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??很難想象這里曾是一棟D級危房。

??走進(jìn)廣州市花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)集群街2號，樓棟外立面整潔，電梯直達(dá)樓層，樓道寬敞明亮，居民居住環(huán)境煥然一新。但幾年前，這棟建于上世紀(jì)70年代的5層磚混結(jié)構(gòu)住宅還是另一番模樣：墻體開裂、外墻破損、屋頂滲漏，公共設(shè)施老化，居民長期生活在安全隱患之中。

??“大家都知道房子舊了，也希望改善居住條件，但到底怎么改、誰來改，是最難解決的問題。”一位居民回憶。

??集群街2號的蝶變，背后是危舊房更新機(jī)制的創(chuàng)新。

??不同于傳統(tǒng)拆遷改造，廣州市花都區(qū)委、區(qū)政府先行先試、創(chuàng)新探索，通過“業(yè)主自主籌資+國企代建+政府支持”模式，讓居民從被動等待轉(zhuǎn)向主動更新，探索出了一條多產(chǎn)權(quán)危舊住房自主更新路徑。

??從“等拆遷”到“自主更新”

??“對于大量建成年代較早、產(chǎn)權(quán)分散的老舊危房而言，單純依靠傳統(tǒng)政府征拆兜底的投資模式，大規(guī)模復(fù)制難以持續(xù)?！睆V州市花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)人士表示。

??集群街2號正是在這樣的背景下探索破題。

??這棟建于上世紀(jì)70年代的5層磚混住宅樓，占地面積328.76平方米，建筑面積1750.2平方米，涉及25戶業(yè)主，既包含公房，也有私人產(chǎn)權(quán)，還涉及住宅和商鋪等不同類型物業(yè)。

??改造前，樓棟存在明顯安全隱患，且由于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居民訴求也并不完全一致?！坝械膿?dān)心資金問題，有的擔(dān)心改完以后產(chǎn)權(quán)變化，還有的擔(dān)心自己承擔(dān)費用后，效果達(dá)不到預(yù)期?！睆V州花都區(qū)住建局介紹。

??為破解改造僵局、回應(yīng)居民安居訴求，廣州市花都區(qū)委、區(qū)政府高位謀劃，建立區(qū)、街、社區(qū)三級工作機(jī)制，圍繞居民意愿征集、方案優(yōu)化、資金測算等環(huán)節(jié)持續(xù)溝通。

??項目推進(jìn)過程中，工作組組織居民大會9次，開展入戶走訪48次，通過基層議事平臺收集居民意見。針對不同家庭情況，工作人員逐戶了解需求，并邀請設(shè)計團(tuán)隊參與方案優(yōu)化。對于困難家庭，項目還圍繞拆建期間殘疾人家庭分房、困難家庭籌資等實際問題，協(xié)調(diào)解決居民最迫切的需求。

??經(jīng)過多輪溝通協(xié)商，居民們終于從“旁觀者”變成了“發(fā)起人”，自籌資金800余萬元，按下了更新的“確認(rèn)鍵”。

??破解資金與審批難題

??資金，是危舊房自主更新繞不開的一道坎，完全靠居民，力不從心；完全靠政府，難以為繼。廣州花都區(qū)給出的答案是：構(gòu)建“居民主體+國企代建+政府賦能”的多元資金保障路徑。

??廣州花都區(qū)住建局介紹，在集群街2號項目中，居民作為改造主體承擔(dān)建設(shè)成本，國企全流程代建，政府通過獎補(bǔ)激勵業(yè)主出資，減輕居民壓力。項目啟動階段，政府對前期經(jīng)費給予50%補(bǔ)貼；建成后，對物業(yè)維修基金給予50%獎補(bǔ)，并引導(dǎo)居民引入專業(yè)物業(yè)管理，解決后續(xù)管養(yǎng)問題。

??廣州花都區(qū)還針對危舊房改造政策空白進(jìn)行探索。

??此前，相關(guān)政策法規(guī)更多停留在原則性指導(dǎo)層面，缺乏詳細(xì)指引。為此，廣州花都區(qū)出臺廣東省首份《危舊房屋拆除重建試點方案》，堅持“原拆原建、增加公服”原則，優(yōu)化套內(nèi)戶型設(shè)計、擴(kuò)寬樓道、內(nèi)部增設(shè)電梯，并推動市級細(xì)則出臺，為同類項目提供政策支持。

??審批環(huán)節(jié)也同步優(yōu)化。項目推動多部門聯(lián)合辦理，實現(xiàn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、人防工程報建、特殊建設(shè)工程消防設(shè)計審查“四證聯(lián)辦”，辦理時限由47個工作日壓縮至5個工作日。

