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??商品房銷售面積持續(xù)走弱，銷售金額保持韌性

??1—6月份，新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

圖1 全國商品房月度累計銷售面積及銷售額同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??1-6月，新建商品房銷售面積跌幅持續(xù)下探，同比跌幅較上期再次擴大0.8個百分點，呈現(xiàn)下行趨勢。銷售金額表現(xiàn)相對平穩(wěn)，核心支撐在于住宅市場成交結構優(yōu)化，上半年高價改善房源成交占比提升形成價格端支撐，形成“量縮價穩(wěn)”分化格局。銷售額穩(wěn)定僅為結構性對沖，需求基本面未修復，持續(xù)制約房企銷售回款與新增開發(fā)投入。

??6月以來，《求是》雜志連續(xù)兩次發(fā)文，文章《以更大力度提振消費》，視角下沉至居民家庭資產(chǎn)，直面樓市調(diào)整帶來的微觀民生痛點，政策思路從“托樓市行業(yè)”升級為“修復全民資產(chǎn)負債表”，解決老百姓不敢花錢的底層根源?！冻浞滞诰蚝歪尫磐顿Y潛力》視角上升至宏觀增長與固定資產(chǎn)投資，跳出短期房價博弈，給出房地產(chǎn)中長期轉型路徑。黨中央機關刊物連續(xù)兩月從消費、投資雙維度單獨論述樓市，在國務院發(fā)布的《擴大消費“十五五”規(guī)劃》中，促進住房消費被擺在了重要的位置。證明房地產(chǎn)絕非單一行業(yè)問題，是關系居民財富、消費、固投、就業(yè)的全局性宏觀變量，穩(wěn)增長繞不開穩(wěn)地產(chǎn)。政策保持“托底修復、轉型提質(zhì)”的積極取向，短期穩(wěn)預期、中長期轉型并行。

圖2 全國商品房近一年月度銷售面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??6月新建商品房銷售面積8820萬平方米，較前兩月明顯增長，但同比跌幅較上月擴大2.2個百分點；銷售金額同比減少15.5%，跌幅較上月擴大5.7個百分點。整體來看，半年節(jié)點房企加大優(yōu)惠促銷、集中推盤，帶動月度成交規(guī)模階段性走高。單月同比跌幅擴大，短期促銷放量并未扭轉市場需求偏弱的基本面。

??表1 2026年1-6月按物業(yè)類型和地區(qū)分商品房銷售情況

??單位：萬平方米、億元、%

??注：同比變動數(shù)據(jù)為與上月累計對比。

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??各物業(yè)類型中，住宅銷售金額較上期繼續(xù)改善，面積跌幅則進一步擴大；商辦業(yè)態(tài)持續(xù)疲軟，市場需求低迷，辦公樓再次進入下跌通道，商業(yè)營業(yè)用房兩項指標跌幅同步走弱。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)下降。與上期相比，東部地區(qū)銷售金額和西部地區(qū)兩項指標呈現(xiàn)出較為積極的變化，同比跌幅均有所收窄，中部和東北地區(qū)兩項指標跌幅擴大。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高1.2個和0.9個百分點。

??02

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅創(chuàng)年內(nèi)新低

??1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38074億元，按可比口徑計算同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。

??圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比跌幅較上期擴大1.8百分點，同比跌幅再創(chuàng)年內(nèi)新低。《求是》雜志最新文章專門就投資失速提出：部分地區(qū)房地產(chǎn)投資脫離市場需求，造成一定的資源閑置浪費，導致投資回報率下降。并提出三大房地產(chǎn)有效投資新方向：高質(zhì)量城市更新，房地產(chǎn)投資從增量新建轉向存量盤活；保障性住房建設，形成穩(wěn)定、可持續(xù)的中長期投資，不受商品房周期大幅波動影響；安全舒適綠色智慧“好房子”，聚焦品質(zhì)改善居，對應居民合理改善型住房需求，確定了下半年及“十五五”住房領域投資總基調(diào)。

??圖4 全國房地產(chǎn)開發(fā)近一年月度投資及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??月度數(shù)據(jù)方面，6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7718億元，季節(jié)性效應下規(guī)模較上月增長20.8%，同比依然大幅下滑，跌幅較上月擴大1.1個百分點，投資下行壓力不減。

??表2 2026年1-6月按物業(yè)類型和地區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

??單位：億元、%

??注：同比變動數(shù)據(jù)為與上月累計對比。

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??各物業(yè)類型投資同步走弱且跌幅擴大，住宅投資跌幅相對較低，下行壓力也更為突出。開發(fā)企業(yè)對住宅投資的比重為77%，較上期降低0.2個百分點。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅最大，超過三成。與上期相比，各區(qū)域同比額跌幅均持續(xù)所擴大，中部和東北地區(qū)變動相對明顯，跌幅擴大超過3個百分點。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.7%，較上期降低0.4個百分點。

