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??【內(nèi)容速覽】

??土地市場：供需雙縮，城際分化加劇，核心地塊溢價韌性尚存。5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)總建面約17.99萬平方米，成交總建面約36.76萬平方米。其中北京成交總建面23.57萬平方米，環(huán)比下降41.5%，成交樓板價34963元/平方米，平均溢價率9.31%，核心地塊競拍熱度修復(fù)；天津成交總建面13.19萬平方米，環(huán)比增長193.3%，成交樓板價8544元/平方米，平均溢價率6.22%，仍處低位修復(fù)階段。區(qū)域?qū)用娉峭锻械兹允侵髁?，品牌房企拿地聚焦高能級核心資產(chǎn)。

??新建商品住宅市場：供給收縮、成交同比修復(fù)，價格京穩(wěn)津升。5月兩城新房新增供應(yīng)65.88萬平方米，環(huán)比同比雙降，供給側(cè)“控增量、去庫存”導(dǎo)向明確；成交總面積114.48萬平方米，同比延續(xù)正增長，環(huán)比受淡季臨近小幅回落。其中北京成交面積47.54萬平方米，成交均價56685元/平方米，價格波動以結(jié)構(gòu)性因素為主，整體高位平穩(wěn)。天津成交面積66.94萬平方米，成交均價19709元/平方米，價格連續(xù)多月回升，筑底企穩(wěn)信號明確。庫存方面，兩市去化周期邊際回落，但仍處20個月以上高位，去化壓力尚未根本緩解。

??存量商品住宅市場：成交季節(jié)性回落，同比韌性凸顯。5月兩城二手住宅合計成交280.28萬平方米，環(huán)比降12.2%，同比增11.9%，4月學區(qū)季需求集中釋放后出現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)，但同比韌性充足。其中北京成交145.1萬平方米，環(huán)比下降9.3%，成交均價26636元/平方米，環(huán)比微漲0.7%，止跌企穩(wěn)信號初步顯現(xiàn)；天津成交135.2萬平方米，環(huán)比下降15.1%，成交均價8411元/平方米，環(huán)比下降4.9%，以價換量格局未根本扭轉(zhuǎn)，但下行斜率收窄。

??土地市場

??整體供求：區(qū)域規(guī)模承壓，核心城市表現(xiàn)背離

??2026年5月，京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地整體供應(yīng)總建筑面積約286.73萬平方米，環(huán)比下降10%；成交總建筑面積約208.36萬平方米，環(huán)比增長3%，同比下降20.6%，成交樓板價7943元/平方米，環(huán)比下降3.1%，同比增長55.4%，價格同比抬升主要源于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊占比提升帶來的結(jié)構(gòu)性拉動，反映出市場資金持續(xù)向高能級區(qū)域集聚的趨勢，區(qū)域土地市場“總量承壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的特征進一步凸顯。

??從近一年周期看，區(qū)域土地市場整體處于低位運行區(qū)間，供地端主動縮量以匹配市場消化能力。

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圖1 京津冀區(qū)域近一年涉宅用地整體供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺等18城。

??市場熱度：溢價率邊際修復(fù)，城投托底仍是基本盤

??5月京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地平均溢價率為7.73%，回升至去年同期水平，但底價成交地塊占比仍高達73%，區(qū)域整體熱度仍處低位，底價成交仍是絕對主流。

??圖2 京津冀區(qū)域近一年涉宅用地成交溢價率

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺等18城。

??從拿地主體結(jié)構(gòu)看，超五成地塊由地方城投、建投平臺及其關(guān)聯(lián)子公司競得，尤其石家莊、邢臺、保定等城市，城投托底特征更為顯著。這一格局表明，當前土地市場的穩(wěn)定高度依賴地方平臺公司的信用支撐，市場化房企拿地意愿仍偏謹慎，資金安全與項目確定性優(yōu)先級顯著高于規(guī)模擴張，拿地行為高度集中于高能級城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，市場分層進一步加劇。

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圖3 2026年5月京津冀涉宅用地成交不同類型企業(yè)拿地占比情況（按拿地數(shù)量計）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??監(jiān)測城市：北京、天津、保定、滄州、承德、邯鄲、廊坊、邢臺等18城。

??核心城市表現(xiàn)：京津分化加劇，拿地集中度向核心板塊收斂

??供求格局：北京同比彈性凸顯，天津供應(yīng)節(jié)奏傳導(dǎo)帶動成交放量

??5月京津兩城涉宅用地供給端持續(xù)縮量，總供應(yīng)建面17.99萬平方米，環(huán)比下降55.7%，同比下降90.1%；總成交建面36.76萬平方米，環(huán)比下降18%，同比增長19.9%。城際表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化：

