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??現(xiàn)房銷售，是指房屋實(shí)體與權(quán)屬條件均已通過竣工驗(yàn)收和備案，具備交付使用條件，且權(quán)屬清晰、無限制。此外，還有一個(gè)重要要求，就是需要辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也就是大產(chǎn)證。2026年8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（建房規(guī)〔2026〕3號(hào)），明確提出規(guī)定“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”。這一表述引發(fā)了行業(yè)關(guān)注：從竣工備案到現(xiàn)房銷售，是否必須先行辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（即房屋首次登記）？即是否必須以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為前提？該規(guī)定的法律依據(jù)何在？實(shí)際執(zhí)行中又可能面臨哪些制約因素？本報(bào)告對(duì)此類問題進(jìn)行分析。

??一、核心概念辨析：首次登記、竣備與現(xiàn)房銷售的法律關(guān)系

??在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理分為兩個(gè)步驟：第一步是房屋所有權(quán)首次登記（業(yè)內(nèi)俗稱“大證”），將整棟樓的產(chǎn)權(quán)登記在項(xiàng)目公司名下；第二步是轉(zhuǎn)移登記（即分戶“小證”），將產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商名下拆分轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人。首次登記是后續(xù)分戶轉(zhuǎn)移登記的法律前提。這里有兩個(gè)關(guān)系需要更深入的分析：

??1、首次登記與竣工備案的關(guān)系?？⒐浒甘墙ㄔO(shè)工程通過竣工驗(yàn)收后向建設(shè)主管部門備案的行政程序，而首次登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋所有權(quán)歸屬的確認(rèn)。二者在時(shí)間順序上存在先后關(guān)系——竣工備案通常是申請(qǐng)首次登記的前置條件之一，但竣工備案本身并不等同于完成首次登記。

??2、現(xiàn)房銷售是否需要首次登記。以前期房銷售并不存在這個(gè)問題，但現(xiàn)在這個(gè)問題開始出現(xiàn)。此次“828新政”明確要求“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”。此外，現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)還要求“所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無抵押、查封等限制交易的情形”，這在事實(shí)上要求開發(fā)商在申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案前完成土地及在建工程抵押的解押。部分地區(qū)如鄭州市的現(xiàn)房銷售備案管理規(guī)范亦將“房屋所有權(quán)證”或“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單”列為備案要件。據(jù)此，原則上現(xiàn)房銷售就需要落實(shí)首次登記的工作。

??二、規(guī)定依據(jù)：“828新政”的制度設(shè)計(jì)

??“828新政”將首次登記前移作為現(xiàn)房銷售前置條件，其制度邏輯可以從以下條款中清晰識(shí)別。

??其一，現(xiàn)房銷售備案的權(quán)屬清晰要求。通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，現(xiàn)房銷售實(shí)行備案管理，“所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無抵押、查封等限制交易的情形，確保土地房屋權(quán)屬清晰”。這一規(guī)定的實(shí)際效果是：開發(fā)商必須在銷售前完成土地及在建工程抵押的解除，而解除抵押與辦理首次登記在流程上高度關(guān)聯(lián)。需要說明的是，關(guān)于“解除抵押”與“辦理首次登記”的順序問題，從傳統(tǒng)法定流程來看，解除抵押在先，辦理首次登記在后。解除的是開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目公司）將土地或在建工程抵押給銀行（開發(fā)貸銀行）后所形成的抵押登記。但在近年來的不動(dòng)產(chǎn)登記改革實(shí)踐中，多地已通過流程優(yōu)化實(shí)現(xiàn)兩個(gè)環(huán)節(jié)的“并聯(lián)辦理”，甚至允許在抵押狀態(tài)下完成首次登記。

??其二，“交房即交證”的制度支點(diǎn)。制度中實(shí)際上講了兩種“交證”的內(nèi)容。現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記。這一表述明確了首次登記相對(duì)于現(xiàn)房銷售的前置地位——只有開發(fā)商先行取得整棟樓的“大證”，購(gòu)房人才能在收房時(shí)同步取得分戶“小證”。通知第三條第（四）項(xiàng)提出推行“交房即交證”，這個(gè)是指業(yè)主或購(gòu)房者獲得了房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這充分說明不動(dòng)產(chǎn)登記辦理工作的重要性。