??03

??房屋新開工規(guī)模持續(xù)收縮

??1—6月份房屋新開工面積23239萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積16900萬平方米，下降24.1%。房屋竣工面積17221萬平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積12148萬平方米，下降25.3%。

??圖5 全國房地產(chǎn)累計新開工面積同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??圖6  全國房地產(chǎn)近一年月度新開工面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??1—6月，新開工累計同比跌幅較上期擴大0.8個百分點，為近一年最低點。單月開工規(guī)模5310萬平方米，同比跌幅較上月擴大1.3個百分點?？⒐な芮捌诘烷_工滯后傳導影響持續(xù)走弱，跌幅較上期擴大0.3個百分點。房企全面控增量，資金分配形成 “?？⒐?、壓開工” 格局，有限回款優(yōu)先用于保交付。建設規(guī)模為當前行業(yè)最弱指標，一二線城市核心地段少量優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)形成小幅對沖，三四線、遠郊新區(qū)新開工近乎停滯。結構上，無論開工還是竣工，住宅分項跌幅均大于整體房，住宅是下行主力，商辦同步收縮。

??04

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴大

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國內(nèi)貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預收款12442億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

??圖7 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??1-6月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比跌幅較上期再擴大1.2個百分點，連續(xù)15個月下行。具體來看：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款同比跌幅最大，銀行對地產(chǎn)行業(yè)整體信貸投放持續(xù)收縮。與上期相比，國內(nèi)貸款和自籌資金跌幅擴大超過3個百分點；定金及預收款、個人按揭貸款分別收窄0.3個和3.1個百分點。占比方面，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的43.7%，較上期提升了0.7個百分點，自籌資金占全部資金的36.6%，與上期持平。

??資金端整體呈現(xiàn)總量大幅收縮、跌幅持續(xù)走闊、結構極度分化的特征。政策不鼓勵大規(guī)模新建擴張，對拿地融資、新增住宅開發(fā)信貸極度審慎。企業(yè)內(nèi)源資金枯竭，自救能力下滑。銷售回款邊際改善，但整體規(guī)模收縮明顯，基本面并未反轉。當前政策短期紓困+新模式構建導向不變，兩條路徑改善房企資金：一方面，降首付、降利率、減稅刺激銷售，提升經(jīng)營性回款；另一方面，地方收儲增量現(xiàn)金流，從源頭緩解房企庫存與資金長期壓力。同時，地方融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化，各地積極調(diào)度白名單項目、出險項目融資難點，協(xié)調(diào)銀行加快放款、續(xù)貸、債務展期，打通審批堵點。

??05

??商品房庫存規(guī)模持續(xù)減少，存量結構改善

??6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面積56167萬平方米，下降3.5%。

??圖8 全國商品房各類物業(yè)累計待售面積

??數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??6月末商品房待售面積持續(xù)減少，同比連續(xù)5個月下降，跌幅較上期擴大0.5個百分點，待售 3 年以下的面積同比跌幅再擴大0.7個百分點。住宅庫存規(guī)?；芈渲辽夏晖诔制剑虡I(yè)營業(yè)用房同比持續(xù)下降，辦公樓仍有1.1%的增長。高庫存的三四線城市因土地暫停出讓，新增供給斷檔，住宅庫存增速放緩、結構改善。部分地區(qū)推出商鋪租金補貼、企業(yè)購房稅費優(yōu)惠，同步盤活商業(yè)地產(chǎn)積壓庫存。

??06

??70城整體價格走勢，新房表現(xiàn)好于二手房

??新房環(huán)比呈"少數(shù)上漲、多數(shù)微跌"格局。依據(jù)6月新建商品住宅環(huán)比數(shù)據(jù)統(tǒng)計，指數(shù)大于100（上漲）的城市約20個，包括太原100.1、沈陽100.3、長春100.1、上海100.3、南京100.2、杭州100.3、寧波100.3、廈門100.3、青島100.2、武漢100.1、廣州100.2、深圳100.3、南寧100.2、銀川100.2、烏魯木齊100.1、無錫100.3、徐州100.4、惠州100.4、三亞100.1、大理100.1，其中徐州、惠州以100.4領漲；大連100.0持平；其余約49城處于微跌區(qū)間，如北海99.3、九江99.4、洛陽99.4等。

