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??2026年4月，長三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、蘇州）商品住宅市場呈現(xiàn)“土地分化加劇、新房同比修復延續(xù)、二手韌性凸顯”的整體特征，市場進入“金三銀四”成交窗口尾聲，量價表現(xiàn)因城而異，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)固化。受供地節(jié)奏調(diào)整與需求季節(jié)性變化雙重影響，五城在土地熱度、新房去化與二手成交等維度均呈現(xiàn)顯著分化。

??【內(nèi)容速覽】

??土地市場：五城涉宅用地成交總建筑面積207.36萬平方米，較3月環(huán)比有所回升。溢價率兩極分化加劇，杭州以33.47%的高溢價率持續(xù)領(lǐng)跑，上海溢價率回升至10.08%，南京、合肥維持低位，蘇州則全部以底價成交，凸顯房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”策略。

??新建商品住宅市場：核心五城商品住宅供應面積187.93萬平方米，整體呈現(xiàn)“環(huán)比修復、價格普漲”特征。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長，上海與杭州環(huán)比修復明顯；五城成交均價環(huán)比全面上行，結(jié)構(gòu)性改善帶動均價中樞上移。庫存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個月合理區(qū)間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達25.7個月、30.1個月，去化壓力突出。

??存量商品住宅市場：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計497.18萬平方米，呈現(xiàn)“量升價跌、底部企穩(wěn)”特征。四城成交面積同比均正增長，成交均價同比降幅均超8%；四城二手住宅成交面積占住房交易總量的75%，占絕對主體地位，存量市場對市場情緒的風向標價值持續(xù)凸顯。

??土地市場

??供求表現(xiàn)：成交階段性回補，價格同比承壓

??隨著年度供地計劃逐步落地，4月長三角區(qū)域涉宅用地供應總建筑面積401.32萬平方米，環(huán)比下降1.5%，同比下降30.0%；成交總建筑面積458.43萬平方米，環(huán)比上漲13.7%，同比下降30.2%；成交樓板價9553元/平方米，環(huán)比下降5.4%，同比下降8.7%。供求兩端延續(xù)“控增量、優(yōu)供給”主線。

??圖1 長三角區(qū)域近一年涉宅用地整體供應成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??市場熱度：平均溢價率創(chuàng)近12個月新高，底價成交仍為主流

??受杭州等高溢價地塊拉動，4月長三角涉宅用地平均溢價率達11.4%，環(huán)比增長115.3%，同比下降28.6%，為近12個月峰值。但從整體市場結(jié)構(gòu)看，底價成交仍是主流，非核心區(qū)域地塊流拍風險依然存在，市場熱度呈現(xiàn)極端分化態(tài)勢。

??圖2 長三角區(qū)域近一年涉宅用地成交溢價率

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??核心城市表現(xiàn)：熱度分化加劇，房企聚焦核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊

??4月，核心五城涉宅用地整體供應建面152.83萬平方米，環(huán)比下降23.6%，同比下降37.2%；成交建面207.36萬平方米，環(huán)比上漲102.9%，同比下降39.1%，整體呈現(xiàn)“成交回升、熱度分化”的運行特征。供地節(jié)奏繼續(xù)向核心城市核心板塊傾斜，集中出讓窗口期推動成交規(guī)模階段性回補。

??上海：涉宅用地供應建面19.32萬平方米，環(huán)比增長28.5%，同比下降15.2%；成交建面15.03萬平方米，環(huán)比下降45.2%；成交樓板價47945元/平方米，環(huán)比基本持平，平均溢價率10.08%，核心地塊競爭熱度回升。

??杭州：涉宅用地供應建面60.2萬平方米，環(huán)比增長3.6%，同比下降24.1%；成交建面58.10萬平方米，環(huán)比增長412.8%，同比下降54.6%；成交樓板價21446元/平方米，平均溢價率33.47%，延續(xù)高熱度，核心板塊持續(xù)受追捧。

