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??核心摘要

??定調(diào)：2026年上半年，重點50城土地市場延續(xù)縮量，但結(jié)構(gòu)性修復(fù)信號已現(xiàn)：總量收縮、核心高熱、城市加劇分化、央國企寡頭壟斷。

??總量：供應(yīng)建面同比-36.8%，成交建面同比-34.6%，總價同比-37.8%；但二季度樓面均價同比轉(zhuǎn)正至18.7%，供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化成為核心推力。

??能級分化：一線為唯一修復(fù)梯隊，6月溢價率52.9%，斷層領(lǐng)先；二線整體承壓成交（成交建面同比-43.3%，跌幅最大），但杭州、蘇州地王頻出，與普通二線城市底價成交形成顯著背離；三四線脈沖反彈后回落，真實需求疲弱，但珠海、昆山等核心都市圈三線均價突破1.5萬元/平方米，與普通三四線城市形成極致分化。

??熱度與格局：上半年溢價率呈“倒V型”走勢，二季度受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓帶動顯著攀升，全市場平均溢價率約12.0%。熱度高度集中于一二線核心地塊，流拍率持續(xù)低位運(yùn)行。拿地金額TOP10中，央國企占9席，華潤以404.9億元居首；百強(qiáng)房企拿地三項指標(biāo)創(chuàng)近五年新低，民企僅濱江集團(tuán)入圍前十。

??展望：下半年總量收縮延續(xù)，一線及強(qiáng)二線高溢價維持，三四線偏冷；央國企寡頭格局難撼，全市場平均溢價率或回落至5%～10%；全局回暖需銷售端復(fù)蘇支撐。

??一、政策背景：“38號文”與供地邏輯重塑

??2026年上半年土地市場“總量收縮、結(jié)構(gòu)修復(fù)”的運(yùn)行特征，與政策端的主動調(diào)控直接相關(guān)。2026年3月16日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（下稱“38號文”），從制度層面重構(gòu)了土地要素配置的邏輯。

??38號文的核心機(jī)制在于“增存掛鉤”——年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。這一制度安排推動土地市場從“增量擴(kuò)張”向“存量盤活”轉(zhuǎn)型，從源頭壓降高庫存城市的無效供給。

??在上述框架下，2026年上半年各地供地策略呈現(xiàn)四個方向的調(diào)整：總量收縮——京滬廣深宅地計劃供應(yīng)量全線調(diào)減，上海近五年商品住宅用地供應(yīng)上限從647公頃降至385公頃，降幅超40%，廣州住宅用地較上年下降55%；質(zhì)量提升——供地向軌道站點周邊、就業(yè)密集區(qū)域及低密改善地塊傾斜；存量盤活——京滬存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)65%和70%；以需定供——供地與商品房去化周期動態(tài)掛鉤。

??二、重點50城經(jīng)營性土地供求規(guī)模與價格走勢

??（一）供求規(guī)模

??2026年上半年，全國50城招拍掛土地市場供應(yīng)與成交規(guī)模整體延續(xù)收縮態(tài)勢，但邊際改善信號逐步顯現(xiàn)。這一走勢與宏觀政策導(dǎo)向高度吻合。

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??1.供應(yīng)端

??上半年重點50城合計供應(yīng)建面約4288.1萬平方米，同比下降36.8%。其中，一季度供應(yīng)約1630.2萬平方米，同比下降37.7%；二季度供應(yīng)約2657.9萬平方米，同比下降36.2%，降幅略有收窄。月度供應(yīng)呈恢復(fù)性增長：1月僅515.1萬平方米，2月受春節(jié)因素影響進(jìn)一步降至511.7萬平方米，3月起逐步回升至603.3萬平方米，二季度各月供應(yīng)逐月走高，分別為704.6萬平方米、907.1萬平方米和1046.3萬平方米，供地節(jié)奏在季末明顯加快。

??2.成交端

??上半年重點50城合計成交建面約4009.9萬平方米，同比下降34.6%。其中，一季度成交約1812.6萬平方米，同比下降27.5%；二季度成交約2197.2萬平方米，同比下降39.5%，主要源于2025年二季度基數(shù)偏高。月度成交呈“W型”震蕩走勢：一季度先抑后揚(yáng)，1月661.3萬平方米、2月回落至414.7萬平方米，3月反彈至736.7萬平方米；二季度前兩月再度回落至547.0萬平方米、507.5萬平方米，6月在核心城市集中推盤及房企年中沖量驅(qū)動下跳升至1142.7萬平方米，環(huán)比翻番，創(chuàng)上半年峰值。

??盡管上半年整體成交規(guī)模同比下滑，但二季度末的翹尾效應(yīng)顯示出市場的邊際改善跡象。核心城市憑借較強(qiáng)的需求韌性，在年中節(jié)點貢獻(xiàn)了主要增量，帶動重點50城單月成交創(chuàng)下新高。后續(xù)市場走勢仍取決于政策落地的持續(xù)性及市場信心的修復(fù)程度，預(yù)計下半年供地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，成交端或呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征。

