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??【克而瑞物管研究】

??7月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《完整社區(qū)建設(shè)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）》。30條經(jīng)驗(yàn)、約8000字——翻完全文，最高頻的詞不是“建設(shè)”，不是“改造”，是“運(yùn)營”：“長效運(yùn)營”“可持續(xù)運(yùn)營”“運(yùn)營模式”“運(yùn)營前置”“運(yùn)營主體”“專業(yè)化運(yùn)營”“街區(qū)一體化運(yùn)營”“差異化運(yùn)營”……從第4條貫穿到第30條。

??這份清單真正想說的只有一件事：完整社區(qū)能不能持續(xù)，不取決于政府投了多少錢、建了多少設(shè)施，而取決于有沒有人能把建好的東西運(yùn)營起來。 物業(yè)公司能不能成為“那個人”，本文我們就來探討一下。

??01

??清單全貌：

??三類機(jī)制、九項舉措、三十條做法

??該清單按“誰來統(tǒng)籌→建什么→怎么運(yùn)營”的邏輯，分三大板塊：

??30條經(jīng)驗(yàn)背后是一個清晰判斷：完整社區(qū)建設(shè)的第一階段（設(shè)施補(bǔ)短板）靠政府，第二階段（可持續(xù)運(yùn)營）必須靠市場。 物業(yè)公司能不能成為“市場”的主角，取決于能不能從第三板塊（運(yùn)營模式創(chuàng)新）中卡住位置。

??02

??落地樣本全清單：

??覆蓋22個省/自治區(qū)/直轄市

??35個項目/街道/社區(qū)

??該清單共涉及19個省/自治區(qū)/直轄市的35個具體落地單元（含省級、市級、區(qū)級、街道級、社區(qū)級）。

??密度最高的是浙江（4條）、上海（3條）、四川（2條）、江蘇（3條）、廣東（2條）、重慶（2條）、河南（2條）。

??03

??關(guān)鍵詞出鏡率：

??“物業(yè)”6次，“運(yùn)營”貫穿全篇

??克而瑞物管通過對清單的梳理，發(fā)現(xiàn)“物業(yè)”出現(xiàn)的位置如下：

??? 第22條（成都清源社區(qū)）：社區(qū)社會企業(yè)運(yùn)營“物業(yè)服務(wù)”等13項便民服務(wù)——1次

??? 第26條（武漢江漢區(qū)）：平臺公司與“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”聯(lián)合成立合資公司；對“老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)”、市政服務(wù)進(jìn)行一體化運(yùn)營；讓居民享受“優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)”——3次

??? 第28條（馬鞍山珍珠園社區(qū)）：在“物業(yè)服務(wù)”方面，探索多個連片小區(qū)統(tǒng)一“物業(yè)管理服務(wù)”——2次

??合計：6次。在30條經(jīng)驗(yàn)、約8000字的文件中，“物業(yè)”作為一個行業(yè)被直接點(diǎn)名6次。

??“運(yùn)營”則幾乎是這份文件的“第一高頻詞”。從“長效運(yùn)營”“可持續(xù)運(yùn)營”“運(yùn)營模式”“運(yùn)營前置”“運(yùn)營階段”“運(yùn)營主體”到“專業(yè)化運(yùn)營”“街區(qū)一體化運(yùn)營”“差異化運(yùn)營”——貫穿從第4條到第30條的始終。

??這個頻率差本身就是一個信號：完整社區(qū)建設(shè)需要“運(yùn)營”，但“運(yùn)營”這件事目前并沒有天然綁定物業(yè)公司。 物業(yè)公司是選項之一，不是唯一答案。

??04

??9條與物業(yè)行業(yè)直接相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)

??以及背后的業(yè)務(wù)邏輯

??剔除政策機(jī)制層面的條目，以下9條直接涉及物業(yè)服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營或物業(yè)公司的可參與空間：

??第4條（廣東）：培育規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營主體

??廣東搭建“政府+銀行+企業(yè)+社區(qū)”協(xié)作平臺，明確要求“培育規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營主體”，同時“探索多樣化社區(qū)運(yùn)營模式，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)供給機(jī)制”。

??這里的“規(guī)模化實(shí)施運(yùn)營主體”，指向的就是有能力跨項目、跨區(qū)域做社區(qū)運(yùn)營的企業(yè)?？硕鹞锕堋?026年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)研究報告》顯示，行業(yè)在管面積增速已降至4.2%，規(guī)模擴(kuò)張的舊邏輯走不通了，但這條政策打開了另一個維度的“規(guī)?！薄皇枪芨嘈^(qū)，而是在管的小區(qū)里做更多事。從“管面積”到“管服務(wù)密度”，是完整社區(qū)給物業(yè)劃出的轉(zhuǎn)型方向。

