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卷首語(yǔ)

??2026年上半年，無(wú)錫新房市場(chǎng)在政策深度落地、市場(chǎng)信心緩慢修復(fù)的雙重背景下，延續(xù)了2025年以來(lái)的深度調(diào)整態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出"供應(yīng)大幅收縮、成交低位企穩(wěn)、價(jià)格持續(xù)探底、庫(kù)存緩慢去化"的鮮明特征。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，本報(bào)告期內(nèi)商品住宅供應(yīng)量同比大跌超七成，創(chuàng)下近年半年度新低；成交規(guī)模雖同比微降，但絕對(duì)量維持相對(duì)韌性；成交均價(jià)正式跌破2萬(wàn)元/㎡關(guān)口，價(jià)格中樞持續(xù)下移；而庫(kù)存則在緩慢消化中，去化周期出現(xiàn)高位回落的積極信號(hào)。

??與此同時(shí)，土地市場(chǎng)在2025年歷史極低基數(shù)上迎來(lái)大幅反彈，宅地成交總建同比增長(zhǎng)逾兩倍，標(biāo)志著一級(jí)市場(chǎng)從"極端沉寂"走向"溫和修復(fù)"，為下半年新房供應(yīng)端注入了修復(fù)動(dòng)能。這一系列結(jié)構(gòu)性變化，勾勒出無(wú)錫樓市在"價(jià)格戰(zhàn)"逐步失效、競(jìng)爭(zhēng)維度升級(jí)至"產(chǎn)品力+地段+服務(wù)"綜合較量的行業(yè)新格局。

??本報(bào)告將從政策端、土地端、商品住宅供求價(jià)、結(jié)構(gòu)性分析（面積段/總價(jià)段/區(qū)域/項(xiàng)目）、二手房聯(lián)動(dòng)等多維度展開(kāi)，力求全面呈現(xiàn)2026年上半年無(wú)錫新房市場(chǎng)的深度調(diào)整邏輯與結(jié)構(gòu)重構(gòu)脈絡(luò)，并對(duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)作出前瞻研判。

??PART ONE 市場(chǎng)全局

??一、政策端：從"限制松綁"邁向"供給側(cè)改革+精準(zhǔn)補(bǔ)貼" 

??2026年上半年，無(wú)錫房地產(chǎn)政策延續(xù)了2025年"錫十條"5.0以來(lái)的寬松基調(diào)，政策工具箱已從需求端的限制性松綁，全面轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與"好房子"建設(shè)的縱深階段。整體政策環(huán)境可概括為"限制端全面松綁、金融端持續(xù)寬松、補(bǔ)貼端加碼擴(kuò)容、供給端模式創(chuàng)新"四大維度。

??限制端：全域松綁、見(jiàn)底運(yùn)行。無(wú)錫目前已實(shí)現(xiàn)全域取消限購(gòu)，無(wú)論戶(hù)籍、社保、名下房產(chǎn)套數(shù)，在無(wú)錫市區(qū)購(gòu)房一律不受限制；限售層面，2025年4月15日"錫十條"5.0出爐后，無(wú)錫全市范圍內(nèi)取消限售，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)后即可上市交易，"購(gòu)房后2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓"的限制徹底打破。同時(shí)，"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策延續(xù)，購(gòu)房人在擬購(gòu)住房所在區(qū)無(wú)自有住房的，即可按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，購(gòu)房認(rèn)定門(mén)檻大幅降低。

??金融端：低首付、低利率持續(xù)寬松。商業(yè)貸款方面，無(wú)錫多家銀行執(zhí)行首套二套均最低1.5成首付，首套利率3.05%起，二套（首套貸款未結(jié)清）利率3.3%起。公積金方面，據(jù)《潑天紅利！無(wú)錫買(mǎi)房補(bǔ)貼攻略》材料，公積金政策已官宣延長(zhǎng)至2026年12月31日，個(gè)人最高貸款額度提至100萬(wàn)元、夫妻雙方最高150萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)首套自住住房、購(gòu)買(mǎi)改善型（高品質(zhì)）住宅、本市戶(hù)籍多子女家庭購(gòu)房、C類(lèi)及以上太湖人才購(gòu)房四類(lèi)情形，最高貸款額度均可額外增加20萬(wàn)元且可疊加（最高可疊加至230萬(wàn)元）；5年以上首套公積金貸款利率僅2.6%。

