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??在全國(guó)法拍房市場(chǎng)整體降溫下，一線(xiàn)城市核心地段的高價(jià)房源卻頻頻成交，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期中的一抹“亮色”。

??機(jī)構(gòu)發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)法拍市場(chǎng)累計(jì)掛拍各類(lèi)房源71.9萬(wàn)套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬(wàn)套，同比下降4.4%；總成交金額為2536.2億元，同比下降幅度高達(dá)23.6%。市場(chǎng)整體清倉(cāng)率（成交拍品/交易截止拍品）為23.5%。

??數(shù)據(jù)顯示，超七成高價(jià)法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅頻現(xiàn)溢價(jià)成交，顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)韌性。與此同時(shí)，買(mǎi)方策略趨于謹(jǐn)慎理性，二拍逐漸成為市場(chǎng)主流成交渠道。

??高價(jià)成交并非個(gè)案

??2025年，全國(guó)法拍房市場(chǎng)的掛拍量、成交量及成交金額均出現(xiàn)回落，但高總價(jià)法拍房卻明顯向一線(xiàn)城市核心區(qū)域集中。在量?jī)r(jià)下行的大背景下，法拍房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

??去年10月，深圳華僑城純水岸十二期一棟建筑面積約639平方米別墅在司法拍賣(mài)平臺(tái)成交。該場(chǎng)拍賣(mài)持續(xù)4個(gè)多小時(shí)，經(jīng)歷118輪競(jìng)價(jià)，吸引6位競(jìng)買(mǎi)人參與、近20萬(wàn)人圍觀(guān)，最終以3.65億元落槌，溢價(jià)率高達(dá)70%，折合單價(jià)約57萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)法拍住宅成交紀(jì)錄。

??類(lèi)似的高價(jià)成交案例也出現(xiàn)在上海和北京。

??2025年1月，湯臣一品一套復(fù)式豪宅以1.37億元起拍，吸引6人競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)112輪激烈競(jìng)拍，這套房源以約1.735億元成交，折合單價(jià)約為22.62萬(wàn)元/平方米。5月，上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路一套老洋房進(jìn)入法拍市場(chǎng)，建筑面積約535平方米，起拍價(jià)2.5億元。經(jīng)過(guò)19輪競(jìng)價(jià)后，該標(biāo)的以2.7億元成交，成交單價(jià)突破50萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約8%。

??北京市場(chǎng)亦不乏高價(jià)標(biāo)的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清倉(cāng)率42.2%，成交均價(jià)42916元/平方米。

??阿里法拍網(wǎng)顯示，2025年10月，位于北京朝陽(yáng)區(qū)景林路9號(hào)院（遠(yuǎn)洋LAVIE）一獨(dú)棟別墅經(jīng)過(guò)149輪競(jìng)價(jià)以1.42億元成交，建筑面積1697.2平方米。這也是去年北京成交價(jià)最高法拍住宅。

??全國(guó)來(lái)看，高總價(jià)成交房源多位于一線(xiàn)城市的核心區(qū)域，如上海浦東、深圳南山等區(qū)域。這些區(qū)域配套完善、土地稀缺，房產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)固。

??市場(chǎng)整體降溫明顯

??從全國(guó)層面看，目前法拍房市場(chǎng)整體降溫的趨勢(shì)明顯。

??一位長(zhǎng)期跟蹤法拍房市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，2023年——2024年，法拍房市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪集中出清，大量債務(wù)資產(chǎn)短期入市，推高了成交規(guī)模。進(jìn)入2025年后，隨著可拍資產(chǎn)減少，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于修復(fù)階段，法拍房市場(chǎng)出現(xiàn)自然回落。

??從結(jié)構(gòu)看，住宅仍是法拍房市場(chǎng)的核心成交品類(lèi)。2025年住宅類(lèi)法拍成交總金額約1315.8億元，占各類(lèi)物業(yè)成交金額的51.9%；商業(yè)物業(yè)成交金額占比約23%，與往年整體格局基本一致。

??從拍賣(mài)階段看，二拍仍是成交主力。全年約46.9%的成交發(fā)生在二拍階段，一拍成交占比約38.9%，變賣(mài)及重新掛拍占比較低?！爱?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，競(jìng)買(mǎi)人對(duì)價(jià)格更為敏感，二拍階段的價(jià)格更符合其風(fēng)險(xiǎn)收益預(yù)期。”上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

??2025年法拍房市場(chǎng)還出現(xiàn)新挑戰(zhàn)——“銀行直供房”數(shù)量明顯增加。所謂“銀行直供房”，是指銀行通過(guò)線(xiàn)上平臺(tái)直接銷(xiāo)售斷供及不良貸款處置房源。目前，蘭州農(nóng)商行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行等多家銀行已開(kāi)展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。整體來(lái)看，大型國(guó)有銀行和股份制銀行參與直售的房源數(shù)量相對(duì)有限，而城商行、農(nóng)商行及農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)的直售規(guī)模更為突出。

??在法拍房效果不及預(yù)期的情況下，銀行轉(zhuǎn)而采取“直供”銷(xiāo)售模式，既能避免司法流程中的不確定性，又能通過(guò)自主定價(jià)加快資金回籠。但如果“銀行直供房”在短期內(nèi)集中入市，可能進(jìn)一步壓低區(qū)域價(jià)格預(yù)期，對(duì)法拍房市場(chǎng)形成擠壓，并加劇二手房市場(chǎng)的下行壓力。

??“資產(chǎn)價(jià)值”成為交易邏輯

??機(jī)構(gòu)法拍數(shù)據(jù)顯示，2025年全年成交總價(jià)排名前500的法拍房源，分布在全國(guó)57個(gè)城市，但成交高度集中于少數(shù)核心城市。其中，深圳、上海、北京三城合計(jì)成交約351套，占TOP500總量的70%以上，顯著領(lǐng)先其他城市。

??廣州、杭州位列其后，合計(jì)成交49套，占比約9.8%，屬于第二梯隊(duì)的成交核心城市。

??“對(duì)高凈值人群或機(jī)構(gòu)而言，通過(guò)法拍渠道以折價(jià)方式獲取核心資產(chǎn)，是一種相對(duì)可控的配置選擇?！鄙鲜鋈耸勘硎荆袌?chǎng)中不少高端豪宅產(chǎn)品本就稀缺，幾乎無(wú)對(duì)外掛牌，更多在業(yè)主圈內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此法拍反而成為相對(duì)公開(kāi)的購(gòu)置渠道。

??從拍賣(mài)階段觀(guān)察，高價(jià)法拍房一拍成交比例相對(duì)較高，說(shuō)明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無(wú)需經(jīng)歷多輪降價(jià)即可完成出清，這與大量普通法拍住宅形成鮮明對(duì)比。

??法拍房市場(chǎng)正在從“撿漏邏輯”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)定價(jià)邏輯”。隨著市場(chǎng)參與者日趨理性，法拍房的成交結(jié)果越來(lái)越取決于城市基本面和具體資產(chǎn)質(zhì)量，而非單純的價(jià)格刺激。