??第9條（廣州）：“投建管營”全鏈條，運(yùn)營前置

??廣州核心動作是“運(yùn)營前置”——投資立項階段就統(tǒng)籌資金，規(guī)劃建設(shè)階段完善設(shè)施，交付后“統(tǒng)籌盤活政府移交空間和企業(yè)自持空間，增強(qiáng)社區(qū)自身‘造血’功能，健全長效管護(hù)機(jī)制，探索可持續(xù)運(yùn)營”。

??運(yùn)營不是建完之后才想的事，而是規(guī)劃階段就要定的事。 對物業(yè)公司而言，這意味著如果想拿到完整社區(qū)的運(yùn)營權(quán)，必須在項目規(guī)劃階段就以“運(yùn)營顧問”的身份進(jìn)入，而不是等項目建成了再去投標(biāo)。

??第18條（青島西海岸新區(qū)）：數(shù)字化手段盤活社區(qū)資源

??青島打造公共資源管理平臺，集成信息公示、登記備案、動態(tài)監(jiān)管、公共交易、全程追溯、智慧分析等功能，“通過市場化方式盤活存量資源，引入優(yōu)質(zhì)便民服務(wù)”。

??這條的本質(zhì)是把社區(qū)的物理空間變成數(shù)字資產(chǎn)，再通過市場機(jī)制變現(xiàn)。 

??克而瑞物管《2026年一季度城市運(yùn)營研究報告》顯示，2026年1月城市管家類項目年化額在環(huán)衛(wèi)服務(wù)總年化額中的占比首次突破51%。這說明“數(shù)字化+資源盤活”的運(yùn)營模式正在被驗(yàn)證，而社區(qū)內(nèi)部的空間資源運(yùn)營——停車位、公共用房、廣告位、充電樁——天然是物業(yè)公司的業(yè)務(wù)半徑。

??第22條（成都）：社區(qū)社會企業(yè)直接做物業(yè)

??成都清源社區(qū)創(chuàng)辦社區(qū)社會企業(yè)，運(yùn)營社區(qū)食堂、便民菜市、社區(qū)農(nóng)場、物業(yè)服務(wù)等13項便民服務(wù)，吸納就業(yè)260余人，收益反哺社區(qū)。成華區(qū)下澗槽社區(qū)推行“社區(qū)合伙人”模式，“空間換服務(wù)”+“公益+抵償”，設(shè)立社區(qū)發(fā)展基金。

??物業(yè)服務(wù)的供給主體出現(xiàn)了新變量。 當(dāng)社區(qū)自己可以做物業(yè)，且不需要利潤、只需要收支平衡時，傳統(tǒng)物業(yè)公司的價格劣勢會被放大。物業(yè)公司的護(hù)城河不在于“能做物業(yè)”，而在于“做得比社區(qū)自己更好、更專業(yè)、更有效率”。

??第24條（寧波）：三種社區(qū)運(yùn)營模式并存

??寧波同時跑通了三條路——鎮(zhèn)海區(qū)招寶山街道的國企全域統(tǒng)一運(yùn)營（覆蓋10個社區(qū)、250個服務(wù)場景）；鄞州區(qū)和豐社區(qū)的社區(qū)合伙人模式；高新區(qū)明珠社區(qū)的“黨建引領(lǐng)+第三方運(yùn)營”模式。

??三種模式中，物業(yè)公司的定位完全不同：第一種是國企主導(dǎo)，物業(yè)可能被整合為執(zhí)行層；第二種是輕參與，利潤空間有限；第三種最接近物業(yè)公司的主流路徑——作為第三方運(yùn)營主體，統(tǒng)籌社區(qū)空間、惠民服務(wù)和商戶管理。

??第25條（南京建鄴）：街道出資源、國資建、專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營

??興隆街道無償提供閑置資源→區(qū)國資集團(tuán)投資建設(shè)鄰里中心和醫(yī)養(yǎng)綜合體→引入“專業(yè)機(jī)構(gòu)”運(yùn)營養(yǎng)老、助餐、托育等便民服務(wù)。對價機(jī)制是“保底租金+收益分成”。

