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??一、宏觀環(huán)境

??核心關鍵詞：政策一次性給足、穩(wěn)樓市入"十五五"綱要、貨幣適度寬松、渝22條新政落地

??1.1 全國政策環(huán)境

??中央調(diào)控定調(diào)

??2026年上半年，中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控定調(diào)呈現(xiàn)前所未有的明確與果斷。開年第一天，《求是》雜志發(fā)表特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》，明確提出"政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術"，強調(diào)房地產(chǎn)政策力度應一次到位、符合預期，避免市場與政策陷入反復博弈。這一表態(tài)被業(yè)內(nèi)視為2026年新一輪穩(wěn)樓市的號角。

??3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，政府工作報告用185個字清晰定調(diào)2026年房地產(chǎn)工作重點:著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。"穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"被放入"加強重點領域風險防范化解和安全能力建設"大框架下，意味著穩(wěn)樓市不只是穩(wěn)經(jīng)濟，更是穩(wěn)安全。

??"十五五"規(guī)劃綱要草案將房地產(chǎn)政策納入消費章節(jié)，聚焦釋放剛性和改善性住房需求，既強化住房保障兜底，又賦予地方調(diào)控自主權，兼顧短期穩(wěn)市場與長期建模式。

??貨幣金融環(huán)境

??央行行長潘功勝在兩會經(jīng)濟主題記者會上定調(diào)2026年貨幣政策:將持續(xù)實施適度寬松政策，靈活高效運用降準降息等多種工具。3月LPR維持不變:1年期3%，5年期以上3.5%，5年期以上LPR連續(xù)數(shù)月維持在3.5%的歷史低位水平。高盛等機構(gòu)預測全年降息20-30基點、降準50-100基點，二季度或加大寬松力度。

??此外，"白名單"項目貸款期限最長可延至5年，有效緩解房企現(xiàn)金流壓力。再貸款、再貼現(xiàn)利率下調(diào)0.25%，定向支持科技企業(yè)與中小企業(yè)。

??1.2 本市樓市政策

??現(xiàn)行政策情況：

??重慶目前已全面取消限購、限售政策，商業(yè)性個人住房貸款不區(qū)分首套二套，最低首付比例統(tǒng)一為15%，已取消貸款利率政策下限。預售資金監(jiān)管持續(xù)規(guī)范推進。

??本期新政落地：

??2026年2月9日，重慶市住建委聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局、市商務委員會、市稅務局、人行重慶市分行五部門聯(lián)合發(fā)布《關于發(fā)揮政策集成效應穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，推出22條系統(tǒng)性新政，以"全產(chǎn)業(yè)鏈支持好房子建設+全鏈條降低購房成本"為核心邏輯，形成供給端與需求端政策閉環(huán):

??政策效果初判

??新政出臺后，疊加3-4月傳統(tǒng)"小陽春"行情，重慶新房市場成交面積顯著回升:3月成交40.44萬m2，4月達41.70萬m2，均為半年內(nèi)峰值。多子女家庭補貼及首次購房0.5%補貼有效降低剛需群體入市門檻，90㎡以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比達79.7%。

??二、土地市場

??核心關鍵詞：縮量提質(zhì)、6月集中放量、核心區(qū)溢價分化、邦泰領跑拿地

??2.1 全市土地市場整體概況

??2026年上半年，重慶中心城區(qū)涉宅土地市場整體呈現(xiàn)"前五月沉寂、6月集中成交"的脈沖式特征。上半年共供應11幅涉宅用地，成交11幅，成交總價52.16億元，樓面均價7,543元/㎡，整體溢價率7.3%。

??月度走勢小結(jié)：1月零供應零成交，3月至5月每月成交不超過2幅，市場氛圍清淡。6月單月成交6幅、31.24億元，分別占上半年總量的54.5%和59.9%，成為土地出讓絕對高峰。這一集中放量使得上半年整體數(shù)據(jù)得以顯著拉升，但反映出去化壓力下政府供地節(jié)奏的審慎。

??2.2 分區(qū)域土地市場表現(xiàn)

??分區(qū)域小結(jié)：核心區(qū)高熱與外圍底價成交并存。江北區(qū)以20.52%溢價率居首，渝中區(qū)樓板價10,054元/㎡為全市最高，南岸區(qū)溢價率13.97%；沙坪壩、九龍坡、北碚三區(qū)均為底價成交。渝北區(qū)成交規(guī)模最大（13.47萬m2），但溢價率僅1.74%，以底價或低溢價為主。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況

??企業(yè)拿地小結(jié)：邦泰集團以18.12億元位居榜首，獲取3幅地塊，溢價率15%，拿地意愿強烈。Top 4企業(yè)合計成交總價35.64億元，占上半年土地出讓金總額的68.3%，拿地份額向少數(shù)企業(yè)集中趨勢明顯。

??2.4 土地市場核心特征總結(jié)

??供地節(jié)奏審慎，6月集中成交：上半年僅供應11幅涉宅用地，前五月幾乎零成交，6月集中出讓6幅，體現(xiàn)"控增量、優(yōu)供給"導向下政府主動收縮供地節(jié)奏。

