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??【本月樓市政策概要】

??2026年7月，全國房地產政策延續(xù)適度寬松基調。中央層面，中央政治局會議將“穩(wěn)定房地產市場”納入“切實筑牢安全屏障”框架；國務院批復《擴大消費“十五五”規(guī)劃》，將住房納入大宗耐用商品消費體系；住建部確認房地產市場步入存量時代；國常會審議通過《住房公積金管理條例》修訂草案；央行公告LPR連續(xù)14個月保持低位水平不變。

??地方層面，約發(fā)布65條涉房新政，公積金貸款額度提升和提取場景擴容仍是主流，購房補貼呈現(xiàn)“梯度化、精準化”特征，城市更新及“好房子”建設、住房保障等領域持續(xù)發(fā)力。

??（一）中央層面：安全框架、消費定位與存量確認

??1. 安全框架重構。7月30日中央政治局會議提出“要切實筑牢安全屏障，穩(wěn)定房地產市場，實施好一攬子化債方案，扎實推進地方中小金融機構改革化險、減量提質”?！胺€(wěn)定房地產市場”置于“安全屏障”框架下部署，從“防風險”的被動應對轉向“筑屏障”的主動布局。

??2. 消費定位升格。7月13日國務院批復《擴大消費“十五五”規(guī)劃》，將住房納入大宗耐用商品消費體系，明確“實施房屋品質提升工程，建設‘好房子’，穩(wěn)步推進城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新”。“十五五”期間房地產消費邏輯從單一住房交易拉動轉向存量運營、品質提升與服務擴容。

??3. 存量時代確認。7月22日住建部發(fā)布數(shù)據，上半年二手房交易占比達50.4%，正式宣告房地產市場進入存量時代。房地產發(fā)展思路從增量開發(fā)轉向存量提質，行業(yè)重心從開發(fā)向后端運營、服務、維修延伸拓展。

??4. 公積金制度革新。7月31日國常會審議通過《住房公積金管理條例》修訂草案，時隔7年再次修訂，明確將裝修、物業(yè)費等納入提取范圍，為地方公積金政策突破創(chuàng)新提供支撐。此外，住建部印發(fā)通知加快構建“寬進、嚴管、重處”建筑市場監(jiān)管機制；中共中央、國務院發(fā)布《關于完善自然資源資產管理制度體系的意見》，推進土地混合開發(fā)、空間復合利用。

??5. 貨幣信貸保持定力。7月20日LPR連續(xù)14個月保持不變，1年期3.0%、5年期以上3.5%，保持歷史低位水平。央行此前在陸家嘴論壇明確“地產新增信貸保持收縮、存量有序壓降”，信貸資源持續(xù)向實體經濟傾斜。

??6. 《求是》雜志年內四提房地產。7月1日，《求是》雜志發(fā)布《充分挖掘和釋放投資潛力》，明確以城市更新、住房體系建設釋放房地產領域有效投資需求。摒棄過去粗放式商品房開發(fā)模式，走城市內涵式更新發(fā)展路徑，依托城中村改造、存量片區(qū)盤活、社區(qū)配套完善，帶動建材、家裝、物業(yè)上下游產業(yè)鏈投資，形成可持續(xù)的住房領域有效投資鏈條。

??（二）地方層面：工具多元、補貼精準與轉型加速

??本月各地出臺樓市調控政策約65條，其中寬松性政策53條，占絕對主導。需求端延續(xù)公積金優(yōu)化、購房置換補貼兩大核心抓手，供給端集中落地“好房子”標準化、城市更新實操細則，同步配套住房保障、行業(yè)規(guī)范等政策。

??1. 公積金貸款額度提升和提取場景擴容仍是主流。貸款額度方面，多地上調最高貸款額度，部分城市疊加多子女、高品質住宅、現(xiàn)房等上浮政策后最高額度顯著提高。提取范圍方面，裝修提取、物業(yè)費提取、城市更新改造提取、車位提取等新場景在多地陸續(xù)落地。貸款條件方面，部分城市縮短繳存時限、全面放開異地貸款、放寬商轉公辦理年限等。

