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??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“存量時(shí)代”的到來(lái)，如何讓存量住房資產(chǎn)“動(dòng)起來(lái)”，讓市民的改善性住房需求“活起來(lái)”？今年以來(lái)，上海在中心城區(qū)全面推進(jìn)收購(gòu)二手住房用作保障性租賃住房工作，打通住房置換鏈條，為“以舊換新”探索出了一條新路子。截至7月底，8個(gè)中心城區(qū)共收購(gòu)二手住房551套，不少居民已順利完成住房置換。

??“老舊小”有了新出路

??上海市徐匯區(qū)華東花苑小區(qū)建成于1996年，總高7層且沒(méi)有電梯，住在頂樓的吳女士近些年一直為換房發(fā)愁，孩子要上學(xué)，家里也需要改善居住條件，可這套54.7平方米的“老舊小”在市場(chǎng)上卻不容易賣出去。

??轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年5月。吳女士得知上海啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)后，通過(guò)區(qū)房地產(chǎn)交易中心的收購(gòu)專窗，聯(lián)系上保障房公司收購(gòu)工作小組。工作小組委托評(píng)估公司進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，再由區(qū)房管局委托的評(píng)估公司進(jìn)行二次復(fù)核，最終確定收購(gòu)單價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約230萬(wàn)元。從洽談、現(xiàn)場(chǎng)踏勘到網(wǎng)簽，工作組將過(guò)戶、交房、房票給付等環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)一一告知，收購(gòu)流程很快順利完成。如今，吳女士一家正在抓緊時(shí)間看房選房，準(zhǔn)備在松江或青浦購(gòu)置面積較大的新房，改善居住條件。

??類似的場(chǎng)景在多個(gè)區(qū)域同時(shí)上演。靜安區(qū)市民王先生將大寧板塊洛川東路上66平方米舊房以約340萬(wàn)元出售給區(qū)保障房公司，置換購(gòu)買了120平方米的新房；浦東新區(qū)航運(yùn)小區(qū)一套32.98平方米舊房以158萬(wàn)元被收購(gòu)，業(yè)主購(gòu)入同區(qū)103平方米新建商品住房；黃浦區(qū)則將收購(gòu)工作與舊住房成套改造相結(jié)合，在江陰街410—442號(hào)舊住房成套改造項(xiàng)目中，充分尊重居民意愿，收購(gòu)部分房屋為成套改造釋放空間，促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施，顧女士位于424號(hào)的26平方米住房被收購(gòu)后，在本區(qū)購(gòu)置了一套約80平方米的二手住房……

??收購(gòu)擴(kuò)面提質(zhì)增效

??自今年2月啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房試點(diǎn)以來(lái)，徐匯、浦東、靜安三區(qū)先行先試、積極探索，5月試點(diǎn)擴(kuò)容至黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦。一套覆蓋房源篩選、渠道拓展、流程操作的標(biāo)準(zhǔn)化體系逐步形成。

??在房源選擇上，優(yōu)先滿足有置換要求家庭的舊房出售需求，重點(diǎn)聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、院校周邊、軌道交通站點(diǎn)附近等租賃需求旺盛的區(qū)域。徐匯區(qū)華東花苑、漕涇一村，靜安區(qū)大寧板塊、不夜城板塊，浦東新區(qū)塘橋街道、陸家嘴街道等收購(gòu)房源，均具備交通便利、配套成熟的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，改造為保障性租賃住房后，精準(zhǔn)匹配周邊新市民、青年人的租住需求。

??在渠道拓展上，除市房地產(chǎn)交易中心熱線“962269”接受全市居民政策咨詢和需求轉(zhuǎn)接外，各區(qū)保障房公司均設(shè)置常態(tài)化受理窗口和咨詢電話，并結(jié)合區(qū)域重大工程建設(shè)、老舊小區(qū)改造、城市更新等，深入居民小區(qū)、新房銷售現(xiàn)場(chǎng)等開展宣傳和排摸，加快收購(gòu)適配房源。

??在流程操作上，各區(qū)組建專門工作團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和制度建設(shè)，不斷優(yōu)化決策流程，提高收購(gòu)效率。收購(gòu)價(jià)格經(jīng)由公司委托評(píng)估和房管局委托復(fù)核雙重把關(guān)，以區(qū)域真實(shí)成交價(jià)為基準(zhǔn)，形成指導(dǎo)價(jià)區(qū)間、市場(chǎng)化議價(jià)，杜絕價(jià)格偏差，保障業(yè)主合法權(quán)益。

??市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)促進(jìn)住房消費(fèi)

??收購(gòu)二手住房有效破解居民住房置換難題，穩(wěn)定了預(yù)期、提振了信心，疊加前期“滬六條”“滬七條”等政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度持續(xù)攀升。今年3月至7月，上海二手住房共成交12.2萬(wàn)套，同比增加20%，處于近五年的高位水平；除春節(jié)所在的2月外，單月成交量已連續(xù)8個(gè)月超過(guò)2萬(wàn)套；二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比自2月由負(fù)轉(zhuǎn)正后，已連續(xù)6個(gè)月保持正增長(zhǎng)；全市二手住房掛牌量總體呈下降趨勢(shì)。同時(shí)，收購(gòu)二手住房也直接帶動(dòng)了新房消費(fèi)。靜安區(qū)成功落地的5戶置換家庭，全部選擇在區(qū)內(nèi)購(gòu)置新房，購(gòu)房總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元。浦東新區(qū)航運(yùn)小區(qū)、梅園新村的二手住房業(yè)主，集中置換到同區(qū)的招商臻境項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目已順利完成2單“以舊換新”簽約。

??8月20日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市房管局、市財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，進(jìn)一步要求各中心城區(qū)（含浦東外環(huán)內(nèi)區(qū)域）推進(jìn)二手住房收購(gòu)工作，并加快改造出租，切實(shí)增加中心城區(qū)保障性租賃住房供應(yīng)。

??從三區(qū)試點(diǎn)到八區(qū)聯(lián)動(dòng)，再到新政加持，上海跑出“保租房籌措+居民置換+市場(chǎng)激活”加速度，越來(lái)越多的存量住房將煥新對(duì)外租賃，越來(lái)越多的家庭也將在置換中圓了安居夢(mèng)。