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??樓市新政發(fā)布后，北京首場(chǎng)土拍拉開帷幕。只是這場(chǎng)開拍，以一場(chǎng)出乎所有人意料的變故收?qǐng)觥?/p>

??9月3日，原本由中海新城、華潤(rùn)置地、中建智地和太古聯(lián)合體三雄逐鹿的朝陽(yáng)將臺(tái)629地塊，華潤(rùn)置地報(bào)名卻未報(bào)價(jià)；取號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，僅有中海新城領(lǐng)取了33號(hào)號(hào)牌。隨后，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示該地塊土拍暫停，稍后將發(fā)布正式通知。

??同場(chǎng)出讓的順義后沙峪地塊則正常競(jìng)拍，172輪激戰(zhàn)后，最終由華潤(rùn)置地以82.993億元競(jìng)得，溢價(jià)率17.37%。新政后的第一場(chǎng)土拍，一停一拍之間，信息量十足。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，鼓勵(lì)新出讓宅地優(yōu)先現(xiàn)房銷售，仍實(shí)行預(yù)售的須完成主體結(jié)構(gòu)封頂，購(gòu)房資金全額納入監(jiān)管賬戶。房企的拿地賬本由此改寫。

??參與拍地的一家央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者分析，已拿規(guī)劃許可證、未拿預(yù)售證的存量項(xiàng)目，個(gè)人按揭貸款須待竣工備案后才能發(fā)放，預(yù)售階段只能收取一至兩成客戶首付，資金回籠有限，已有開發(fā)商醞釀“多付首付、多給優(yōu)惠”的促銷緩解壓力；新政后出讓的土地，項(xiàng)目竣工備案后才能銷售，回款周期整體后移一年以上。過去靠預(yù)售回款滾動(dòng)開發(fā)的打法，不再奏效了。

??將臺(tái)地塊暫停出讓

??將臺(tái)地塊是今秋北京關(guān)注度最高的一宗地。地塊位于四環(huán)外，鄰近地鐵14號(hào)線將臺(tái)站，北臨壩河，地塊周邊環(huán)繞著約14.66萬(wàn)平方米規(guī)劃綠地。這樣的濱水區(qū)位，在城六區(qū)已屬稀缺。

??7月31日，地塊正式掛牌，起始價(jià)75.21億元；8月20日，線上競(jìng)價(jià)通道開啟。直至9月2日17時(shí)競(jìng)買申請(qǐng)截止，沒有一家房企在線上出價(jià)。但在地塊拍前1小時(shí)，線上出現(xiàn)兩手報(bào)價(jià)，總價(jià)抬升至75.286億元。

??競(jìng)拍此宗地塊的三家房企，中海新城、華潤(rùn)置地、中建智地與太古地產(chǎn)聯(lián)合體。中海新城鋒芒最盛，一個(gè)月前剛以樓面價(jià)8.11萬(wàn)元/平方米拿下800米外的酒仙橋地塊、創(chuàng)下今年北京單價(jià)地王，又取得廣渠路地塊，此番意在沿東三環(huán)至東四環(huán)連下三城。華潤(rùn)置地今年4月以57.7億元摘得豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊，將臺(tái)是它補(bǔ)齊朝陽(yáng)頂豪版圖的關(guān)鍵一塊。中建智地與太古地產(chǎn)有備而來(lái)，地塊掛牌當(dāng)天，兩家企業(yè)便合資成立項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本與起始價(jià)一致，且太古坊近在咫尺，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力疊加開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，恰好匹配地塊配建體育場(chǎng)館及地下商業(yè)的復(fù)合條件。

??誰(shuí)也沒有料到，故事在半路轉(zhuǎn)彎。

??9月3日取號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，華潤(rùn)置地報(bào)名未報(bào)價(jià)，到場(chǎng)取號(hào)的僅有中海新城一家，領(lǐng)得33號(hào)號(hào)牌。隨后，工作人員宣布，該地塊土拍暫停，稍后將發(fā)布正式通知。

??暫停的原因，官方尚未披露。但三家巨頭報(bào)名，僅一家到場(chǎng)取號(hào)，地塊最終被按下暫停鍵，這條時(shí)間線本身，已經(jīng)足夠耐人尋味。