??核心區(qū)溢價分化：江北、南岸、渝中等核心區(qū)地塊溢價率超10%，外圍區(qū)域底價成交，冷熱分化格局延續(xù)。

??民企逆周期拿地：邦泰集團等民企積極補倉，與國央企形成競爭，拿地集中度較高。

??樓面均價平穩(wěn)：整體樓板價7543元/㎡，與新房成交均價13641元/㎡形成合理價差，為后續(xù)開發(fā)留有空間。

??三、新建住宅市場

??核心關鍵詞：供應收縮、成交筑底、價格平穩(wěn)、剛改主導

??3.1 供求表現(xiàn)

??整體供求量價

??2026年上半年，重慶中心城區(qū)商品住宅供應面積111.93萬m2，套數(shù)9434套，成交面積205.51萬m2，套數(shù)17678套，成交均價13641元/㎡，套均價159萬元/套，成交總價280.33億元。供應節(jié)奏明顯慢于去化，供應端主動收縮特征顯著。

??月度走勢小結(jié)：市場在3-4月迎來傳統(tǒng)"小陽春"行情，3月和4月成交面積分別達40.44萬m2和41.70萬m2，為半年內(nèi)峰值。2月受春節(jié)假期影響降至低點（19.89萬m2），6月供應銳減至13.86萬m2，成交環(huán)比回落至35.07萬m2。成交均價在13,344-13,887元/㎡區(qū)間窄幅波動，價格運行平穩(wěn)。

??分區(qū)域小結(jié)：渝北區(qū)成交面積83萬m2，占全市40%，是市場絕對主力；江北區(qū)成交均價22627元/㎡，屬城市價格高地；巴南區(qū)均價8922元/㎡為價格洼地，以剛需承接為主。核心區(qū)域虹吸效應顯著，渝北、江北、南岸、渝中、沙坪壩五區(qū)合計占比達70%。

??3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

??面積段小結(jié)：80-120㎡剛改產(chǎn)品合計成交10643套，占總成交套數(shù)約60%，是市場絕對主力。120-143㎡改善產(chǎn)品成交4870套（占28%），改善需求旺盛。143㎡以上大戶型成交2165套（占12%），均價達16151元/㎡，高端改善產(chǎn)品價格堅挺。80㎡以下剛需產(chǎn)品占比僅6%。

??總價段小結(jié)：100萬元以下及100-150萬元是成交最集中的總價區(qū)間，兩者合計10737套，占總成交套數(shù)約61%，印證市場以剛需和剛改為絕對主力。200萬元以上改善及高端產(chǎn)品合計4042套（占23%），均價普遍站上17,000元/㎡以上，其中300萬元以上高端產(chǎn)品均價達23065元/㎡。

??3.3 項目銷售排行

??金額榜小結(jié)：海成云湖郡以13.59億元位居榜首，渝北區(qū)與江北區(qū)包攬全部TOP10八成席位（僅南岸、大渡口各1席）。觀宸以33,907元/㎡領跑價格段，建發(fā)望江云啟以30,445元/㎡緊隨其后，江北區(qū)核心板塊高端改善購買力強勁。龍湖觀萃以13,791元/㎡成為門檻最低項目，343套成交量體現(xiàn)"以價換量"策略。

??面積榜小結(jié)：海成云湖郡以83,689m2遙遙  領先，北辰悅來壹號以58,526m2位列第二，577套的成交量體現(xiàn)高性價比產(chǎn)品的走量能力。面積榜與金額榜對比可見，高端項目（觀宸、建發(fā)望江云啟）面積排名靠后但金額排名靠前，走量項目（龍湖觀萃）則相反。

??3.4新建住宅市場總結(jié)

??2026年上半年重慶中心城區(qū)新建住宅市場呈現(xiàn)以下核心特征:

??第一，供應主動收縮，去庫存導向明確。上半年供應面積111.93萬m2，供應端主動收縮與"控增量、優(yōu)供給"政策導向高度一致。月均供應約1572套，3-5月為推盤高峰，6月供應銳減至1107套，房企推盤節(jié)奏明顯放緩。

??第二，成交筑底企穩(wěn)，價格運行平穩(wěn)。上半年成交205.51萬m2、17678套，成交均價13641元/㎡，月度均價在13344-13887元/㎡區(qū)間窄幅波動，未出現(xiàn)大幅漲跌。3-4月"小陽春"行情成交面積突破40萬m2，但5-6月逐步回落，市場尚不具備持續(xù)反彈動能。

??第三，剛改產(chǎn)品主導，改善趨勢深化。80-120㎡產(chǎn)品合計占比60%，100-150萬元總價段占比29%，市場由剛改及首改產(chǎn)品驅(qū)動。120-143㎡改善產(chǎn)品占比28%，較往年持續(xù)提升，改善需求釋放趨勢明確。

??第四，區(qū)域分化加劇，核心區(qū)虹吸效應顯著。渝北區(qū)成交面積占全市40%，江北區(qū)均價22627元/㎡為價格高地，五區(qū)合計占比70%。巴南區(qū)（8922元/㎡）和大渡口區(qū)（10611元/㎡）處于價格洼地，去化壓力較大。