??2. 購房補貼呈現(xiàn)“梯度化、精準化”特征。多地推出面積分檔補貼、家庭類補貼、“以舊換新”補貼、契稅補貼等組合模式，覆蓋首次置業(yè)、多孩家庭、人才、新市民等群體。其中，“以舊換新”成為普惠性補貼的主流。

??3. “好房子”建設從“鼓勵性倡導”變?yōu)椤皬娭菩粤炕T檻”。廣州、佛山、遼寧、山東、綿陽等地密集出臺評價標準、設計導則、施工導則和品質提升方案，獲評項目可享受公積金貸款額度上浮、容積率獎勵等正向激勵，“好房子”標準建設加速向全國鋪開，品質溢價開始具備制度依據。

??4. 城市更新加速探索推進。北京深化街區(qū)控規(guī)管理改革，將“好房子”拓展至“好街區(qū)”；武漢支持危舊住房居民實施自主更新原拆原建；江西建立城市更新項目庫分級分類管控機制；佛山發(fā)布覆蓋四類更新項目的辦事指南。政策重心從“去庫存”導向轉向“解決存量改造中的制度硬約束”實踐。

??（三）政策導向與后續(xù)主線

??中央層面：后續(xù)看點是政策從“定調”向“落地”轉化。城市更新方面，15個示范城市進入資金撥付階段，三季度樣板項目集中啟動，地方配套資金到位情況和存量盤活項目的制度障礙破除將是關鍵變量。住房大宗消費配套政策方面，信貸、稅費、財政補貼等配套工具如何跟進是市場關注的核心方向。貨幣政策方面，貨幣端對房地產的支持將更多體現(xiàn)為結構性工具精準滴灌。

??地方層面，《住房公積金管理條例》修訂草案通過后各地將有更充分的政策空間進行探索優(yōu)化；購房補貼在地方財政承壓下面臨持續(xù)性考驗，或將向精準化和省級統(tǒng)籌方向演進；“好房子”和城市更新正在成為新的發(fā)力重心。核心一、二線城市政策重心向“品質改善與置換循環(huán)”傾斜，普通三、四線城市在需求端政策持續(xù)鈍化下，或將被迫轉向供給端干預——暫停供地、國資收儲存量房、房票安置等工具加速落地。

??整體來看，“好房子”建設和城市更新作為中長期方向已確立，但對短期成交量價的強刺激效應有限，市場實質性修復仍需等待居民收入預期和房價預期的企穩(wěn)回升。

??一、中央政策：三大定調與制度突破

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??7月資金面呈現(xiàn)先緊后松再緊的波動走勢。公開市場操作方面，央行7天OMO投放47395億元，到期49890億元，凈回籠2495億元；隔夜OMO投放18000億元，到期18000億元，凈投放0億元；MLF投放5000億元，到期4000億元，凈投放1000億元；國庫定存投放2500億元，到期2200億元，凈投放300億元；買斷式回購投放24000億元，到期17000億元，凈投放7000億元，合計凈投放5805億元。資金利率方面，全月DR001、DR007均值分別為1.39%、1.42%，月內高點分別為1.45%、1.50%；R001、R007均值分別為1.42%、1.44%；資金分層總體不高，但稅期和月末階段銀行體系融出明顯收縮，資金利率多次回到7天逆回購利率以上。LPR連續(xù)14個月保持不變，1年期LPR維持在3.0%，5年期以上LPR維持在3.5%。

