湖、濱海灣、城區(qū)核心板塊，央國(guó)企+城投主導(dǎo)格局延續(xù)，溢價(jià)率維持低位，底價(jià)成交仍為主流。制造業(yè)用地占比料將保持高位，反映東莞產(chǎn)城融合用地導(dǎo)向。

??6.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判與置業(yè)建議

??展望2026年下半年，東莞新房成交預(yù)計(jì)低位企穩(wěn)，均價(jià)仍承壓，庫(kù)存去化仍是核心矛盾，水鄉(xiāng)新城、東部產(chǎn)業(yè)園等外圍板塊銷售壓力持續(xù)。改善及高端產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)延續(xù)，二手房量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望保持。

??面向置業(yè)者的區(qū)域布局建議：

優(yōu)先關(guān)注抗跌性核心板塊：松山湖（產(chǎn)業(yè)人口支撐、去化相對(duì)健康）、城區(qū)片區(qū)（均價(jià)最高、價(jià)格韌性強(qiáng)）、濱海灣新區(qū)（華潤(rùn)等央企高端項(xiàng)目支撐），核心地段稀缺涉宅資源具備中長(zhǎng)期配置價(jià)值。

審慎評(píng)估外圍高庫(kù)存板塊：水鄉(xiāng)新城（去化周期72個(gè)月）、東部產(chǎn)業(yè)園（去化周期45個(gè)月）庫(kù)存去化壓力大，需警惕銷售去化風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目布局。

產(chǎn)品策略上聚焦改善與高端：三房、四房及400萬(wàn)元以上高總價(jià)段需求韌性突出，改善型產(chǎn)品去化確定性更高。

風(fēng)險(xiǎn)管控：密切跟蹤庫(kù)存去化周期變化與政策落地節(jié)奏，關(guān)注房地聯(lián)動(dòng)供地調(diào)節(jié)對(duì)區(qū)域供求格局的動(dòng)態(tài)影響。

??綜合研判，2026年下半年?yáng)|莞住房市場(chǎng)在政策托底下已進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段，結(jié)構(gòu)分化仍將是主線，產(chǎn)融增強(qiáng)、大灣區(qū)購(gòu)房圈還將持續(xù)演繹，機(jī)構(gòu)應(yīng)把握核心板塊結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，規(guī)避外圍高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，以穩(wěn)健策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)修復(fù)的漸進(jìn)節(jié)奏。