??其三，個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)的配合。央行及金融監(jiān)管部門同期出臺(tái)的信貸政策規(guī)定，現(xiàn)房銷售的個(gè)人住房貸款應(yīng)在“銷售備案后發(fā)放”。從總體的邏輯來看，其次序是：竣工備案→辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記→現(xiàn)房銷售備案→銷售和簽訂購(gòu)房合同→銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款。因此從銀行放款的角度來看，也是需要以首次登記為前提的。

??三、影響因素：制約首次登記辦理的現(xiàn)實(shí)障礙

??盡管政策層面已將首次登記前移作為現(xiàn)房銷售的前提，但從各地實(shí)際執(zhí)行情況來看，從竣工備案到完成首次登記之間仍面臨多重制約因素。這次政策的表述是，一般情況下需要滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，當(dāng)然實(shí)操過程中可能存在一些普及上的差異。但從企業(yè)角度來講，仍需了解這些硬性條件以及實(shí)操中潛在的不確定性問題，尤其是在實(shí)際過程中，大產(chǎn)證辦不下來究竟是什么原因造成的，這樣才能有更充分的準(zhǔn)備。否則確實(shí)會(huì)耽誤現(xiàn)房銷售等相關(guān)工作。

??（一）竣工驗(yàn)收與規(guī)劃核實(shí)的銜接問題

??首次登記申請(qǐng)需提交規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可文件、竣工驗(yàn)收合格證明等材料。但在實(shí)際項(xiàng)目中，規(guī)劃驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)與審批內(nèi)容不一致（如建筑面積超差、配套設(shè)施未完全落實(shí)等），往往導(dǎo)致規(guī)劃核實(shí)環(huán)節(jié)卡頓，進(jìn)而拖累首次登記的整體進(jìn)度。其反過來會(huì)對(duì)后續(xù)業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)證登記產(chǎn)生影響，進(jìn)而造成戶業(yè)主長(zhǎng)期無法辦證。

??（二）土地及在建工程抵押的解除障礙

??新政要求現(xiàn)房銷售前解除土地及在建工程抵押，但開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中普遍以土地和在建工程作為抵押物獲取開發(fā)貸款。若需在銷售前完成解押，開發(fā)商須先行償還貸款或提供替代擔(dān)保，這對(duì)現(xiàn)金流緊張的企業(yè)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性資金壓力。部分項(xiàng)目因此陷入“無法解押—無法辦理首次登記—無法現(xiàn)房銷售”的惡性循環(huán)。

??（三）開發(fā)企業(yè)欠繳稅費(fèi)

??欠繳土地出讓價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)等問題是首次登記受阻的高頻因素。欠繳土地出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，是實(shí)踐中導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)首次登記受阻的高頻因素之一。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條的規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證等必要材料。

??這意味著，開發(fā)企業(yè)在未足額繳清土地出讓價(jià)款或相關(guān)稅費(fèi)的情況下，登記機(jī)構(gòu)依法無法為其辦理首次登記，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等環(huán)節(jié)均無法正常推進(jìn)。從各地實(shí)踐來看，此類問題在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中尤為突出，部分項(xiàng)目因歷史遺留原因長(zhǎng)期拖欠出讓價(jià)款，或因稅費(fèi)征繳存在爭(zhēng)議而遲遲未能完成繳納，最終形成“已交付、難辦證”的困局。

??（四）司法查封與權(quán)屬糾紛

??項(xiàng)目土地或未售房產(chǎn)被法院查封，是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)首次登記無法推進(jìn)的另一高頻障礙。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)須處于無權(quán)利限制狀態(tài)。一旦項(xiàng)目土地或未售房產(chǎn)被多家法院輪候查封，登記機(jī)構(gòu)依法不得辦理首次登記，后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等環(huán)節(jié)亦隨之停滯。實(shí)踐中，部分項(xiàng)目因開發(fā)企業(yè)債務(wù)糾紛復(fù)雜，土地及房產(chǎn)被多地法院輪流查封，形成“查封—無法辦證—無法銷售—債務(wù)惡化—繼續(xù)查封”的惡性循環(huán)。

??四、實(shí)踐中解決不動(dòng)產(chǎn)登記問題的相關(guān)模式

??上述制約因素，多地已探索出若干務(wù)實(shí)舉措，部分做法可為行業(yè)研究提供參考。但需要說明的是，部分政策松動(dòng)更多是從保交房和維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的角度出發(fā)的。而在后續(xù)現(xiàn)房制度下，是否還會(huì)有此類通道，仍存在不確定性。

??（一）郴州模式：“證繳分離”與“證罰分離”

