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??8月，普睿數(shù)智監(jiān)測的17個重點城市共有162個項目首次開盤或加推，合計推售15278套，開盤當日整體去化率41%，較7月大幅回升7個百分點，為2026年內僅次于5月的次高值。項目數(shù)與推售量分別較7月增長60%和69%——放量與升溫同時發(fā)生，這是2026年以來的第一次。但把162個項目拆開看，市場形態(tài)并未變得更均衡：去化率30%以下的項目仍占56%，15%項目占到四成認購。

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??41%去化率創(chuàng)年內次高：環(huán)比大漲7pct升至近三年高位

??據(jù)普睿數(shù)智城市機構調研數(shù)據(jù)顯示，8月17個重點城市首開或加推項目開盤當日整體去化率為41%，環(huán)比大幅回升7個百分點，同比小幅回落1個百分點。在2024年以來的32個月中，明顯高于33%的中位數(shù)水平，是2024年以來第10個站上40%的月份，也是2026年內僅次于5月42%的次高，市場在經歷6—7月連續(xù)兩個月的33%—34%低位盤整后，出現(xiàn)了年內最明顯的一次回升。

??橫向對照來看，8月的回升是在推售量放大69%的前提下實現(xiàn)的：7月9018套對應34%，8月15278套對應41%，量升與去化同步走高，說明當前房企推盤更加集中于銷售確定性更強的優(yōu)質項目、認購也進一步向少數(shù)項目集中。但這種改善尚未跨過去年同期的水平線，2026年整體仍處在回落后的修復通道之中。

??02六成項目去化率仍低于30%，京滬杭等推盤量大且去化率領跑

??8月162個項目的城市分布依然極不均衡。從項目數(shù)看，杭州以40個居首，上海22個、南京20個、西安19個次之，四城合計101個、占17城總量的62%；從推售套數(shù)看，北京以2208套居首，西安2062套、上海1999套、杭州1996套緊隨其后，四城合計8265套、占17城總量的54%。

??按去化率高低，17個城市分成四個梯隊。第一梯隊是長沙79%、青島69%、鄭州66%，；第二梯隊是北京59%、天津57%，樣本量也最扎實（北京5個項目2208套、天津5個項目747套）；第三梯隊是上海49%、武漢49%、杭州39%、深圳38%、廣州34%；第四梯隊是合肥29%、重慶23%、西安21%、濟南20%、成都18%、南京17%、佛山11%等七城去化率均低于三成。

??與7月相比，京滬杭等熱點城市呈現(xiàn)“大推量＋高去化”顯著特征。北京5個項目推售2208套、去化率59%，環(huán)比大漲40個百分點、同比大漲37個百分點，單城貢獻1305套認購、占17城總認購的21%；上海22個項目1999套、去化49%，環(huán)比回升19個百分點；杭州1996套、去化39%。京滬杭三城合計推售6203套、認購3061套，加權去化率49.4%，占全部認購量的49%。反過來，“大推量＋低去化”的組合集中在西安、南京合計39個項目、推售3209套，加權去化率僅19.6%。供應投放與市場承接力之間的錯配，在8月呈現(xiàn)出明顯的城市極化——頭部城市放量即被消化，中間層城市放量即成庫存。

??從去化率分布結構看，162個項目中，去化率90%—100%的12個、占7%，70%—90%的7個、占4%，50%—70%的21個、占13%，30%—50%的32個、占20%，30%以下的91個、占56%。

??與7月相比，顯著變化是：30%以下比重由61%降至56%，中間地帶（30%—70%）由21%升至33%，而90%以上的頂端比重反而由10%回落至7%。這說明8月整體去化率的回升主要發(fā)生在“中段爬升”，“要么秒光、要么滯銷”的極端兩分被中間層緩沖，這也是為何整體去化率跳升7個百分點，熱銷項目的比重卻不升反降。

