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??2026年8月31日，上海2026年第八批次集中住宅用地完成競拍。這是《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》新政發(fā)布后的首場核心城市集中土拍。

??從結(jié)果來看，上海這場土拍基本達(dá)到了相應(yīng)的目標(biāo)。

??本次競拍的兩宗地塊分別落地普陀真如與松江泗涇，合計(jì)成交金額約156億元。真如核心綜合體地塊由中海底價(jià)競得，總價(jià)150.2億元，為2026年內(nèi)總價(jià)地王。松江泗涇低密純宅地則經(jīng)歷29輪競價(jià)，溢價(jià)16.41%成交，這一溢價(jià)率高于市場預(yù)期。

??從上海此次土拍來看，已經(jīng)可以看到兩個(gè)端倪，一是低密用地會(huì)更受房企青睞，二是一線城市及熱點(diǎn)城市將強(qiáng)者更強(qiáng)。

??8月最后一天，上海2026年第八批次土拍落幕。本次土拍共推出兩幅地塊，其中真如核心綜合體地塊由中海底價(jià)競得，成交總價(jià)150.2億元，年內(nèi)總價(jià)地王就此誕生。

??該地塊前身為銅川路水產(chǎn)市場用地，歷經(jīng)多年土地整理，2025年底完成控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整，原規(guī)劃的核心商辦用地調(diào)整為兩宅一商組團(tuán)格局。

??地塊位于真如城市副中心核心功能區(qū)，曹楊路與銅川路交叉口西北側(cè)，緊鄰11號線、14號線換乘站真如站，軌交通達(dá)性突出。南側(cè)一路之隔為已開業(yè)的中海環(huán)宇城MAX購物中心，周邊真如境TOD綜合體、高尚領(lǐng)域等商辦項(xiàng)目已陸續(xù)投用，商業(yè)商務(wù)氛圍成熟；地塊被桃浦河、真如港水系環(huán)繞，真如綠廊斜穿地塊內(nèi)部，生態(tài)與地標(biāo)屬性兼具，是真如核心區(qū)最后一宗成片開發(fā)用地，區(qū)位價(jià)值稀缺性較強(qiáng)。

??150億的體量，注定只有少數(shù)玩家能上牌桌。對中海而言，這也不只是一次簡單拿地。目前已開業(yè)的中海環(huán)宇城MAX本就是中海打造并運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目，此番再拿下住宅加商辦的核心組團(tuán)，商住聯(lián)動(dòng)的布局進(jìn)一步完整，底價(jià)落袋，說明核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值共識依然穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)非理性波動(dòng)。

??從松江泗涇地塊來看，共吸引四家企業(yè)參拍，最終由國貿(mào)與星獅聯(lián)合體經(jīng)過29輪競價(jià)，以總價(jià)5.82億元競得，成交樓板價(jià)25028元/平方米，溢價(jià)率16.41%。

??地塊為純住宅用地，總用地面積19372.68平方米，容積率僅1.2，建筑限高24米，綠化率不低于35%，是近年來上海近郊板塊少見的低容積率居住用地，也是泗涇時(shí)隔近三年再次推出純商品住宅用地。

??地塊位于泗涇鎮(zhèn)北部成熟居住片區(qū)，東至劉五公路、南至規(guī)劃七路，西側(cè)與北側(cè)均緊鄰河道，生態(tài)界面較好。交通層面，地塊距離地鐵9號線泗涇站直線距離約1.2公里，通過公交接駁可快速銜接軌交線路，9號線直達(dá)七寶、漕河涇、徐家匯等核心就業(yè)商圈，是松江沿線剛需與剛改客群的主要通勤通道。周邊生活配套已完全落地，3公里范圍內(nèi)覆蓋上海師范大學(xué)附屬松江實(shí)驗(yàn)學(xué)校、泗涇第三小學(xué)、松江四中等全年齡段教育資源，松江區(qū)泗涇醫(yī)院、三湘商業(yè)廣場、寶樂匯生活廣場等醫(yī)療與商業(yè)配套齊全，日常居住便利性高，整體居住氛圍成熟。

??此次成交的樓板價(jià)25028元/平方米，較招商時(shí)代潮派的地塊樓板價(jià)高出3900元/平方米，板塊地價(jià)水平出現(xiàn)明顯抬升。這一結(jié)果背后，既是板塊近三年純商品住宅用地供應(yīng)斷檔帶來的稀缺性支撐，也得益于1.2低容積率賦予的產(chǎn)品差異化空間，充分反映出近郊成熟板塊的優(yōu)質(zhì)低密居住用地，依然具備較強(qiáng)的市場吸引力。

??2026年8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，現(xiàn)房銷售制度正式落地。（詳見《現(xiàn)房時(shí)代，真的來了！》）

??新政中與土地端直接相關(guān)的有三條：

??1、新出讓土地的商品住房項(xiàng)目優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；

??2、房企須用自有資金購地，土地出讓價(jià)款可分期繳納；

??3、項(xiàng)目實(shí)行主辦銀行制，開發(fā)貸款發(fā)放與建設(shè)周期相匹配。

??作為新政后的首場核心城市集中土拍，上海用兩宗地塊給出了第一份答卷，目前可以看到兩個(gè)端倪。

??對房企來說，拿地邏輯要重新算兩筆賬，一筆是城市，一筆是產(chǎn)品。

??從城市來看，新政對一線城市和熱點(diǎn)城市來說，反而構(gòu)成了利好。這主要是因?yàn)樵诔鞘芯S度上，新政把一二三四線城市的條件拉平了，普通城市的條件并沒有明顯改善，與其把資金放在那里，不如更集中投向整體需求更穩(wěn)更充足的熱點(diǎn)城市。

??而對于三四線城市來看，三四線城市原本就是點(diǎn)狀成交，影響有限。

??從產(chǎn)品來看，未來低密用地會(huì)更受房企青睞。即便“優(yōu)先現(xiàn)房銷售”，低密多層產(chǎn)品的工期也是可控的，部分房企小高層、多層產(chǎn)品已經(jīng)能控制在12-18個(gè)月完成毛坯竣備，這樣的竣備速度對銷售回款的影響相對較小。松江泗涇地塊29輪競價(jià)、溢價(jià)率高出市場預(yù)想，印證的正是這條邏輯。

??與此同時(shí)，大高層、舊改等周期較長的項(xiàng)目，房企會(huì)更加謹(jǐn)慎。從本次上海土拍來看，真如地塊雖是底價(jià)成交，但由中海接手本身就是信號，未來大體量、長周期的核心地塊，也將繼續(xù)向資金實(shí)力強(qiáng)、有持續(xù)深耕能力的頭部房企集中。

??從土地價(jià)格來看，我們認(rèn)為，未來地價(jià)不會(huì)像之前那么火爆，未來整體將平穩(wěn)運(yùn)行。

??核心板塊平穩(wěn)落地，近郊稀缺地塊溢價(jià)升溫，這是新政后首場土拍給出的答案。

??土地市場的分化比新房市場來得更直接：值錢的地更值錢，稀缺的地更搶手。

??第八批次兩宗地塊的成交表現(xiàn)，既為后續(xù)上海土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和節(jié)奏把控提供了市場反饋，也將成為金九銀十新房市場定價(jià)與預(yù)期走向的重要參考。