??2026年上半年，南京房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)托底與市場自身修復的雙重作用下，呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價弱、板塊分化、改善提質(zhì)”的總體特征。

??新房成交方面，上半年全市商品住宅成交12524套、159.79萬平方米，成交金額416.25億元，成交均價26051元/平方米。與2025年同期相比，成交套數(shù)微降1.63%，成交面積微降0.95%，成交均價同比下降5.82%，呈現(xiàn)典型的"以價換量"格局。從月度走勢看，3月“小陽春”行情如期兌現(xiàn)，4-6月成交持續(xù)高位運行，5月成交套數(shù)同比增長31.14%，6月同比增長30.88%，二季度市場活躍度顯著回升。

??供應方面，上半年新增供應8893套、118.06萬平方米，同比微降0.81%，供應節(jié)奏整體平穩(wěn)。供求比0.74，處于供不應求區(qū)間，有利于庫存去化。

??結(jié)構(gòu)方面，110-130平方米面積段成交占比34.05%，三房戶型成交占比57.03%，200-300萬元總價段成交占比20.37%，剛改產(chǎn)品為市場絕對主力。改善型產(chǎn)品（130平方米以上）合計占比33.10%，較往年繼續(xù)提升。

??庫存方面，截至6月末，全市商品住宅庫存47030套、602.03萬平方米，按近6個月成交測算去化周期約22.6個月。分區(qū)域看，雨花臺（10.1個月）、玄武（11.0個月）去化相對健康，高淳（56.3個月）、溧水（52.2個月）遠郊區(qū)域庫存承壓嚴重。

??政策方面，南京于1月發(fā)布“青年人才房票”政策，3月出臺“寧六條”穩(wěn)樓市措施，包括“賣舊買新”貸款貼息、房票安置、商業(yè)首付調(diào)整等，政策力度在全國二線城市中處于前列。

??項目方面，聯(lián)發(fā)雨花新澍以20.2億元位居銷售金額榜首，鳳起潮鳴、RICI瑞璽等河西高端改善盤以超6.7萬元/平方米的均價貢獻高額單盤產(chǎn)值。

??一、宏觀環(huán)境

??1.1 全國政策環(huán)境

??1.1.1 中央調(diào)控定調(diào)

??2026年上半年，中央對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)延續(xù)“穩(wěn)中求進、因城施策”的總基調(diào)，核心政策邏輯圍繞“住房供需平衡、剛需改善合理支持、化解房企風險、城中村改造、保障房并行”五條主線展開。

??中央層面的核心表述集中在以下幾個方面:

??住房供需平衡：強調(diào)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，通過減少新增土地供應、加快存量商品房收儲、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方式，推動市場供需再平衡。

??剛需改善合理支持：通過降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度等方式，降低購房門檻，支持剛需和改善型需求合理釋放。

??化解房企風險：持續(xù)推進“保交樓”工作，優(yōu)化房企融資環(huán)境，推動出險房企債務重組和項目紓困。

??城中村改造與保障房：加快推進城中村改造片區(qū)落地，同步推進保障性租賃住房建設，構(gòu)建“商品房+保障房”雙軌體系。

??以舊換新：收購二手房并開展以舊換新，對于穩(wěn)定老舊房屋估值、打通一二手房置換鏈條有積極作用。據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年全國已有超40條以舊換新相關(guān)政策落地。

??1.1.2 貨幣金融環(huán)境

??2026年上半年，貨幣政策延續(xù)寬松基調(diào)，為房地產(chǎn)市場修復提供了有利的金融環(huán)境。

??LPR與房貸利率：央行延續(xù)降息路徑，5年以上LPR在上半年繼續(xù)下調(diào)，帶動全國房貸利率下限進一步走低。多地首套房貸利率降至3.0%左右的歷史低位，二套房貸利率同步下調(diào)，購房資金成本顯著降低。