??南京：供應成交規(guī)模居五城首位。涉宅用地供應建面38.37萬平方米，環(huán)比下降51.5%，同比下降64%；成交建面93.8萬平方米，環(huán)比上漲233.4%，成交規(guī)模顯著回補。樓板價7037元/平方米，環(huán)比下降26.6%，同比下降29.9%，溢價率0.89%，市場情緒偏審慎，地方城投仍是拿地主力。

??蘇州：涉宅用地供應建面18.87萬平方米，成交建面28.86萬平方米，成交樓板價13436元/平方米，溢價率為0.0%，全部以底價成交。

??合肥：供應成交規(guī)模較小，底價成交主導，房企拿地意愿偏弱，土地市場維持低位運行。

??表1 2026年4月長三角核心五城涉宅用地供應成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從各城市涉宅用地成交總價來看，杭州濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊經(jīng)127輪競價，由華潤置地以39.5億元總價、樓面價41108元/平方米競得，溢價率46.83%，成為4月全國土地市場總價地王。該地塊占據(jù)濱江互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)核心地帶（毗鄰網(wǎng)易二期總部、阿里巴巴濱江園區(qū)等），容積率2.5、限高80米，深刻印證杭州核心板塊的“稀缺溢價邏輯”。

??其次為上海徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊（長橋街道），吸引上海城投、招商蛇口、中海、建發(fā)&象嶼、越秀、保利&西岸、華潤置地、綠城、金茂&清能共9家房企或聯(lián)合體參拍，經(jīng)82輪競價，最終由招商蛇口以總價33.00億元競得，成交樓面價87150元/平方米，溢價率25.00%。形成鮮明反差的是，同批次普陀光新A17B-01地塊（中建八局&招商蛇口、底價30.29億元）、金山新城3-02-01地塊（金山濱海集團、底價8.80億元）均僅1家房企報名并底價成交，“核心競、外圍底”的二元分化策略被進一步固化。

??表2 2026年4月長三角核心五城土地成交總價TOP10

??新建商品住宅市場

??供求表現(xiàn)：供應回補、成交修復、價格結(jié)構(gòu)性回升

??長三角商品住宅整體運行特征

??4月長三角區(qū)域商品住宅全月新增供應262萬平方米，環(huán)比下降1.7%，同比下降22.8%；成交372.67萬平方米，環(huán)比增長2.2%，同比上漲0.4%。

??受供應結(jié)構(gòu)影響，價格端表現(xiàn)有所回升。4月長三角商品住宅成交均價29523元/平方米，環(huán)比增長5.6%，同比增長3.3%。

??圖3 長三角區(qū)域近一年商品住宅整體供求情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，部分城市納入酒店式公寓。

??監(jiān)測城市：上海、南京、蘇州、無錫、常州、杭州、寧波、嘉興、舟山、南通、揚州等40城左右。

??核心五城表現(xiàn)

??4月長三角核心五城新建商品住宅市場呈現(xiàn)“供應回補、成交修復、價格環(huán)比普漲”的總體特征，前期推盤后置釋放疊加4月推盤，帶動供求兩端同步修復。

??供應端：五城商品住宅整體供應面積187.93萬平方米，環(huán)比增長24.7%，同比下降4.8%。杭州以55.91萬平方米領(lǐng)跑，顯著高于其他城市。從環(huán)比表現(xiàn)看，合肥供應環(huán)比激增137.53%，南京、蘇州環(huán)比增幅均超60%，呈現(xiàn)供應集中入市特征；上海供應環(huán)比大幅收縮32.41%，與其他城市形成鮮明反差。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積199.35萬平方米，環(huán)比增長10%，同比下降1.6%。杭州成交面積61.99萬平方米居首，上海42.79萬平方米次之。五城成交面積環(huán)比全部正增長，其中合肥漲幅最高達30.9%。同比維度，蘇州漲幅最大為31.3%，上海、杭州同比仍負但環(huán)比保持正向修復。從供需匹配度看，杭州、上海成交高于供應，呈現(xiàn)供不應求格局；合肥、南京成交略高于供應，供需基本匹配；蘇州成交低于供應，呈現(xiàn)供應略大于求的階段性特征。