??房企算賬邏輯生變

??這是新政落地后北京首批出讓的涉宅地塊，而將臺(tái)地塊的暫停，恰是新政沖擊波最直觀的一圈漣漪。

??最棘手的是蓄客?，F(xiàn)房銷售環(huán)境下，項(xiàng)目只能提前一年蓄客，收取少量定金。上述房企人士預(yù)計(jì)，定金比例或參考二手房交易5%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一旦超過，資金可能納入監(jiān)管賬戶。而從交定金到封頂約一年時(shí)間里，客戶可能隨時(shí)毀約，甚至有人同時(shí)在多個(gè)樓盤交小額定金，封頂后選擇不買或要求退款，開發(fā)商很難拒絕。定金太少鎖不住客戶，規(guī)則太嚴(yán)又動(dòng)彈不得，開盤之前開發(fā)商手里的資金和客戶鎖定，都極為脆弱。

??拿地邏輯因此重構(gòu)。過去預(yù)售模式下，項(xiàng)目封頂前后就能提前回籠銷售款，房企用購(gòu)房者的錢滾動(dòng)開發(fā)?，F(xiàn)房銷售推開后，竣備前約一年為純現(xiàn)金消耗期，現(xiàn)房銷售回款同樣封閉專戶，必須優(yōu)先清償項(xiàng)目自身貸款本息，利潤(rùn)回流時(shí)點(diǎn)進(jìn)一步后移。這意味著房企拿地時(shí)不能再按過去的現(xiàn)金流模型測(cè)算，必須預(yù)留更厚的自有資金安全墊。

??從土地市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，房企投資決策整體保持審慎理性。以上海新政后首拍為例，普陀真如之心百億綜合體地塊僅中海一家報(bào)名并以底價(jià)成交，松江泗涇低密宅地雖經(jīng)29輪競(jìng)價(jià)溢價(jià)16.41%，但參與主體仍以資金實(shí)力雄厚的央企國(guó)企為主。

??普睿數(shù)智研究中心分析認(rèn)為，在預(yù)售要求、資金回款等細(xì)則尚待明晰的通道期，房企投資決策更為克制，高溢價(jià)搶地現(xiàn)象明顯減少。

??第一個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的海南，或?qū)楸本┨峁﹨⒄铡?020年3月海南落地現(xiàn)售政策后，新項(xiàng)目入市周期拉長(zhǎng)，全省商品房庫(kù)存從2019年的589.65萬(wàn)平方米縮減至2021年的527.41萬(wàn)平方米，隨后新項(xiàng)目經(jīng)過約兩年建設(shè)期陸續(xù)入市，庫(kù)存才重新反彈。價(jià)格端在2020至2022年出現(xiàn)一輪上漲，但很大程度疊加了全國(guó)房?jī)r(jià)高峰因素，此后海南房?jī)r(jià)基本維持在1.5萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米，并未因現(xiàn)房銷售持續(xù)飆升。

??海南經(jīng)驗(yàn)顯示，現(xiàn)房銷售對(duì)土地市場(chǎng)的影響是分化的。頭部房企憑借低成本融資和穩(wěn)定現(xiàn)金流擴(kuò)大份額，中小房企則因資金沉淀周期拉長(zhǎng)而趨于謹(jǐn)慎，甚至退出公開市場(chǎng)。這一結(jié)構(gòu)性變化，同樣可能在北京上演。

??目前北京尚未公布現(xiàn)房銷售的具體執(zhí)行細(xì)則，新地塊的預(yù)售條件、資金監(jiān)管強(qiáng)度、土地款分期安排等細(xì)節(jié)仍待明確。將臺(tái)土拍的暫停，與其說(shuō)是意外，不如說(shuō)是細(xì)則落地前的集體觀望。

??業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，在細(xì)則清晰之前，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)吸引央企國(guó)企爭(zhēng)奪，但溢價(jià)率將明顯回落，遠(yuǎn)郊或去化預(yù)期不明的地塊，流拍風(fēng)險(xiǎn)上升，地價(jià)有望在中長(zhǎng)期回歸更理性的水平。