??降準降息：上半年央行實施降準操作，釋放長期流動性；同時通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對房地產(chǎn)領域提供定向支持。央行還創(chuàng)設了1萬億元民營企業(yè)專項再貸款，部分緩解民營房企融資壓力。

??居民信貸：從居民中長期信貸變化看，隨著房貸利率下行和購房門檻降低，居民購房意愿有所回升，但整體信貸增長仍偏溫和，反映居民加杠桿意愿尚未完全修復。

??房企融資分層：國央企融資渠道暢通，融資成本持續(xù)走低，部分央企融資利率已降至3%以下；民營房企融資環(huán)境雖有邊際改善，但整體仍面臨較大約束，國央企與民企的融資分層格局延續(xù)。

??1.1.3 行業(yè)共性政策

??需求端：各地繼續(xù)推進限購松綁、首付下調(diào)、公積金擴容、多孩/人才補貼等政策。一線城市中，上海2月發(fā)布“滬七條”優(yōu)化購房門檻，深圳4月放松福田、南山等核心區(qū)域限購，廣州4月推出“穗八條”涵蓋公積金提額和“賣舊買新”補貼。二線城市政策力度更大，南京、杭州、蘇州等城市均出臺了力度不等的穩(wěn)樓市措施。

??供給端：房企融資紓困政策持續(xù)推進，預售資金監(jiān)管規(guī)則優(yōu)化，存量商品房收儲力度加大。多地推出“商改住”“工改住”政策細則，盤活存量商業(yè)辦公用地。

??長效機制：保障性租賃住房年度供應計劃持續(xù)推進，城中村改造片區(qū)落地清單陸續(xù)公布，房票安置政策在多個城市推廣。全國層面推動“好房子”建設標準，引導房企提升產(chǎn)品品質(zhì)。

??1.2 南京樓市政策

??1.2.1 現(xiàn)行政策情況

??南京作為核心二線城市，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體寬松。當前南京已全面取消限購，首付比例執(zhí)行全國最低標準，公積金貸款政策持續(xù)優(yōu)化，預售資金監(jiān)管標準適度調(diào)整。

??限購范圍：已全面取消限購，購房不再受戶籍、社保等限制。

??首付比例：首套房首付比例最低15%，二套房首付比例最低25%，處于歷史最低水平。

??限售年限：新建商品住房限售政策已全面取消。

??限價規(guī)則：新房限價逐步放開，允許優(yōu)質(zhì)項目按市場化定價。

??預售資金監(jiān)管：監(jiān)管標準適度優(yōu)化，在保證項目交付的前提下，提高資金使用效率。

??1.2.2 上半年新政落地

??1、青年人才房票政策（1月4日發(fā)布）

??南京于2026年1月4日發(fā)布“青年人才房票”政策，針對不同學歷層次的青年人才提供差異化購房補貼:

??2、“寧六條”（3月20日）

??推出六大舉措，實行差異化供地、“賣舊買新”貸款貼息1%，全市貼息總額1億元，預計可撬動約100 億元信貸規(guī)模；全面推行人才房票、商業(yè)用房首付比例下調(diào)至30%；實行“一樓盤一策”，同時規(guī)范行業(yè)輿論環(huán)境。?

??3、公積金新政（4月16日）

??下調(diào)公積金逐月還貸留存金額標準，升級家庭代際互助使用規(guī)則；異地公積金貸款范圍拓展至安徽全域，面向軍人出臺專項優(yōu)待政策，并放寬大病公積金提取條件。

??1.2.3 政策效果初判

??從政策落地后的市場表現(xiàn)看，“寧六條”和“青年人才房票”政策對市場的拉動效果逐步顯現(xiàn):

??成交量方面，政策出臺后的3-6月，南京新房月度成交套數(shù)分別為2501套、2490套、2784套、2725套，較1-2月的低谷期（1299套、725套）顯著回升。其中5月成交套數(shù)同比增長31.14%，6月同比增長30.88%，政策邊際拉動效果明顯。