??北京：當月涉宅用地成交4宗，總建面23.57萬平方米，環(huán)比下降41.5%，同比大幅增長195.8%，低基數(shù)下同比彈性凸顯。成交規(guī)模占兩城總量的64.1%，規(guī)模集中度突出。

??天津：當月涉宅用地成交3宗，總建面13.19萬平方米，環(huán)比增長193.3%，同比下降41.9%。成交量環(huán)比顯著放大，主要源于4月集中掛牌的北辰、靜海、南開三宗地塊于5月相繼到期摘牌，屬供應(yīng)節(jié)奏傳導(dǎo)下的集中成交釋放。

??表1 2026年5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??價格和熱度表現(xiàn)：結(jié)構(gòu)性因素主導(dǎo)價格波動，核心板塊溢價韌性尚存

??兩城成交樓板價均呈現(xiàn)“環(huán)比修復(fù)、同比承壓”的共同特征，但價格波動均以結(jié)構(gòu)性因素為主導(dǎo)，并非板塊地價的趨勢性異動。

??北京：5月涉宅用地成交樓板價34963元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比下降43.2%；平均溢價率9.31%，環(huán)比顯著回升，印證核心優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度持續(xù)修復(fù)，房企拿地呈現(xiàn)“外圍底價成交、核心板塊競價”的內(nèi)部分化格局。

??天津：5月涉宅用地成交樓板價8544元/平方米，環(huán)比大幅上漲182.5%，同比下降27.3%，價格環(huán)比抬升同樣源于成交地塊區(qū)位與指標優(yōu)化；平均溢價率6.22%，絕對水平仍處低位，房企拿地態(tài)度整體審慎，僅核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊存在小幅溢價，非核心區(qū)域仍以底價成交、平臺托底為主。

??表2 2026年5月京津兩城涉宅用地供應(yīng)成交明細

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??新建商品住宅市場

??供求格局：供給端持續(xù)縮量出清，成交同比修復(fù)、環(huán)比季節(jié)性回落

??5月京津兩城新建商品住宅新增供應(yīng)65.88萬平方米，環(huán)比、同比雙雙收縮，供給端“控增量、去庫存”的政策導(dǎo)向持續(xù)強化；成交面積114.48萬平方米，在政策累積效應(yīng)支撐下保持相對高位，同比維度延續(xù)改善態(tài)勢；環(huán)比則受市場進入傳統(tǒng)淡季、前期需求集中釋放后動能邊際衰減影響小幅回落。

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圖4 京津兩城近一年商品住宅整體供求情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??分城市來看，兩市修復(fù)動能與驅(qū)動邏輯存在顯著差異：

??北京：5月新增供應(yīng)30萬平方米，環(huán)比下降2.7%，同比下降55.1%，供給端約束持續(xù)強化；成交面積47.54萬平方米，環(huán)比下降2.2%，同比增長23.9%，同比連續(xù)兩月正增長，反映市場修復(fù)的內(nèi)生動力相對較強。

??天津：5月新增供應(yīng)35.88萬平方米，環(huán)比下降21.0%，同比下降52.6%，供給端環(huán)比收縮幅度大于北京；成交面積66.94萬平方米，環(huán)比下降3.8%，同比增長6.3%。天津市場修復(fù)的政策驅(qū)動特征更為明顯，“津11條”新政紅利與五一節(jié)點營銷共同托底市場，疊加供給端收縮配合，市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢。

??表3 2026年5月京津兩城商品住宅供求情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??價格走勢：城際價格梯度持續(xù)走闊，京穩(wěn)津升分化固化

??5月兩城新房價格走勢延續(xù)分化格局，北京高位波動、天津筑底回升，價格梯度持續(xù)走闊。

??北京：成交均價56685元/平方米，環(huán)比下降3.8%，同比下降2.1%。價格波動主要受成交結(jié)構(gòu)中剛需、剛改項目占比提升影響，核心板塊優(yōu)質(zhì)項目價格仍具韌性，整體維持高位平穩(wěn)運行態(tài)勢。

??天津：成交均價19709元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲9.7%，自2025年11月觸底后連續(xù)多月回升，價格筑底企穩(wěn)的信號進一步明確。修復(fù)動力主要來自兩方面：一是改善型產(chǎn)品成交占比提升拉動結(jié)構(gòu)性均價上行；二是政策托底下市場信心邊際修復(fù)，核心板塊項目價格回調(diào)空間收窄。