??物業(yè)公司在這里的角色是“專業(yè)機(jī)構(gòu)”之一。 能接養(yǎng)老、能接助餐、能接托育，就能進(jìn)場；接不了，就不是你?？硕鹞锕堋?026年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)研究報告》顯示，60歲以上老年群體對居家養(yǎng)老服務(wù)需求滲透率達(dá)38%，3-6歲幼兒家庭對社區(qū)托育需求滲透率達(dá)24%——這個需求在，但物業(yè)公司有沒有對應(yīng)的服務(wù)產(chǎn)品，是另一個問題。

??第26條（武漢江漢區(qū)）：物業(yè)公司+平臺公司合資做街區(qū)運(yùn)營

??這是30條中對物業(yè)行業(yè)最直接的一條。 區(qū)政府平臺公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合成立合資公司，下設(shè)智慧調(diào)度指揮中心、街區(qū)服務(wù)中心，組建綜合服務(wù)隊、環(huán)境治理隊、防控巡查隊、養(yǎng)護(hù)維修隊，對老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)、市政服務(wù)及片區(qū)資源進(jìn)行一體化運(yùn)營，“提升片區(qū)經(jīng)營效益，讓居民以優(yōu)惠的價格享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)”。

??從本質(zhì)上來看，物業(yè)公司從“小區(qū)圍墻內(nèi)”被拉到“街區(qū)/片區(qū)”層面。 收入結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)費(fèi)，變成物業(yè)費(fèi)+市政服務(wù)費(fèi)+資源經(jīng)營收益?？硕鹞锕艽饲翱偨Y(jié)的老舊小區(qū)四種管理模型中，“全域管理型”（如綠城服務(wù)“桐廬模式”、聯(lián)發(fā)物業(yè)城中村“大物業(yè)”）與此高度吻合。武漢這條一旦規(guī)?；芡ǎ瑢⑹侵行∥锲笄腥氤鞘羞\(yùn)營的最低門檻路徑。

??第27條（洛陽）：公建民營+公益+微利+商業(yè)

??洛陽西工區(qū)行署路社區(qū)梳理閑置房產(chǎn)和場地，“公建民營”模式建鄰里中心和養(yǎng)老中心，采取“公益+微利+商業(yè)”組合業(yè)態(tài)運(yùn)營，吸引品牌商家、運(yùn)營團(tuán)隊、小微群體等多元主體進(jìn)駐，“以經(jīng)營收益覆蓋改造成本，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)循環(huán)”。

??“公益+微利+商業(yè)”的組合，恰好是物業(yè)公司增值服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。 公益服務(wù)（社區(qū)食堂、老年活動中心）拉流量、建信任，微利服務(wù)（家政、維修）做黏性，商業(yè)服務(wù)（咖啡、早餐、零售）出利潤。這個邏輯和物業(yè)公司做社區(qū)增值服務(wù)的底層邏輯一致，但文件給出的場景是——政府已經(jīng)把物業(yè)資產(chǎn)（閑置房產(chǎn)/場地）準(zhǔn)備好了，只等你來運(yùn)營。

??第28條（馬鞍山珍珠園）：連片小區(qū)統(tǒng)一物業(yè)

??珍珠園社區(qū)在物業(yè)服務(wù)方面，“探索推進(jìn)多個連片小區(qū)統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)多個小區(qū)總體可持續(xù)平衡”。

??單個老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)低、成本高，幾乎不可能盈利。但把5個、10個連片小區(qū)打包，規(guī)模效應(yīng)出來，就能打平甚至微利?？硕鹞锕堋?026年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)研究報告》顯示，住宅物業(yè)費(fèi)全國均價2.24元/㎡/月，老舊小區(qū)遠(yuǎn)低于這個數(shù)——“連片打包”是老舊小區(qū)物業(yè)管理的唯一可規(guī)模化的解法。

??05

??物業(yè)公司能接的，本質(zhì)是“物業(yè)+”

??社區(qū)增值和多種經(jīng)營的延伸

??我們回到一個根本問題：

??清單里提到的社區(qū)食堂、養(yǎng)老、托育、充電樁、便民菜市、家政、助餐助浴——這些都不是傳統(tǒng)物業(yè)的“四保一服務(wù)”（保安、保潔、保綠、保修+客服）。

??它們是企業(yè)習(xí)慣叫“增值服務(wù)”或“多種經(jīng)營”的范疇。

??克而瑞物管《2026年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)研究報告》有一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：2025年社區(qū)增值服務(wù)連續(xù)兩年負(fù)增長，降幅擴(kuò)大至5.1%，收入占比降至8.6%。 僅社區(qū)電商和家政服務(wù)保持小幅增長，房屋經(jīng)紀(jì)、美居裝修、空間運(yùn)營等業(yè)務(wù)均大幅下滑。行業(yè)“增值服務(wù)高增長”的幻想已經(jīng)被打破。