??分客群影響，“賣舊買新”貼息政策對改善型客群拉動效果較強，推動置換需求釋放；“青年人才房票”對剛需客群有一定拉動，但受限于補貼金額相對購房總價比例較小，效果相對溫和。高端改善項目流速受政策影響較小，主要受產(chǎn)品力和地段價值驅(qū)動。

??價格方面，盡管成交量回升，但成交均價同比仍下降5.82%，說明市場仍處于“以價換量”階段，政策對價格的直接拉動效果有限，更多體現(xiàn)在量的修復上。

??二、土地市場

??2.1 全市土地市場整體概況

??2.1.1 經(jīng)營性用地供求總覽

??2026年上半年，南京土地供應繼續(xù)向核心區(qū)域集中，供地節(jié)奏保持“少量高頻”特征，通過精準投放優(yōu)質(zhì)地塊維持市場熱度。

??供應端方面，上半年共供應涉宅用地56幅，同比下降6.67%，環(huán)比下降16.42%；供應總建面約327.4萬㎡，同比下降9.96%，環(huán)比下降9.24%。兩項供應指標同比、環(huán)比均呈收縮態(tài)勢。

??成交端方面，上半年共成交涉宅用地42幅，同比下降4.55%，環(huán)比大幅下降51.72%；成交總建面約241.94萬㎡，同比下降14.65%，環(huán)比下降46.70%。成交端各項指標環(huán)比均出現(xiàn)近乎腰斬的顯著回落，成交幅數(shù)、成交建面環(huán)比降幅分別達51.72%、46.70%，反映出上半年成交節(jié)奏較上一時期明顯放緩。2025年7月—2026年6月南京涉宅用地月度供求走勢

??上圖顯示，近一年南京經(jīng)營性用地月度供求呈現(xiàn)"少量高頻"特征，波動明顯，多數(shù)月份供應總建面處于低位，符合南京市"縮量提質(zhì)"的供地策略。

??2.1.2 量價表現(xiàn)

??南京的土地出讓金規(guī)模在二線城市中保持前列，但整體溢價率處于中等水平。核心區(qū)域地塊如河西、雨花核心板塊能夠吸引多家房企競拍，出現(xiàn)一定溢價；近郊和遠郊地塊多以底價成交為主，流拍現(xiàn)象在遠郊區(qū)域仍有發(fā)生。

??從量價核心指標看，上半年土地出讓金總額為約188.03億元，同比下降33.50%，環(huán)比大幅下降55.72%；整體樓面均價為7772元/㎡，同比下降22.08%，環(huán)比下降16.92%；整體溢價率僅為1.09%，同比大幅下降74.23%，環(huán)比下降53.02%?？梢?，無論是出讓金規(guī)模、樓面價還是溢價率，均較去年同期及上一時期顯著回落，市場競價熱度明顯降溫，溢價率處于歷史低位區(qū)間。

??核心量價指標及其同比、環(huán)比變化如下表所示：

??從土地用途結(jié)構(gòu)看，上半年成交以純住宅用地為絕對主導。純住宅用地成交41幅，成交總價約186.18億元，成交總建面約239.44萬㎡，樓板價7776元/㎡，溢價率1.10%；商住用地僅成交1幅，成交總價約1.85億元，成交總建面約2.50萬㎡，樓板價7376元/㎡，溢價率0.00%。純住宅用地在成交幅數(shù)、成交總價及成交建面上均占據(jù)市場絕大部分份額，商住用地成交規(guī)模極為有限，市場結(jié)構(gòu)高度集中于純住宅用地。

??分用途成交結(jié)構(gòu)如下表:

??2.1.3 市場熱度

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年上半年（1-6月）南京經(jīng)營性用地成交42幅、成交總建面241.94萬㎡、成交總價188.03億元、樓面均價7772元/㎡、平均溢價率1.09%。