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圖5 近一年京津兩城商品住宅成交均價走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??成交結(jié)構(gòu)：成交面積段高度集中，北京高端市場活躍度顯著強于天津

??北京：從2026年5月商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情來看，70-130㎡產(chǎn)品為市場絕對主力，成交占比約71.55%，且各面積段分布較為均衡。其次為130-150㎡產(chǎn)品，占比約11.39%。其中，130㎡以上產(chǎn)品合計成交占比達24.8%，反映出北京市場的高端改善需求更旺盛、居民購買力層級更高，高端市場活躍度顯著強于天津。

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圖6 近一年北京商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??天津：90-130㎡產(chǎn)品為市場絕對主力，成交占比近60%，其次為70-90㎡、130-150㎡產(chǎn)品。從成交結(jié)構(gòu)變化來看，110-130㎡產(chǎn)品占比從去年的23.71%攀升至本月的28.72%，反映了天津房地產(chǎn)市場的需求升級趨勢，與此對應(yīng)的是70-90㎡產(chǎn)品成交的萎縮，近一年占比下降近7個百分點。隨著首改、剛改需求的持續(xù)釋放，110-130㎡產(chǎn)品將成為未來市場的核心競爭賽道。

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圖7 近一年天津商品住宅各面積段成交套數(shù)占比情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??庫存去化：庫存同比下降，去化周期高位回落但壓力仍存

??截至5月末，兩市商品住宅庫存規(guī)模同比均有下降，去化周期出現(xiàn)邊際回落，但絕對水平仍處歷史偏高位，去化壓力尚未得到根本緩解，且呈現(xiàn)“總量壓力趨緩、結(jié)構(gòu)性壓力凸顯”的特征。

??北京：商品住宅庫存面積1203.54萬平方米，環(huán)比下降0.99%，同比下降3.05%；按近12個月月均成交測算，去化周期32.3個月，較4月末回落1.0個月，但仍處于30個月以上的偏高水平，反映在供應(yīng)端“控增量”背景下，庫存去化壓力雖邊際緩解但依然存在。

??天津：商品住宅庫存面積1142.93萬平方米，環(huán)比下降2.66%，同比下降8.44%；去化周期20.9個月，較4月末回落0.7個月，但仍處于20個月以上的偏高水平。

??從庫存絕對量看，兩城庫存面積體量接近，但北京去化周期顯著高于天津，主要在于北京月均成交面積相對庫存總量偏低；天津去化周期相對較短，但庫存套數(shù)仍超10萬套，以絕對規(guī)模計量的去化壓力依然不容忽視。

??表4 2026年5月京津兩城商品住宅庫存及去化周期

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅、酒店式公寓。

??圖8 2026年5月京津商品住宅供求去化交叉分析（與長三角核心5城對比）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；統(tǒng)計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅，杭州、蘇州納入酒店式公寓。

??項目表現(xiàn)：成交向頭部集中，改善產(chǎn)品與央國企主導(dǎo)市場

??5月兩市成交TOP10項目呈現(xiàn)顯著的能級差異，進一步印證了市場結(jié)構(gòu)性分化的底層邏輯，成交集中度向核心板塊、改善產(chǎn)品、品牌央國企持續(xù)提升，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

??北京：核心資產(chǎn)價值錨定，改善主導(dǎo)成交，央國企主導(dǎo)格局固化

??從北京成交面積TOP10看，昌平區(qū)東小口板塊的龍樾海序項目以5.3萬平方米成交面積、28.9億元成交金額包攬面積、金額雙榜首。該項目緊鄰海淀北清路科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶，精準承接中關(guān)村、永豐、生命科學園等板塊的科創(chuàng)人群外溢需求，產(chǎn)品定位覆蓋剛改至改善全周期客群；疊加當前北京供給端持續(xù)收縮、優(yōu)質(zhì)剛需剛改供給稀缺的市場背景，項目大體量集中網(wǎng)簽直接拉動其登頂雙榜。其他入榜項目主要分布于昌平、亦莊、豐臺等產(chǎn)業(yè)輻射與城市更新重點板塊，依托通勤便利性、產(chǎn)業(yè)人口支撐與相對友好的總價梯度，持續(xù)承接核心區(qū)外溢的剛需、剛改需求，是北京新房成交規(guī)模的基本盤。