??價格端：核心五城商品住宅整體成交均價39595元/平方米，環(huán)比上漲5.8%，同比上漲3.2%。結(jié)構(gòu)性改善與中高端產(chǎn)品入市占比上升共同推動均價中樞抬升，五城成交均價環(huán)比全面上行，其中上海漲幅12.6%顯著領(lǐng)先。城市價格同比漲幅呈現(xiàn)明顯分化，合肥、蘇州漲幅超15%，上海、杭州漲幅8%左右，南京為唯一負增長城市，下跌5.02%。

??表3 2026年4月長三角核心五城商品住宅供求情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??圖4 近一年長三角核心五城商品住宅成交均價走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??庫存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫存風險凸顯

??截至2026年4月末，核心五城庫存規(guī)模整體小幅收縮，庫存與去化周期呈現(xiàn)明顯的“梯度分化”格局。

??第一梯隊（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫存壓力較小，去化周期分別為10.4個月、11.6個月，仍處于12個月以內(nèi)的健康區(qū)間。其中杭州庫存面積473.83萬平方米，同比下降3.5%、環(huán)比下降4.0%，去化效率持續(xù)優(yōu)于其他城市。

??第二梯隊（壓力凸顯）：上海庫存面積767.02萬平方米，環(huán)比下降0.8%，同比增長5.5%，去化周期19.1個月，處于中等偏高水平。

??
第三梯隊（高庫存風險）：南京、蘇州去化壓力相對突出，去化周期分別達25.7個月、30.1個月，反映短期內(nèi)庫存消化承壓。

??圖5 2026年4月長三角核心五城商品住宅供求去化交叉分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??表4 2026年4月長三角核心五城商品住宅庫存及去化周期

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??項目表現(xiàn)：剛改項目主導面積榜，高端項目領(lǐng)跑金額榜

??成交面積TOP10項目中，杭州占據(jù)9席，顯示出杭州市場在成交規(guī)模上的絕對優(yōu)勢。濱江興耀·錦上觀瀾以近2萬平方米的成交面積位居榜首，成交148套，成交金額達7.56億元。

??表5 2026年4月長三角核心五城商品住宅項目成交面積TOP10

??
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??成交金額TOP10項目中，上海占據(jù)7席，杭州、蘇州各1席，上海高端項目的市場主導力進一步強化。保利珺園以15.31億元成交金額居榜首，成交均價117085元/平方米；陸家嘴太古源·源邸成交均價高達182670元/平方米，為榜單最高，凸顯上海高端改善市場的強勁購買力與極致價格分層。開發(fā)商層面，央國企與頭部混合所有制平臺占據(jù)主導，華潤置地、綠城中國、保利發(fā)展、招商蛇口等品牌房企集中度突出。

??表6 2026年4月長三角核心五城商品住宅項目成交金額TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅。

??存量商品住宅市場

??運行特征：量升價跌、底部企穩(wěn)

??2026年4月長三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場呈現(xiàn)“量升價跌、底部企穩(wěn)”的運行特征。四城合計成交面積497.18萬平方米，環(huán)比增長4.3%，同比增長15.2%。四城成交面積同比均實現(xiàn)正增長，成交均價同比仍延續(xù)下行，但環(huán)比降幅明顯收窄。

??圖6 長三角四城近一年二手住宅整體成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??核心城市表現(xiàn)：上海、南京二手房價同比降幅收窄、環(huán)比小幅回升

??4月長三角核心四城二手住宅市場表現(xiàn)與城市基本面及政策利好程度高度相關(guān)，城市間分化特征進一步強化：

??上海：4月二手住宅成交面積217.18萬平方米，環(huán)比下降6.5%，同比增長21.9%；成交套數(shù)25985套，成交規(guī)模較3月有小幅回落，但仍處于相對較高區(qū)間；成交均價35275元/平方米，同比下降14.2%，但環(huán)比增長2.5%，價格底部企穩(wěn)信號確立。