??將2026年上半年溢價率與歷年同期進行對比，可清晰觀察市場熱度變化：

??上圖顯示，2026年上半年南京經(jīng)營性用地平均溢價率僅為1.09%，明顯低于2022H1的4.53%、2023H1的8.20%、2024H1的2.96%和2025H1的4.23%，為近5年同期最低水平，反映市場整體以理性、平穩(wěn)為主基調(diào)。底價成交在上半年占據(jù)絕對主導，市場以底價成交為主。頭部房企拿地趨于謹慎，政府平臺公司成為拿地主力。

??2.2 南京分區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??2.2.1 各區(qū)域橫向?qū)Ρ?/p>

??從南京各區(qū)域土地供應和成交情況看，供地重心呈現(xiàn)以下特征:

??2.2.2 各區(qū)域熱度差異

??第一梯隊（高熱）：河西、雨花核心

??河西板塊作為南京高端改善核心區(qū)，土地稀缺性凸顯，每次供地均能吸引頭部央國企激烈競爭。雨花臺核心區(qū)受益于軟件谷產(chǎn)業(yè)支撐和城南中心規(guī)劃利好，土地熱度持續(xù)走高。

??第二梯隊（中等）：江寧、浦口、棲霞

??江寧和浦口作為南京兩大近郊供應主力，土地供應量較大，但去化壓力也相對較大，房企拿地更趨理性。棲霞區(qū)仙林板塊依托教育和生態(tài)資源，對品質(zhì)房企有一定吸引力。

??第三梯隊（低溫）：六合、溧水、高淳

??遠郊區(qū)域庫存高企、需求不足，房企拿地意愿極弱，地塊多以底價成交或由地方國資托底。

??2.2.3 核心板塊成交特征

??高溢價地塊主要集中在河西和雨花核心區(qū)，產(chǎn)品定位以高端改善為主。地塊配建要求包括學校、保障房、公園等公共配套，反映政府通過配建要求提升區(qū)域配套水平的導向。房企拿地偏好明顯：優(yōu)先選擇核心區(qū)域、配套成熟、去化確定性高的地塊；對遠郊、高庫存區(qū)域地塊持謹慎態(tài)度。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??2.3.1 拿地企業(yè)類型分布

??2026年上半年南京土地市場拿地企業(yè)呈現(xiàn)以下格局:

??央國企主導：華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國金茂等頭部央國企是南京土地市場的主力買家。央國企憑借低融資成本和較強抗風險能力，在核心地塊競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

??本土品質(zhì)房企活躍：頤居建設、金基集團、奧體建設等南京本土品質(zhì)房企在特定板塊積極拿地，尤其在城南、城東等熟悉區(qū)域具有地緣優(yōu)勢。

??外來民企謹慎：濱江集團等少數(shù)民企在南京有拿地動作，但整體民企拿地占比仍然較低，民企在土地市場的參與度有待恢復。

??2.3.2 頭部房企重點拿地片區(qū)

??從上半年項目銷售排行看，頭部房企在南京的布局重點集中在:

??雨花臺：聯(lián)發(fā)集團（聯(lián)發(fā)雨花新澍）、頤居建設（頤和金陵印）

??江寧：中國金茂（金茂·樾滿云川、江寧金茂府）

??建鄴（河西）：綠城中國&奧體建設（鳳起潮鳴）、華潤置地&招商蛇口（RICI瑞璽）

??浦口：濱江集團&南京新居置地（錦繡金陵）

??玄武：金基集團&中北盛業(yè)（中北金基山和月）、綠城中國（綠城·云廬）

??棲霞：保利發(fā)展&國貿(mào)地產(chǎn)（保利國貿(mào)璟上）

??2.3.3 中小房企拿地收縮

??中小房企受資金實力和融資約束限制，在土地市場的參與度持續(xù)收縮。部分中小房企轉(zhuǎn)向代建、城市更新等輕資產(chǎn)模式，減少直接拿地。

??2.4 土地市場核心特征總結(jié)

??綜合總量、區(qū)域、企業(yè)三層數(shù)據(jù)，2026年上半年南京土地市場核心規(guī)律如下:

??“縮量提質(zhì)”延續(xù)：供地總量收縮，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，通過精準供地維持市場熱度。

??冷熱分化加?。汉诵膮^(qū)域高溢價競爭，遠郊區(qū)域底價成交甚至流拍，分化格局固化。

??央國企主導格局：央國企憑借資金優(yōu)勢主導核心地塊競爭，民企參與度有限。

??土地熱度向新房傳導：河西、雨花等高熱土拍區(qū)域，對應新房市場同樣表現(xiàn)活躍，“土地熱度→新房板塊熱度”的傳導邏輯成立。

??地價分層決定產(chǎn)品定位：高地價區(qū)域定位高端改善，中地價區(qū)域定位剛改，低地價區(qū)域定位剛需，地價分層與產(chǎn)品分層高度匹配。

??三、新建住宅市場

??3.1 供求表現(xiàn)

??3.1.1 整體供求量價

??2026年上半年，南京商品住宅市場呈現(xiàn)“量穩(wěn)價弱”的總體態(tài)勢，供需規(guī)模與去年基本持平，成交均價、總價同比下滑，整體持續(xù)供不應求。

??3.1.2 月度供求表現(xiàn)

??2026年上半年南京樓市需求韌性較強，僅2月受春節(jié)影響成交回落，3-6月持續(xù)高位；供應4月沖高后逐月縮減，房價穩(wěn)步上行，但上半年整體均價低于去年同期。

??3.1.3 近五年同期對比

??對比近五年上半年數(shù)據(jù)，南京住宅供應、成交規(guī)模自2022年起持續(xù)收縮，近兩年供應、成交面積已跌至近五年低位且走勢趨穩(wěn)。

??3.1.4 分區(qū)域供求表現(xiàn)

??2026年上半年，南京住宅各區(qū)域表現(xiàn)差異較大，僅玄武新房供應充足，其余區(qū)域去化順暢。浦口、江寧成交體量領先，主城片區(qū)置業(yè)門檻更高，近郊板塊均價更親民；剛需房源流通活躍，改善房源新增不多，整體去化節(jié)奏平穩(wěn)。

??3.1.5 分板塊供求表現(xiàn)

??2026年上半年，南京江北、江寧、城南新房成交規(guī)模位居前列；市場價格呈現(xiàn)清晰梯隊，河西、城中置業(yè)門檻偏高，遠郊板塊均價更為友好，各板塊供需與價格特征區(qū)分鮮明。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

??3.2.1 面積段結(jié)構(gòu)

??2026年上半年，南京新房成交以110-130㎡戶型為主力，套數(shù)占比超三成，是市場主流選擇；90-110㎡、130-150㎡戶型成交體量緊隨其后，剛需與改善需求均衡釋放。

??3.2.2 總價段結(jié)構(gòu)

??2026年上半年，南京新房成交集中在200-400萬區(qū)間；500萬以上房源成交金額占比超三成，剛需與改善需求同步釋放，單價隨總價段遞增走高。

??3.2.3 房型結(jié)構(gòu)

??戶型偏好變化趨勢：從三房主導向三房+四房并重演變，四房占比逐年提升，反映家庭結(jié)構(gòu)變化（二孩家庭增多）和改善需求升級。二房及以下產(chǎn)品基本退出主流市場，開發(fā)商產(chǎn)品定位全面向三房及以上傾斜。

??3.3 存量與去化

??3.3.1 狹義庫存

??截至2026年6月末，南京全市商品住宅庫存情況如下:

