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??總資產(chǎn)超230億元的上海本土國(guó)有房企，核心管理崗位人事落定。

??2025年4月，時(shí)任上海城開董事、總經(jīng)理的徐檳，因工作調(diào)動(dòng)原因辭去職務(wù)。此后長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的時(shí)間里，這家由上海實(shí)業(yè)控股與徐匯區(qū)國(guó)資委共同持股的中外合資企業(yè)集團(tuán)，總經(jīng)理職位一直虛位以待，外界對(duì)其繼任人選頗為關(guān)注。

??而今時(shí)隔9個(gè)月，李忠輝的接任，讓空懸已久的公司總經(jīng)理有了著落。與此同時(shí)，公司董事會(huì)也迎來(lái)了趙燁、趙國(guó)平、何薇雅三位新成員。

??這次人事變動(dòng)并非發(fā)生在公司的高光時(shí)刻。上海城開的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)正經(jīng)歷顯著波動(dòng)：2025年上半年歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損，核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)走低，銷售均價(jià)也大幅下滑。

??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這位深耕徐匯區(qū)城市建設(shè)與土地開發(fā)多年的新總經(jīng)理，將如何與董事長(zhǎng)黃海平打好配合，帶領(lǐng)這家區(qū)域國(guó)資房企應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，穩(wěn)定航向？成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

??區(qū)域“老兵”李忠輝接棒

??1月26日，上海城開（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海城開”）一紙公告，明確了公司管理層的最新格局。本土城建系統(tǒng)“老兵”李忠輝，被聘任為公司新任總經(jīng)理。

??李忠輝現(xiàn)年55歲，職業(yè)生涯與上海，尤其是徐匯區(qū)的城市建設(shè)緊密相連。他早期在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心、土地發(fā)展中心任職，之后歷任上海徐匯土地發(fā)展有限公司、上海徐匯濱江開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理。還曾擔(dān)任上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)。

??上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）正是原總經(jīng)理徐檳在2024年赴任上海城開前的上一站。2025年4月，擔(dān)任上海城開總經(jīng)理一年的徐檳，因工作調(diào)動(dòng)辭任。李忠輝此次接任，可視作在相近業(yè)務(wù)領(lǐng)域（城市開發(fā)與更新）和地域（徐匯區(qū)）內(nèi)，一位經(jīng)驗(yàn)豐富的管理者接過了接力棒。

??李忠輝并非“空降”，其于2020年5月起便擔(dān)任上海城開黨委書記、副董事長(zhǎng)職務(wù)，其過往經(jīng)歷更與上海城開“致力于探索城市核心區(qū)域運(yùn)營(yíng)”的主業(yè)高度契合，尤其對(duì)徐匯濱江這一公司旗艦商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的熟悉度，是其顯著優(yōu)勢(shì)。這似乎也傳遞出股東方在行業(yè)調(diào)整期，期望由熟悉區(qū)域情況、具備綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的管理者穩(wěn)住基本盤的信號(hào)。

??此次人事變動(dòng)不僅限于總經(jīng)理。伴隨徐檳及原董事唐鈞、陳穎的離任，董事會(huì)一次性新增了三位董事。

??新董事的背景呈現(xiàn)出多元互補(bǔ)的特點(diǎn)，其中趙燁現(xiàn)任上海城開投資總監(jiān)、董事會(huì)秘書，并兼任股東方上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司的投資與法務(wù)要職，這無(wú)疑強(qiáng)化了公司與港股上市平臺(tái)的協(xié)同與治理聯(lián)結(jié)；趙國(guó)平擁有跨行業(yè)（鐵路、建設(shè)、上海電影）的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)；何薇雅則出身徐匯區(qū)財(cái)政局，現(xiàn)任上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）總審計(jì)師，強(qiáng)化了財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督視角。

??董事會(huì)結(jié)構(gòu)的更新，或許意在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控、資本運(yùn)作及與股東方的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境。

??業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧

??高層人事變動(dòng)的帷幕之下，上海城開的經(jīng)營(yíng)基本面正反映出房地產(chǎn)行業(yè)下行周期的普遍挑戰(zhàn)。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，公司的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出大幅波動(dòng)與結(jié)構(gòu)性問題。營(yíng)業(yè)收入猶如坐過山車。2022年至2023年，營(yíng)收從30.58億元驟降至9.94億元，又在2024年沖高至40.51億元。這種劇烈波動(dòng)并非業(yè)務(wù)多元化所致，而是高度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期性結(jié)轉(zhuǎn)的結(jié)果。

??2024年收入大增307.54%，正是因?yàn)椤暗竭_(dá)結(jié)轉(zhuǎn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大幅增加”。2025年上半年，營(yíng)收回落至6.44億元，顯示項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏再次放緩。

??更深層的挑戰(zhàn)在于盈利能力的侵蝕。盡管營(yíng)收在個(gè)別年份沖高，但公司的凈利潤(rùn)卻持續(xù)承壓。2022年凈利潤(rùn)為3.09億元，2023年大幅下滑至0.22億元，2024年回升至1.18億元，但2025年上半年已錄得凈虧損1.12億元。2025年前三季度，公司凈虧損再次擴(kuò)大至1.48億元。

??反映到利潤(rùn)率上，凈利潤(rùn)率從2022年的10.11%一路下滑至2025年上半年的-17.39%。

??核心業(yè)務(wù)毛利率的持續(xù)下滑是利潤(rùn)走低的關(guān)鍵。作為絕對(duì)收入主力的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，其毛利率從2022年的37.40%下降至2024年的14.42%，并在2025年上半年進(jìn)一步探至6.59%。公司解釋，這主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)（如辦公樓、保障房）初始盈利空間較低，以及市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致的新項(xiàng)目盈利空間縮窄。

??銷售均價(jià)的下滑更為直觀：從2022年的每平方米37460元，降至2024年的23479元，2025年上半年更是低至13333元。這也反映了銷售去化承壓、以價(jià)換量的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

??盡管上海城開擁有房產(chǎn)租賃和酒店管理等支撐板塊，但近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入占營(yíng)業(yè)收入的比重始終在70%以上，2022年甚至超過91%。這種單一依賴在行業(yè)上行期是增長(zhǎng)引擎，但在下行期則成為風(fēng)險(xiǎn)集中點(diǎn)。公司2022年至2025年上半年未新增土地儲(chǔ)備，未來(lái)可結(jié)算資源可能面臨接續(xù)壓力。

??公司的債務(wù)與現(xiàn)金流也是一重考驗(yàn)。截至2025年9月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為57.73%，雖處于行業(yè)相對(duì)可控水平，但有息負(fù)債規(guī)模接近百億元，且一年內(nèi)到期的有息債務(wù)占比接近三成。

??更值得關(guān)注的是現(xiàn)金流狀況，2025年前三季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-5.46億元，投資與籌資活動(dòng)現(xiàn)金流亦為凈流出。這反映出在銷售回款可能不及預(yù)期的情況下，公司仍面臨工程支出等現(xiàn)金開銷，整體現(xiàn)金流趨于緊張。

??公司也在相關(guān)債券募集說(shuō)明書中提示，“有息負(fù)債規(guī)模較大、直接融資占比較高、可使用銀行授信規(guī)模相對(duì)較小”，未來(lái)可能面臨一定的再融資壓力。