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??“828新政”落地后，全國多個城市出現(xiàn)了樓盤“收回折扣”或“上調(diào)價格”的現(xiàn)象，涉及上海、成都、杭州、天津、廣州、深圳、合肥、青島等城市，形成了一輪抱團(tuán)漲價。從漲價方式看，可分為直接上調(diào)備案價與收回折扣優(yōu)惠兩類；從漲價主體看，既有開發(fā)商統(tǒng)一發(fā)文的正規(guī)調(diào)價，也有渠道公司營銷包裝的“喊漲”行為。漲價幅度普遍在1%-3%區(qū)間，部分項(xiàng)目備案價上調(diào)約1000元/平方米。這一現(xiàn)象與現(xiàn)房銷售之間是否存在必然關(guān)系？還是僅僅是一種炒作噱頭？對此，我們需要進(jìn)行分析。

??一、多城市漲價案例全景掃描

??“828新政”后，全國漲價現(xiàn)象呈現(xiàn)“多點(diǎn)開花”特征，但各城市表現(xiàn)差異顯著。上海、成都、杭州、天津、廣州、深圳、合肥、青島等城市均有項(xiàng)目跟進(jìn)，其中成都市場反應(yīng)最為密集，杭州出現(xiàn)首個直接上調(diào)備案價的項(xiàng)目，天津多個高端改善項(xiàng)目集體官宣漲價，上海、廣州、深圳則以收回折扣或小幅上調(diào)為主。此外，合肥、青島等城市也有項(xiàng)目跟進(jìn)“收回折扣”動作。

??這里對相關(guān)城市的情況進(jìn)行了梳理。需要說明，內(nèi)容依據(jù)部分媒體報道及公開海報整理，并不直接代表所在城市的整體價格水平，僅反映個別項(xiàng)目在價格或營銷方面出現(xiàn)的一些變化。

??二、具體項(xiàng)目漲價的特點(diǎn)及相關(guān)情況分析

??整體來看，這輪新政后主要城市樓盤漲價案例可以概括為：核心城市、核心板塊、品牌房企、改善項(xiàng)目；以收回折扣和小幅上調(diào)為主，漲幅多在1%到3%之間；時間集中在2026年8月底至9月；品牌房企最活躍；部分城市“全線漲價”最集中，部分城市“收回折扣”最典型，個別城市出現(xiàn)備案價上調(diào)，個別城市營銷意味最強(qiáng)?？偨Y(jié)來看，這更像是一輪新政窗口期下的試探性漲價，而非市場全面反轉(zhuǎn)。開發(fā)商通過小幅提價或收回折扣，既想修復(fù)利潤，也想制造“再不買就漲”的預(yù)期，但幅度普遍克制，說明對后市仍保持謹(jǐn)慎。

??1、城市分布

??這輪漲價案例涉及的城市大約有10個，基本集中在一線和強(qiáng)二線城市，沒有出現(xiàn)三四線城市的案例。這說明本輪漲價是核心城市在政策刺激下的局部動作，而非全國性普漲。這也與這些城市當(dāng)前樓市營銷氛圍較濃厚有關(guān)，同時也與這些城市住房需求規(guī)模相對較大有關(guān)。

??其中，成都和天津出現(xiàn)頻次最高，是本輪漲價案例最密集的兩個城市；廣州、上海、杭州、深圳次之，均有多個項(xiàng)目；合肥、青島等城市也有少量案例。整體來看，城市能級普遍較高，漲價行為集中在核心一二線城市。

??2、項(xiàng)目區(qū)位

??我們對這些項(xiàng)目也做了一些檢索?？傮w來看，從近幾年土地市場的供應(yīng)情況，尤其是從優(yōu)化供應(yīng)模式的角度來講，基本上都是比較好的項(xiàng)目。從區(qū)位看，多數(shù)項(xiàng)目位于城市核心城區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展板塊或熱門改善板塊，產(chǎn)品類型以改善型和品牌房企項(xiàng)目為主，剛需盤較少。部分項(xiàng)目位于老城核心區(qū)，部分位于城市重點(diǎn)拓展方向，整體區(qū)位條件普遍較好。可以概括為：核心板塊、品牌房企、改善產(chǎn)品是這輪漲價項(xiàng)目的基本畫像，而不是遠(yuǎn)郊或冷門板塊的普漲。

??3、調(diào)價方式

??調(diào)價方式以“收回折扣”和“上調(diào)價格”為主，整體相對溫和。其中，“收回折扣”或“減少優(yōu)惠”出現(xiàn)頻率最高，本質(zhì)上是減少優(yōu)惠，而非直接提高備案價或售價。對購房者而言，實(shí)際感受是優(yōu)惠變少了；這種方式操作更靈活，不需要重新備案，因此在本輪漲價中被廣泛采用?！吧险{(diào)價格”或“上調(diào)備案價”則相對正式，更能反映開發(fā)商對后市的信心，但案例數(shù)量少于收回折扣?！叭€漲價”集中在個別城市，表述統(tǒng)一，營銷意味較強(qiáng)。還有部分項(xiàng)目只制造“漲價倒計(jì)時”的緊迫感，不披露具體幅度。整體來看，調(diào)價方式溫和，試探性明顯。

