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??土地市場(chǎng)：五城涉宅用地成交總建筑面積102.09萬(wàn)平方米，較4月環(huán)比下降50.8%。溢價(jià)率兩極分化加劇，上海以33.51%、杭州以32.27%繼續(xù)領(lǐng)跑高溢價(jià)區(qū)間；蘇州核心地塊競(jìng)爭(zhēng)回暖，本月溢價(jià)率為11.1%；南京（3.04%）、合肥（0.01%）維持低位，底價(jià)成交仍是非核心區(qū)域主流，“核心競(jìng)、外圍底”二元分化格局延續(xù)。

??新建商品住宅市場(chǎng)：核心五城商品住宅成交面積183.75萬(wàn)平方米，杭州（51.58萬(wàn)平方米）居首、上海（48.70萬(wàn)平方米）次之。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長(zhǎng)，上海環(huán)比修復(fù)明顯；各城市價(jià)格走勢(shì)分化顯著，僅杭州實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)。庫(kù)存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個(gè)月合理區(qū)間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達(dá)24.6個(gè)月、29.4個(gè)月，較上月有小幅下降，但去化壓力依然突出。

??存量商品住宅市場(chǎng)：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計(jì)458.14萬(wàn)平方米，成交套數(shù)約48865套，呈現(xiàn)“成交同比放量、環(huán)比季節(jié)性回落、價(jià)格底部企穩(wěn)”的特征。四城成交面積同比全部正增長(zhǎng)，環(huán)比因高基數(shù)及假期擾動(dòng)普遍回落，上海、杭州、蘇州成交均價(jià)環(huán)比回升，價(jià)格底部企穩(wěn)信號(hào)進(jìn)一步確立。四城二手住宅成交面積占住房交易總量約74%，仍占絕對(duì)主體，存量市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)價(jià)值持續(xù)凸顯。

??土地市場(chǎng)

??供求表現(xiàn)：供應(yīng)放量、成交回落，樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性抬升

??5月長(zhǎng)三角涉宅用地供應(yīng)總建筑面積562.51萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)40.2%，同比增長(zhǎng)59.8%；成交總建筑面積283.53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比下降38.9%。整體成交總量較4月仍處調(diào)整通道，供應(yīng)端雖階段性放量，但熱點(diǎn)城市仍主導(dǎo)優(yōu)質(zhì)宅地出讓節(jié)奏，長(zhǎng)期仍延續(xù)“控增量、優(yōu)供給”主線，房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”策略未變。

??5月長(zhǎng)三角涉宅用地成交樓板價(jià)13671元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43.8%，創(chuàng)近12個(gè)月新高，主要受上海、杭州高價(jià)核心地塊成交拉動(dòng)。

??圖1 長(zhǎng)三角區(qū)域近一年涉宅用地整體供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測(cè)城市：上海、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚(yáng)州等40城左右。

??市場(chǎng)熱度：平均溢價(jià)率創(chuàng)近12個(gè)月新高，底價(jià)成交仍為主流

??受杭州、上海等高溢價(jià)地塊拉動(dòng)，5月長(zhǎng)三角區(qū)域整體涉宅用地平均溢價(jià)率達(dá)16.12%，為近12個(gè)月峰值。但從整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，70%的地塊仍為底價(jià)成交，非核心區(qū)域地塊流拍風(fēng)險(xiǎn)依然存在，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)極端分化態(tài)勢(shì)。

??圖2 長(zhǎng)三角區(qū)域近一年涉宅用地成交溢價(jià)率

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測(cè)城市：上海、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚(yáng)州等40城左右。

??核心城市表現(xiàn)：滬杭熱度領(lǐng)跑，寧合蘇分化加劇

??5月，核心五城涉宅用地整體供應(yīng)建面219.85萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43.9%，同比增長(zhǎng)41%；成交建面102.09萬(wàn)平方米，環(huán)比下降50.8%，同比下降37.4%，整體呈現(xiàn)“供應(yīng)放量、成交回落、熱度分化”的運(yùn)行特征。

??上海：涉宅用地供應(yīng)建面28.53萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.7%，同比下降51.1%；成交建面19.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.5%，同比下降15.2%；成交樓板價(jià)57179元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)19.3%，平均溢價(jià)率33.51%，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度高企。