??補(bǔ)貼端：市級(jí)+區(qū)級(jí)差異化加碼。市級(jí)層面，人才購(gòu)房補(bǔ)貼力度空前--大專(zhuān)（高級(jí)工）8萬(wàn)元、本科（技師）12萬(wàn)元、碩士（高級(jí)技師及以上）25萬(wàn)元、博士40萬(wàn)元，補(bǔ)貼可直接充抵購(gòu)房首付款；家庭改善購(gòu)房資助首次以"資助"形式對(duì)無(wú)房或僅有一套不超過(guò)75㎡住房的家庭予以最高20萬(wàn)元資助；"錫馬有禮"購(gòu)房?jī)?yōu)惠對(duì)報(bào)名及完賽無(wú)錫馬拉松的選手分別給予5萬(wàn)元、8萬(wàn)元優(yōu)惠。區(qū)級(jí)層面差異化顯著:梁溪區(qū)推出"六大舉措"及梁城美景"歸心梁溪"置業(yè)計(jì)劃（洋房/高層最高補(bǔ)20萬(wàn)、疊墅/合院最高補(bǔ)40萬(wàn)）；惠山區(qū)"惠六條"人才購(gòu)房最高500萬(wàn)房票；濱湖建發(fā)"暖春安家計(jì)劃"及共有產(chǎn)權(quán)商品房試點(diǎn)。

??供給端與新模式：市場(chǎng)化定價(jià)+結(jié)構(gòu)性改革。無(wú)錫已暫停市區(qū)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由市場(chǎng)自主確定"一房一價(jià)"并對(duì)外公布，標(biāo)志著無(wú)錫樓市正式進(jìn)入"市場(chǎng)化定價(jià)"時(shí)代；同時(shí)支持"一地一策""一企一策"、土地出讓金分期支付、規(guī)劃建設(shè)手續(xù)分期辦理、優(yōu)化高品質(zhì)住宅建設(shè)指標(biāo)、探索商品房共有產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售試點(diǎn)。配售型保障房、庫(kù)存商品房收購(gòu)轉(zhuǎn)保障房等工具亦持續(xù)落地。

??政策端小結(jié)：2026年上半年，無(wú)錫房地產(chǎn)政策已進(jìn)入"深度落地+精準(zhǔn)補(bǔ)貼"階段。限制性工具基本見(jiàn)底，購(gòu)房門(mén)檻與購(gòu)房成本降至歷史低位區(qū)間，政策重心明顯轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與"好房子"建設(shè)。目前政策正圍繞"控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給"協(xié)同發(fā)力，將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展納入"十五五"規(guī)劃民生保障范疇。然而，政策效果仍受制于市場(chǎng)信心修復(fù)與收入預(yù)期的傳導(dǎo)節(jié)奏，短期內(nèi)"核心回暖、邊緣承壓"的分化格局仍將延續(xù)。

??二、土地端：歷史低基數(shù)下的規(guī)模反彈，結(jié)構(gòu)性布局核心區(qū)

??2026年上半年，無(wú)錫宅地市場(chǎng)在2025年歷史極低基數(shù)上迎來(lái)大幅反彈，標(biāo)志著土地市場(chǎng)從"極端沉寂"走向"溫和修復(fù)"。

??2026年上半年無(wú)錫宅地供應(yīng)13幅、供應(yīng)總建99.25萬(wàn)㎡（同比+941.78%），成交12幅、成交總價(jià)97.27億元（同比+240.02%）、成交總建98.15萬(wàn)㎡（同比+231.82%），樓板價(jià)9911元/㎡（同比+2.47%），溢價(jià)率0.81%。這一規(guī)模較2025年上半年（成交總建35.13萬(wàn)㎡、樓板價(jià)9089元/㎡）實(shí)現(xiàn)跨越式回升，反映出房企拿地信心的邊際修復(fù)。