??郴州市于2021年起依據(jù)自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，在中心城區(qū)成立不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理協(xié)調(diào)工作機(jī)制辦公室，由資規(guī)部門牽頭聯(lián)動(dòng)住建、稅務(wù)、法院等多部門，按“群眾無過錯(cuò)即可辦證”原則推行分類處置。具體做法包括：對(duì)欠繳罰款項(xiàng)目實(shí)行“證罰分離”（如聚?；▓@100多萬元欠繳罰款與辦證脫鉤）；對(duì)欠繳稅費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行“證繳分離”（辦證與追繳企業(yè)欠稅分開處理）；對(duì)查封土地實(shí)行“按份額解封”（已售房屋對(duì)應(yīng)的土地份額單獨(dú)解封后辦理登記）。2026年以來，郴州中心城區(qū)累計(jì)化解遺留辦證樓盤32個(gè)，8200余戶居民順利領(lǐng)證。

??（二）泰寧模式：專班協(xié)調(diào)與房屋安全鑒定替代

??泰寧縣針對(duì)丹霞名府項(xiàng)目因竣工備案材料缺失無法辦理首次登記的問題，由縣自然資源局牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記疑難案件會(huì)審工作專班，住建部門委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)整棟房屋進(jìn)行質(zhì)量和消防安全鑒定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)鑒定報(bào)告、消防審驗(yàn)合格文件和規(guī)劃核實(shí)意見辦理首次登記。對(duì)于開發(fā)商欠稅問題同樣適用“證繳分離”原則。截至目前，丹霞名府所有樓棟已完成總確權(quán)登記，260余戶業(yè)主已辦理分戶證。

??（三）鄭州規(guī)范：現(xiàn)房銷售備案的要件清單化

??鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局2017年即發(fā)文規(guī)范現(xiàn)房銷售備案，明確申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案須提交包括《工程竣工驗(yàn)收備案表》、“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單或房屋所有權(quán)證”（即首次登記證明）在內(nèi)的13項(xiàng)材料，并規(guī)定未取得《鄭州市商品房現(xiàn)房銷售備案證》的項(xiàng)目不得進(jìn)行網(wǎng)簽。該做法實(shí)質(zhì)上是將首次登記作為現(xiàn)房銷售的前置條件通過地方規(guī)范性文件加以固化。

??這里對(duì)兩個(gè)概念進(jìn)行區(qū)分?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是法定的物權(quán)憑證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，它是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法頒發(fā)，具有最終的法律效力?！斗课萁灰缀彤a(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單》是行政程序性文件。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革過渡期，由房管部門出具，用于證明房屋交易管理環(huán)節(jié)已完成，是辦理后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記的前置材料之一，但本身不代表物權(quán)歸屬。所以從鄭州的做法來看，即便是有強(qiáng)制規(guī)定，但也引入了“房屋交易和產(chǎn)權(quán)狀況確認(rèn)單”的過渡機(jī)制。

??五、大產(chǎn)證和分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的關(guān)系分析

??本報(bào)告討論的是大產(chǎn)證。但由于大產(chǎn)證與分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，或者說與業(yè)主的關(guān)系密切，這里也進(jìn)行相關(guān)分析，以便更好地理解大產(chǎn)證辦理對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的重要性。

??大產(chǎn)證辦好后，分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的辦理確實(shí)會(huì)順暢很多，因?yàn)樽顝?fù)雜的前置環(huán)節(jié)已經(jīng)完成。但這并不意味著“自動(dòng)發(fā)證”，仍需走一套正式的轉(zhuǎn)移登記流程。需要說明的是，很多非正式場(chǎng)合一般會(huì)提及“小產(chǎn)證”的說法，但這主要是針對(duì)大產(chǎn)證而言的。但由于“小產(chǎn)證”本身容易與農(nóng)村住房的違法違規(guī)小產(chǎn)證等產(chǎn)生聯(lián)系，為避免歧義，這里統(tǒng)一改為分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的表述。

??從各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心的實(shí)踐來看，大產(chǎn)證（首次登記）完成后，分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證的辦理流程和所需材料已高度標(biāo)準(zhǔn)化。以下是基于多個(gè)城市辦事指南的通用流程。整個(gè)流程可以概括為“共同申請(qǐng)、并聯(lián)辦理、即時(shí)辦結(jié)”，具體步驟如下：

