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??商品房銷售仍在下行區(qū)間，銷售金額持續(xù)改善

??1—5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；其中住宅銷售面積下降12.1%。新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；其中住宅銷售額下降14.1%。

??1-5月，新建商品房銷售面積跌幅略有下探，同比跌幅較上期擴大0.6個百分點，銷售金額持續(xù)改善，收窄0.9個百分點?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月全國重點50個城市新建商品住宅成交面積同比微降2%，成交規(guī)模與3月齊平；北京、上海等城市二手房成交持續(xù)高位運行，有效激活了“賣舊買新”的置換循環(huán)，支撐新房市場改善型項目的去化。整體來看，行業(yè)仍呈現(xiàn)為結構性修復的特征，市場成交向核心城市、高價改善產品集中對銷售金額形成支撐，三、四線市場需求持續(xù)收縮拉低總量。

??當前政策層面更注重系統(tǒng)性、長效性。5月國務院審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，為未來五年城市更新工作確立了量化目標和行動綱領，城市更新將成為穩(wěn)定房地產投資和拉動內需的重要抓手。政策無法扭轉也不追求全面普漲，而是旨在化解存量風險、優(yōu)化供給結構、重建行業(yè)長期健康基礎。對地方而言，政策普惠性有限，市場結構性分化趨勢確立。地方將更加注重政策工具創(chuàng)新，側重落地性和精準性，要在分化的市場中成功引導預期，實現(xiàn)結構轉型。

??5月新建商品房銷售面積6062萬平方米，同比減少14.1%，跌幅較上月擴大3.8個百分點；銷售金額同比減少9.8%，跌幅較上月縮小1.8個百分點。

??各物業(yè)類型中，住宅銷售面積及金額較上期繼續(xù)改善，跌幅進一步收窄；商業(yè)營業(yè)用房兩項指標跌幅進一步擴大。辦公樓銷售面積正增長（+5.9%）是三個物業(yè)類型中唯一的正值，乍看是亮點，但其銷售額僅增長0.2%，兩者剪刀差高達約5.7個百分點——這意味著辦公樓是以大幅折價換量，低價甩賣在支撐成交面積。這并非市場復蘇，而是一種被迫的價格出清行為，投資價值需高度謹慎對待。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)下降。與上期相比，各區(qū)域銷售面積同比跌幅擴大；銷售金額呈現(xiàn)較為積極的變化，同比跌幅除東北地區(qū)外均有不同程度改善。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為44.2%、59.9%，分別較上期提高0.4個和0.8個百分點。

??— 02—

??房地產開發(fā)投資持續(xù)探底

??1—5月份，全國房地產開發(fā)投資30356億元，按可比口徑計算同比下降16.2%；其中，住宅投資23426億元，下降15.6%。

??1-5月，房地產開發(fā)投資累計同比跌幅較上期擴大2.5百分點，較2025年同期的降幅（-10.7%）顯著擴大約5.5個百分點，說明行業(yè)主動去杠桿、收縮規(guī)模的趨勢仍在延續(xù)，而非只是基數(shù)效應。住宅投資降幅略小于整體，意味著非住宅地產（商業(yè)、辦公）的收縮更為劇烈，這與市場對商業(yè)地產需求疲軟的普遍判斷相符。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1-5月，百強房企新增土地儲備的貨值、金額和建筑面積同比分別下降41.7%、43.9%和24.8%，創(chuàng)近五年最低水平。核心城市投資依靠優(yōu)質地塊托底，個別地塊高溢價成交，但全國開發(fā)投資整體下滑趨勢難以扭轉。未來房地產投資的改善，本質上是行業(yè)發(fā)展模式的轉型，不體現(xiàn)為增速的反彈，而是投資結構更優(yōu)化、投資主體更穩(wěn)健、聚焦好房子與城市更新。

??月度數(shù)據(jù)方面，5月全國房地產開發(fā)投資6387億元，規(guī)模與上月相當，同比減少24.9%，跌幅較上月擴大4.7個百分點，跌幅持續(xù)下行。

??各物業(yè)類型投資均處于較大跌幅區(qū)間，同比跌幅較上期持續(xù)擴大，住宅投資跌幅相對較低。開發(fā)企業(yè)對住宅投資的比重較上期再提高0.2個百分點至77.2%。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅依然最大。與上期相比，各區(qū)域同比額跌幅均有所擴大，東部和西部地區(qū)變動相對明顯，擴大3個百分點左右。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，較上期降低0.6個百分點。