??從近年半年度走勢(shì)對(duì)比來(lái)看，盡管成交規(guī)模大幅反彈，9911元/㎡的樓板價(jià)仍處于近年低位區(qū)間（2021年上半年曾高達(dá)14855元/㎡），疊加0.81%的極低溢價(jià)率，說(shuō)明底價(jià)成交仍是當(dāng)前土地市場(chǎng)的絕對(duì)主流，地價(jià)中樞尚未隨成交量的回升而明顯抬升。

??2026年上半年成交總建98.15萬(wàn)㎡在2025年上半年29.58萬(wàn)㎡的極低基數(shù)上大幅回升，但樓板價(jià)9911元/㎡仍處于近年低位區(qū)間，量升價(jià)平的特征明顯。

??結(jié)構(gòu)特征：低密為主、國(guó)企托底、房企信心邊際修復(fù)。從成交地塊明細(xì)看，多數(shù)地塊容積率處于1.1-1.8的低密區(qū)間，城投/國(guó)企托底仍是主導(dǎo)力量。同時(shí)，建發(fā)房產(chǎn)（新吳區(qū)旺莊路XDG-2026-15號(hào)地塊，樓板價(jià)10164元/㎡）、南京金達(dá)置業(yè)（惠山區(qū)前洲安置房地塊，溢價(jià)率14.44%）等市場(chǎng)化主體出現(xiàn)，反映房企拿地信心的邊際修復(fù)。

??板塊分布：核心區(qū)地價(jià)梯度清晰。從成交地塊的板塊與樓板價(jià)看:新吳區(qū)太科園XDG-2025-68號(hào)地塊樓板價(jià)高達(dá)16711元/㎡，同區(qū)還涵蓋鴻山、坊前等板塊；梁溪區(qū)五河鳳翔（商住，樓板價(jià)12446元/㎡）、民豐莊前（樓板價(jià)16546元/㎡）樓板價(jià)均處高位；錫山區(qū)涵蓋錫東新城（15564元/㎡）、東北塘、錫北等板塊；惠山區(qū)前洲、濱湖區(qū)馬山等外圍板塊樓板價(jià)相對(duì)較低。核心區(qū)地塊樓板價(jià)明顯高于外圍，地價(jià)梯度分化清晰。

??土地端小結(jié)：2026年上半年土地市場(chǎng)以"歷史低基數(shù)下的規(guī)模反彈、結(jié)構(gòu)性布局核心區(qū)、底價(jià)成交為主"為主線。成交總建同比大增231.82%為下半年及2027年新房供應(yīng)蓄能，但樓板價(jià)中樞仍處于近年低位、溢價(jià)率僅0.81%，反映房企對(duì)市場(chǎng)的整體謹(jǐn)慎態(tài)度。城投/國(guó)企托底與市場(chǎng)化房企局部回歸并存，土地市場(chǎng)步入"溫和修復(fù)"通道。

??lt; style="text-indent: 0px; text-align: left;">    ??三、新房核心指標(biāo)概覽 </>

??2026年上半年無(wú)錫新房市場(chǎng)核心指標(biāo)呈現(xiàn)"供應(yīng)大幅收縮、成交低位企穩(wěn)、價(jià)格深度下探、供求比降至低位"的整體格局。

??供應(yīng)端大幅收縮，商品住宅供應(yīng)23.65萬(wàn)㎡，同比大跌76.55%；成交端低位企穩(wěn)，商品住宅成交77.54萬(wàn)㎡，同比僅微降4.54%，絕對(duì)量得以維持；價(jià)格端深度下探，成交均價(jià)19964元/㎡，正式跌破2萬(wàn)元/㎡關(guān)口；供求比降至0.31，雖呈現(xiàn)"供不應(yīng)求"數(shù)值特征，但實(shí)為新增供應(yīng)枯竭所致，而非需求旺盛。

