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??2026年9月1日，麗水市青田縣掛牌兩宗商住用地，并在出讓公告中明確要求實施現(xiàn)房銷售，成為浙江省乃至全國首個落實近期三部門現(xiàn)房銷售政策新規(guī)的城市。這是否意味著現(xiàn)房銷售已打響“第一槍”？從該文件的具體要求來看，各地確實在積極推動相關(guān)政策落地。不過，青田地塊涉及較多回購房源和安置房源，因此其典型性相對有限。當然，盡管如此，這一做法仍可為各地開展現(xiàn)房銷售工作提供有益參考。

??一、地塊情況和現(xiàn)房項目占比

??這兩個地塊均已明確，將按照《住房城鄉(xiāng)建設部自然資源部金融監(jiān)管總局關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》文件要求實施現(xiàn)房銷售。我們對兩宗地塊進行梳理。

??從梳理結(jié)果來看，兩宗地塊本質(zhì)上均是以安置回遷為主導的保障性社區(qū)，超過60%的房源將定向回購或做安置房。據(jù)此，兩幅地塊中市場化的現(xiàn)房項目的占比僅為41%。而且該測算是基于最大的可能容積率進行的。若實際容積率較低，現(xiàn)房項目的占比可能最多僅為30%或20%。

??從操作風險角度看，這兩個地塊的特征客觀上降低了現(xiàn)房銷售模式下的純市場化風險，為政策平穩(wěn)落地提供了緩沖空間。由于市場化商品房比例均不足一半，現(xiàn)房銷售試點的“安全墊”十分充足：超過50%（甚至70%）的房源已被政府或村集體以協(xié)議價鎖定，房企在現(xiàn)房銷售模式下面臨的市場化去化壓力因此大幅降低。此外，青田政策也帶來一定啟示，即在商品住宅項目中，可給予房企一個選擇空間。其可根據(jù)后續(xù)潛在的購房需求，決定供應和建造多少現(xiàn)房項目，也就是用足用好具有彈性的容積率政策。

??二、市場啟示

??青田現(xiàn)房的例子具有啟示意義。首先，青田代表了部分城市尤其是中小城市，在推進現(xiàn)房方面顧慮較少，因為其成本相對較低。這也說明，各地在后續(xù)試點過程中，應結(jié)合自身實際因地制宜推進，不論采用何種模式或方式，都應視為穩(wěn)妥有序推進的過程，都應得到鼓勵。

??其次，青田為各地推進現(xiàn)房提供了一條可行路徑，即可以針對部分房屋安置項目開展現(xiàn)房銷售。我們認為，這背后實際上反映了對購房者需求的關(guān)注。以青田為例，部分購房者為提前鎖定的回遷戶或安置房住戶。對于其他城市而言，也可以將此類前瞻性客戶拓展至人才購房或產(chǎn)業(yè)園區(qū)購房等群體，在摸清需求的基礎上推進現(xiàn)房銷售。

??第三，青田地塊在容積率設定上留有一定彈性區(qū)間，這使得企業(yè)在推進現(xiàn)房項目時，在建筑指標方面擁有可調(diào)整空間，因此對后續(xù)土地供應具有啟示意義。適當設定土地及容積率等相關(guān)指標的彈性，有助于提升企業(yè)參與現(xiàn)房項目的積極性。