??在房地產方面，7月中央層面政策呈現(xiàn)四大特征：一是框架調整，“穩(wěn)定房地產市場”從“防范化解風險”板塊移至“切實筑牢安全屏障”板塊，穩(wěn)樓市被提升到更高的安全維度；二是定位升格，住房被納入大宗耐用消費品體系，房地產從“增長引擎”定位轉向“消費基礎”定位；三是存量確認，住建部確認房地產市場進入存量時代，房地產發(fā)展思路從增量開發(fā)轉向存量提質；四是制度建設提速，國常會審議通過《住房公積金管理條例》修訂草案，明確將裝修、物業(yè)費納入提取范圍，為地方公積金政策創(chuàng)新提供上位法支撐。此外，求是雜志發(fā)文提出，以城市更新、住房體系建設釋放房地產領域有效投資需求，摒棄過去粗放式商品房開發(fā)模式，走城市內涵式更新發(fā)展路徑；住建部印發(fā)通知加快構建“寬進、嚴管、重處”建筑市場監(jiān)管機制；中共中央、國務院發(fā)布《關于完善自然資源資產管理制度體系的意見》，推進土地混合開發(fā)、空間復合利用和土地用途依法合理轉換。

??二、地方政策：多元工具與結構轉型

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）城市更新政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結

??公積金提額擴圍延續(xù)，“好房子”與城市更新接棒發(fā)力

??克而瑞研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2026年7月，地方出臺房地產調控政策65條。其中，寬松性政策53條，內容主要涉及優(yōu)化住房公積金貸款及提取政策、發(fā)放購房補貼、推進住房“以舊換新”、支持“好房子”建設、推進城市更新等；中性政策6條，內容主要涉及公租房管理辦法完善及收購存量商品房用于保障房等；緊縮性政策6條，內容主要涉及建筑市場監(jiān)管、商品房預售資金監(jiān)管和住宅專項維修資金管理等。??本月地方政策在供需兩端均有發(fā)力，公積金貸款額度提升和提取場景擴容仍是主流，濟寧、包頭等地最高額度均有較大幅度上調；購房補貼形式更加多元，汕尾、晉江、吐魯番、南沙等地在覆蓋人群和疊加規(guī)則上進一步細化；“好房子”加速走向量化落地，廣州、佛山、遼寧、山東等地密集出臺評價標準和設計導則，品質溢價開始具備制度依據；城市更新進入制度創(chuàng)新階段，北京街區(qū)控規(guī)改革將“好房子”拓展至“好街區(qū)”，武漢、江西、佛山等地配套細則同步跟進。本月地方政策總體延續(xù)了此前公積金與購房補貼雙線并進的格局，但公積金邊際空間正在收窄，“好房子”和城市更新成為新的政策著力方向。行政干預核心舉措包括支持“好房子”建設、發(fā)放購房補貼、支持住房“以舊換新”等??在行政干預方面，核心舉措主要包括支持“好房子”建設、發(fā)放購房補貼、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化土地和商品住房供應等。典型代表如：廣州發(fā)布《廣州市好房子評價標準（試行）》，采用安全、舒適、綠色、智慧四大維度分項打分加綜合星級定級模式，合計69條控制項、219條量化評分細則，獲評項目可享受公積金貸款額度上浮30%、容積率獎勵等正向激勵；佛山、遼寧、山東等地分別發(fā)布“好房子”設計導則、施工導則和品質提升工程通知，“好房子”標準從一線城市向全國鋪開。購房補貼方面，汕尾市面積類補貼與家庭類補貼可疊加，單戶最高6萬元；晉江市分時段差異化執(zhí)行，最高每套5萬元；吐魯番市出臺十條措施，涵蓋首套房補貼、換購補貼、新婚或新生兒家庭補貼、契稅補貼等。珠海市優(yōu)化商品住房價格備案，廢除漲跌幅硬性紅線，標志著部分城市在行政調控手段上正從“嚴管”向“市場化”方向微調。洛陽市從精準土地供應、“商改住”、存量閑置土地收回收購、“自主更新”“原拆原建”、“好房子”建設、“房票”“租房券”、白名單融資支持等九個方面系統(tǒng)施策。??公積金政策核心舉措主要包括上調最高貸款額度、推行代際互助、放寬提取限制等在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調最高貸款額度、推行代際互助、放寬提取限制、優(yōu)化貸款套數(shù)認定等。典型代表如：濟寧市單繳存人家庭最高100萬元、雙繳存人120萬元，多子女家庭上浮35萬元、高品質住宅上浮20萬元、現(xiàn)房上浮10萬元，上浮額度可累加，最高不超過185萬元；包頭市單方繳存最高由70萬元上調至100萬元，夫妻雙方由120萬元上調至160萬元；長沙市新建商品住房家庭最高120萬元，二孩及以上家庭上浮30%；海南省單方最高100萬元、雙方最高120萬元，二套房“存貸掛鉤”余額倍數(shù)由10倍提高至12倍。提取范圍方面，珠海市新增城市更新改造提取和自住住房裝修提取；烏魯木齊市新增物業(yè)費、購買車位、維修資金三項提取渠道；海南省開展提取公積金支付物業(yè)費業(yè)務，家庭每年最高可提1萬元；玉溪市、上饒市、郴州市等地均大幅拓寬公積金提取覆蓋場景。貸款條件方面，長沙市繳存時限由12個月縮短至6個月，全面放開異地公積金貸款；合肥市放寬異地繳存人“商轉公”辦理年限；大連市全國首創(chuàng)二套房公積金貸款貼息，補貼實際利息15%、最長3年。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票、購房補貼等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票、購房補貼等。典型代表如：廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)發(fā)放人才房票，全日制本科或高級技師10萬元、碩士或副高15萬元、博士或正高25萬元、博士后30萬元；三明市明溪縣對符合政策生育二孩、三孩家庭首次購買新建商品房分別給予8萬元、15萬元購房補助；黑河市二孩、三孩家庭公積金貸款額度分別提高至75萬元、85萬元。