??（一）商品住宅市場(chǎng)深度剖析

??1.1、供求走勢(shì)：供應(yīng)斷崖收縮，成交低位企穩(wěn)

??2026年上半年無(wú)錫商品住宅供應(yīng)23.65萬(wàn)㎡，同比大跌76.55%，創(chuàng)近年半年度新低，反映房企在市場(chǎng)信心尚未完全修復(fù)、價(jià)格備案取消后自主定價(jià)的背景下，主動(dòng)放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏；成交77.54萬(wàn)㎡，同比僅-4.54%、環(huán)比-6.59%，成交規(guī)模在低位保持相對(duì)韌性。供求比0.31，遠(yuǎn)低于1，市場(chǎng)進(jìn)入"以存量去化為主、新增供應(yīng)枯竭"的深度調(diào)整階段。

??2026年上半年供應(yīng)面積23.65萬(wàn)㎡為2020年以來(lái)半年度絕對(duì)低點(diǎn)，供應(yīng)斷崖式收縮；而成交面積77.54萬(wàn)㎡仍維持在相對(duì)韌性區(qū)間，供求關(guān)系徹底反轉(zhuǎn)。

??從月度節(jié)奏看，2026年上半年商品住宅成交呈現(xiàn)"前低后高、季末沖量"的明顯特征:1-2月受春節(jié)假期及供應(yīng)稀缺影響成交低迷（1月成交9.91萬(wàn)㎡、2月6.64萬(wàn)㎡）；3月成交回升至10.92萬(wàn)㎡；4月回落至9.49萬(wàn)㎡；5月成交爆發(fā)至21.83萬(wàn)㎡（同比+53.84%、環(huán)比+130%），為上半年峰值；6月回落至18.76萬(wàn)㎡（同比+9.7%）。

??1-4月成交同比持續(xù)為負(fù)，5月起成交同比轉(zhuǎn)正并爆發(fā)式增長(zhǎng)至53.84%，6月延續(xù)正增長(zhǎng)，"季末沖量"特征顯著，反映政策發(fā)力與項(xiàng)目集中入市的疊加效應(yīng)。

??供求小結(jié):供應(yīng)斷崖式收縮與成交低位企穩(wěn)并存，供求比降至0.31的歷史極低水平。市場(chǎng)已徹底轉(zhuǎn)入"存量去化主導(dǎo)"階段，5-6月的成交回升顯示需求端在政策持續(xù)發(fā)力下具備一定韌性，但整體規(guī)模仍處于深度調(diào)整通道。

??1.2、價(jià)格走勢(shì)：中樞持續(xù)下移，跌破2萬(wàn)元關(guān)口

??2026年上半年無(wú)錫商品住宅成交均價(jià)19964元/㎡，同比大跌12.49%、環(huán)比下跌5.8%，為近年半年度最低，正式跌破2萬(wàn)元/㎡關(guān)口。這一價(jià)格水平較2025年上半年的22813元/㎡、2024年上半年的23403元/㎡出現(xiàn)明顯下移，標(biāo)志著價(jià)格中樞在"以?xún)r(jià)換量"策略普遍化背景下持續(xù)探底。

??從月度走勢(shì)看：1月19941元/㎡、2月21931元/㎡（受成交結(jié)構(gòu)影響短暫反彈）、3月20464元/㎡、4月20879元/㎡、5月19418元/㎡、6月19159元/㎡，整體呈震蕩下行、季末走低態(tài)勢(shì)。

??除2月因成交結(jié)構(gòu)短暫反彈至21931元/㎡外，月度成交均價(jià)整體呈震蕩下行趨勢(shì)，5-6月連續(xù)走低至1.9萬(wàn)元區(qū)間，價(jià)格底部尚未確立。

??從套均價(jià)看，2026年上半年商品住宅套均價(jià)263萬(wàn)元/套，同比下跌14.4%，套均總價(jià)門(mén)檻進(jìn)一步下探，反映"以?xún)r(jià)換量"策略與低總價(jià)產(chǎn)品放量的雙重作用。

