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??7月13日，國(guó)務(wù)院批復(fù)并發(fā)布《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》，提出到2030年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到60萬(wàn)億元左右的目標(biāo)，部署28項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)、六大消費(fèi)領(lǐng)域。房地產(chǎn)相關(guān)表述分散在兩處：一是“促進(jìn)大宗耐用商品消費(fèi)”部分（第八條），聚焦住房消費(fèi)與供給等；二是“清理優(yōu)化不合理限制性措施”部分（第二十六條），聚焦政策制度松綁與公積金改革等。

??整體來(lái)看，涉房?jī)?nèi)容并非新政策出臺(tái)，而是對(duì)近年來(lái)已有政策方向的系統(tǒng)性整合與確認(rèn)。規(guī)劃將住房消費(fèi)納入國(guó)家消費(fèi)戰(zhàn)略框架，明確了房地產(chǎn)作為消費(fèi)基礎(chǔ)而非增長(zhǎng)引擎的定位，對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展路徑具有方向性指引意義。

??一、政策出臺(tái)的市場(chǎng)背景：行業(yè)仍處于調(diào)整期

??開(kāi)發(fā)投資持續(xù)收縮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82788億元，同比下降17.2%；2026年1—5月，開(kāi)發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%。投資端收縮已持續(xù)數(shù)年，房企開(kāi)工意愿依然偏弱——2026年1—5月，房屋新開(kāi)工面積17929萬(wàn)平方米，同比下降22.6%。

??銷(xiāo)售端仍在筑底。2025年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積88101萬(wàn)平方米，同比下降8.7%；銷(xiāo)售額83937億元，同比下降12.6%。進(jìn)入2026年，1—5月新建商品房銷(xiāo)售面積31320萬(wàn)平方米，同比下降10.8%；銷(xiāo)售額29366億元，同比下降13.5%。降幅雖未進(jìn)一步擴(kuò)大，但市場(chǎng)整體仍處于量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整通道中。

??庫(kù)存壓力依然存在。2026年5月末，商品房待售面積77182萬(wàn)平方米，雖同比微降0.4%，但絕對(duì)量仍處歷史高位。其中住宅待售面積41620萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%，去庫(kù)存仍是行業(yè)面臨的核心挑戰(zhàn)之一。

??二手房市場(chǎng)分流效應(yīng)加劇。2025年全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積73685萬(wàn)平方米，與新建商品房銷(xiāo)售面積（88101萬(wàn)平方米）的比值已達(dá)0.84:1，二手房在住房交易中的占比持續(xù)提升，對(duì)新房市場(chǎng)形成明顯分流。

??上述數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，“止跌回穩(wěn)”的政策目標(biāo)尚未完全實(shí)現(xiàn)。在此背景下，《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》將住房納入消費(fèi)框架，既是對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀的回應(yīng)，也是對(duì)未來(lái)五年政策方向的提前布局。

??二、五個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)

??信號(hào)一：住房被歸類(lèi)為“大宗耐用商品消費(fèi)”，定位更加清晰。

??規(guī)劃將住房消費(fèi)與汽車(chē)消費(fèi)、智能家居消費(fèi)并列，同屬“促進(jìn)大宗耐用商品消費(fèi)”類(lèi)別。這一分類(lèi)方式表明，購(gòu)房行為在政策語(yǔ)境中被更明確地定位為消費(fèi)行為，而非投資行為或宏觀調(diào)控工具。從“十四五”時(shí)期促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展到本次規(guī)劃，住房回歸消費(fèi)品的政策路徑得到延續(xù)確認(rèn)。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中占據(jù)重要地位。2025年，新建商品房銷(xiāo)售額83937億元，即便不考慮二手房交易和住房相關(guān)消費(fèi)（裝修、家具、家電等），僅新房銷(xiāo)售額就相當(dāng)于同年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的約17%。將住房消費(fèi)納入“大宗耐用商品消費(fèi)”框架，具有堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