??四、城市房企銷售排行榜

??4.1 榜單數(shù)據(jù)

??4.2房企競爭格局分析

??（一）龍湖與海成雙雄爭霸，競爭策略分化

??龍湖集團與海成集團在各維度榜單中均占據(jù)頭部，但競爭策略截然不同。全口徑金額榜上，海成集團微弱領先龍湖集團，二者差距較小。

??從項目布局看，海成集團采取"高溢價+精耕核心區(qū)"策略，海成云湖郡和海成江帆郡均位于熱點板塊，定位中高端改善。龍湖集團則采取"多價位段覆蓋"策略，既有高端改善盤龍湖御湖境，也有走量盤龍湖觀萃，展現(xiàn)了其在不同價位段市場的綜合布局能力。

??（二）高端陣營：香港置地、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)

??香港置地、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)憑借較高的成交均價，在金額榜上位居前列，定位偏高端。

??其中，建發(fā)望江云啟以高品質(zhì)的改善產(chǎn)品成為江北區(qū)高端改善標桿；觀宸由華潤置地與香港置地聯(lián)合開發(fā)，成交均價高達33,907元/㎡，是TOP10項目中單價最高的樓盤。香港置地通過聯(lián)合開發(fā)模式（長嘉匯、觀等）實現(xiàn)多項目布局，展現(xiàn)了資本運作與品牌輸出的雙重能力。

??（三）國央企穩(wěn)健布局，民企逆周期發(fā)力

??招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等國央企憑借資金優(yōu)勢和品牌信用，在高端改善賽道占據(jù)穩(wěn)固地位。江北嘴公司作為本土國企，以11.36億元的全口徑金額位列第6。

??民企方面，昕暉集團憑借新項目全業(yè)態(tài)金額達到8.39億元上榜。

??（四）競爭格局展望

??下半年房企競爭將呈現(xiàn)以下趨勢：一是龍湖與海成的頭部競爭將更趨激烈，后續(xù)項目儲備將直接影響排名變化；二是高端改善賽道競爭升溫，隨著多個"好房子"新開工項目陸續(xù)入市，建發(fā)、華潤、香港置地等高端陣營將面臨更多競品。

??五、樓市預判

??核心關鍵詞：政策托底延續(xù)、供地縮量提質(zhì)、成交弱平衡、分化加深

??5.1 政策走勢預判

??2026年下半年，重慶房地產(chǎn)政策將延續(xù)"穩(wěn)市場、提品質(zhì)、防風險"導向，預計從以下方向持續(xù)發(fā)力:

??貨幣政策寬松空間打開：央行已明確"適度寬松"基調(diào)，預計下半年仍有降準降息窗口，5年期LPR有望進一步下調(diào)，房貸利率或進入"2字頭"時代，直接降低購房者月供壓力。

??渝22條新政效力深化：首次購房補貼、多子女家庭補貼、"賣舊買新"退稅等政策將持續(xù)釋放需求，各區(qū)縣"一區(qū)縣一策"細則有望陸續(xù)落地，核心區(qū)政策紅利更為豐厚。

??存量盤活加速推進：國企收購存量商品房轉(zhuǎn)保障房力度將加大，2026年計劃新籌集保障性租賃住房1.2萬套，有助于緩解房企去庫存壓力。

??"好房子"建設提速：40個"好房子"新開工項目陸續(xù)入市，成品住宅、綠色建筑、智能家居將成為供給側(cè)改革核心抓手。

??5.2 土地市場預判

??供地繼續(xù)縮量提質(zhì)：在自然資源部"增存掛鉤"政策及"控增量"導向下，下半年中心城區(qū)涉宅用地供應將繼續(xù)保持審慎節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓模式或?qū)⒀永m(xù)。

??核心區(qū)地塊競爭升溫：江北、渝中、南岸等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引房企溢價競拍，外圍區(qū)域以底價成交為主的格局難以改變。

??民企拿地意愿分化：邦泰、海成等區(qū)域型民企逆周期補倉意愿較強，國央企拿地節(jié)奏可能受整體市場預期影響而趨于謹慎。

??5.3 住宅市場預判

??成交維持弱平衡：在供應端主動收縮下，下半年成交量預計維持月均30-35萬m2水平，全年成交面積有望達到380-400萬m2。3-4月"小陽春"行情難以復制，但政策托底下大幅下滑風險較低。

??價格企穩(wěn)仍需時日：新房均價預計在13,000-14,000元/㎡區(qū)間窄幅波動，核心區(qū)高品質(zhì)項目價格堅挺，外圍區(qū)域以價換量壓力仍存。二手房均價下行趨勢短期難以逆轉(zhuǎn)，但跌幅有望逐步收窄。

??結(jié)構(gòu)性分化加?。?0-120㎡剛改產(chǎn)品及150萬元以下總價段仍將是市場主力；渝北區(qū)核心地位難以撼動，巴南、大渡口等外圍區(qū)域去化壓力較大。