??杭州：涉宅用地供應(yīng)建面73.18萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21.6%，同比增長(zhǎng)33.7%；成交建面35.22萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39.4%，同比下降55.6%；成交樓板價(jià)23349元/平方米，平均溢價(jià)率32.27%，延續(xù)高熱度，核心板塊持續(xù)受追捧。

??南京：供應(yīng)規(guī)模居五城首位。涉宅用地供應(yīng)建面86.35萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)125%，同比增長(zhǎng)542.7%；成交建面23.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降74.7%，同比下降46.5%。樓板價(jià)14722元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)109.2%，平均溢價(jià)率3.04%，主要系非核心區(qū)域地塊大量底價(jià)成交所致，市場(chǎng)整體情緒偏審慎；但本月成交的玄武孝陵衛(wèi)地塊溢價(jià)率高達(dá)50.24%，創(chuàng)下近五年南京主城涉宅用地溢價(jià)率峰值，印證了主城核心宅地的稀缺價(jià)值。

??蘇州：涉宅用地供應(yīng)建面29.54萬(wàn)平方米，成交建面18.87萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)21153元/平方米，平均溢價(jià)率11.1%，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)回暖，板塊分化顯著。

??合肥：供應(yīng)成交規(guī)模較小，底價(jià)成交主導(dǎo)，房企拿地意愿偏弱，土地市場(chǎng)維持低位運(yùn)行。

??表1 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城涉宅用地供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從各城市涉宅用地成交總價(jià)來(lái)看，本月成交的徐匯濱江、楊浦濱江地塊均吸引了30家以上房企參與競(jìng)拍，最終以觸頂搖號(hào)成交，顯示出上海核心資產(chǎn)的稀缺性和不可替代性；杭州未來(lái)科技城、錢(qián)江新城二期等板塊地塊成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，核心板塊土地價(jià)值持續(xù)得到市場(chǎng)認(rèn)可。

??表2 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城土地成交總價(jià)TOP10

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??新建商品住宅市場(chǎng)

??供求表現(xiàn)：供應(yīng)回補(bǔ)、成交修復(fù)，價(jià)格結(jié)構(gòu)性回升

??長(zhǎng)三角商品住宅整體運(yùn)行特征

??5月長(zhǎng)三角區(qū)域商品住宅市場(chǎng)整體延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，全月新增供應(yīng)209.93萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.3%，同比下降25.5%；成交343.79萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.9%，同比下降12.8%。核心五城成交規(guī)模占長(zhǎng)三角總量的53%左右，仍是區(qū)域市場(chǎng)絕對(duì)主力。

??5月長(zhǎng)三角商品住宅成交均價(jià)31849元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.2%，同比下降1.5%。價(jià)格回升主要受上海、杭州等高端項(xiàng)目集中成交拉動(dòng)，并非整體市場(chǎng)價(jià)格普漲，結(jié)構(gòu)性特征顯著。

??圖3 長(zhǎng)三角區(qū)域近一年商品住宅整體供求情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，部分城市納入酒店式公寓。

??監(jiān)測(cè)城市：上海、南京、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚(yáng)州等40城左右。

??核心五城表現(xiàn)

??5月核心五城新建商品住宅市場(chǎng)延續(xù)季節(jié)性回落與結(jié)構(gòu)性分化并行的運(yùn)行特征。供應(yīng)端整體回落與個(gè)別城市同比高基數(shù)效應(yīng)并存，成交端杭州、南京延續(xù)韌性，價(jià)格端因結(jié)構(gòu)性入市差異分化加劇。

??供應(yīng)端：五城商品住宅整體供應(yīng)面積145.27萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.7%，同比下降5.6%。其中杭州、上海供應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先，分別為44.49、48.47萬(wàn)平方米；合肥、蘇州供應(yīng)環(huán)比大幅收縮（合肥-64.9%、蘇州-58.32%），系4月集中入市后的回落；上海供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)34.28%，與其他城市形成反差，體現(xiàn)了上海市場(chǎng)的獨(dú)特韌性。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積183.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降1.0%。杭州成交面積51.58萬(wàn)平方米居五城首位、上海48.70萬(wàn)平方米次之。合肥、南京、蘇州同比呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中南京同比增長(zhǎng)29.1%，增幅顯著；上海、杭州同比為負(fù)，主要受去年同期高基數(shù)影響。