??開發(fā)主體上，面積榜TOP10幾乎全部由城建、中海、華潤、招商、建發(fā)等頭部央國企包攬，央國企主導(dǎo)格局進一步固化。

??表5 2026年5月北京商品住宅項目成交面積TOP10

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從北京成交金額TOP10看，西城、海淀、朝陽等市內(nèi)核心區(qū)的高端改善項目憑借地段稀缺性與產(chǎn)品溢價能力占據(jù)榜單主導(dǎo)，是拉動全市成交金額的核心動力，也充分印證了北京核心房產(chǎn)的資產(chǎn)價值韌性。其中西城區(qū)中海京華玖序以17.6萬元/平方米的成交均價刷新當月單價紀錄，項目依托核心城區(qū)稀缺的學區(qū)資源、成熟配套與高端產(chǎn)品定位，精準鎖定頂層改善與資產(chǎn)配置型客群，成為核心區(qū)稀缺資產(chǎn)價值的典型錨點。

??表6 2026年5月北京商品住宅項目成交金額TOP10

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??天津：環(huán)城走量、市區(qū)走價，本土平臺與品牌房企形成供給分層

??從天津成交面積TOP10來看，紅橋區(qū)西青道板塊的首創(chuàng)禧瑞府項目以1.9萬平方米成交面積、4.8億元成交金額包攬面積、金額雙榜首。該項目地處內(nèi)環(huán)線旁，配套成熟度高，覆蓋剛改至改善型全產(chǎn)品線，疊加“津11條”購房補貼、信貸寬松等政策紅利，精準承接了市區(qū)外溢與本地改善的疊加需求，成為當月成交標桿項目。其他上榜項目多被西青、北辰、津南等環(huán)城核心板塊項目占據(jù)，精武鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)等傳統(tǒng)成交主力板塊依托通勤優(yōu)勢、成熟居住氛圍與親民總價段，持續(xù)承接市區(qū)剛需外溢與本地城鎮(zhèn)化需求，是天津新房成交規(guī)模的核心支撐。

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開發(fā)主體上，本土城投平臺（泰達、天保、天津城投、津鐵等）旗下項目在面積榜中占比突出，依托本地資源稟賦與高性價比定價，在剛需、剛改市場具備較強的客戶吸附力；金茂、金地、綠城、龍湖等品牌房企則憑借標準化產(chǎn)品體系與品質(zhì)口碑，在改善型走量項目中占據(jù)差異化份額。

??表7 2026年5月天津商品住宅項目成交面積TOP10

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??從天津成交金額TOP10看，和平、南開、河西等市內(nèi)六區(qū)核心板塊的改善項目憑借高單價支撐，占據(jù)天津金額榜主要席位，充分體現(xiàn)核心地段資產(chǎn)的價值韌性，也是拉動全市成交均價連續(xù)回升的核心動力。品牌房企的高端改善產(chǎn)品線表現(xiàn)更為亮眼，科技住宅、低密洋房、精裝改善等產(chǎn)品形態(tài)憑借產(chǎn)品力溢價，精準鎖定高凈值改善客群，單價與單盤金額表現(xiàn)均顯著高于市場均值。

??表8 2026年5月天津商品住宅項目成交金額TOP10

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數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??存量商品住宅市場

??運行特征：成交季節(jié)性回落，同比韌性凸顯

??5月，京津兩城二手住宅合計成交面積280.28萬平方米，環(huán)比下降12.2%，同比增長11.9%。成交環(huán)比回落主要受4月學區(qū)需求集中釋放后的季節(jié)性回調(diào)影響，同比維持正增長則印證政策托底下市場需求韌性尚存，二手市場已成為住房消費的核心承載主體。

??圖9 京津兩城近一年二手住宅成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??分城市看，兩市成交韌性與波動特征存在明顯差異：

??北京：5月二手住宅成交面積145.1萬平方米，同比增長9.4%，環(huán)比回落9.3%；成交套數(shù)16010套，同比增長12.0%，環(huán)比下降10.7%。成交規(guī)模仍處歷史相對高位，需求支撐更為穩(wěn)固，市場抗周期能力更強。

??天津：5月二手住宅成交面積135.2萬平方米，同比增長14.7%，環(huán)比回落15.1%；成交套數(shù)14340套，同比增長9.5%，環(huán)比下降19.9%。成交回調(diào)幅度大于北京，學區(qū)需求退坡的影響更為明顯，成交波動的季節(jié)性特征突出，剛需主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)導(dǎo)致市場穩(wěn)定性弱于北京。

??表9 2026年5月京津兩城二手住宅成交表現(xiàn)

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??價格走勢：北京邊際企穩(wěn)，天津仍處調(diào)整通道，價格分化延續(xù)

??5月兩城二手住宅整體成交均價17847元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比下降12.8%，價格同比壓力仍存，但環(huán)比出現(xiàn)邊際修復(fù)信號，城際價格分化進一步固化。