??城市更新類政策主要聚焦規(guī)劃管理改革、項目庫建設和分類實施指南等

??城市更新類政策主要聚焦規(guī)劃管理改革、項目庫建設和分類實施指南等。典型代表如：北京深化街區(qū)控規(guī)管理改革，創(chuàng)新建立分層編制、分級審批、全程監(jiān)管的街區(qū)控規(guī)編管體系，首次將“好房子”建設拓展至“好街區(qū)”建設，推動“住有所居”向“住有宜居”躍升；武漢印發(fā)支持城市更新的若干政策措施（第三批），支持危舊住房居民實施自主更新原拆原建；江西省印發(fā)城市更新項目庫管理辦法，實行省、市、縣三級分級入庫和謀劃、儲備、實施三類項目梯次管控；佛山發(fā)布城市更新項目“一件事”辦事指南，涵蓋老舊小區(qū)、城中村改造、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)四類項目。

??住房保障政策主要涉及公租房準入條件放寬與管理完善、利用商業(yè)商務用地建設保障性租賃住房等

??中性政策主要涉及公租房準入條件放寬與管理完善、利用商業(yè)商務用地建設保障性租賃住房、安居房建設管理、租賃補貼優(yōu)化等。典型代表如：九江市修訂公共租賃住房管理辦法，大幅放寬申請準入條件，取消外來務工人員連續(xù)繳納6個月養(yǎng)老保險等硬性門檻，推行兩級審核、兩榜公示數(shù)字化辦理模式，三孩家庭租賃補貼標準上浮30%；濟南市允許在商業(yè)商務用地上新建保障性租賃住房，重點布局在產業(yè)聚集區(qū)、交通樞紐等租賃需求旺盛區(qū)域，套型建筑面積原則上不超過70㎡，不得銷售或以變相形式銷售；澄邁縣發(fā)布安居房管理辦法，實行購房人持有70%產權、政府持有30%共有產權模式，套型嚴格控制在100㎡以內，5年封閉流轉；佛山市出臺住房保障租賃補貼實施意見。??緊縮性調控主要涉及預售資金監(jiān)管、住宅專項維修資金管理和租賃住房租住標準等??緊縮性政策主要涉及預售資金監(jiān)管、住宅專項維修資金管理和租賃住房租住標準等。典型代表如：洛陽市印發(fā)商品房預售資金監(jiān)管辦法，遵循專戶專存、專款專用、節(jié)點撥付、全程閉環(huán)監(jiān)管原則，允許合規(guī)銀行保函置換部分重點監(jiān)管資金；濟南市規(guī)范商品房維修資金交存標準，無電梯60元/㎡、有電梯120元/㎡；湛江市發(fā)布住宅專項維修資金管理實施細則，不帶電梯住宅按97元/㎡、帶電梯住宅按103元/㎡繳存；成都市明確租賃住房租住標準，以原始設計的房間為最小出租單位，單間租住人數(shù)不得超過2人，人均租住使用面積不得低于4.5平方米。