??價(jià)格分析總結(jié)：在取消價(jià)格備案、房企自主定價(jià)、"以?xún)r(jià)換量"策略普遍化的背景下，價(jià)格中樞持續(xù)下移，成交均價(jià)正式跌破2萬(wàn)元關(guān)口且同比降幅達(dá)兩位數(shù)。市場(chǎng)底部的確立仍需信用端改善與收入預(yù)期修復(fù)的傳導(dǎo)，短期價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)在低位震蕩探底。

??1.3、庫(kù)存與去化：庫(kù)存緩慢消化，去化周期高位回落

??截至2026年6月，無(wú)錫商品住宅狹義庫(kù)存475.08萬(wàn)㎡（同比-9.56%、環(huán)比-3.52%），庫(kù)存套數(shù)34885套（同比-9.6%），近12個(gè)月去化周期35.5個(gè)月，較年初1月的37.9個(gè)月有所收窄。庫(kù)存呈現(xiàn)"持續(xù)小幅去化、去化周期高位回落"的積極特征，反映在供應(yīng)大幅收縮的背景下，存量去化正穩(wěn)步推進(jìn)。

??與此同時(shí)，商品房口徑庫(kù)存1380.66萬(wàn)㎡（同比-4.08%），近12個(gè)月去化周期高達(dá)88個(gè)月，商辦庫(kù)存壓力依舊突出，成為拖累整體去化的主要因素。

??分區(qū)來(lái)看，據(jù)克而瑞新房庫(kù)存高級(jí)透視數(shù)據(jù)，各區(qū)去化冷熱不均:

??梁溪區(qū)可售面積118.95萬(wàn)㎡、去化周期65.5個(gè)月雙雙居首，去化壓力全市最大；錫山區(qū)（24.2個(gè)月）、新吳區(qū)（26.7個(gè)月）去化相對(duì)健康；濱湖區(qū)、惠山區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)居中。

??梁溪區(qū)受高價(jià)盤(pán)及大體量供應(yīng)影響，去化周期顯著高于全市平均水平，成為全市去化壓力的重點(diǎn)區(qū)域；而錫山區(qū)、新吳區(qū)憑借相對(duì)合理的價(jià)格與去化節(jié)奏，去化周期維持在健康區(qū)間。

??庫(kù)存與去化小結(jié)：在供應(yīng)大幅收縮的推動(dòng)下，住宅庫(kù)存實(shí)現(xiàn)持續(xù)小幅去化，去化周期從年初的37.9個(gè)月回落至35.5個(gè)月，呈現(xiàn)"高位回落"的積極信號(hào)。但商辦庫(kù)存壓力依舊突出，且區(qū)域去化冷熱不均，梁溪區(qū)去化承壓顯著，全域去庫(kù)存仍是市場(chǎng)的重要主題。

??（二）結(jié)構(gòu)性分析

?　2.1、面積段結(jié)構(gòu)：低總價(jià)剛需放量，改善占比結(jié)構(gòu)性調(diào)整

??對(duì)比2026年上半年與2025年上半年各面積段成交數(shù)據(jù)，可見(jiàn)面積段結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"兩頭分化"的鮮明特征:

??100㎡以下剛需段：成交1074套（2025為1069套），量能基本持平，但均價(jià)從18087元/㎡跌至15790元/㎡，量穩(wěn)價(jià)跌特征明顯，反映低總價(jià)剛需的"以?xún)r(jià)換量"深化；

??100-120㎡主力段：成交1768套，仍是成交套數(shù)主力，但均價(jià)較2025的19640元/㎡明顯下探至17305元/㎡；

??120-140㎡段：成交1335套、均價(jià)18397元/㎡，較2025的21198元/㎡顯著回落，中間主力段價(jià)格承壓最為明顯；

??140-160㎡段：成交915套、均價(jià)21631元/㎡；

??160㎡以上大戶(hù)型：（160-180、180-200、200㎡以上）合計(jì)成交789套，均價(jià)維持在2.3萬(wàn)—2.7萬(wàn)元區(qū)間，改善及高端產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但絕對(duì)量有所收縮。