??價(jià)格端：五城商品住宅整體成交均價(jià)43379元/平方米，環(huán)比上漲9.1%，同比下降10.8%。上海成交均價(jià)73377元/平方米斷層領(lǐng)先，杭州44819元/平方米次之。價(jià)格走勢(shì)分化顯著，杭州成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)24.8%、同比增長(zhǎng)31.6%，系奧映世紀(jì)軒、中海·萬(wàn)潮玖序等核心高端項(xiàng)目集中成交帶動(dòng)；上海成交均價(jià)環(huán)比下降4.8%、同比下降20.0%，主要因成交結(jié)構(gòu)向中外環(huán)傾斜；南京成交均價(jià)環(huán)比下降0.4%、同比下降2.3%，繼續(xù)小幅探底。

??表3 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅供求情況

??
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

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圖4 近一年長(zhǎng)三角核心五城商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??庫(kù)存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)凸顯

??截至2026年5月末，核心五城庫(kù)存與去化周期呈現(xiàn)明顯的“梯度分化”格局：

??第一梯隊(duì)（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫(kù)存壓力較小，去化周期分別為10.6個(gè)月、11.7個(gè)月，仍處于12個(gè)月以內(nèi)的健康區(qū)間。

??第二梯隊(duì)（壓力凸顯）：上海庫(kù)存面積767.34萬(wàn)平方米（五城最高），但得益于較好的成交流速，去化周期19.5個(gè)月，處于中等偏高水平，核心區(qū)域項(xiàng)目仍將保持較好的去化表現(xiàn)。

??第三梯隊(duì)（高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)）：南京、蘇州雖成交同比改善，但庫(kù)存絕對(duì)量仍高，去化周期分別達(dá)24.6個(gè)月、29.4個(gè)月，市場(chǎng)仍面臨較大的去化壓力，價(jià)格上漲動(dòng)力不足。

??圖5 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??表4 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅庫(kù)存及去化周期

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??項(xiàng)目表現(xiàn)：上海高端領(lǐng)跑金額榜，杭州剛改與改善并進(jìn)主導(dǎo)走量

??成交面積TOP10項(xiàng)目中，上海占據(jù)4席，杭州占據(jù)4席，南京占據(jù)2席。華潤(rùn)澐啟濱江以2.17萬(wàn)平方米的成交面積創(chuàng)造了29.60億元的成交金額，位居榜首。成交均價(jià)呈現(xiàn)顯著分化，最高的華潤(rùn)澐啟濱江達(dá)136289元/平方米，最低的錦繡金陵為25699元/平方米，價(jià)差超過(guò)11萬(wàn)元/平方米，體現(xiàn)了不同城市及區(qū)域的市場(chǎng)定位差異。

??表5 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅項(xiàng)目成交面積TOP10

??
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??成交金額TOP10項(xiàng)目中，上海占據(jù)7席，杭州占據(jù)3席，顯示出上海和杭州在高端住宅市場(chǎng)的絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。棲湖云莊、陸家嘴太古源·源邸、綠城·潮鳴外灘等高端豪宅與別墅項(xiàng)目持續(xù)占據(jù)頭部位置，反映改善+頂豪需求韌性延續(xù)；開(kāi)發(fā)商層面，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展等國(guó)央企主導(dǎo)TOP10，開(kāi)發(fā)商集中度持續(xù)抬升的格局進(jìn)一步固化。

??表6 2026年5月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅項(xiàng)目成交金額TOP10

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計(jì)口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??存量商品住宅市場(chǎng)

??運(yùn)行特征：環(huán)比季節(jié)性回落，價(jià)格底部企穩(wěn)

??受4月高基數(shù)及五一假期擾動(dòng)影響，5月長(zhǎng)三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場(chǎng)合計(jì)成交面積458.14萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.9%，但仍處于近一年高位區(qū)間。成交均價(jià)環(huán)比回升，價(jià)格底部企穩(wěn)信號(hào)進(jìn)一步確立。

??
圖6 長(zhǎng)三角四城近一年二手住宅整體成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測(cè)城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??核心城市表現(xiàn)：城市分化加劇，上海市場(chǎng)成熟度最高

??5月長(zhǎng)三角核心四城二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)與城市基本面及政策利好程度高度相關(guān)，城市間分化特征進(jìn)一步強(qiáng)化：

??上海：5月二手住宅成交面積208.05萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4.2%，同比增長(zhǎng)27.8%；成交套數(shù)24885套，成交規(guī)模較4月有小幅回落，但仍處于相對(duì)較高區(qū)間；成交均價(jià)35972元/平方米，同比下降12.0%，但環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，價(jià)格底部企穩(wěn)信號(hào)確立。