??三、2025年至今中央層面重要房地產政策梳理

??四、7月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1. 中央層面

??7月政治局會議將穩(wěn)房地產市場納入安全屏障框架、國務院將住房納入大宗耐用消費品、住建部正式確認房地產存量時代，三大定調完成后，三季度中央層面核心看點是政策從“定調”向“落地”轉化。

??一是城市更新。15個示范城市已進入資金撥付階段，三季度樣板項目將集中啟動。真正的看點是：地方配套資金能否跟上，以及產權復雜、規(guī)劃沖突等制度障礙能否通過實操形成可復制的解法。這決定了城市更新能否真正接棒成為穩(wěn)投資的抓手。

??二是住房大宗消費的配套政策。住房被納入大宗消費品后，后續(xù)信貸、稅費、財政補貼等配套工具如何跟進，是市場最關注的方向。如果三季度能落地實質性的信貸支持或稅費優(yōu)惠，或將對改善型需求形成直接刺激。

??三是貨幣政策。LPR已連續(xù)14個月保持不變，保持在歷史低位水平。三季度即便降準降息落地，信貸資源向房地產大規(guī)模回流的可能性也較低。貨幣端對房地產的支持將更多體現(xiàn)為結構性工具精準滴灌，而非總量寬松——PSL、專項再貸款等工具如何定向支持城市更新、存量盤活、保障性住房收購等方向，是三季度需要關注的重點。

??2. 地方層面

??在市場持續(xù)分化的基本面下，地方政策將延續(xù)“因城施策、分層施策”思路。

??經過多輪提額擴圍，部分城市的公積金貸款額度已處于較高水平，后續(xù)進一步大幅上調的空間有限，更多城市將以提取場景擴容和貸款條件優(yōu)化為主。購房補貼方面，年內累計已有超80個城市相繼推出相關措施。各地補貼呈現(xiàn)梯度化、精準化特征，覆蓋首次置業(yè)、多孩家庭、人才、新市民等群體，同時“以舊換新”成為普惠性補貼的主流模式。但在地方財政承壓的背景下，補貼的持續(xù)性和邊際效果仍需觀察。省級統(tǒng)籌和“消費券生態(tài)圈”可能是后續(xù)地方進一步探索深化的方向。

??值得關注的是，“好房子”和城市更新正在成為地方政策新的發(fā)力重心。廣州、佛山等多地已將“好房子”從概念轉為量化標準，預計后續(xù)將有更多城市將跟進并配套激勵政策，核心城市新房市場的品質分化將進一步加深。城市更新方面，北京街區(qū)控規(guī)改革將“好房子”拓展至“好街區(qū)”的思路能否被更多城市復制，自主更新原拆原建項目能否真正動起來，是下半年需要持續(xù)關注的實操變量。

??對于三、四線城市，公積金提額和購房補貼的政策效果持續(xù)鈍化，人口流出、庫存高企的結構性矛盾已難以通過單一的需求端政策解決。預計將有更多城市被迫轉向供給端干預——暫停新增住宅用地出讓、國資收儲存量商品房、強力推行房票安置等更直接、更具強制性的工具或將在部分城市加速落地。

??整體來看，“好房子”建設和城市更新作為中長期制度性方向已經確立，但政策效果更多體現(xiàn)為結構性影響——對核心城市品質改善型需求的釋放形成支撐，對普通三、四線城市短期成交量價的拉動作用有限。市場的實質性修復，仍需等待居民收入預期和房價預期的企穩(wěn)回升。