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??為規(guī)范限價(jià)商品住房上市交易行為，保障限價(jià)商品住房權(quán)利人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，確保限價(jià)商品住房政策的保障性、公平性和可持續(xù)性。近期海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、海口市自然資源和規(guī)劃局、海口市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局海口市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《?？谑邢迌r(jià)商品住房上市交易實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》），現(xiàn)解讀如下：

??一、《實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)背景

??根據(jù)《海南省保障性住房管理暫行辦法》《海南省限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》等規(guī)定，限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得上市交易，滿5年上市交易后購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向政府交納一定比例土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款。為了保障購(gòu)房者上市交易訴求，指導(dǎo)限價(jià)商品住房上市交易具體工作，我市結(jié)合實(shí)際，研究制定了《實(shí)施細(xì)則》，經(jīng)市政府審議同意印發(fā)實(shí)施?！秾?shí)施細(xì)則》主要明確申請(qǐng)上市交易的條件、繳納土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款的比例、上市交易和回購(gòu)的程序等內(nèi)容。

??二、《實(shí)施細(xì)則》主要內(nèi)容

??《實(shí)施細(xì)則》共十八條，第二條明確《實(shí)施細(xì)則》適用范圍；第六條明確上市交易申請(qǐng)需滿足的四項(xiàng)條件；第七條確定土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款按差額15%計(jì)繳；第九條規(guī)范上市交易的五步辦理流程；第十條明確購(gòu)房不滿5年因特殊原因退出的回購(gòu)程序；第十三條規(guī)定住房繼承的三種處理方式；第十四條明確離婚析產(chǎn)變更權(quán)利人的處理方式。

??三、《實(shí)施細(xì)則》重點(diǎn)內(nèi)容解讀

??（一）關(guān)于適用范圍。本《實(shí)施細(xì)則》是針對(duì)限價(jià)商品住房的上市交易制定的規(guī)定，僅適用于本市行政區(qū)域內(nèi)政府統(tǒng)籌建設(shè)和配售的限價(jià)商品住房，不是政府統(tǒng)籌建設(shè)和配售的不納入本實(shí)施細(xì)則適用范圍。

??（二）關(guān)于上市條件?！秾?shí)施細(xì)則》第六條明確規(guī)定申請(qǐng)人申請(qǐng)上市交易的條件，一是取得房屋所有權(quán)證屆滿5年；二是取得不動(dòng)產(chǎn)首次登記；三是涉及房屋產(chǎn)權(quán)不存在權(quán)屬爭(zhēng)議；四是無(wú)法律法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的不得上市交易的情形。符合上述四項(xiàng)條件的，可以申請(qǐng)上市交易。

??（三）關(guān)于繳款比例。《實(shí)施細(xì)則》第七條明確規(guī)定，限價(jià)商品住房應(yīng)繳土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款的計(jì)算方式為：（按房屋交易繳納契稅課稅價(jià)格－該套住房原出售價(jià)格）×15%。因此，上市交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)按房屋交易繳納契稅課稅價(jià)格與該限價(jià)商品住房原配售價(jià)格差額的15%向市政府繳交相關(guān)價(jià)款。

??（四）關(guān)于交易程序?！秾?shí)施細(xì)則》第九條明確規(guī)定上市交易的具體程序包括以下五個(gè)：一是提出申請(qǐng)，申請(qǐng)人可從海南省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、海易辦或者線下市政務(wù)服務(wù)場(chǎng)所提出申請(qǐng)，并如實(shí)申報(bào)已確定的買受人及交易價(jià)格。二是受理審核，市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請(qǐng)人。經(jīng)審核符合申請(qǐng)條件的，出具不予回購(gòu)證明和準(zhǔn)予上市交易的批復(fù)，上市交易的同時(shí)發(fā)放“房源核驗(yàn)碼”；經(jīng)審核不符合申請(qǐng)條件的，駁回其申請(qǐng)并書面說(shuō)明理由。三是申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人持準(zhǔn)予上市交易的批復(fù)，向市自然資源和規(guī)劃局申請(qǐng)將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房，同時(shí)登記至買受人名下。四是繳納土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款，由市自然資源和規(guī)劃局向申請(qǐng)人出具該套住房土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款通知書，申請(qǐng)人一次性足額繳納應(yīng)繳價(jià)款。如未在繳款期限內(nèi)一次性足額繳納應(yīng)繳土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款并提交繳納憑證的，視為自動(dòng)放棄本次申請(qǐng)。五是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人一次性足額繳納應(yīng)繳土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款后，應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納契稅，并向市自然資源和規(guī)劃局提交通知書和繳納憑證，市自然資源和規(guī)劃局將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房，同時(shí)登記至買受人名下。

??（五）關(guān)于回購(gòu)程序?！秾?shí)施細(xì)則》第十條明確規(guī)定購(gòu)買限價(jià)商品住房不滿5年，權(quán)利人因疾病等特殊原因確需申請(qǐng)退出的，由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)回購(gòu)，具體程序如下：一是提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人可從海南省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、海易辦或者線下市政務(wù)服務(wù)場(chǎng)所提出申請(qǐng)并提交相關(guān)材料。二是受理審核。市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審核，經(jīng)審核同意退出的，由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)出具回購(gòu)的書面意見。三是政府實(shí)施回購(gòu)，具體包括入戶查勘、合同簽訂、轉(zhuǎn)移登記和支付回購(gòu)款。

??（六）關(guān)于繼承問題?！秾?shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，限價(jià)商品住房上市交易前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：一是該套住房購(gòu)買滿5年的，繼承人可以按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定繳納土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款后變更為普通商品房并上市交易；二是該套住房購(gòu)買不滿5年的，可以按照本實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定向市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)回購(gòu)該套住房，并就回購(gòu)款進(jìn)行繼承；三是繼承人是該套住房共同申請(qǐng)人，需要將該不動(dòng)產(chǎn)登記為繼承人所有的，應(yīng)當(dāng)提出申請(qǐng)，并提供死亡證明等相關(guān)證明材料。

??（七）關(guān)于離婚析產(chǎn)?！秾?shí)施細(xì)則》第十四條區(qū)分兩種情況，對(duì)此做出明確規(guī)定：一是配偶是該套住房共同申請(qǐng)人，需要變更權(quán)利人為雙方其中一方的，應(yīng)當(dāng)提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，并提供離婚證、離婚協(xié)議或者生效判決等相關(guān)證明材料；二是配偶不是該套住房共同申請(qǐng)人，需要變更權(quán)利人為配偶的，如果該套住房購(gòu)買滿5年，可以按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定繳納土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款后辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；購(gòu)買不滿5年的，按照本實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定向市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)回購(gòu)。經(jīng)市人民政府決定不予回購(gòu)的，配合按照規(guī)定繳納土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款后辦理轉(zhuǎn)移登記。