??3.3.2 分區(qū)域庫存

??區(qū)域庫存解讀：

??雨花臺（10.1個月）：去化周期最短，庫存壓力相對最小，受益于城南核心區(qū)高成交去化。

??江寧（22.1個月）：庫存套數(shù)全市最多（9590套），但成交活躍，去化周期處于中等水平。

??浦口（18.3個月）：庫存套數(shù)7009套，與江寧去化周期相當，江北板塊去化壓力較大。

??六合（48.0個月）：去化周期全市僅次于高淳、溧水，庫存壓力極高，遠郊區(qū)域需求嚴重不足。

??高淳（56.3個月）、溧水（52.2個月）：遠郊區(qū)域去化周期均超50個月，庫存壓力高。

??鼓樓（12.6個月）：老城核心區(qū)庫存去化周期略長，主要受供應稀缺、成交容量有限影響。

??建鄴（23.5個月）：雖然成交均價最高，但庫存面積54.84萬平方米較大，去化周期偏長。

??3.3.3 待開發(fā)存量

??從已出讓未開發(fā)土地看，南京未來1-2年新房入市體量仍然可觀。結(jié)合上半年土地供應情況，浦口、江寧、雨花仍將是未來供應主力區(qū)域，河西新增供給持續(xù)稀缺。

??潛在供應壓力預判:

??高供應壓力區(qū)域：浦口、江寧、棲霞，已出讓土地儲備充足，未來1-2年將持續(xù)放量。

??低供應壓力區(qū)域：河西、秦淮、玄武，土地稀缺，新增供應有限，以存量項目去化為主。

??遠郊區(qū)域：六合、溧水、高淳，雖然庫存高企，但新增土地供應也在收縮，潛在供應壓力邊際緩解。

??3.4 開盤市場監(jiān)測

??從上半年月度成交節(jié)奏推斷，南京新房開盤市場呈現(xiàn)以下特征:

??開盤去化率分化：高熱板塊（河西、雨花核心）開盤去化率可達70-90%，剛需板塊（浦口、江寧）去化率40-60%，遠郊板塊去化率不足30%。

??集中推盤特征：4-6月為房企集中推盤期，上半年總推盤量逐月遞增，4月供應2303套為月度峰值。

??營銷活動拉動：房企在半年沖量節(jié)點加大營銷力度，通過優(yōu)惠活動、特價房源等方式拉動去化。

??3.5項目銷售排行

??銷售金額TOP10榜單

??3.6市場核心特征總結(jié)

??綜合以上分析，2026年上半年南京新建住宅市場核心特征如下:

??量穩(wěn)價弱：成交規(guī)模與去年基本持平，但均價同比下降5.82%，“以價換量”格局延續(xù)。

??二季度回暖：3月“小陽春”啟動，4-6月成交持續(xù)高位，5-6月成交套數(shù)同比增長超30%。

??板塊分化固化：河西高端改善、城南雨花高熱、江北江寧剛改走量、遠郊低溫的分化格局進一步固化。

??改善需求釋放：130平方米以上改善產(chǎn)品占比33.10%，四房戶型占比39.36%，改善需求持續(xù)釋放。

??頭部項目集中：TOP10項目占全市成交金額22.08%，頭部效應明顯。

??央國企主導：中國金茂、綠城中國、華潤置地等央國企主導銷售榜，市場份額持續(xù)擴大。

??庫存壓力分化：雨花臺去化11.8個月相對健康，六合去化56.5個月壓力極大，區(qū)域分化嚴重。

??供應收縮控量：供應面積五年縮減67.7%，“控增量”效果顯著，供求比0.74有利于去庫存。

??四、樓市預判

??4.1 政策走勢預判

??結(jié)合全國基調(diào)與南京本地供需庫存狀況，對下半年政策走勢預判如下:

??需求端政策仍有空間:

??限購政策：南京已全面取消限購，后續(xù)進一步放松空間有限，政策重心將從“放開限制”轉(zhuǎn)向“降低成本”。

??房貸利率：下半年LPR仍有下調(diào)可能，房貸利率有望進一步走低，降低購房資金成本。

??公積金政策：公積金貸款額度仍有上調(diào)空間，異地公積金互通范圍有望進一步擴大。

??購房補貼：“賣舊買新”貼息政策可能加碼或延長期限，人才購房補貼可能擴面提標。

??以舊換新：收購二手房開展以舊換新的試點范圍有望擴大，進一步打通置換鏈條。

??供給端政策持續(xù)優(yōu)化:

??土地供應：繼續(xù)執(zhí)行“縮量提質(zhì)”策略，供地向核心區(qū)域集中，遠郊區(qū)域大幅縮減供地。

??存量收儲：存量商品房收儲力度可能加大，通過政府收購加速去庫存。

??融資支持：房企融資環(huán)境有望進一步改善，特別是對優(yōu)質(zhì)民企的融資支持可能加碼。

??政策效果預判:

??政策對成交量的拉動效果將持續(xù)，但邊際效應遞減。下半年成交有望維持二季度水平，但大幅增長的概率較小。

??政策對價格的拉動效果有限，“以價換量”格局短期內(nèi)難以根本改變。

??政策對庫存去化的效果將逐步顯現(xiàn)，但遠郊區(qū)域庫存壓力短期內(nèi)難以緩解。

??4.2 土地市場預判

??結(jié)合上半年出讓地塊和待出讓清單，對下半年土地市場預判如下:

??供地區(qū)域預判:

??核心區(qū)域持續(xù)供地：河西、雨花核心區(qū)等高熱區(qū)域?qū)⒗^續(xù)有優(yōu)質(zhì)地塊推出，維持市場熱度。

??近郊區(qū)域適度供地：江寧、浦口等近郊區(qū)域?qū)⒏鶕?jù)去化情況適度供地，供地量可能收縮。

??遠郊區(qū)域大幅縮量：六合、溧水、高淳等遠郊區(qū)域供地將大幅縮減，以去庫存為優(yōu)先。

??房企拿地偏好預判:

??央國企繼續(xù)主導：華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國金茂等央國企將繼續(xù)主導核心地塊競爭。

??民企參與度緩慢恢復：隨著部分民企流動性改善，民企在土地市場的參與度可能緩慢回升，但整體占比仍然較低。

??合作拿地增多：房企通過聯(lián)合拿地分散風險的趨勢將延續(xù)，特別是在高價地塊競爭中。

??地價與熱度走勢預判:

??核心區(qū)域地價穩(wěn)中有升：河西、雨花核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊地價有望繼續(xù)走高，溢價率維持較高水平。

??近郊區(qū)域地價平穩(wěn)：江寧、浦口等地塊以底價或低溢價成交為主，地價整體平穩(wěn)。

??遠郊區(qū)域地價低位：遠郊區(qū)域地價持續(xù)低位，流拍風險仍然存在。

??整體熱度溫和回升：隨著新房市場回暖傳導至土地市場，下半年土拍熱度有望溫和回升，但大幅升溫的概率較小。

??4.3 住宅市場預判

??4.3.1 供應預判

??浦口、江寧、雨花持續(xù)放量：這三個區(qū)域已出讓土地儲備充足，下半年將繼續(xù)是供應主力。浦口預計月均供應300-500套，江寧月均200-400套，雨花臺月均200-350套。

??河西新增供給稀缺：河西板塊土地稀缺，下半年新增供應有限，以存量項目去化為主，月均供應50-100套。

??城東（玄武）供應可控：上半年供求比1.29，供應過剩，下半年預計適度控制供應節(jié)奏。

??遠郊供應收縮：六合、溧水、高淳等遠郊區(qū)域新增供應將大幅收縮，以去庫存為主。

??全年供應預估：下半年供應量預計與上半年持平或略增，全年供應面積約240-260萬平方米。

??4.3.2 需求預判

??剛需穩(wěn)定：200萬元以下總價段成交占比35.8%，剛需客群需求穩(wěn)定，下半年預計維持當前水平。

??改善置換平穩(wěn)："賣舊買新"貼息政策推動改善置換需求釋放，下半年改善需求有望平穩(wěn)釋放，130平方米以上產(chǎn)品占比可能繼續(xù)提升。