??具體來看，核心申請(qǐng)材料通常包括：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（即大產(chǎn)證）、已備案的商品房買賣合同（含房屋平面圖）、完稅結(jié)果材料。若存在按揭貸款，還需抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）共同到場(chǎng)申請(qǐng)。

??需要說明的是，開發(fā)商配合是關(guān)鍵?！按螽a(chǎn)證辦好后分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證容易辦”的前提，是開發(fā)企業(yè)愿意且能夠配合。實(shí)踐中，分戶登記需要買賣雙方共同申請(qǐng)，開發(fā)企業(yè)的配合義務(wù)包括提供大產(chǎn)證、在申請(qǐng)書上蓋章、協(xié)助提交材料等。如果開發(fā)企業(yè)怠于履行辦證義務(wù)，購(gòu)房人可以通過法律途徑維護(hù)權(quán)益。部分地區(qū)還探索了“證繳分離”機(jī)制，即購(gòu)房人已履行自身納稅義務(wù)的前提下，將群眾辦證與企業(yè)欠稅追繳脫鉤，先行保障購(gòu)房人的登記權(quán)益。

??需要注意特殊情形。以下幾種情況可能使分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理比常規(guī)流程更復(fù)雜：1）存在抵押登記：按揭購(gòu)房的，需抵押權(quán)人（銀行）共同申請(qǐng)，或提交抵押預(yù)告登記證明等材料。2）面積誤差：買賣合同記載面積與申請(qǐng)登記面積不一致的，需提交面積補(bǔ)差協(xié)議。3）行政限制：若房屋因違規(guī)搭建等被行政限制，需先確認(rèn)限制范圍是否包含禁止辦理本人產(chǎn)權(quán)證書。部分地區(qū)已明確，此類限制主要針對(duì)后續(xù)的變更、轉(zhuǎn)移等處分登記，不包含禁止辦理本人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

??總體而言，大產(chǎn)證辦妥后，分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理技術(shù)難度大幅降低，流程清晰，時(shí)限較短。真正的變量在于開發(fā)企業(yè)的配合意愿，以及是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情形。

??六、研究結(jié)論

??綜合上述分析，可以得出以下判斷：

??第一，從竣工備案到現(xiàn)房銷售，從法律和政策導(dǎo)向上看確需辦理首次登記?！?28新政”已將“現(xiàn)房銷售前，一般應(yīng)辦理房屋首次登記”作為制度安排寫入文件，“交房即交證”的推行亦以此為前提。地方層面如鄭州等地已在現(xiàn)房銷售備案管理中將首次登記證明列為實(shí)質(zhì)性要件。

??第二，“一般應(yīng)辦理”的表述保留了制度彈性。從規(guī)范用語(yǔ)看，“一般應(yīng)”屬于倡導(dǎo)性、指引性規(guī)范而非絕對(duì)強(qiáng)制性義務(wù)。這意味著在特定情形下（如現(xiàn)房銷售制度試點(diǎn)過渡期、歷史遺留項(xiàng)目處置等），政策執(zhí)行可能存在一定解釋空間。但就新建商品住房項(xiàng)目的常規(guī)路徑而言，首次登記的前置化已是大勢(shì)所趨。

??第三，首次登記從“辦證前提”升級(jí)為“銷售前提”，將深刻影響房企的現(xiàn)金流節(jié)奏。傳統(tǒng)預(yù)售模式下，開發(fā)商在竣工備案前即可通過預(yù)售回款；新模式下，現(xiàn)房銷售須完成首次登記并解除抵押后方可備案銷售，按揭貸款亦在備案后發(fā)放，回款周期將從傳統(tǒng)預(yù)售的6—12個(gè)月拉長(zhǎng)至2—3年。疊加開發(fā)貸首次還本原則安排在竣工之后，房企的資金騰挪空間將顯著收窄。當(dāng)然從現(xiàn)房制度推進(jìn)情況來看，預(yù)計(jì)占比不會(huì)超過10%，所以對(duì)全市場(chǎng)影響會(huì)比較小。

??第四，歷史遺留項(xiàng)目的“辦證難”問題反映出首次登記前置在實(shí)踐中面臨的系統(tǒng)性障礙。郴州、泰寧等地的案例表明，規(guī)劃核實(shí)、稅費(fèi)清繳、抵押解押、司法查封等因素均可能使首次登記陷入停滯。各地采取的“證繳分離”“按份額解封”“容缺受理”等措施，本質(zhì)上是政策目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)約束之間的折中方案，但其適用范圍和推廣條件仍有待進(jìn)一步明確。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)