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??8月，全國重點20城一二手房成交總面積同比下降4%，較年內月均回落14%。單看這兩個數(shù)字，是一份典型的淡季答卷。但前8月20城累計同比僅微降1.5%，仍較2024年同期高出3.3%，20城中累計同比正增的有12城；項目來訪、認購環(huán)比雙雙回升，13個重點城市中10城認購環(huán)比正增；而9月預計深圳、武漢、西安、鄭州等典型城市新增供應也較8月環(huán)比倍增。

??換言之，今年“金九”行情啟動，是在“成交筑底、來訪認購先行回暖、供應準備放量”的組合中完成的，關鍵是轉化在進，供應在補。結合13個重點城市的一線預判中，12城預期新房成交環(huán)比回升、二手房成交預期則全線向好。我們判斷9月大概率兌現(xiàn)“金九”的量，成色仍取決于占比近三分之二的剛需產品能否被承接。

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??前8月一二手總成交累計同比微降1.5%，淡季并未跌破總量平臺

??據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測，8月全國重點20城一二手房成交總面積2133萬平方米，同比下降4%，較年內月均2489萬平方米回落14%。其中4個一線城市合計584萬平方米，較年內月均回落8%、同比逆勢增長5%；16個二三線城市合計1549萬平方米，較年內月均回落16%、同比下降7%。一線同比正增、二三線同比走弱，可見一線市場需求韌性更強。 

??從累計成交來看， 8月規(guī)模下探是中樞平臺之上的季節(jié)性波動，而不是平臺本身的下沉，意味著2024年以來建立的成交平臺的穩(wěn)固程度更清晰。前8月20城累計成交19913萬平方米，同比微降1.5%，但較2024年前8月高出3.3%，經過7-8月傳統(tǒng)淡季成交規(guī)模仍保持在總量平臺之上。

??城市層面的分化則更值得關注。單月口徑下，8月有蘇州、廈門、上海、東莞、天津、武漢等6個城市同比正增長10%以上，累計口徑下，同比正增的有12城、北京持平，僅廣州、成都等7城累計為負；16個二三線城市中10城累計正增，占比超六成。

??02來訪認購環(huán)比普遍回升，認購強于來訪、轉化效率同步抬升

??項目端的來訪與認購，是比成交更領先的指標。8月13個重點城市的調研數(shù)據(jù)顯示，來訪與認購環(huán)比雙雙回升，且認購回升幅度明顯強于來訪。在成交總量仍處淡季低位時，到訪—認購轉化率先行走高，通常是次月成交回升前置條件。

??環(huán)比維度，13個城市中來訪6升1平6降：合肥、北京、西安、杭州、天津領漲。認購表現(xiàn)明顯更強，13城中10升1平2降：合肥、西安、北京、天津、長沙、鄭州等環(huán)比增10%以上。認購環(huán)比普漲面（10/13）顯著大于來訪環(huán)比（6/13），漲幅中位數(shù)也更高，說明8月的改善不只是到訪量的季節(jié)性回補，更是到訪—認購轉化效率實質抬升。

??同比呈現(xiàn)“少數(shù)城市大漲、多數(shù)城市小跌”的不對稱。來訪城市6升4降，濟南、北京、西安等20%以上領漲。認購同比同樣6升4降，但幅度更多：濟南、北京、西安增等增幅超50%、天津增26%，而合肥、成都與長沙、鄭州等跌幅均在20%以內。

??039月新增供應預估顯著放量，剛需產品占比約三分之二

??從9月重點城市預計開盤項目看，“金九”節(jié)點的推盤力度顯著提升?？偭繉用妫钲?、武漢、西安、鄭州四個可比城市合計預計供應較8月實際推售環(huán)比大增129.7%；其中深圳以4455套居首，武漢、西安都在2000套左右，廣州預計供應總量約80萬平方米，環(huán)比增229%。五城中四個供應放量，“金九”貨源準備在8月末已經完成。

