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??2026年，上海土拍市場(chǎng)熱度不減。

??截至目前上海累計(jì)成交30宗含宅地塊，成交總價(jià)約847億元，總建筑面積177.6萬平方米。其中多個(gè)地塊溢價(jià)率突破30%，甚至還出現(xiàn)連續(xù)兩日“無封頂”競(jìng)價(jià)的盛況。

??土地火熱的另一面，是部分核心板塊新拍出的含宅地塊樓板價(jià)已經(jīng)高過了周邊二手房的成交均價(jià)。

??地價(jià)高于房?jī)r(jià)，放在任何市場(chǎng)都算反常識(shí)，但在2026年的上海卻不是個(gè)例。

??我們把2026年至今每一宗含宅地塊的成交樓板價(jià)，與pti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)各板塊二手房成交均價(jià)逐一對(duì)照，結(jié)果發(fā)現(xiàn)共10宗地、涉及9個(gè)板塊出現(xiàn)樓板價(jià)高于二手成交均價(jià)。

??這不是市場(chǎng)失靈，而是核心資產(chǎn)在底部被重新定價(jià)。這些板塊的二手房，已經(jīng)站在了筑底的起點(diǎn)上。

??我們以2026年至今招拍掛市場(chǎng)含宅地塊（純住宅、商住、綜合）的成交樓板價(jià)，與該地塊所在板塊的2026年至今上海二手房板塊成交均價(jià)進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，共10宗地、涉及9個(gè)板塊出現(xiàn)“倒掛”。

??最突出的浦東世博、東外灘、四川北路，樓板價(jià)比二手成交均價(jià)高出四成到六成；大寧、長(zhǎng)橋也在三成上下；田林、光新、中山公園、浦江鎮(zhèn)為小幅倒掛，幅度在一成到兩成之間。

??若將倒掛板塊和未倒掛板塊對(duì)照，規(guī)律非常明顯?！暗箳臁敝饕性谑袇^(qū)和內(nèi)中環(huán)核心板塊，全是配套成熟、新房稀缺的硬核地段。反觀外郊環(huán)，如青浦新城、趙巷、紫竹、馬橋、南翔、徐涇、洞涇、周浦、南橋等地，含宅地塊樓板價(jià)普遍低于二手房成交均價(jià)。

??這與當(dāng)前土拍市場(chǎng)高熱集中于核心熱點(diǎn)板塊的表現(xiàn)相一致，背后仍是市場(chǎng)對(duì)核心資源的爭(zhēng)搶。

??上海地價(jià)和二手房房?jī)r(jià)的“倒掛”并非憑空出現(xiàn)，而是二手房?jī)r(jià)格、產(chǎn)品代際和地價(jià)預(yù)期三方錯(cuò)位的結(jié)果。

??首先是二手房，經(jīng)過幾年深度調(diào)整，上海二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯回落。

??ti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅成交均價(jià)在2023年觸及57062元/平方米的高點(diǎn)后持續(xù)回落，到2026年已降至44161元/平方米，較高位累計(jì)下跌約22.6%。橫向看，2026年均價(jià)已跌破2022年水平，但較2019年仍高出兩成左右，也就是說，這一輪下跌主要抹去了2022至2023年的短期沖高漲幅。

??在二手房房?jī)r(jià)的調(diào)整下，部分二手房開始“跌出性價(jià)比”，如部分極致剛需老破小的租金回報(bào)率超過3%，已高于銀行存款利率和國(guó)債收益率。（詳見《上海租金回報(bào)率最高的板塊在哪里？》）

??其次是在產(chǎn)品迭代上面。從成交結(jié)構(gòu)來看，上海二手房約55%成交總價(jià)都在300萬元/套以下，81%成交總價(jià)在500萬元/套以下，在這其中，不乏建筑年份20年以上的老房子。

??反觀當(dāng)下新房，行業(yè)正在全面擁抱好房子標(biāo)準(zhǔn)，高得房率、全配套、會(huì)所、立體園林、架空層、全屋科技系統(tǒng)，疊加物業(yè)與外立面迭代，構(gòu)成新一代產(chǎn)品的差異化壁壘。