??03熱銷四點特征：剛需剛改壟斷、首開碾壓、新規(guī)領先、大面積集中

??8月開盤當日去化率達到或超過70%的項目共21個，合計推售2788套，占162個項目的13%、占15278套推售量的18%，認購2512套、占全部認購40.6%——不到一成半的項目，拿走了四成認購。熱銷項目數(shù)量占比較7月的19%明顯回落，但其認購量占比基本持平，說明頭部項目集中度更高。其中7個項目開盤當日售罄：上海的綠城·悅海棠、金茂滿譽、象嶼金茂·滿嘉、寶業(yè)·虹橋國展里，長沙的招商序二期和杭州的大家雯月雋廬、濱江鳴奧府。

??首先，剛需剛改壟斷熱銷榜，高端兩個極端。92個剛需盤合計推售8860套、認購3642套，平均去化率41%，貢獻13個熱銷項目；30個高端盤推售1765套、認購626套，去化率35.5%，貢獻5個熱銷項目。30個高端項目17個低于30%（占57%），一線城市8個高端盤去化52.8%，均顯著高于全國平均；二線城市22個高端盤去化率僅26.1%、其中14個（64%）低于30%。一線高端依托不可復制的地段稀缺，二線高端更多依賴“改善溢價”，當本地房價預期尚未企穩(wěn)時缺乏承接力。

??其次，“首開”的銷售窗口紅利進一步放大。31個首開項目推售4724套、開盤當日去化率56.5%；93個加推項目推售6304套、去化率僅29.1%，兩者相差27.4個百分點，較7月進一步拉開。21個熱銷項目中首開12個、加推9個，7個當日售罄項目里有5個首開。意味項目首次亮相熱度窗口地位提升，后續(xù)加推轉化難度將上升，也意味著“少批多次、小步快跑”的推盤策略在當前市場下的邊際收益正在下降。

??再次，“新規(guī)產品”的領先幅度接近一倍。29個標注為新規(guī)的項目推售3387套、去化率56.3%；18個非新規(guī)項目推售1753套、去化率28.7%，兩者相差27.6個百分點。8月21個熱銷項目中有9個明確為新規(guī)產品。高得房率、大面寬、四代宅等新規(guī)范產品，正在把“好房子”變成開盤當天可量化認購率差異。

??最后，熱銷項目產品特征進一步向“大面積”集中。21個熱銷項目中，主力面積段普遍在120平方米以上；二線走量項目同樣以四房、五房為主，長沙招商序二期與潤和天心序均為四房，武漢城建白沙嘉序為三四房，天津津鐵格調麟鳳來儀主力88—130平方米。按主力面積與單價測算，一線熱銷盤總價帶集中在650萬—1400萬元，一線頂豪則在2300萬—8600萬元，二線（杭州、天津）改善型熱銷盤總價帶在240萬—570萬元。它們都不是傳統(tǒng)意義上的“小面積剛需盤”。

??04展望：去化率回升與成交回升取決于“好房子”供應兌現(xiàn)

??8·28現(xiàn)房銷售制度落地后，供應端將繼續(xù)深度收縮，“控增量”變?yōu)槭袌龀B(tài)。新規(guī)產品與非新規(guī)產品之間27.6個百分點的去化率鴻溝表明，“好房子”已經是打破當前困局最現(xiàn)實的關鍵變量。在“總量低位波動、結構持續(xù)分化”的總體格局下，城市間和項目間的競爭將進一步轉向“增量博弈”與“品質深耕”；而隨著現(xiàn)房銷售推進，項目開發(fā)周期拉長、可售時點后移，首開窗口的稀缺性還會進一步上升，一次開盤的成敗對項目全周期現(xiàn)金流的影響將比過去更大。

??對企業(yè)而言，去化率的勝負在拿地和定價階段就已基本決定——8月的數(shù)據(jù)進一步證明，價格帶定位（相對本城房價的倍數(shù)）比城市選擇更能解釋去化差異：同為二線城市，改善盤去化42.3%、高端盤僅26.1%；同在上海，改善盤可以售罄、高端盤也可以零認購。營銷端騰挪空間有限，“控增量、優(yōu)供給”不是政策口號而是實在的生存要求，同城同價格帶項目間去化率、流動性差異已遠大于城市間的差異，分布結構變化比總量更可靠。