??從產品檔次結構看，四城剛需占64.4%，改善占28.1%，高端占7.5%——剛需產品占據(jù)了將近三分之二的新增供應。深圳供應以剛需為絕對主力（3521套、占79%），集中分布在龍華上塘、大浪、觀瀾、清湖、福城以及光明、龍崗平湖等外圍板塊，單價3.5萬—5.5萬元/平方米，單盤體量普遍偏大——深業(yè)上宸瑞府569套、星河星悅尊府567套、中交國潤華府520套、深鐵瓏境二期496套、溪山禾璽御府462套；高端項目僅3個、220套，全部位于南山紅樹灣、后海與寶安中心，單價14.5萬—18.5萬元/平方米。武漢結構恰好相反：改善1094套、占64.2%，高端295套、占17.3%，剛需僅316套、占18.5%，集中在青山濱江、光谷中心城、琴臺文化區(qū)與武昌濱江。西安剛需1586套、占75.4%，改善518套。鄭州雖僅4個項目，但全部為3.5代、4代新規(guī)產品，其中高端約126套、占41%，是五城中唯一以新規(guī)高端為主的城市。廣州7個項目全部集中于天河、白云、黃埔，2個高端（吹風價8.5萬—16萬元/平方米）、4個改善（4萬—6萬元/平方米）。

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??13城一線分析師預判指向“供應放量、一二手成交普遍回升”

??結合13個重點城市對9月的一線判斷，供應端出現(xiàn)了明確的積極信號：廣州新房供應環(huán)比大增230%，武漢增68%，深圳增48%，西安增31%，成都、長沙為“小幅回升”，“金九”的供應準備已經就緒，且集中在一線與強二線城市。

??成交預判更為樂觀。13個城市中，12城預期9月新房成交環(huán)比回升，僅天津預期環(huán)比下降8%。從幅度看，杭州預期環(huán)比增60%、武漢增58%、南京增40%、濟南增25%、廣州增16%，合肥與鄭州增8%、西安增5%—10%，上海、深圳、成都、長沙表述為“小幅回升”或“環(huán)比回升”。值得注意的是，成交預期最強的杭州、武漢、南京三城，8月成交表現(xiàn)恰恰偏弱（杭州同比降12%、南京降20%），其高預期更多來自低基數(shù)與9月集中供應推動下的“補量式回升”。

??二手房預期則全線向好，且預判一致性最高。南京預期環(huán)比增45%、上海增30%、濟南增10%、廣州與杭州增5%、合肥與天津增4%，深圳“環(huán)比上行”，成都、西安、長沙“小幅回升”，無一城預期下降。二手房成為9月唯一沒有分歧的方向，這與其在8月相對韌性一脈相承——在新房讓利分流背景下，二手房憑借總價優(yōu)勢，依然是承接觀望需求最有效通道。

??但是，新房與二手房之間的負反饋循環(huán)在9月可能重新強化。9月新房供應集中放量、且剛需占比達64%，為完成去化，新盤的價格與優(yōu)惠力度大概率進一步下探；而13城二手房成交預期全線回升，本身就建立在總價與流動性優(yōu)勢之上。兩者疊加，容易形成“新房讓利分流→二手客戶流失→二手掛牌降價→進一步分流”的循環(huán)。因此9月即便成交環(huán)比回升，價格端仍難言企穩(wěn)，“以價換量”仍將是貫穿“金九”的主基調。

??05總結：9月“金九”成交規(guī)模回升可期但成色待考

??綜合以上三個層面數(shù)據(jù)，8月市場可概括為“轉化先行、供應待發(fā)”。項目端來訪、認購環(huán)比回升，轉化效率先于成交回暖；供應端9月預計放量，貨源已經準備，做好“金九”啟動準備：先有轉化改善、再有供應放量、最后成交兌現(xiàn)。因此我們對9月的基本判斷是——量的回升大概率兌現(xiàn)，但回升的質量需要觀察。 

??更長的視角看，前8月累計同比僅微降1.5%、較2024年同期仍高3.3%，說明2024年以來建立的成交平臺依然穩(wěn)固；二手房在9月預判中全線向好，也再次印證需求并未消失，而是在價格、產品與流動性的三重篩選下持續(xù)重新配置。 “金九”檢驗的不是市場還有沒有需求，而是當下的產品結構與價格博弈期，能否觸動仍在觀望的需求。

??對9月“金九”成色的驗證?？偭繉用?，20城一二手月度成交總量能否由8月的2133萬平方米回升至2489萬平方米的年內月均之上，需要環(huán)比增長17%，這是“金九”第一條底線；城市層面，單月同比正增城市數(shù)量能否升至半數(shù)以上，比總量本身更能反映修復的廣度；項目層面，開盤去化率尤其是剛需盤平均去化率能否繼續(xù)保持高位，實現(xiàn)推盤量與去化率的雙升，否則供應放量只會轉化為庫存。