??— 03—

??房屋新開工持續(xù)處于深度下行區(qū)間

??1—5月份，房屋新開工面積17929萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積13084萬平方米，下降23.4%。房屋竣工面積14087萬平方米，下降23.4%。其中，住宅竣工面積9999萬平方米，下降25.0%。

??1—5月，新開工累計同比跌幅較上期擴大0.6個百分點。單月開工規(guī)模4029萬平方米，同比跌幅較上月收窄2.4個百分點。新開工短期小幅改善，但累計深度下行趨勢不改，同時竣工規(guī)模缺乏增量支撐，同比跌幅明顯。具體來看，新開工面積累計同比下降22.6%，竣工面積同步下降23.4%，兩者降幅高度接近，意味著開發(fā)商在"保交樓"政策壓力下勉強維持竣工進度，但增量項目幾乎陷入停滯。住宅竣工面積不足1億平方米，降幅高達25%，反映出資金鏈緊繃對建設進度的制約依然嚴峻。在市場供需關系轉變、土地投放管控及持續(xù)去庫存政策共同引導下，新開工中樞長期下移，當前僅核心城市能維持一定開工規(guī)模，未來新增供給將持續(xù)處于低位。

??— 04—

??房地產開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下探

??1—5月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中，國內貸款4875億元，下降28.7%；自籌資金11985億元，下降13.0%；定金及預收款10012億元，下降16.1%；個人按揭貸款4066億元，下降28.0%。

??1-5月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比跌幅較上期再擴大0.6個百分點，連續(xù)14個月下行。具體來看，資金到位總量下降19.0%，且結構性壓力更為突出：國內貸款下降28.7%，個人按揭貸款下降28.0%，兩項金融端融資指標均接近三成降幅，遠超整體水平。這表明銀行對房地產行業(yè)的信貸態(tài)度依然審慎，而購房者端的按揭意愿也因預期不穩(wěn)而明顯收縮。定金及預收款下降16.1%，與銷售面積降幅基本吻合，尚屬正常區(qū)間。自籌資金相對抗跌（-13.0%），或與部分國企、央企開發(fā)商資產變現(xiàn)有關。

??與上期數(shù)據(jù)比較看趨勢，國內貸款和自籌資金同比跌幅持續(xù)擴大，分別較上期擴大2.8個和2.5個百分點；定金及預收款、個人按揭貸款分別較上期收窄1.5個和3.7個百分點。值得注意的是，按揭貸款降幅（-28.0%）與銷售面積降幅（-10.8%）嚴重背離。 兩者差距約17個百分點，意味著現(xiàn)有成交中有相當比例來自全款購房或高首付比例成交，購房者主動降低負債的意愿十分強烈——這是債務周期收縮的典型特征，非短期政策刺激所能扭轉。

??占比方面，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的43.0%，較上期提升了1.6個百分點，自籌資金占全部資金的36.3%，較上期降低0.3個百分點。

??總體來看，開發(fā)企業(yè)資金總量持續(xù)下行，資金壓力加劇。主要表現(xiàn)為銷售回款邊際改善但總量仍然較低；銀行風險偏好未有明顯修復，對房企開發(fā)貸投放保持審慎；經(jīng)營利潤承壓、融資端收緊自籌資金持續(xù)縮水。當前房地產金融政策邏輯不再大規(guī)模給房企主體授信，而是通過項目融資、盤活存量、居民需求刺激，企業(yè)資金修復高度依賴商品房銷售。若商品房市場成交無法有效改善，到位資金跌幅仍存在再度擴大風險。

??— 05—

??商品房庫存規(guī)模持續(xù)減少，存量房結構分化

??5月末，商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%。其中，待售3年以下面積57152萬平方米，下降2.8%。

??5月末商品房待售面積持續(xù)減少，同比連續(xù)3個月下降，跌幅較上期縮小0.1個百分點，但待售 3 年以下的面積同比跌幅再擴大0.2個百分點，短期庫存去化加速。供給側主動出清帶動短期流通房源優(yōu)先消化，但住宅待售總量依然增加，同比上漲 0.8%，表明老舊現(xiàn)房積壓仍在，拖累整體庫存降幅，三四線長期滯銷房源去化壓力較大。