??二手房環(huán)比上漲城市明顯少于新房。 二手住宅環(huán)比指數(shù)大于100的城市僅9個，集中在一線及少數(shù)二線：北京100.1、上海100.4、廣州100.4、深圳100.3、寧波100.2、無錫100.2、徐州100.1、重慶100.1、沈陽100.1；合肥100.0持平；其余60城環(huán)比均低于100。

??同比維度全面走弱。 新房同比上漲僅上海（103.1）、杭州（101.9）、合肥（100.3）三城，沈陽（100.0）持平，其余66城下跌；二手房70城同比全部低于100，最高為西寧97.6，其次沈陽98.5、丹東97.0、錦州97.0、牡丹江97.3。

??07

??各能級城市價格持續(xù)分化

??一線城市：二手房環(huán)比全面止跌，上海領跑。 新房環(huán)比除北京（99.7）唯一下跌外，上海（100.3）、廣州（100.2）、深圳（100.3）均上漲；二手房環(huán)比北京（100.1）、上海（100.4）、廣州（100.4）、深圳（100.3）四城全部上漲。同比方面，上海是唯一新房同比上漲的一線城市（103.1），北京97.9、廣州97.4、深圳96.4仍下跌；二手房同比北京94.5、上海96.8、廣州93.9、深圳95.3，上海居首、廣州最弱。一線二手房環(huán)比全面回升與同比持續(xù)下行形成對照，反映短期需求邊際改善。

??二線城市：局部回暖，長三角領跑。 新房環(huán)比上漲的二線城市包括杭州100.3、寧波100.3、南京100.2、青島100.2、無錫100.3、徐州100.4、武漢100.1、廈門100.3、南寧100.2、銀川100.2；成都99.7、西安99.7、鄭州99.9、天津99.9、重慶99.8、合肥99.6等仍處微跌區(qū)間。同比看，杭州（101.9）領漲、合肥（100.3）上漲，武漢97.1、成都94.9、西安94.5、鄭州94.9、天津95.4、昆明94.6普遍承壓。

??三四線城市：整體偏弱，同比跌幅更深。 新房同比跌幅居前的有瀘州92.6、包頭92.5、唐山93.9、北海93.9、桂林94.1、洛陽94.1、常德94.4；二手房同比瀘州90.7、常德92.5、唐山92.4、包頭92.3、九江92.8、秦皇島92.8跌幅居前。從"1-6月平均"看，三四線累計跌幅普遍大于二線，如瀘州新房93.1、二手房91.5，能級分化特征清晰。

??08

??新房與二手房價格背離/聯(lián)動分析

??新房整體表現(xiàn)強于二手房。 環(huán)比維度，新房上漲城市數(shù)量（約20城）與廣度均高于二手房（9城）；同比維度背離更突出：新房仍有上海、杭州、合肥3城上漲，而二手房70城同比無一上漲。

??典型城市新房與二手房同比差值明顯： 上海新房103.1對二手房96.8，杭州新房101.9對二手房96.0，合肥新房100.3對二手房94.8，武漢新房97.1對二手房92.0，成都新房94.9對二手房93.7。

??克而瑞研究中心分析認為，新房受高品質(zhì)改善項目入市及一手價格相對剛性支撐，疊加"?？⒐?quot;格局下優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，短期表現(xiàn)優(yōu)于以存量成交為主、價格更貼近真實供求的二手住宅。這一背離與宏觀"量縮價穩(wěn)、改善占比提升"邏輯一致。

??09

??分面積段價格，改善大戶型相對抗跌

??改善型大戶型相對抗跌是本期突出結構性特征。 以上海為例，新房建面144m2以上同比105.3、1-6月平均105.6，明顯高于90m2及以下（同比102.4）和90-144m2（同比101.5）；杭州新房144m2以上同比104.3同樣領漲；深圳144m2以上97.1高于中小戶型（90m2及以下96.6、90-144m296.1）；廣州144m2以上98.3。二手房方面，北京144m2以上環(huán)比100.5、同比96.3，均優(yōu)于90m2及以下（同比93.9）。

??三四線中小戶型局部亮點： 宜昌新房90m2及以下同比101.7、1-6月平均101.4，逆勢上行；韶關新房90m2及以下同比99.9；安慶新房90m2及以下98.5。

??結構分化不宜一概而論，部分城市大戶型跌幅反而更深，如瀘州新房144m2以上同比93.1、湛江新房90m2及以下低至94.3、144m2以上93.5，顯示改善抗跌邏輯主要在高能級核心城市成立。

IN THE END

??上述研究成果由克而瑞研究分析師通過人機協(xié)作綜合使用深度智聯(lián)CoWork企業(yè)級AI原生工作平臺的AI問數(shù)、AI問知、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