??但完整社區(qū)建設(shè)打開了一個不一樣的增值服務(wù)邏輯——

??過去的增值服務(wù)邏輯是，物業(yè)公司在自己管的小區(qū)里，向自己的業(yè)主賣東西（零售、家政、裝修）。天花板就是小區(qū)的人數(shù)×滲透率×客單價。增長靠提滲透率，但滲透率提不上去。

??完整社區(qū)打開的增值服務(wù)邏輯：政府出地、出空間、出政策，物業(yè)公司來運(yùn)營。養(yǎng)老中心建好了，企業(yè)來做運(yùn)營；社區(qū)食堂場地騰出來了，企業(yè)來經(jīng)營；充電樁有補(bǔ)貼，企業(yè)來布。增值服務(wù)的“場地成本”和“信任成本”被政府承擔(dān)了，物業(yè)公司只需輸出“運(yùn)營能力”。

??清單中多個條目指向同一個方向：

??完整社區(qū)給物業(yè)行業(yè)開出的不是一張“基礎(chǔ)服務(wù)”的訂單，而是一張“物業(yè)+”的考卷。 誰能在養(yǎng)老、助餐、托育、充電、商業(yè)運(yùn)營這些“非傳統(tǒng)物業(yè)”領(lǐng)域建立交付能力，誰就能接住完整社區(qū)運(yùn)營的增量。

??物業(yè)公司需要把“物業(yè)+”服務(wù)像菜單一樣列出來，讓政府、街道、社區(qū)來選擇。 而不是等政府來問“你能做什么”的時候才去想。

??06

??物業(yè)公司的三道運(yùn)營能力題

??整份清單翻來覆去在講“運(yùn)營”，那物業(yè)公司到底要補(bǔ)什么運(yùn)營能力？克而瑞物管認(rèn)為主要有三個方面：

??第一，能不能在規(guī)劃階段就進(jìn)場？

??廣州清單第9條把“運(yùn)營前置”寫進(jìn)了國家推廣清單。這意味著以后完整社區(qū)項目的游戲規(guī)則是：誰能在規(guī)劃階段輸出運(yùn)營方案——配套怎么配、空間怎么用、成本怎么覆蓋、收益怎么分——誰就能拿到運(yùn)營權(quán)。

??物業(yè)公司如果還等著項目建成了再去投標(biāo)，大概率連門都進(jìn)不去。這不是市場拓展的事，是運(yùn)營策劃能力的事。

??第二，能不能把“物業(yè)費(fèi)”變成收入里最小的一塊？

??武漢的街區(qū)一體化（第26條）、南京的“保底租金+收益分成”（第25條）、成都的社區(qū)社會企業(yè)（第22條）——這三種模式有一個共同點(diǎn)：運(yùn)營方賺的不是業(yè)主的錢，是從政府購買服務(wù)、空間經(jīng)營收益、商業(yè)分成里來的。物業(yè)費(fèi)天花板是2.24元/㎡/月，但一個社區(qū)食堂的年運(yùn)營收入可能抵得過三個小區(qū)的物業(yè)費(fèi)。

??物業(yè)公司需要的能力不是“管好小區(qū)”，而是資源經(jīng)營能力——能不能把停車位、公共用房、廣告位、充電樁當(dāng)成可經(jīng)營的資產(chǎn)來管。

??第三，能不能把養(yǎng)老、助餐、托育做成“可交付的產(chǎn)品”？

??克而瑞物管《2026年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)研究報告》顯示，社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)連續(xù)兩年負(fù)增長，靠to C滲透率驅(qū)動的舊模型跑不動了。但完整社區(qū)清單里的養(yǎng)老、助餐、托育，本質(zhì)上是to G的運(yùn)營服務(wù)——政府出資建、出空間、出政策，物業(yè)公司來交付運(yùn)營。

??問題在于：物業(yè)公司現(xiàn)在有沒有養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊？有沒有助餐供應(yīng)鏈？有沒有托育資質(zhì)？這三項能力，決定了物業(yè)公司能不能從“四保一服務(wù)”跨到“完整社區(qū)運(yùn)營商”。答案不在戰(zhàn)略規(guī)劃里，在有沒有對應(yīng)的運(yùn)營團(tuán)隊和產(chǎn)品手冊里。