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??1、財務(wù)成本：現(xiàn)房模式平均增加約11%的地價成本，二線城市壓力大于一線

??2、同能級城市之間，差異同樣不小

??3、同城項目之間，兩個決定壓力大小的關(guān)鍵因素

??4、面對繳款嚴(yán)格模式，如何降低14%的財務(wù)成本缺口

??“828”現(xiàn)房銷售制度的全面推行，從根本上改變了商品房開發(fā)的現(xiàn)金流邏輯——開發(fā)商不再能依靠前期預(yù)售回款覆蓋后續(xù)建設(shè)投入，而需將地價和建安成本全額墊付至項目竣備后才能回籠資金。這意味著行業(yè)進(jìn)一步脫離傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，資金占用周期從過去的半年至一年拉長至兩年以上，企業(yè)的財務(wù)成本也將隨之調(diào)整。

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??財務(wù)成本：現(xiàn)房模式平均增加約11%的地價成本，二線城市壓力大于一線

??樣本城市的典型項目測算顯示，現(xiàn)房模式較期房新增的財務(wù)成本約占總地價的11%。換句話說，拿一塊地后從6個月開盤變成24個月開盤，多出來的利息和管理費用相當(dāng)于地價的一成以上。

??分能級看，一線城市平均增長約9.3%，二線城市平均增長約12%——二線城市的壓力平均增長比一線高出近3個百分點。二線城市內(nèi)部差異更大，比值從約10%到約19%不等，跨度接近一倍：比值較低的城市已經(jīng)接近一線水平，比值最高的城市則面臨更大的利潤侵蝕。

??02同能級城市之間，差異同樣不小

??各能級內(nèi)部，由于地價水平、項目品質(zhì)、去化節(jié)奏等因素的不同，財務(wù)成本也存在明顯差異。

??以一線城市為例，在繳款寬松、綜合融資成本更低的口徑下，項目成本增量占地價比例可低至約5%；而繳款嚴(yán)格、要求拿地當(dāng)月一次性付清全部地價的口徑下，比值直接跳到約14%以上。

??差出來的8個百分點，主要來自兩方面：一是自有資金和開發(fā)貸的利率水平，二是地價什么時候交——一次性付清意味著從拿地第一天起，整筆地價就開始計息，而分期繳納可以大幅壓縮計息基數(shù)和周期。

??03同城項目之間，兩個決定壓力大小的關(guān)鍵因素

??第一，融資成本是第一變量。逐宗測算數(shù)據(jù)顯示，綜合資金成本每高出1個百分點，成本增量占地價比例約升高2個百分點。融資成本低的國央企主體，對沖需求約8%；融資成本高的民營主體，對沖需求可達(dá)20%。同一塊地，國企拿了算得平，民企拿了就虧——現(xiàn)房制度下，土拍向資金成本低的主體集中，本質(zhì)上是算術(shù)結(jié)果，不是偏好問題。

??第二，樓板價越高，現(xiàn)房銷售造成的比值變化反而越低。邏輯很直接：地價在拿地時就全額投入、全程計息，建安成本是隨工程進(jìn)度慢慢投的、計息基數(shù)小。地價越高，建安在總投入里占的比重就越小，拉長周期多出來的利息占地價的比例自然就低。反過來，低地價的外圍地塊建安占比高，拿地主體往往又不是頭部企業(yè)，融資成本高，成本壓力被兩頭放大。

??04面對繳款嚴(yán)格模式，如何降低14%的財務(wù)成本缺口

??上述約14%的高比值，前提是地價一次性付清、資金成本6%左右、30個月竣備。如果地方政府和企業(yè)從以下幾個變量上做調(diào)整，缺口可以明顯收窄：

??以上幾項加起來，能對沖約10%到14%——和典型城市平均11%的缺口基本對上。也就是說，多數(shù)城市的現(xiàn)房成本壓力，靠調(diào)整付款節(jié)奏和融資支持就能消化掉大半，不一定需要地價大幅下調(diào)。真正壓力最大的，是那些繳款要求嚴(yán)格、融資成本又降不下來、竣工周期還壓不短的城市和項目。

??總的來看，現(xiàn)房模式下成本壓力的大小，主要取決于融資成本高低和地價基數(shù)大小。低融資成本、高地價的城市扛得住，融資成本降不下來、地價又不高的城市壓力最大。從對沖手段看，地價分期、降融資成本、縮短竣工周期這幾項加起來，多數(shù)城市的成本壓力仍有合理消化空間。而接下來各地細(xì)則落地后，哪些城市能爭取到更寬松的繳款條件、更低的融資成本，普睿研究中心也將持續(xù)跟蹤。