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??債務重組關鍵時刻，寶龍地產(chǎn)一筆關聯(lián)交易將寶龍家族第三代經(jīng)營者推至臺前。

??1月27日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“寶龍地產(chǎn)”）發(fā)布公告，宣布其間接全資附屬公司寶龍地產(chǎn)（維京）控股有限公司作為賣方，與買方Prime Capital Investment Limited（以下簡稱“Prime Capital”）訂立股權交易協(xié)議，以3.61億港元的總代價出售所持寶龍商業(yè)管理控股有限公司（以下簡稱“寶龍商業(yè)”）25%股份。

??此次交易的買方Prime Capital是由寶龍家族第三代成員許展豪及其堂姑許華琳共同控制，其中許展豪持股51%，許華琳持股49%。許展豪為寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事會主席許健康之孫，也是公司執(zhí)行董事、總裁許華芳之子。因此，此次出售事項構成公司的關聯(lián)交易。

??值得注意的是，此次交易發(fā)生在寶龍地產(chǎn)境內(nèi)外債務重組的關鍵階段，也被業(yè)內(nèi)視為在流動性壓力下通過資產(chǎn)處置回籠資金、同時確保核心資產(chǎn)控制權不流出家族的重要舉措。

??寶龍地產(chǎn)方面表示，此次出售所得款項將用于改善集團流動性，支持債務重組及日常運營。

??家族內(nèi)部承接 第三代走向臺前

??根據(jù)公告，此次出售的寶龍商業(yè)25%股權對應約16億股股份，每股作價約2.245港元。該價格較1月27日寶龍商業(yè)收盤價2.44港元折讓約8%。交易價款將分兩批以現(xiàn)金支付，20%于預付款日期支付，80%于完成日期支付。交易完成后，寶龍商業(yè)仍為寶龍地產(chǎn)的非全資附屬公司，其財務業(yè)績繼續(xù)并入后者報表。

??買方Prime Capital的股權結構揭示出較為濃厚的家族治理色彩。在業(yè)內(nèi)人士看來，許展豪作為許健康之孫、許華芳之子，此次通過控股公司收購寶龍商業(yè)股權，被看作是寶龍家族第三代正式涉足家族核心業(yè)務管理的關鍵一步。雖然關于許展豪的公開資料較少，但此次交易也一定程度上標志著新一代成員在家族企業(yè)中開始承擔實質(zhì)性角色。

??一位地產(chǎn)分析人士認為，此次交易或許有多重考量，一方面，交易能夠為寶龍地產(chǎn)提供約3.6億港元現(xiàn)金，緩解公司現(xiàn)金流壓力；另一方面，在港股估值相對低迷時期，家族以合理價格增持優(yōu)質(zhì)商業(yè)管理平臺股權，確保核心資產(chǎn)控制權不因債務重組而旁落。該人士進一步表示，類似寶龍地產(chǎn)這類家族管理色彩較為濃厚的企業(yè)，一般在面臨債務危機時常通過內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、信托設計等方式將核心運營資產(chǎn)與債務風險進行一定隔離，實現(xiàn)資產(chǎn)保全和傳承。

??作為公司旗下現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、具備一定盈利能力的業(yè)務，寶龍商業(yè)也是其家族希望牢牢掌握的資產(chǎn)。公開資料顯示，截至2025年6月30日，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項目97個，在管面積1106萬平方米；簽約項目129個，簽約面積1424萬平方米，其中長三角區(qū)域項目占比達70%。2025年上半年，寶龍商業(yè)營業(yè)收入13.01億元，公司股東應占利潤約1.83億元，盡管同比略有下滑，但仍保持盈利，且賬面現(xiàn)金儲備充裕，出租率穩(wěn)定在91.8%以上。

??縱觀寶龍地產(chǎn)的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影。

??寶龍地產(chǎn)由許健康于1990年創(chuàng)立，是一家以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營為主的老牌房企。公司于2009年在港股上市，曾憑借“寶龍廣場”等商業(yè)綜合體項目在長三角等多個區(qū)域樹立品牌影響力，并躋身行業(yè)前列。2012年，寶龍地產(chǎn)的企業(yè)管理交棒至第二代許華芳手中。在2017年之前，寶龍地產(chǎn)的銷售額均在200億元徘徊，但2018年和2019年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)了銷售額騰飛，2019年公司合約銷售額達到603億元，同比增長近50%。2020年是寶龍地產(chǎn)成立30周年，彼時許華芳還向全體員工發(fā)布寶龍“組織的未來”全景形態(tài)，以希望未來有更好的發(fā)展。

??然而，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，寶龍地產(chǎn)與眾多房企一樣，面臨銷售回款放緩、融資渠道收窄、流動性持續(xù)緊繃的挑戰(zhàn)。其財報顯示，2024年寶龍地產(chǎn)收入257.57億元，同比增加12.5%，但公司擁有人應占虧損達57.65億元，同比擴大117.3%；2025年，其合約銷售額僅72.72億元，較去年同期減少43%，傳統(tǒng)造血功能已大幅萎縮。

??債務重壓下的抉擇

??相比經(jīng)營層面的困境，當前，寶龍地產(chǎn)面臨的債務壓力更為嚴峻。

??截至2025年6月30日，寶龍地產(chǎn)總借貸約561.11億元，其中流動負債275.98億元，賬面現(xiàn)金僅73.27億元，資金缺口超過200億元。公司已累計產(chǎn)生約228.43億元違約或交叉違約債務。

??為應對危機，寶龍地產(chǎn)表示，過去幾年一直在持續(xù)推進境內(nèi)外債務重組。

??境內(nèi)方面，據(jù)1月26日消息稱，寶龍地產(chǎn)通過附屬公司上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司發(fā)行的六筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項計劃的重組方案已獲債券持有人會議審議通過，涉及規(guī)模約43.36億元。

??境外債務重組也已取得進展——2025年10月10日，公司與債權人訂立重組支持協(xié)議，并于12月22日宣布獲得超過85%相關債權人的支持。此前寶龍地產(chǎn)曾公告，公司已定于2026年3月19日上午10時在香港高等法院舉行計劃召開聆訊，以尋求法院頒令正式召開計劃債權人會議，最終審議并批準重組方案。

??根據(jù)重組方案，寶龍地產(chǎn)為債權人提供多個選項，其中包括出售或質(zhì)押寶龍商業(yè)股份籌集不超過4000萬美元現(xiàn)金，或轉(zhuǎn)讓不超過寶龍商業(yè)32.4%的股份予債權人抵債。

??從上述方案也可看出，在寶龍地產(chǎn)的境外債務重組方案中，寶龍商業(yè)股權被明確列為重要償付資源。若債權人選擇以股抵債，寶龍地產(chǎn)持有的寶龍商業(yè)股份最高可轉(zhuǎn)讓32.4%，導致其持股比例從63%降至30.6%，可能失去控股權。

??但顯然，寶龍家族不愿意寶龍商業(yè)控制權旁落。通過此次交易，向家族內(nèi)部轉(zhuǎn)讓25%股權，在換取現(xiàn)金流的同時，也意味著即便后續(xù)因重組需要進一步減持，寶龍家族仍可通過直接或間接方式維持對寶龍商業(yè)的影響力。不過，這位寶龍家族第三代成員是否還會進一步介入寶龍業(yè)務體系，目前仍不得而知。