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??走出深圳地鐵前海灣站，斑馬線上印著“望左”“望右”提示，交通指示牌以英文與繁體字為主，路人交談粵語與英文交雜，街邊遍布港式茶餐廳……這些極具港式風(fēng)格的細(xì)節(jié)，讓筆者以為此刻正走在香港街頭。

??“以前是深圳人周末去香港購物，現(xiàn)在是香港人周末來前?？捶?。”一位桂灣樓盤的銷售顧問這樣形容前海近兩年的變化。筆者在售樓處轉(zhuǎn)了一圈，講港式粵語的客戶幾乎和講普通話的一樣多。

??據(jù)深圳中原地產(chǎn)《2026上半年深圳樓市用戶畫像》顯示，香港置業(yè)者的購房占比達(dá)到了4.8%，成為深圳樓市中不可忽視的新增力量。

??港客占比升至4.8%

??一位從香港來的陳先生，在前海購入了心儀的房子，他說：“深圳擁有國際一流的宜居宜業(yè)環(huán)境，隨著跨境交通優(yōu)化和通關(guān)便利，身邊很多香港朋友已經(jīng)開始深港雙城生活?！?/p>

??陳先生從事保險(xiǎn)金融行業(yè)，客戶多在內(nèi)地城市，他向筆者解釋了搬家原因：一家人之前在香港租的一套40平方米的房子，月租至少要2萬港元，加上一家三口的日常開銷，每月生活成本不低于3萬港元；現(xiàn)在一家人定居在前海，月供約1.5萬元，房子面積大了50%。需要回香港的時(shí)候，搭乘跨境專線就能直達(dá)香港中環(huán)。

??筆者在探訪前海幾個(gè)重點(diǎn)樓盤時(shí)，前海時(shí)代尊府的銷售人員透露，最近幾年，港澳客戶占比明顯增加。觀山海項(xiàng)目港人家庭訪客量也持續(xù)增多。

??除了購置商品房，前海還為港人量身打造了多層次的住房保障體系。位于前海桂灣的瓏灣國際人才公寓于2025年底正式啟用，以“香港味、國際范、濱海風(fēng)”聞名。在前海創(chuàng)業(yè)或工作的港澳臺(tái)人才，只要符合條件即可申請，月租金約156元/平方米。

??一名住進(jìn)公寓的港籍AI工程師表示，“從遞交申請材料到拿到鑰匙，前后不到三個(gè)月。在香港排政府公屋，至少要等五六年，等十多年的都大有人在?！?/p>

??符合條件的香港永久居民，還能在前海申請人才房，只要繳納規(guī)定的社?；騻€(gè)稅，遞交完申請后2~3個(gè)月就能入住，甚至還可以根據(jù)需求選擇社區(qū)和戶型。

??中銀香港的調(diào)查顯示，有46%的受訪港人考慮在大灣區(qū)置業(yè)，深圳排在第一，而前海，憑借深港合作核心區(qū)的定位和優(yōu)厚的政策扶持，成為港人深圳置業(yè)的首選片區(qū)。港人定居香港，已不是偶然。

??政策為港人創(chuàng)業(yè)鋪路

??除了定居生活，港人還持續(xù)將工作重心和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目放在前海。

??從地鐵夢海站出來便是深港青年夢工場，路牌是黑底白字而非內(nèi)地常見的藍(lán)底白字，茶餐廳賣的是地道的菠蘿油和港式奶茶。

??很多香港創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)把這里稱為“夢開始的地方”。26座樓宇里，有415個(gè)在園團(tuán)隊(duì)，其中香港團(tuán)隊(duì)就超過370個(gè)。這里還是內(nèi)地唯一同時(shí)有5所香港頭部高校成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)入駐的園區(qū)，港大、港中文、港科大、港理工、港城大都在這里成立團(tuán)隊(duì)。園區(qū)還專門有供居住的港青驛站。

??據(jù)夢工場工作人員介紹，“A座的港大青年科創(chuàng)學(xué)院和L座的香港智能建造研發(fā)中心，因?yàn)樘珦屖?，?dǎo)致一席難求。”

??前海還在有意識(shí)地造“港風(fēng)”。2026年6月，在前海交易廣場建國際化港味港韻街區(qū)，瞄準(zhǔn)首店、米其林、黑珍珠。醫(yī)療上，前海5家三級醫(yī)院全批了“港澳藥械通”。支付上，推出了“國際化支付十條”，港人消費(fèi)不用再為選擇微信、支付寶還是信用卡而發(fā)愁。