??南京：5月二手住宅成交面積81.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.0%，同比增長(zhǎng)2.4%；成交套數(shù)8697套，環(huán)比下降16.2%，同比增長(zhǎng)0.1%；成交均價(jià)20049元/平方米，環(huán)比下降1.7%，同比下降11.1%，價(jià)格端繼續(xù)小幅探底，延續(xù)“以價(jià)換量”格局。

??杭州：5月二手住宅成交面積87.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.3%，同比增長(zhǎng)14.6%；成交套數(shù)8793套，環(huán)比下降7.1%，同比增長(zhǎng)13.5%；成交均價(jià)26818元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比下降10.0%，價(jià)格端底部企穩(wěn)、成交規(guī)模保持穩(wěn)健。

??蘇州：5月二手住宅成交面積80.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.1%，同比增長(zhǎng)34.8%，成交階段性回落；成交均價(jià)23344元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.1%，同比下降8.0%，環(huán)比增幅在四城中最大，價(jià)格修復(fù)信號(hào)顯著。

??表7 2026年5月長(zhǎng)三角四城二手住宅成交表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??市場(chǎng)格局演變：二手主導(dǎo)格局持續(xù)固化

??5月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約618.89萬(wàn)平方米，其中二手住宅成交面積占比約74%，占絕對(duì)主體。從近3年走勢(shì)看，二手住宅成交占比持續(xù)攀升，其主導(dǎo)地位持續(xù)固化。

??圖7 長(zhǎng)三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走勢(shì)分析

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測(cè)城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??逐城來(lái)看，上海二手成交面積占比達(dá)81%居首，南京、蘇州二手成交面積占比分別為70%、76%，杭州因新房供應(yīng)規(guī)模較大、二手成交面積占比63%，相對(duì)偏低但仍占主導(dǎo)。結(jié)構(gòu)性來(lái)看，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條修復(fù)推動(dòng)二手成交持續(xù)放量，存量市場(chǎng)的活躍度直接影響新房改善型項(xiàng)目的承接能力，二手成交價(jià)格走勢(shì)對(duì)市場(chǎng)情緒的風(fēng)向標(biāo)價(jià)值日益凸顯。

??表8 2026年5月長(zhǎng)三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對(duì)比分析

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??后市展望

??預(yù)計(jì)6月長(zhǎng)三角核心五城商品住宅市場(chǎng)延續(xù)“土地縮量、新房弱修復(fù)、二手筑底”的運(yùn)行格局，季節(jié)性擾動(dòng)疊加供應(yīng)節(jié)奏分化，整體修復(fù)幅度有限，城市間結(jié)構(gòu)性分化或進(jìn)一步加劇。

??土地市場(chǎng)：預(yù)計(jì)6月長(zhǎng)三角涉宅用地供應(yīng)端延續(xù)低位，熱點(diǎn)城市（上海、杭州）核心地塊仍是房企爭(zhēng)搶焦點(diǎn)，溢價(jià)率或維持高位；南京、合肥短期內(nèi)仍以底價(jià)成交為主基調(diào)，溢價(jià)率難有實(shí)質(zhì)性抬升。房企聚焦核心城市核心板塊“安全資產(chǎn)”的投資邏輯將進(jìn)一步強(qiáng)化，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒊掷m(xù)固化，全國(guó)性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

??新建商品住宅市場(chǎng)：進(jìn)入二季度后半段，6月成交或延續(xù)同比修復(fù)態(tài)勢(shì)，但環(huán)比承壓。杭州、合肥憑借較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)；南京、蘇州雖成交同比改善，但庫(kù)存絕對(duì)量仍高、去化壓力短期難解。新規(guī)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)下的產(chǎn)品力代際差將主導(dǎo)未來(lái)去化分化，板塊分化加劇。

??存量商品住宅市場(chǎng)：二手住宅市場(chǎng)韌性有望延續(xù)，同比有望維持正增長(zhǎng)區(qū)間，價(jià)格底部企穩(wěn)趨勢(shì)進(jìn)一步鞏固，“以價(jià)換量”格局短期難破?！岸謴?qiáng)、新房弱”的市場(chǎng)格局或?qū)⑦M(jìn)一步固化，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條對(duì)新房改善市場(chǎng)形成持續(xù)支撐，新房市場(chǎng)在產(chǎn)品力、價(jià)格策略上面臨更大競(jìng)爭(zhēng)壓力。