??面積段小結(jié)：面積段呈現(xiàn)"兩頭分化"格局--低總價(jià)剛需以?xún)r(jià)換量放量、高端改善量縮價(jià)穩(wěn)，而中間120-140㎡主力段價(jià)格承壓最重。整體價(jià)格中樞的下移，與低總價(jià)剛需段及主力改善段的價(jià)格回落密切相關(guān)。

??2.2、總價(jià)段結(jié)構(gòu)：200-300萬(wàn)成主力，低總價(jià)段占比抬升

??2026年上半年無(wú)錫商品住宅各總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)如下:

??200-300萬(wàn)元段：成交1833套居首，是絕對(duì)主力承接區(qū)間；

??150-200萬(wàn)元段：成交1241套、100-150萬(wàn)元段成交964套，與200-300萬(wàn)元段共同構(gòu)成300萬(wàn)以下低總價(jià)段的市場(chǎng)主體，反映置業(yè)預(yù)算持續(xù)下探；

??300-400萬(wàn)元段：成交900套，是改善需求的重要承價(jià)區(qū)間；400萬(wàn)元以上各段合計(jì)約664套，高總價(jià)段占比有限；

??800萬(wàn)元以上豪宅段：成交116套、均價(jià)35390元/㎡，高端市場(chǎng)在深度調(diào)整中仍保持一定韌性。

??總價(jià)段小結(jié)：置業(yè)門(mén)檻整體下移，300萬(wàn)元以下為市場(chǎng)主力承價(jià)區(qū)間，與套均價(jià)下探至263萬(wàn)元/套的趨勢(shì)高度一致。低總價(jià)段占比抬升，成為支撐成交絕對(duì)量的核心力量，而高總價(jià)段則依靠高端產(chǎn)品的稀缺性與產(chǎn)品力維持韌性。

??2.3、區(qū)域結(jié)構(gòu)分析：經(jīng)開(kāi)區(qū)領(lǐng)跑高端，新吳區(qū)放量，梁溪去化承壓 

??無(wú)錫六區(qū)呈現(xiàn)"經(jīng)開(kāi)領(lǐng)跑高端、新吳/錫山放量、外圍剛需為主"的分化格局:

??經(jīng)開(kāi)區(qū)：價(jià)格領(lǐng)跑全市，奧體、大劇院板塊高端項(xiàng)目（愉樾天成、華發(fā)中央首府、建發(fā)璽云、中信泰富玖映蠡湖、奧體潮鳴）集中放量，是全市高端成交主引擎；

??新吳區(qū)：成交放量顯著，旺莊路建發(fā)觀云、梅村建投·晉和府、工博園豐薈玖園等項(xiàng)目支撐，均價(jià)1.7萬(wàn)元區(qū)間，剛改屬性突出；

??梁溪區(qū)：主城改善需求活躍，南長(zhǎng)北迎龍觀月等高端項(xiàng)目領(lǐng)銜，但庫(kù)存去化周期全市最高（65.5個(gè)月）；

??錫山區(qū)：東亭和居·天元瓏廷放量，均價(jià)1.8萬(wàn)元區(qū)間，去化相對(duì)健康（24.2個(gè)月）；

??惠山區(qū)：成交量同比+4.07%，均價(jià)1.4萬(wàn)元區(qū)間，剛需屬性最明顯；

??濱湖區(qū)：受別墅/高端產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)，成交同比承壓（-8.37%）。

??區(qū)域小結(jié)：全市呈現(xiàn)"經(jīng)開(kāi)領(lǐng)跑高端、新吳/錫山放量、外圍剛需為主"的分化格局，價(jià)格梯度清晰，去化冷熱不均。核心區(qū)高端產(chǎn)品的市場(chǎng)號(hào)召力與外圍剛需盤(pán)的價(jià)格敏感性形成鮮明對(duì)比。

??2.4、項(xiàng)目排行：高改與剛改雙主線，頭部項(xiàng)目集中核心板塊

??2026年上半年無(wú)錫成交金額TOP10項(xiàng)目如下:

??建發(fā)觀云：以11.82億元、402套的成績(jī)高居榜首，均價(jià)24605元/㎡，是剛改大盤(pán)放量的典型代表；

??和居·天元瓏廷：以8.46億元、224套位列次席，學(xué)府疊墅大平層持續(xù)熱銷(xiāo)；

??愉樾天成：以6.56億元、243套；迎龍觀月以35255元/㎡的高均價(jià)、4.18億元躋身前列，是高端改善的代表

??經(jīng)開(kāi)區(qū)：在TOP10中占據(jù)多席（愉樾天成、建發(fā)璽云、中信泰富玖映蠡湖、華發(fā)中央首府、奧體潮鳴），彰顯核心區(qū)高端產(chǎn)品的市場(chǎng)號(hào)召力。

??項(xiàng)目排行小結(jié)：熱銷(xiāo)項(xiàng)目高度集中于核心板塊與產(chǎn)品力標(biāo)桿盤(pán)，形成"高端改善"與"剛改放量"雙主線格局，印證了"好地段+好房子"仍是穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??（三）二手房聯(lián)動(dòng)

??2026年上半年無(wú)錫二手房市場(chǎng)在取消限售政策的持續(xù)影響下，與新房市場(chǎng)形成"競(jìng)爭(zhēng)與聯(lián)動(dòng)"的雙重關(guān)系。

??掛牌量激增，買(mǎi)方議價(jià)權(quán)增強(qiáng)。"錫十條"5.0取消限售后，二手房掛牌量大幅激增，新政次日貝殼平臺(tái)一天之內(nèi)新增掛牌2463套，暴漲644.1%。貝殼無(wú)錫站庫(kù)存突破81400套，涌入大量次新小區(qū)房源，業(yè)主"跑步入場(chǎng)"，買(mǎi)方市場(chǎng)逐步形成，買(mǎi)方議價(jià)權(quán)明顯增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，二手房成交價(jià)差率（掛牌價(jià)-成交價(jià)）從2.8%擴(kuò)大到9%，業(yè)主讓利意愿顯著提升。

??置換聯(lián)動(dòng)激活，冷熱不均延續(xù)。取消限售疊加契稅補(bǔ)貼，讓改善型買(mǎi)家通過(guò)"賣(mài)舊買(mǎi)新"置換核心資產(chǎn)的時(shí)機(jī)迎來(lái)最佳窗口--以一套總價(jià)300萬(wàn)的改善房為例，若符合"賣(mài)舊買(mǎi)新"條件，最高可省5萬(wàn)元稅費(fèi)，疊加部分開(kāi)發(fā)商的"以舊換新"免租政策，實(shí)際置換成本大幅降低。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，市場(chǎng)"冷熱不均"格局延續(xù)。

??存量主導(dǎo)，雙重關(guān)系并存。新政落地后一二手房市場(chǎng)活躍度同步提升，經(jīng)開(kāi)區(qū)華發(fā)中央首府單項(xiàng)目成交金額突破2.35億元。存量房交易在整體市場(chǎng)中仍占據(jù)主導(dǎo)地位，二手房既通過(guò)分流對(duì)新房成交形成競(jìng)爭(zhēng)，也通過(guò)置換鏈條為改善型新房需求提供支撐。

??二手房聯(lián)動(dòng)小結(jié)：取消限售釋放了大量次新房源，二手房市場(chǎng)以量換價(jià)、買(mǎi)方主導(dǎo)特征明顯。二手房的放量對(duì)新房成交形成一定分流，但通過(guò)"賣(mài)舊買(mǎi)新"的置換鏈條，又為核心區(qū)改善型新房需求提供了重要支撐，二者的競(jìng)爭(zhēng)與聯(lián)動(dòng)關(guān)系將持續(xù)深化。

??（四）未來(lái)預(yù)判與總結(jié)

