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??一、商品房銷售面積持續(xù)走弱，銷售金額保持韌性

??1—6月份，新建商品房銷售面積40140萬(wàn)平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷售面積下降12.4%。新建商品房銷售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷售額下降13.7%。

??圖1 全國(guó)商品房月度累計(jì)銷售面積及銷售額同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??1-6月，新建商品房銷售面積跌幅持續(xù)下探，同比跌幅較上期再次擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。銷售金額表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，核心支撐在于住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)優(yōu)化，上半年高價(jià)改善房源成交占比提升形成價(jià)格端支撐，形成“量縮價(jià)穩(wěn)”分化格局。銷售額穩(wěn)定僅為結(jié)構(gòu)性對(duì)沖，需求基本面未修復(fù)，持續(xù)制約房企銷售回款與新增開發(fā)投入。

??6月以來(lái)，《求是》雜志連續(xù)兩次發(fā)文，文章《以更大力度提振消費(fèi)》，視角下沉至居民家庭資產(chǎn)，直面樓市調(diào)整帶來(lái)的微觀民生痛點(diǎn)，政策思路從“托樓市行業(yè)”升級(jí)為“修復(fù)全民資產(chǎn)負(fù)債表”，解決老百姓不敢花錢的底層根源?！冻浞滞诰蚝歪尫磐顿Y潛力》視角上升至宏觀增長(zhǎng)與固定資產(chǎn)投資，跳出短期房?jī)r(jià)博弈，給出房地產(chǎn)中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型路徑。黨中央機(jī)關(guān)刊物連續(xù)兩月從消費(fèi)、投資雙維度單獨(dú)論述樓市，在國(guó)務(wù)院發(fā)布的《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》中，促進(jìn)住房消費(fèi)也被擺在了重要的位置。證明房地產(chǎn)絕非單一行業(yè)問(wèn)題，是關(guān)系居民財(cái)富、消費(fèi)、固投、就業(yè)的全局性宏觀變量，穩(wěn)增長(zhǎng)繞不開穩(wěn)地產(chǎn)。政策保持“托底修復(fù)、轉(zhuǎn)型提質(zhì)”的中性取向，短期穩(wěn)預(yù)期、中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型并行。

??圖2全國(guó)商品房近一年月度銷售面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??6月新建商品房銷售面積8820萬(wàn)平方米，較前兩月明顯增長(zhǎng)，但同比跌幅較上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比減少15.5%，跌幅較上月擴(kuò)大5.7個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，半年節(jié)點(diǎn)房企加大優(yōu)惠促銷、集中推盤，帶動(dòng)月度成交規(guī)模階段性走高。單月同比跌幅擴(kuò)大，短期促銷放量并未扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)需求偏弱的基本面。

??各物業(yè)類型中，住宅銷售金額較上期繼續(xù)改善，面積跌幅則進(jìn)一步擴(kuò)大；商辦業(yè)態(tài)持續(xù)疲軟，市場(chǎng)需求低迷，辦公樓再次進(jìn)入下跌通道，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)跌幅同步走弱。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)下降。與上期相比，東部地區(qū)銷售金額和西部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)出較為積極的變化，同比跌幅均有所收窄，中部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高1.2個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??二、房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅創(chuàng)新低

??1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資38074億元，按可比口徑計(jì)算同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。

??圖3 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大1.8百分點(diǎn)，同比跌幅再創(chuàng)新低?！肚笫恰冯s志最新文章專門就投資失速提出：部分地區(qū)房地產(chǎn)投資脫離市場(chǎng)需求，造成一定的資源閑置浪費(fèi)，導(dǎo)致投資回報(bào)率下降。并提出三大房地產(chǎn)有效投資新方向：高質(zhì)量城市更新，房地產(chǎn)投資從增量新建轉(zhuǎn)向存量盤活；保障性住房建設(shè)，形成穩(wěn)定、可持續(xù)的中長(zhǎng)期投資，不受商品房周期大幅波動(dòng)影響；安全舒適綠色智慧“好房子”，聚焦品質(zhì)改善居，對(duì)應(yīng)居民合理改善型住房需求。定下了下半年及“十五五”住房領(lǐng)域投資總基調(diào)。

