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??2月25日，上海市住建委、市房管局等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“滬七條”），涉及住房限購(gòu)松綁、公積金貸款額度提升、房產(chǎn)稅優(yōu)惠加碼等多方面調(diào)整。具體來(lái)看：

??在住房限購(gòu)方面，一是非滬籍居民或成年單身人士外環(huán)內(nèi)購(gòu)房社?；騻€(gè)稅要求由3年縮短至1年；二是非滬籍居民或成年單身人士繳納社保或個(gè)稅滿3年可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房，即外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房；三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供社?；騻€(gè)稅證明。

??在公積金貸款方面，一是將首套住房公積金最高貸款額度由160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買(mǎi)綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元，對(duì)二套住房最高貸款額度也相應(yīng)提高；二是在本市無(wú)住房或僅有1套住房且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款；三是多子女家庭購(gòu)買(mǎi)二套住房最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

??在房產(chǎn)稅方面，自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買(mǎi)住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

??其中，住房限購(gòu)政策的大幅松綁，成為上海市此次房地產(chǎn)政策優(yōu)化的最大看點(diǎn)。將外環(huán)內(nèi)社保年限從3年降至1年，實(shí)質(zhì)上是將大量有購(gòu)房意愿但受制于資格年限的“新上海人”和青年群體提前釋放入市；而針對(duì)持居住證滿5年群體直接給予購(gòu)房資格，更是對(duì)城市實(shí)際管理人口住房需求的精準(zhǔn)回應(yīng)，旨在將長(zhǎng)期租房群體的“穩(wěn)定居住”需求轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)權(quán)居住”需求。公積金最高貸款額度大幅上調(diào)至全國(guó)領(lǐng)先水平也是一大亮點(diǎn)，使公積金政策支持更加契合上海市平均房?jī)r(jià)在全國(guó)領(lǐng)先的市場(chǎng)行情，直擊購(gòu)房群體“購(gòu)買(mǎi)力不足”的核心難題；同時(shí)，新政還進(jìn)一步強(qiáng)化了公積金政策對(duì)多子女家庭合理住房需求和綠色住房的支持力度，契合國(guó)家“推動(dòng)綠色發(fā)展”和“優(yōu)化生育支持政策”的整體部署。房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策的加碼，聚焦于滬籍家庭分戶需求，打消了滬籍家庭成年子女因房產(chǎn)稅繳納遲遲不敢購(gòu)房的顧慮，進(jìn)一步降低了住房持有成本。

       總體而言，“滬七條”覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)，優(yōu)化力度為近幾年罕見(jiàn)，但政策并非簡(jiǎn)單的“強(qiáng)刺激”，而是一場(chǎng)精準(zhǔn)的“需求側(cè)改革”。它通過(guò)降低準(zhǔn)入門(mén)檻激活增量，通過(guò)提升金融杠桿賦能存量，通過(guò)稅費(fèi)減免釋放潛在需求等，意在重塑市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“企穩(wěn)”向“活躍”過(guò)渡。從市場(chǎng)影響來(lái)看，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，如2024年5月“滬九條”、2024年10月“滬七條”、2025年8月“滬八條”等重要寬松政策發(fā)布后，上海市新房和二手房市場(chǎng)短期內(nèi)均迎來(lái)明顯升溫。隨著2026年2月新“滬七條”的施行，各類(lèi)購(gòu)房需求將逐步釋放，尤其是非滬籍群體的入市積極性或?qū)@著提升，短期內(nèi)或?qū)⑼苿?dòng)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)反彈。但市場(chǎng)分化邏輯不會(huì)改變，核心地段憑借稀缺性和新政帶來(lái)的增量高端購(gòu)買(mǎi)力，價(jià)格將更為堅(jiān)挺；而外環(huán)外遠(yuǎn)郊若無(wú)產(chǎn)業(yè)和人口持續(xù)導(dǎo)入，可能仍將面臨去化壓力，政策利好傳導(dǎo)存在時(shí)滯。此外，市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇，還需要關(guān)注信貸投放的落地速度以及購(gòu)房者預(yù)期能否實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。