??一位在夢工場創(chuàng)業(yè)的港籍人士說：“在前海工作生活，就像從旺角到了中環(huán)，完全沒有在異地的陌生感。周末和團(tuán)隊(duì)成員聚餐，然后去運(yùn)動(dòng)公園踢球，生活節(jié)奏和在香港沒什么兩樣?！?/p>

??前海管理局一位工作人員表示：“港人在前海，能找到工作，住得舒服，孩子有學(xué)上，看病有保障，這幾樣齊了，人才會(huì)真正留下來。”

??深港融合背后還有考驗(yàn)

??港人扎堆前海置業(yè)，給前海樓市帶來了新增量的同時(shí)，也引發(fā)了一些討論。

??積極的一面是，隨著港深西部鐵路深圳段完成立項(xiàng)、蛇口港口岸升級為全國首個(gè)“?？找惑w”復(fù)合型口岸，深港兩地的物理距離進(jìn)一步縮短，港人北上，深港融合的步伐也在加快。

??國家高端智庫CDI資深研究員宋丁認(rèn)為，港人北上是從政府合作走向市民融合的一個(gè)必經(jīng)之路。

??早些年的深港融合更多是停留在政府推動(dòng)、企業(yè)投資等層面，香港人不太愿意來深圳，覺得沒什么能超過香港；如今周末與節(jié)假日動(dòng)輒幾十萬、上百萬港人北上消費(fèi)，他們發(fā)現(xiàn)深圳東西多又好，性價(jià)比極高，加上通勤日益便捷，北上已成為一件非常輕松的事。

??這種大規(guī)模平民化、常態(tài)化的市民層面互動(dòng)，真正拉開了深港大融合的序幕，比以往偏重政府和企業(yè)層面的合作更為深入，也更能夯實(shí)深港融合的社會(huì)基礎(chǔ)。

??未來，兩地融合是大勢所趨。無論是經(jīng)濟(jì)、生活、文化還是社會(huì)活動(dòng)，都在走向越來越深度的交融。至于未來會(huì)不會(huì)走向更高程度的一體化，雖然不是短期內(nèi)可以定論的事，但大的方向已經(jīng)非常清晰。

??同時(shí)，市場也傳來擔(dān)憂的聲音。目前，前海的二手房參考均價(jià)約7.6萬元/平方米，部分高端項(xiàng)目已突破11萬元/平方米，如果港客持續(xù)涌入，本就高企的房價(jià)是否更加高不可攀？

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，港人北上對房價(jià)的推動(dòng)作用有限。

??首先，香港人到深圳、珠海、廣州乃至中山等地置業(yè)，這個(gè)趨勢已經(jīng)持續(xù)多年，并非近期才出現(xiàn)，有購房意愿的人群在前幾年就已釋放需求。

??其次，香港人來前海定居和創(chuàng)業(yè)，理論上會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生一定影響。但前海的住宅供應(yīng)本身就很少，區(qū)域功能以辦公為主，港人帶來的住房需求，并不足以對房價(jià)形成強(qiáng)力推動(dòng)，說房價(jià)會(huì)因此高不可攀也不太現(xiàn)實(shí)。

??最后，深港交界的北部都會(huì)區(qū)，目前正在大規(guī)模推進(jìn)產(chǎn)城融合體的開發(fā)，規(guī)劃未來將容納約300萬人口，將在一定程度上承接和分流香港本地年輕人的住房需求，從而緩解北上購房的壓力。

??業(yè)內(nèi)專家也表示，港人北上置業(yè)是一個(gè)漸進(jìn)的過程。前海需要做的，不是簡單地吸引港人來買房，而是真正打造一個(gè)適合港人工作、生活、發(fā)展的生態(tài)圈。當(dāng)越來越多的香港人把家安在前海、把事業(yè)放在前海，兩座城市的邊界，才真正開始消融。

??同時(shí)，文化差異、語言、生活習(xí)慣、社會(huì)規(guī)則的不同，不是短時(shí)間就能彌合的?！皝砹四懿荒苋谌?、能不能留下來”，是對深港融合更深層次的考驗(yàn)。

??4.8%的港客占比還在增加，港式路牌和港式咖啡在前海街頭越來越多，香港人把“去深圳”說成“回前?！保芏嘧兓谇娜话l(fā)生。