??北京：成交均價26636元/平方米，同比下降10.2%，環(huán)比微升0.7%，價格止跌企穩(wěn)的信號初步顯現(xiàn)。經(jīng)過前期價格的持續(xù)調(diào)整，業(yè)主降價預(yù)期有所收斂，核心板塊房源議價空間收窄，市場逐步從快速下跌期過渡到磨底企穩(wěn)階段，價格底部逐步探明。

??天津：成交均價8411元/平方米，環(huán)比下降4.9%，同比下降16.9%，“以價換量”的市場格局尚未根本扭轉(zhuǎn)，價格調(diào)整幅度大于北京，但下行斜率有所放緩。

??圖10 近一年京津兩城二手住宅成交均價走勢

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??市場格局：存量主導(dǎo)地位持續(xù)穩(wěn)固，交易結(jié)構(gòu)持續(xù)向二手傾斜

??5月京津兩城二手住宅成交面積占住房交易總量（新建+二手）的比重達71%，雖較4月高位小幅回落，但仍維持七成以上的絕對占比，存量房作為市場交易主體的格局進一步固化。

??從長期趨勢看，兩城均已進入存量房時代，二手市場的景氣度對整體住房市場的導(dǎo)向作用持續(xù)增強，其價格走勢也將成為新房定價的核心參考錨點。

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圖11 京津兩城近5年二手住宅成交面積占住房成交總量（新建+二手）的比重變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??表10 2026年5月京津兩城商品住宅、二手住宅成交對比分析

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。

??后市展望

??整體來看，5月市場表現(xiàn)符合政策托底下的季節(jié)性運行規(guī)律，市場修復(fù)方向明確，但全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚不牢固，需求端內(nèi)生動力仍待進一步培育，結(jié)構(gòu)性分化仍將是下一階段市場運行的核心邏輯。

??土地市場：低位修復(fù)節(jié)奏不變，核心聚焦格局難改。京津土地市場仍處于低位恢復(fù)階段，短期內(nèi)難以出現(xiàn)全面回暖，“城投托底、房企聚焦核心”的格局難以根本扭轉(zhuǎn)。北京后續(xù)豐臺、通州等熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)將成為市場關(guān)注熱點，房企拿地將繼續(xù)聚焦核心板塊與優(yōu)質(zhì)指標地塊，非核心區(qū)域底價成交、平臺兜底的格局仍將延續(xù)，核心地塊的溢價韌性有望持續(xù)。天津?qū)⒀永m(xù)“低密、優(yōu)質(zhì)”的供地導(dǎo)向，主動匹配市場改善型需求趨勢，但市場整體熱度回升空間有限，城投托底仍是主流。土地市場的分化將進一步傳導(dǎo)至新房市場，加劇后續(xù)新房供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性差異。

??新建商品住宅市場：淡季下成交邊際收斂，結(jié)構(gòu)分化加劇。6-7月市場將進入傳統(tǒng)銷售淡季，兩城新房成交規(guī)模預(yù)計邊際放緩，但結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的主線不會改變。北京將延續(xù)供給端主動約束的基調(diào)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善項目的成交集中度將進一步提升，海淀、昌平、豐臺等熱點板塊項目仍將保持較高去化效率，整體價格維持高位平穩(wěn)運行。天津在“津11條”政策持續(xù)發(fā)酵下，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的確定性較強，價格筑底企穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)。項目間去化分化將進一步拉大，產(chǎn)品力與地段價值將成為決定項目表現(xiàn)的核心變量，非核心區(qū)域庫存去化壓力仍將持續(xù)，缺乏競爭力的項目將面臨更大的去化困境。

??存量商品住宅市場：北京量穩(wěn)價筑，天津調(diào)整放緩。北京二手房市場“量高位、價企穩(wěn)”的韌性有望延續(xù)，在穩(wěn)樓市政策持續(xù)托底的背景下，住房剛性需求和改善性需求長期存在，二手房成交規(guī)模有望維持在相對高位，價格將繼續(xù)在底部區(qū)間震蕩整理，逐步企穩(wěn)。天津二手房“剛需主導(dǎo)、以價換量”的格局短期難以根本扭轉(zhuǎn)，隨著學區(qū)需求等季節(jié)性因素消退，成交將逐步回落至常態(tài)化平穩(wěn)區(qū)間，但經(jīng)過前期持續(xù)價格調(diào)整，業(yè)主降價預(yù)期已有所收斂，價格下行節(jié)奏有望進一步放緩，市場將從快速調(diào)整期過渡到磨底企穩(wěn)階段。