??在這一過程中，區(qū)屬國企受全體業(yè)主委托，承擔(dān)代建服務(wù)角色?！熬用裼懈脑煲庠福鄙賹I(yè)建設(shè)能力。國企介入后，可以幫助解決方案設(shè)計、施工管理、資金統(tǒng)籌等問題?！睆V州花都區(qū)住建局表示。

??多方合力下，集群街2號不僅消除了D級危房的安全隱患，更通過電梯加裝、消防達(dá)標(biāo)及廚衛(wèi)面積優(yōu)化，實現(xiàn)了居住品質(zhì)的明顯提升。

??自主更新全面鋪開

??在集群街2號基礎(chǔ)上，廣州花都區(qū)繼續(xù)向更復(fù)雜的城市更新場景拓展。

??例如新華坊項目，將自主更新探索延伸至商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。作為全省首例多產(chǎn)權(quán)連片危舊商業(yè)物業(yè)自主更新項目，新華坊面對的是上世紀(jì)40至60年代形成的連排商業(yè)建筑群，涉及13戶業(yè)主、19套商鋪，創(chuàng)新探索“自主更新、自拆自建、統(tǒng)一運營”模式。

??在資金籌集方面，新華坊突破單純依靠業(yè)主出資的方式，引導(dǎo)業(yè)主通過出資或讓渡運營權(quán)參與改造。其中，10戶業(yè)主選擇讓渡20年運營權(quán)，由區(qū)屬國企統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商運營，并建立收益分配機(jī)制，破解商業(yè)物業(yè)更新資金難題。

??同時，項目沒有簡單推倒重建，而是在保留青磚墻體、紅瓦屋頂?shù)葰v史元素基礎(chǔ)上，植入新的商業(yè)功能，實現(xiàn)歷史風(fēng)貌保護(hù)與現(xiàn)代運營結(jié)合。

??今年2月動工的福寧路15~17號項目，則進(jìn)一步將自主更新推向3.0階段。

??該項目突破單棟建筑和單宗土地限制，將2棟D級危舊住宅、1棟D級商業(yè)公房、1棟C級辦公公房納入整體規(guī)劃，探索“自拆自建+多棟連片+跨宗共建”模式。項目還獲得全國“好房子”設(shè)計大賽70平方米課題一等獎，通過創(chuàng)新設(shè)計“X可變空間”，滿足青老共居、多代同堂等家庭需求。

??通過“兩棟并一棟”抽疏布局，項目釋放超過2200平方米公共空間，并盤活2棟閑置公房，設(shè)置社區(qū)居委、社區(qū)活動中心、商業(yè)網(wǎng)點、頤康服務(wù)站等功能。

??“自主更新不能只關(guān)注房子本身，還要解決居民生活圈的問題?！被ǘ紖^(qū)住建局表示，3.0模式更加注重空間資源統(tǒng)籌和社區(qū)功能完善，讓危舊房改造成為提升城市功能的重要抓手。

??此外，今年3月動工的花東鎮(zhèn)復(fù)興街2—9號項目，則將自主更新探索延伸至歷史街區(qū)保護(hù)領(lǐng)域。項目通過地籍整合、權(quán)屬優(yōu)化和風(fēng)貌保護(hù)，在解決危房安全問題的同時，延續(xù)嶺南騎樓街區(qū)特色，并逐步輻射帶動推廣社區(qū)老街片區(qū)系統(tǒng)性更新，探索歷史空間活化利用路徑。

??從集群街2號到新華坊，再到福寧路和花東騎樓街，花都區(qū)危舊房自主更新探索不斷深化：從破解單棟多產(chǎn)權(quán)住宅改造難題，到拓展至商業(yè)物業(yè)、連片空間和歷史街區(qū)更新，更新對象和實施路徑不斷拓展。

??在這一過程中，花都區(qū)逐步形成居民參與、政府支持、國企協(xié)同的更新模式，讓危舊房改造從解決“住得安全”走向提升“生活品質(zhì)”和“城市功能”。

??對于進(jìn)入存量發(fā)展階段的城市而言，如何盤活既有空間資源、激發(fā)多元主體參與，是城市更新的重要課題?；ǘ紖^(qū)實踐表明，危舊房更新并非只有傳統(tǒng)征拆、加固路徑，通過機(jī)制創(chuàng)新和多方協(xié)同，老城區(qū)也能實現(xiàn)從“舊房改善”到“空間煥新”。