??圖4 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)近一年月度投資及同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??月度數(shù)據(jù)方面，6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7718億元，季節(jié)性效應(yīng)下規(guī)模較上月增長(zhǎng)20.8%，同比依然大幅下滑，跌幅較上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)，投資下行壓力不減。

??各物業(yè)類型投資同步走弱且跌幅擴(kuò)大，住宅投資跌幅相對(duì)較低，下行壓力也更為突出。開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重為77%，較上期降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅最大，超過(guò)三成。與上期相比，各區(qū)域同比額跌幅均持續(xù)所擴(kuò)大，中部和東北地區(qū)變動(dòng)相對(duì)明顯，跌幅擴(kuò)大超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.7%，較上期降低0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??三、房屋新開工規(guī)模持續(xù)收縮

??1—6月份房屋新開工面積23239萬(wàn)平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積16900萬(wàn)平方米，下降24.1%。房屋竣工面積17221萬(wàn)平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積12148萬(wàn)平方米，下降25.3%。

??圖5 全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)新開工面積同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??圖6 全國(guó)房地產(chǎn)近一年月度新開工面積及同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??1—6月，新開工累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，為近一年最低點(diǎn)。單月開工規(guī)模5310萬(wàn)平方米，同比跌幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。竣工受前期低開工滯后傳導(dǎo)影響持續(xù)走弱，跌幅較上期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。房企全面控增量，資金分配形成“保竣工、壓開工”格局，有限回款優(yōu)先用于保交付。建設(shè)規(guī)模為當(dāng)前行業(yè)最弱指標(biāo)，一二線城市核心地段少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊開發(fā)形成小幅對(duì)沖，三四線、遠(yuǎn)郊新區(qū)新開工近乎停滯。結(jié)構(gòu)上，無(wú)論開工還是竣工，住宅分項(xiàng)跌幅均大于整體房，住宅是下行主力，商辦同步收縮。

??四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)走闊

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預(yù)收款12442億元，下降15.8%；個(gè)人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

??圖7全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??1-6月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)15個(gè)月下行。具體來(lái)看：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款同比跌幅最大，銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)整體信貸投放持續(xù)收縮。與上期相比，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金跌幅擴(kuò)大超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別收窄0.3個(gè)和3.1個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的43.7%，較上期提升了0.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金占全部資金的36.6%，與上期持平。

??資金端整體呈現(xiàn)總量大幅收縮、跌幅持續(xù)走闊、結(jié)構(gòu)極度分化的特征。政策不鼓勵(lì)大規(guī)模新建擴(kuò)張，對(duì)拿地融資、新增住宅開發(fā)信貸極度審慎；企業(yè)內(nèi)源資金枯竭，自救能力下滑；銷售回款邊際改善，但整體規(guī)模收縮明顯，基本面并未反轉(zhuǎn)。當(dāng)前政策短期紓困+新模式構(gòu)建導(dǎo)向不變，兩條路徑改善房企資金：一方面，降首付、降利率、減稅刺激銷售，提升經(jīng)營(yíng)性回款；另一方面，地方收儲(chǔ)增量現(xiàn)金流，從源頭緩解房企庫(kù)存與資金長(zhǎng)期壓力。同時(shí)，地方融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化，各地積極調(diào)度白名單項(xiàng)目、出險(xiǎn)項(xiàng)目融資難點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行加快放款、續(xù)貸、債務(wù)展期，打通審批堵點(diǎn)。

??五、商品房庫(kù)存規(guī)模持續(xù)減少，存量結(jié)構(gòu)改善

??6月末，商品房待售面積76315萬(wàn)平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面積56167萬(wàn)平方米，下降3.5%。

??圖8 全國(guó)商品房各類物業(yè)累計(jì)待售面積

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??6月末商品房待售面積持續(xù)減少，同比連續(xù)5個(gè)月下降，跌幅較上期擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，待售 3 年以下的面積同比跌幅再擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅庫(kù)存規(guī)?；芈渲辽夏晖诔制?，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比持續(xù)下降，辦公樓仍有1.1%的增長(zhǎng)。高庫(kù)存的三四線城市因土地暫停出讓，新增供給斷檔，住宅庫(kù)存增速放緩、結(jié)構(gòu)改善。部分地區(qū)推出商鋪?zhàn)饨鹧a(bǔ)貼、企業(yè)購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠，同步盤活商業(yè)地產(chǎn)積壓庫(kù)存。