??信號(hào)二：存量改造成為政策發(fā)力重點(diǎn)。

??城中村改造、老舊小區(qū)改造、適老化改造等內(nèi)容占據(jù)涉房表述較大篇幅。2025年全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬(wàn)個(gè)，惠及470多萬(wàn)居民。2019年至2024年，全國(guó)累計(jì)開(kāi)工改造老舊小區(qū)約30萬(wàn)個(gè)。“十四五”期間基本完成2000年底前建成的約21.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)改造任務(wù)。隨著人口老齡化加深，未來(lái)5至10年將有約30%的社區(qū)樓齡達(dá)到30年，適老化改造需求集中釋放。

??“居民自主更新”是規(guī)劃中最具制度創(chuàng)新意味的表述。?從主體層面看，居民從“被改造對(duì)象”變?yōu)椤案脑彀l(fā)起者”，如浙江樂(lè)清虹苑小區(qū)52戶(hù)業(yè)主自籌超1000萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)原拆原建；從資金層面看，從財(cái)政單一投入轉(zhuǎn)向“居民自籌為主、政府獎(jiǎng)補(bǔ)為輔”的多元共擔(dān)機(jī)制，如江蘇昆山西寺弄17號(hào)樓每戶(hù)出資21.8萬(wàn)至27.3萬(wàn)元，兩個(gè)月內(nèi)完成100%簽約；從審批層面看，各地通過(guò)專(zhuān)班統(tǒng)籌、并聯(lián)審批打通堵點(diǎn)，如上海田林路65弄1044戶(hù)居民僅用45天完成100%自主簽約。這一模式既回應(yīng)了公共財(cái)政壓力增大的現(xiàn)實(shí)，也契合了城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的方向。

??政策關(guān)注點(diǎn)從“增量開(kāi)發(fā)”向“存量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)進(jìn)一步明確。對(duì)房企而言，存量運(yùn)營(yíng)是一條更慢、更細(xì)，但也更可持續(xù)的賽道。

??信號(hào)三：物業(yè)服務(wù)被納入消費(fèi)框架，行業(yè)價(jià)值鏈延伸。

??物業(yè)服務(wù)被賦予了消費(fèi)屬性——不僅房子本身是消費(fèi)品，圍繞房子的服務(wù)也被視為消費(fèi)擴(kuò)容的重要方向。

??從行業(yè)邏輯看，這與存量改造的信號(hào)一脈相承：當(dāng)增量開(kāi)發(fā)放緩，存量運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)就成為行業(yè)價(jià)值鏈延伸的核心方向。2025年，全國(guó)物業(yè)行業(yè)總營(yíng)收已達(dá)1.83萬(wàn)億元，500強(qiáng)物企在管面積增速已從2021年的10.4%回落至2025年的4.2%——單純依賴(lài)規(guī)模擴(kuò)張的增長(zhǎng)模式難以為繼，拓展服務(wù)內(nèi)容成為必然選擇。實(shí)踐中，無(wú)錫金佳物業(yè)在稻香社區(qū)構(gòu)建“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老”全場(chǎng)景一站式服務(wù)模式，惠及居民約18萬(wàn)人；武漢物企協(xié)助提供助浴預(yù)約、送餐上門(mén)及適老化改造服務(wù)，以物業(yè)為紐帶構(gòu)建15分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈。

??物業(yè)服務(wù)從基礎(chǔ)的安保保潔，向社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等多元化服務(wù)拓展，既是消費(fèi)升級(jí)的需求，也是房企轉(zhuǎn)型的路徑。

??信號(hào)四：公積金制度改革空間打開(kāi)。

??“擴(kuò)大公積金使用范圍，滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求”，結(jié)合此前住建部發(fā)布的公積金條例修訂征求意見(jiàn)稿，公積金適用場(chǎng)景從購(gòu)房向租房、裝修、適老化改造、加裝電梯等方向拓展的可能性進(jìn)一步增大。

??從《全國(guó)住房公積金2024年年度報(bào)告》披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，公積金制度改革的現(xiàn)實(shí)需求十分迫切：

??繳存規(guī)模龐大但使用結(jié)構(gòu)單一。2024年，住房公積金住房消費(fèi)提取金額占比超八成，其中購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房占50.5%，償還購(gòu)房貸款本息占22.3%，租賃住房?jī)H占11.4%。用于支持老舊小區(qū)改造的提取占比僅為0.001%，幾乎可以忽略不計(jì)。

??貸款市場(chǎng)占有率仍有提升空間。2024年末，住房公積金個(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率為33.0%，比上年增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍有較大提升空間。