??南京：4月二手住宅成交面積98.84萬平方米，環(huán)比增長7.2%、同比增長9.0%；成交套數(shù)10384套，環(huán)比增長5.6%，同比增長7.6%，成交活躍度有所提升；成交均價20393元/平方米，同比下降11.61%，環(huán)比微升1.80%，價格底部修復特征明顯。

??杭州：成交面積94.62萬平方米，環(huán)比增長6.1%，同比增長13.0%；成交套數(shù)9467套，環(huán)比增長4.5%，同比增長12.5%；成交均價26087元/平方米，環(huán)比下降1.2%，同比下降12.31%，價格端繼續(xù)小幅探底但成交規(guī)模保持穩(wěn)健。

??蘇州：成交面積86.54萬平方米，環(huán)比增長37.6%，同比增長9.7%，成交活躍度階段性回升；成交均價21794元/平方米，環(huán)比下降4.4%，同比下降13.5%，延續(xù)“以價換量”格局，環(huán)比降幅在四城中最大，但成交修復亦最顯著。

??表7 2026年4月長三角四城二手住宅成交表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??市場格局演變：二手主導格局持續(xù)固化

??4月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約658.63萬平方米，其中二手住宅成交面積占比約75%。從近3年走勢看，二手住宅成交占比持續(xù)攀升，其主導地位持續(xù)固化。

??圖7 長三角四城近3年新建商品住宅、二手住宅成交走勢分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；監(jiān)測城市：上海、杭州、南京、蘇州4座城市。

??逐城來看，上海二手占比達84%居首，南京、蘇州二手占比分別為76%、78%，杭州因新房供應規(guī)模較大、二手占比60%相對偏低但仍占主導。結(jié)構(gòu)性來看，“賣舊買新”鏈條修復推動二手成交持續(xù)放量，存量市場的活躍度直接影響新房改善型項目的承接能力，二手成交價格走勢對市場情緒的風向標價值日益凸顯。

??表8 2026年4月長三角四城新建商品住宅、二手住宅成交對比分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??后市展望

??新房供應回補、二手成交放量、土地核心地塊密集出讓共同構(gòu)成階段性向好的市場基本面，受春季成交窗口接近尾聲、5月小長假擾動等季節(jié)性因素影響，五城市場短期內(nèi)或迎來量能溫和回落，但同比修復趨勢有望延續(xù)。城市間結(jié)構(gòu)性分化將進一步固化，產(chǎn)品力分化與板塊分化并行加劇。

??土地市場：核心板塊熱度延續(xù)。杭州土地市場持續(xù)高熱格局或?qū)⒀永m(xù)，核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊仍具備顯著溢價空間；上海得益于核心地段地塊投放，溢價率或維持回升態(tài)勢；南京、蘇州、合肥土地市場短期內(nèi)仍以底價成交為主基調(diào)，溢價率難有實質(zhì)性抬升。房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”投資邏輯將進一步強化，土地市場的結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒊掷m(xù)固化。預計5月供地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，全國性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

??新建商品住宅市場：隨著政策傳導效應延續(xù)、五一假期及二季度推盤高峰持續(xù)釋放，5月新房成交面積有望延續(xù)修復態(tài)勢。杭州、合肥得益于較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場韌性或?qū)⒊掷m(xù)強化；南京、蘇州去化壓力短期內(nèi)難有實質(zhì)性緩解。板塊分化加劇，新規(guī)“好房子”標準下的產(chǎn)品力代際差將主導未來去化分化。

??存量商品住宅市場：二手住宅市場韌性有望延續(xù)，預計5月成交規(guī)模或較4月小幅回落，但同比仍將維持正增長區(qū)間，“以價換量”格局短期難破?！岸謴姟⑿路咳酢钡氖袌龈窬只?qū)⑦M一步固化，“賣舊買新”鏈條對新房改善市場形成持續(xù)支撐，新房市場在產(chǎn)品力、價格策略上面臨更大競爭壓力。