??4、漲價幅度

??從已披露的幅度看，多數(shù)項(xiàng)目在1%到3%之間，屬于小幅試探性上調(diào)。其中1%、2%、3%是最常見檔位；部分項(xiàng)目按單價上調(diào)，部分項(xiàng)目按總價上調(diào)，絕對值看似較大，但折算后比例通常也在幾個點(diǎn)以內(nèi)；還有部分項(xiàng)目只披露折扣減少幾個點(diǎn)，未披露具體比例；多個項(xiàng)目未披露具體幅度。整體來看，開發(fā)商普遍不敢大幅提價，更多是止跌回穩(wěn)或收回前期過度優(yōu)惠，漲幅克制，說明對后市仍保持謹(jǐn)慎。

??5、實(shí)施時間

??實(shí)施時間高度集中在2026年8月底至9月中旬，整體節(jié)奏高度一致。最早從2026年8月底開始，絕大多數(shù)集中在2026年9月1日或9月起，部分項(xiàng)目自9月15日起執(zhí)行，個別項(xiàng)目則處于待審批狀態(tài)。這明顯是“新政后”的集體動作，開發(fā)商在政策落地后迅速調(diào)整價格策略，既帶有試探市場反應(yīng)的意味，也有通過制造漲價預(yù)期來促進(jìn)銷售的考慮。但實(shí)際上，這個時間點(diǎn)恰好處于“金九銀十”期間，因此可以說，此時發(fā)布海報，可視為“金九銀十”期間的一種集體營銷行動。借政策做一輪營銷，應(yīng)該是很多開發(fā)商的主要出發(fā)點(diǎn)。

??6、企業(yè)特征

??參與漲價的主要是品牌房企、頭部房企和地方國企，其中保利出現(xiàn)頻率最高，涉及多個城市，是這輪漲價中最活躍的房企之一；越秀、金茂、建發(fā)、中海、國貿(mào)等也頻繁出現(xiàn)；地方國企和部分民企同樣有所參與，但整體仍以品牌房企為主。品牌房企集中調(diào)價，一方面說明其對政策敏感度高，另一方面也說明它們具備較強(qiáng)的資金實(shí)力和項(xiàng)目儲備，敢于在政策窗口期試探市場。當(dāng)然，這些房企出現(xiàn)在名單中也很正常，因?yàn)檫@兩年核心城市拿地的企業(yè)主要就是它們，所以這些企業(yè)的項(xiàng)目也是當(dāng)前市場上最受關(guān)注的焦點(diǎn)。

??三、案例背后相關(guān)的因素分析

??從本輪多地新房價格調(diào)整來看，漲價并非單一因素驅(qū)動，而是政策變化、土地成本、項(xiàng)目定位、企業(yè)策略與市場心理共同作用的結(jié)果，需結(jié)合不同項(xiàng)目和區(qū)域特點(diǎn)具體分析。

??從實(shí)際過程看，將漲價與“828新政”直接掛鉤，比如稱“房地產(chǎn)行業(yè)政策密集調(diào)整，資金監(jiān)管全面升級，項(xiàng)目資金占用周期拉長，綜合開發(fā)運(yùn)營成本大幅增加”，其實(shí)有些誤導(dǎo)，至少不客觀。這與之前現(xiàn)房銷售政策引發(fā)資本市場股票波動的情況類似，即都把市場現(xiàn)象過多歸因于某一單一事件。這是不準(zhǔn)確的。對當(dāng)前漲價，更應(yīng)從近幾年政策放松效應(yīng)的釋放，以及“金九銀十”到來、購房者心態(tài)和入市節(jié)奏變化等角度去理解。

??1、企業(yè)策略與土地成本：漲價的基礎(chǔ)動因

??部分漲價與具體企業(yè)的經(jīng)營策略和土地成本直接相關(guān)。近年來，一些新進(jìn)入市場的房企憑借快速、高頻拿地迅速躋身主流陣營，旗下多個項(xiàng)目統(tǒng)一收回折扣點(diǎn)數(shù)，在一定程度上反映出房企對現(xiàn)房銷售新政的緊急應(yīng)對態(tài)度。與此同時，土地成本也是重要因素，尤其是過去幾年地價較高，相關(guān)項(xiàng)目多為優(yōu)質(zhì)地塊，這都會帶來漲價現(xiàn)象。而且此次不少項(xiàng)目屬于高端產(chǎn)品，本身就具備較強(qiáng)的定價能力。對企業(yè)而言，收回折扣既是對成本上升的被動反應(yīng)，也是在供應(yīng)收縮預(yù)期下主動維護(hù)利潤空間的一種策略選擇。