??一邊是房齡20年起步、戶型落后、停車緊張、物業(yè)老化的老房子，一邊是得房率更高、科技系統(tǒng)加持、社區(qū)配套齊全的新產(chǎn)品。土拍樓板價(jià)向二手房成交價(jià)看齊時(shí)，背后是十幾二十年產(chǎn)品迭代的價(jià)值。

??最后則是在市場(chǎng)預(yù)期上面。從這10宗樓板價(jià)高于二手成交均價(jià)的地塊來看，大部分未來是做豪宅的。

??如楊浦東外灘八埭頭地塊住宅部分剔除商業(yè)自持后，純住宅樓板價(jià)超過10.9萬元/平方米，售價(jià)有望達(dá)到16萬元/平方米；板塊內(nèi)存量高端項(xiàng)目保利外灘曜備案均價(jià)14萬元/平方米，北側(cè)綠城潮鳴外灘均價(jià)約18萬元/平方米。仍具備合理利潤(rùn)空間。

??又如位于浦東世博的南碼頭地塊成交樓板價(jià)8.2萬元/平方米，扣除配建后實(shí)際樓板價(jià)9.27萬元/平方米。競(jìng)報(bào)方案包含6000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)、660平方米公共服務(wù)設(shè)施配建面積以及2%的高端人才住房面積。地塊西北1公里左右的保利世博天悅為濱江豪宅產(chǎn)品，售價(jià)約18萬元/平方米。

??可以看到，這些地塊的豪宅價(jià)格處于國(guó)內(nèi)第一梯隊(duì)，核心區(qū)新房市場(chǎng)的購買力已被反復(fù)驗(yàn)證。房企敢以高于二手的價(jià)格拿地，賭的正是未來市場(chǎng)值這個(gè)價(jià)格。

??從對(duì)市場(chǎng)的影響來看，地價(jià)高于二手房，首先給周邊二手房釘下了一個(gè)價(jià)值錨。哪怕房子本身階段性不被看好，但土地都值這么多錢，二手房就有了價(jià)值底線。地價(jià)倒掛等于用真金白銀告訴市場(chǎng)，這個(gè)板塊核心資產(chǎn)的下限在哪里。對(duì)二手房業(yè)主而言，地價(jià)都比房子貴了，“割肉”的動(dòng)力自然減弱。

??錨點(diǎn)立住之后，二手房?jī)r(jià)格會(huì)率先企穩(wěn)，并沿著置換鏈一路傳導(dǎo)。2026年上半年，全國(guó)二手房交易總量已超過新房，pti普睿數(shù)智云數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)20城市二手房成交已是一手房的2.3倍，上海更是達(dá)到4.9倍，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。在存量市場(chǎng)里，大量居住需求先在二手房市場(chǎng)完成老破小到次新房的換手，經(jīng)過多輪流轉(zhuǎn)后，終極改善才傳導(dǎo)至新房。

??當(dāng)核心板塊地價(jià)把價(jià)值錨釘死，二手房?jī)r(jià)格率先筑底，置換鏈條被激活，需求會(huì)沿著老破小、二手房、次新房、新房、豪宅的梯次傳導(dǎo)。形成存量先行、增量接力的良性循環(huán)。從這個(gè)角度看，市場(chǎng)已經(jīng)站在了真實(shí)筑底的起點(diǎn)上。

??上海地價(jià)和二手房房?jī)r(jià)“倒掛”的本質(zhì)是核心區(qū)的價(jià)格錨正被新地悄然抬高。

??土地市場(chǎng)的信心恢復(fù)，是對(duì)核心城市長(zhǎng)期價(jià)值的共識(shí)回歸。在控增量、去庫存的大基調(diào)下，房企拿地邏輯更趨精準(zhǔn)，向產(chǎn)業(yè)人口扎實(shí)、配套成熟、產(chǎn)品具備差異化稀缺性的板塊聚焦。

??在這些板塊價(jià)格被錨釘后，“倒掛”的二手房?jī)r(jià)也將開始止跌，此后，隨著二手房筑底與置換鏈的打通，市場(chǎng)梯度也將二次重構(gòu)。

??可以看到，上海市場(chǎng)底部已確認(rèn)。