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??7月一二手房成交環(huán)比數(shù)據(jù)印證了一個事實(shí)：淡季來了。

??但如果把時間線拉長，結(jié)論又完全不一樣。

??相較于2025年的7月，新房與二手房均實(shí)現(xiàn)了3%的正增長。20個重點(diǎn)城市中，新房成交同比上升的16個，二手房同比正增長的有13個。

??更為直觀的是，一二手房4月以來的月度成交中樞均值較一季度中樞分別抬升35%和21%。二手房中樞更創(chuàng)下近三年新高。

??我們把普睿城市機(jī)構(gòu)來自市場一線的判斷匯總后有一個新的判斷：8月的房地產(chǎn)市場大概率“淡季不淡”。

??從全年來看，7月和8月環(huán)比會回落，但會比前2月緩很多，金九銀十會有所回升，11月和12月保持穩(wěn)定。

??一句話總結(jié)：今年下半年市場不會太差。

??7月回落的性質(zhì)是高位回落而非趨勢破位。

??支撐這一判斷主要有兩組數(shù)據(jù)：

??其一，以中樞為參照重新審視7月：新房成交中樞均值為1223萬平方米、二手房成交中樞均值是1419萬平方米，分別低于4-7月中樞15%，回落幅度高度一致，符合傳統(tǒng)淡季特征；但仍分別高出一季度中樞14%和3%。1-7月重點(diǎn)50城新房累計成交8993萬平方米、累計同比降9%，20城二手房累計成交10794萬平方米、累計同比增12%，二者約21個百分點(diǎn)的剪刀差仍在延續(xù)。

??其二，城市層面的同比表現(xiàn)是另一直接佐證：20個重點(diǎn)城市7月的新房成交中，僅重慶、西安、成都和杭州4城同比下降，其余16城同比均未再走低（其中15城正增長、武漢持平）。二手房同比正增長的城市有13個，累計同比正增長的多達(dá)16城，僅杭州、青島、廣州、南京4城累計同比為負(fù)。

??在同時具備新房與二手房數(shù)據(jù)的12個城市中，7月二手房成交合計1171萬平方米，是新房494萬平方米的2.4倍：北京3.9倍、上海3.8倍、成都與蘇州均為3.2倍、合肥2.9倍，相對均衡的廣州與西安為1.2倍。

??與新房相比，二手房修復(fù)的廣度與持續(xù)性都更強(qiáng)，二手規(guī)模替代效應(yīng)同樣清晰。

??13個重點(diǎn)城市對8月的市場一線的判斷出現(xiàn)了積極的信號。

??首先供應(yīng)端淡季中偏積極，供應(yīng)回升的城市多于收縮的城市，供應(yīng)端積極信號直接支撐8月樓市“淡季不淡”。

??具體城市來看：

??

深圳：預(yù)計新增供應(yīng)觸底回升、10個項(xiàng)目近3000套入市

廣州：供應(yīng)約32萬平方米、環(huán)比增45%

西安：預(yù)計13盤1682套入市，剛需占69%、改善20%、高端10%

成都：房企適度加推、供給小幅回暖

長沙：預(yù)計供應(yīng)21.5萬平方米

杭州：多個純新盤蓄勢待發(fā)

??需求端的核心矛盾，不在于需求消失，而是在于購房者觀望情緒固化、決策節(jié)奏明顯放緩。13個城市一線調(diào)研反饋高度一致。

??具體城市來看：

??

長沙：客戶觀望情緒難消

南京：僅高性價比或極致產(chǎn)品力項(xiàng)目能帶動局部熱度

上海：多數(shù)普通項(xiàng)目客戶蓄水難度加大

??這一特征在7月項(xiàng)目去化中已得到印證。具備精準(zhǔn)定位與核心優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)樓盤依舊可以實(shí)現(xiàn)熱銷，杭州濱江興耀?沐青云依托剛需剛改定位精準(zhǔn)走量、首開即罄；武漢綠城云墅深度綁定地緣改善客群、實(shí)現(xiàn)開盤日光。與之形成鮮明對比的是，大量無差異化、無價格優(yōu)勢的普通項(xiàng)目去化疲軟，整體去化率僅維持在10%-30%低位。

??基于此，13城對8月新房成交的預(yù)判高度一致：低位維穩(wěn)。預(yù)期波動基本落在正負(fù)10%以內(nèi)。波動收窄本身也是“淡季不淡”的一種表現(xiàn)。

??具體到各城市來看：

??

廣州：預(yù)計環(huán)比增3%

武漢：持平或小幅下滑5%

杭州：去化率穩(wěn)定在40%

濟(jì)南：預(yù)計環(huán)比降10%

合肥、深圳指向“小幅縮量”

西安、天津、南京、鄭州、成都均為“低位維穩(wěn)”“弱勢維持”一類表述

??13個城市對于二手房市場的判斷多為“持穩(wěn)”“維持”“小幅回落”。

??

上海：1.8萬-2萬套且“底部支撐牢固”

廣州：8500-9000套“持穩(wěn)”

杭州：約6000套

南京、合肥：約5000套

深圳：4500-4700套

??二手房成交價格方向幾乎一致向下，7月二手房同比增3%是建立在價格讓步基礎(chǔ)上的，二手市場“以價換量”在8月份仍將延續(xù)。

??

成都：價格延續(xù)下調(diào)通道、議價空間持續(xù)擴(kuò)大

南京：部分急于出貨的業(yè)主可能繼續(xù)降價拋售

長沙：掛牌量高位運(yùn)行、價格延續(xù)承壓

濟(jì)南：價格保持低位

??按照8月預(yù)期的強(qiáng)弱，13城可歸為三個梯隊。第一梯隊為上海、深圳、廣州，供應(yīng)與成交均現(xiàn)積極信號，一線底部支撐突出；第二梯隊為杭州、武漢、天津、西安，成交規(guī)模基本維穩(wěn)、供應(yīng)端有修復(fù)的短期均衡；第三梯隊為南京、鄭州、合肥、濟(jì)南、長沙、成都，呈供應(yīng)萎縮、成交承壓、二手房下行的“三弱”格局。

??最后，8 月樓市“淡季不淡”的判斷，可通過三大核心維度進(jìn)行驗(yàn)證。

??第一是總量底線。8月50城新房成交能否守住1300萬平方米、20城二手房能否站穩(wěn)1500萬平方米。這是市場不會出現(xiàn)趨勢性走弱的底線標(biāo)準(zhǔn)。

??第二是結(jié)構(gòu)修復(fù)。同比正增的城市數(shù)量能否維持在半數(shù)以上，相較于成交總量，這個數(shù)據(jù)更能反映市場修復(fù)的覆蓋面與均衡度。

??第三是先行指標(biāo)。8月項(xiàng)目來訪能否止跌回升，這也將影響“金九銀十”成色。

??二季度以來成交中樞穩(wěn)步抬升、二手房持續(xù)走強(qiáng)，已經(jīng)印證了當(dāng)前市場的核心邏輯：購房需求并未消失，而是在價格調(diào)整、產(chǎn)品迭代、流動性分化的三重篩選下重新配置。8月的“淡季不淡”，本質(zhì)是這一輪市場修復(fù)在季節(jié)性低點(diǎn)的壓力測試。