??2、現(xiàn)房銷售改革：成本推升下的一種本能反應(yīng)

??從漲價動因看，雖然不能完全歸咎于現(xiàn)房政策，但在實(shí)際過程中，確實(shí)有些企業(yè)因?yàn)樵撜叩某雠_，從現(xiàn)房整體開發(fā)周期的角度，去理解后續(xù)營銷和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)工作。未來不斷走向現(xiàn)房銷售，意味著開發(fā)商從拿地、建設(shè)到竣工交付，周期至少拉長兩年以上，資金占用時間變久，財務(wù)成本、建筑管理成本同步上漲。新政要求新建預(yù)售住房須在竣工備案后方可放款，房企回款周期被顯著拉長約10個月，財務(wù)成本至少增加3%。所以在這種成本預(yù)期下自然會有漲價的本能反應(yīng)。當(dāng)然需要說明，實(shí)際過程中現(xiàn)房項(xiàng)目本身也有降成本的考慮和配套政策，尤其是在供地端和開發(fā)端等環(huán)節(jié)。

??3、高端項(xiàng)目“抱團(tuán)漲價”：統(tǒng)一應(yīng)對策略的體現(xiàn)

??部分市場出現(xiàn)多個項(xiàng)目、多個板塊形成“抱團(tuán)漲價”態(tài)勢。這種集體行動在一定程度上反映出房企對房地產(chǎn)新市場行情下的統(tǒng)一應(yīng)對策略，也反映出在當(dāng)前“金九銀十”營銷期，企業(yè)在信息傳遞方面非常迅速，容易形成較為統(tǒng)一的操作。

??當(dāng)然，從項(xiàng)目定位看，漲價的多為高端改善產(chǎn)品，與普通剛需、剛改群體關(guān)聯(lián)不大，這也符合當(dāng)前“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值修復(fù)”的市場邏輯。換句話說，漲價更多集中在具備稀缺性和改善屬性的項(xiàng)目上，并非全域普漲。

??4、需區(qū)分正式調(diào)價與渠道營銷包裝

??漲價海報在實(shí)際操作中通常由渠道公司制作，企業(yè)層面則較為謹(jǐn)慎，一般不會明確說明是否授權(quán)。但總體來看，有些海報確實(shí)與企業(yè)有關(guān)聯(lián)。海報主要用于朋友圈等營銷渠道傳播，客觀上意在引導(dǎo)觀望的購房者加快入市。對漲價信息需甄別其真實(shí)性與持續(xù)性，避免被短期營銷動作誤導(dǎo)。當(dāng)然，這也從側(cè)面說明，作為一家企業(yè)，對渠道公司發(fā)布的此類海報應(yīng)適當(dāng)加以規(guī)范。目前雖談不上產(chǎn)生輿情，但這本身就是營銷中需要關(guān)注的市場秩序問題。

??四、對購房者“金九銀十”購房策略的分析

??假如真的出現(xiàn)具體項(xiàng)目漲價，則確實(shí)有必要適當(dāng)分析一下，尤其是對比較熱銷的項(xiàng)目。以100平方米計(jì)算，購房者需多付20萬元；200平方米的大戶型則要多出40萬元。對于改善型家庭而言，這筆額外支出可能直接影響購房決策和置換節(jié)奏。通常來說，房企的定價策略也會參考蓄客情況。如果蓄客情況良好，定價就會相對強(qiáng)勢。

??當(dāng)然，系統(tǒng)了解漲價的背景和動機(jī)也很重要。從原因上看，本輪漲價背后既有現(xiàn)房銷售改革下房企對成本推升的擔(dān)憂，也有土地成本高企、高端項(xiàng)目集中入市等企業(yè)策略因素，同時還夾雜著渠道營銷包裝和市場預(yù)期自我強(qiáng)化的心理因素。另外，購房者客觀上需要了解當(dāng)前的市場階段。當(dāng)前本身就是一個重要的買房節(jié)點(diǎn)，購房數(shù)量相比7-8月份肯定會有所增加?，F(xiàn)在房價預(yù)期有所改善，限購政策也基本放開或松綁，更多人符合購房條件，自然也會選擇在這個節(jié)點(diǎn)買房。這些因素同樣會被房企納入定價策略中。

??總的來說，當(dāng)前“金九銀十”期間，各種優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目確實(shí)不少，購房者的積極性也在上升。當(dāng)然，從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的角度來看，我們也建議房企確保價格穩(wěn)定，真正讓利于購房者。總體而言，房地產(chǎn)市場回暖來之不易，各地需要科學(xué)理解政策、準(zhǔn)確把握市場供求關(guān)系，真正確保金九銀十呈現(xiàn)出活躍且積極的態(tài)勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)