??地方探索已先行。2026年，上海、廣州、深圳均大幅上調(diào)公積金貸款額度并優(yōu)化使用場(chǎng)景：上海將首套家庭最高額度提高至240萬(wàn)元，疊加多子女、綠色建筑政策后可達(dá)324萬(wàn)元，并支持提取公積金支付首付款；廣州最高可貸額度提升至200萬(wàn)元，育兒家庭與“好房子”上浮可疊加，最高上浮比例達(dá)80%；深圳將個(gè)人和家庭基礎(chǔ)額度分別提高至70萬(wàn)元和130萬(wàn)元，新增初婚初育家庭上浮50%，并推出職工差異化比例繳存政策?！皵U(kuò)大使用范圍”已在地方層面率先破題。

??“擴(kuò)大使用范圍”若后續(xù)細(xì)則落地，公積金在租房、適老化改造、加裝電梯等場(chǎng)景中的應(yīng)用比例有望顯著提升，對(duì)減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)具有實(shí)質(zhì)意義。

??信號(hào)五：房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是消費(fèi)信心的基礎(chǔ)。

??規(guī)劃將住房納入“大宗耐用商品消費(fèi)”框架，隱含判斷為：房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定是擴(kuò)大消費(fèi)的前提之一。若樓市持續(xù)低迷，居民財(cái)富效應(yīng)受損，消費(fèi)信心難以提振。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年1—5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%，其中個(gè)人按揭貸款4066億元，同比下降28.0%。居民購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力雙雙承壓，不僅影響住房消費(fèi)本身，也通過(guò)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)至裝修、家電、家具等下游消費(fèi)鏈條。因此，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)使其不拖累整體消費(fèi)大盤(pán)，是規(guī)劃給行業(yè)劃定的底線。

??三、對(duì)行業(yè)與購(gòu)房者的啟示

??對(duì)行業(yè)而言，規(guī)劃描繪的是一個(gè)增速更平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)更清晰、品質(zhì)更受重視的市場(chǎng)形態(tài)。增量開(kāi)發(fā)的時(shí)代紅利已基本消退，三條賽道值得關(guān)注：一是“好房子”指向的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，二是存量改造指向的服務(wù)模式轉(zhuǎn)型，三是物業(yè)服務(wù)拓展指向的社區(qū)增值服務(wù)。

??對(duì)購(gòu)房者而言，規(guī)劃傳遞的更多是中長(zhǎng)期制度層面的方向預(yù)期，而非短期市場(chǎng)利好。因城施策仍是核心原則，不同城市政策走向?qū)⒗^續(xù)分化，購(gòu)房者應(yīng)更多關(guān)注所在城市的具體政策變化?！昂梅孔印毕嚓P(guān)表述預(yù)示住房品質(zhì)在供給端權(quán)重上升，未來(lái)購(gòu)房決策中品質(zhì)因素的權(quán)重將逐步提高。存量改造政策若持續(xù)推進(jìn)，現(xiàn)有居住條件的改善也有望逐步落地——2025年老舊小區(qū)改造已惠及470多萬(wàn)居民，這一數(shù)字在未來(lái)五年有望繼續(xù)擴(kuò)大。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升和內(nèi)容的拓展，也將直接改善居住體驗(yàn)。

??四、總結(jié)

??《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)是清晰而務(wù)實(shí)的，不是為樓市“派糖”的政策文件，也不構(gòu)成行業(yè)戰(zhàn)略地位提升的信號(hào)，而是對(duì)過(guò)去幾年政策方向的系統(tǒng)性確認(rèn)，以及對(duì)未來(lái)五年行業(yè)發(fā)展路徑的方向性指引。

??從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，行業(yè)仍處于調(diào)整筑底階段。規(guī)劃所描繪的市場(chǎng)圖景，是一個(gè)增速更慢但結(jié)構(gòu)更穩(wěn)、品質(zhì)更高的市場(chǎng)。它不再適合高舉高打的投機(jī)邏輯，但會(huì)為真正做好產(chǎn)品、好服務(wù)的企業(yè)留出空間。認(rèn)清方向比猜測(cè)短期政策更重要，理解趨勢(shì)比追逐短期漲跌更有價(jià)值。