??無大幅增減：在政策維持當前力度的情況下，需求端無大幅增減的基礎，下半年月均成交預計維持在2500-2800套水平。

??全年成交預估：下半年成交面積預計與上半年持平或略增，全年成交面積約320-340萬平方米。

??4.3.3 價格預判

??核心改善板塊價格平穩(wěn)：河西、城南雨花等核心改善板塊，受供應稀缺和產(chǎn)品力支撐，價格有望企穩(wěn)，部分優(yōu)質(zhì)項目可能出現(xiàn)小幅上漲。

??剛需板塊平價走量：浦口、江寧、棲霞等剛需板塊，庫存壓力較大，價格以平價走量為主，大幅上漲概率較小。

??遠郊板塊價格承壓：六合、溧水、高淳等遠郊板塊，庫存高企、需求不足，價格可能繼續(xù)承壓下行。

??全市均價結(jié)構(gòu)性波動：受改善項目入市節(jié)奏影響，全市成交均價可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動，但整體中樞預計在25000-27000元/平方米區(qū)間窄幅波動。

??4.3.4 板塊熱度預判

??持續(xù)高熱板塊:

??河西板塊：供應稀缺+高端改善需求+品牌房企聚集，下半年將持續(xù)高熱，去化率有望維持70%以上。

??城南雨花核心：產(chǎn)業(yè)支撐+規(guī)劃利好+品牌項目聚集，下半年熱度有望延續(xù)，去化率50-70%。

??穩(wěn)定走量板塊:

??江北核心區(qū)：剛需+剛改需求穩(wěn)定，供應充足，去化率40-60%。

??江寧核心區(qū)：剛改主力區(qū)域，品牌項目支撐，去化率40-55%。

??城北棲霞仙林：教育和生態(tài)資源支撐，去化率40-50%。

??承壓板塊:

??城東玄武：上半年供應過剩，下半年需控制節(jié)奏，去化率30-45%。

??遠郊六合/溧水/高淳：庫存高企、需求不足，去化率預計低于30%。

??4.3.5 格局預判

??板塊冷熱分化持續(xù)：核心區(qū)域與遠郊區(qū)域的分化格局將進一步固化，“強者恒強”的馬太效應延續(xù)。

??頭部品牌大盤持續(xù)占據(jù)成交主力：中國金茂、綠城中國、華潤置地等品牌房企的項目將繼續(xù)占據(jù)銷售榜前列，市場份額進一步集中。

??改善產(chǎn)品占比繼續(xù)提升：隨著改善需求釋放和供應向改善傾斜，130平方米以上產(chǎn)品占比可能突破35%。

??央國企市場份額擴大：央國企憑借資金和品牌優(yōu)勢，市場份額將持續(xù)擴大，民企生存空間進一步收窄。

??4.4 總結(jié)與建議

??4.4.1 市場總結(jié)

??2026年上半年南京房地產(chǎn)市場可以概括為“政策托底見效、量穩(wěn)價弱延續(xù)、板塊分化固化、改善需求釋放”四個核心特征。

??從全國來看，南京作為核心二線城市，市場表現(xiàn)處于全國中上水平。與一線城市相比，南京市場修復力度相對溫和；與其他二線城市相比，南京市場穩(wěn)定性較好，未出現(xiàn)大起大落。

??從歷史來看，南京市場已從2022年的規(guī)模高點回落約65%，當前處于“筑底企穩(wěn)”階段。上半年成交規(guī)模與2025年同期基本持平，價格降幅收窄，市場正在經(jīng)歷從“量價齊跌”到“量穩(wěn)價弱”的轉(zhuǎn)變。

??4.4.2 對房企的建議

??4.4.3 對購房者的建議

??免責聲明：本報告數(shù)據(jù)來源于克而瑞CRIC結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)、國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)及公開市場信息。報告中的分析和觀點基于截至2026年6月30日的可用數(shù)據(jù)，不構(gòu)成投資建議。市場存在不確定性，過往表現(xiàn)不代表未來走勢。讀者應根據(jù)自身情況獨立判斷和決策。