??4.1、成交量預(yù)判 

??上半年土地市場(chǎng)大幅放量（成交98.15萬(wàn)㎡、同比+231.82%），核心區(qū)低密地塊將于下半年及2027年逐步轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)，供應(yīng)端有望回補(bǔ)，從而緩解當(dāng)前"供應(yīng)枯竭"的極端狀態(tài)；

??結(jié)合5—6月成交回升態(tài)勢(shì)（5月成交同比+53.84%）與政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年成交量或環(huán)比回升，全年成交規(guī)模有望企穩(wěn)；核心增長(zhǎng)極將主要錨定高端改善產(chǎn)品的釋放。

??4.2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)判

??價(jià)格已跌破2萬(wàn)元關(guān)口且同比降幅達(dá)兩位數(shù)（-12.49%），"以?xún)r(jià)換量"仍是主流策略；預(yù)計(jì)短期價(jià)格將繼續(xù)在低位震蕩探底，但跌幅或逐步收窄；

??核心區(qū)高端項(xiàng)目（經(jīng)開(kāi)奧體/大劇院、梁溪主城）價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺甚至局部企穩(wěn)，而外圍剛需盤(pán)仍需依靠"降價(jià)+補(bǔ)貼"組合去化，價(jià)格分化將進(jìn)一步加?。?/p>

??價(jià)格的全面企穩(wěn)，仍需信用端改善、收入預(yù)期修復(fù)的逐步傳導(dǎo)，市場(chǎng)底部的最終確立尚需時(shí)間。

??4.3、政策預(yù)判

??政策重心已從需求端松綁轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與"好房子"建設(shè)。2025年是房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度框架搭建的關(guān)鍵年，中央已將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展納入"十五五"規(guī)劃民生保障范疇，明確構(gòu)建安全、舒適、綠色、智慧的"好房子"發(fā)展方向；展望2026年，城市更新與"好房子"建設(shè)將成為核心抓手；

??預(yù)計(jì)下半年將延續(xù)存量商品房收儲(chǔ)、城中村改造、公積金及信貸支持等工具，無(wú)錫將同步推進(jìn)"好房子"建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地與共有產(chǎn)權(quán)、配售型保障房的擴(kuò)容，推動(dòng)行業(yè)向供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、品質(zhì)提升的良性發(fā)展格局邁進(jìn)。

?　4.4、半年報(bào)總結(jié)

??2026年上半年，無(wú)錫新房市場(chǎng)處于"供應(yīng)枯竭→成交企穩(wěn)→價(jià)格探底→庫(kù)存緩消"的深度調(diào)整后期。政策已進(jìn)入深度落地階段，限制性工具基本見(jiàn)底，重心全面轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與"好房子"建設(shè)；土地市場(chǎng)在歷史低基數(shù)上觸底反彈（成交同比+231.82%），為供給端注入了修復(fù)動(dòng)能。

??商品住宅供應(yīng)同比大跌76.55%、成交同比微降4.54%、成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元關(guān)口、去化周期從37.9個(gè)月回落至35.5個(gè)月的一系列指標(biāo)，共同勾勒出市場(chǎng)在深度調(diào)整中緩慢尋底的軌跡。從結(jié)構(gòu)上看，低總價(jià)剛需以?xún)r(jià)換量放量、高端改善量縮價(jià)穩(wěn)、300萬(wàn)以下總價(jià)段成為市場(chǎng)主力，經(jīng)開(kāi)區(qū)領(lǐng)跑高端、新吳/梁溪放量、外圍剛需為主的分化格局清晰。

??市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已從"價(jià)格戰(zhàn)"升維至"產(chǎn)品力+地段+服務(wù)"的綜合較量，"好地段+好房子"成為分化市場(chǎng)中錨定價(jià)值的唯一籌碼。頭部熱銷(xiāo)項(xiàng)目高度集中于核心板塊與產(chǎn)品力標(biāo)桿盤(pán)，正是這一邏輯的最佳印證。展望后市，房企需在"精品運(yùn)營(yíng)+存量激活+高端改善"中尋求破局，而市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性重構(gòu)與新平衡的建立，仍需信心修復(fù)與時(shí)間沉淀的共同支撐。