??3.供求關(guān)系

??上半年重點50城整體呈現(xiàn)供大于求格局，供求比約1.07，較上年同期1.12略有下降。月度供求比波動較大：1月0.78，2月升至1.23，3月回落至0.82，4-5月因供應(yīng)放量而成交萎縮分別升至1.29和1.79，6月成交爆發(fā)使供求比降至0.92，反映出二季度集中供地與成交節(jié)奏存在階段性錯配。

??（二）成交總價與樓面均價走勢

上半年重點50城呈現(xiàn)總量縮量、地價結(jié)構(gòu)性上行特征，一二線優(yōu)質(zhì)地塊拉高均價，三四線低價地塊拖累整體平均水平。

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??1.成交總價

??上半年重點50城合計成交總價約3931.0億元，同比下降37.8%。其中，一季度成交總價約1500.7億元，同比下降48.9%；二季度成交總價約2430.3億元，同比下降28.1%，降幅大幅收窄。月度走勢：1月400.1億元為低點，2月415.5億元，3-5月維持在609億—686億元區(qū)間，6月受核心城市熱點地塊帶動躍升至1186.9億元，單月貢獻(xiàn)上半年的30.2%，高價地塊有效對沖了成交面積的下滑。

??2.成交樓面價

??上半年重點50城整體樓面均價約10200.7元/平方米，同比下降1.1%。其中，一季度樓面均價約8279.3元/平方米，同比下降29.5%；二季度樓面均價約11060.9元/平方米，同比轉(zhuǎn)正，增長18.7%，供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化對均價的提振效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。月度均價呈“V型”回升：1月6050.0元/平方米為最低，2月跳升至10020.0元/平方米，3月小幅回落至9300.8元/平方米，4月升至11147.1元/平方米，5月達(dá)峰值12485.4元/平方米，6月回調(diào)至10386.3元/平方米。整體均價小幅同比下行主要受三四線低價地塊拖累，優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓帶動二季度地價顯著上行。

??三、各能級城市土地市場高度分化

       2026 年上半年，一線率先企穩(wěn)、二線內(nèi)部分裂、三四線脈沖后走弱，不同能級量價、熱度差距持續(xù)拉大。

??（一）一線城市：市場率先企穩(wěn)，量縮價穩(wěn)，核心地塊高熱

??上半年，一線城市涉宅用地合計供應(yīng)建面約445.2萬平方米，合計成交建面約436.0萬平方米，整體供求基本平衡。上半年成交建面同比下降16.5%，降幅在各能級中最小。分季度看，一季度成交約185.0萬平方米，同比下降21.1%；二季度成交約251.0萬平方米，同比下降12.8%，降幅明顯收窄，修復(fù)信號明確。

??成交總價與地價維度：1-6月一線成交總價合計約1472.1億元，同比下降約22.6%；一季度成交總價約562.2億元，同比下降43.8%；二季度成交總價約909.9億元，同比增長1.0%。樓面價持續(xù)走高，一季度樓面均價30389.2元/平方米，二季度36251.0元/平方米，環(huán)比提升19.3%，地價中樞顯著上移。

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??分城市表現(xiàn)：北京上半年共成交21宗涉宅用地，成交規(guī)劃建面122.0萬平方米，同比下降48%；土地出讓金340.1億元，同比下降66.2%；成交樓面價27885元/平方米；縮量特征顯著。深圳上半年成交6宗涉宅用地，成交規(guī)劃建面76.9萬平方米，累計成交總金額約291億元，成交均價37820.7元/平方米，6月寶安區(qū)3宗核心地塊連續(xù)刷新區(qū)域單價紀(jì)錄。上海、廣州同樣呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”特征——供地規(guī)模同比下降但優(yōu)質(zhì)地塊占比提升。

??（二）二線城市：內(nèi)部分化加劇，頭部城市地王頻現(xiàn)，尾部城市底價托底

上半年，二線城市合計供應(yīng)建面約2634.5萬平方米，合計成交建面約2301.4萬平方米，整體供求比約1.14。上半年成交建面同比下降43.3%，降幅在各能級中最大。分季度看，一季度成交約846.7萬平方米，同比下降47.1%；二季度成交約1454.7萬平方米，同比下降40.7%。盡管杭州、蘇州等熱點城市高溢價地塊頻出帶動跌幅小幅收窄，但整體依舊低迷。

??成交總價與地價維度：1-6月二線成交總價合計約1830.5億元，同比腰斬（下降51.2%）；一季度成交總價593.6億元，同比下降63.9%；二季度成交總價約1236.9億元，同比下降41.4%。地價同步修復(fù)，一季度樓面均價7010.7元/平方米，二季度8502.8元/平方米，環(huán)比提升21.3%，熱度主要集中在少數(shù)都市圈核心城市。

??二線內(nèi)部分化加劇：頭部城市地王頻現(xiàn)，尾部城市底價托底。杭州上半年多場土拍全線溢價成交——6月26日濱江永久河單元地塊經(jīng)243輪爭奪，招商蛇口以79.0%超高溢價競得，該地塊同時刷新上半年杭州主城涉宅用地總價（60.94億元）、單價（約4.98萬元/平方米）及溢價率三項紀(jì)錄。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔宅地經(jīng)74輪競價，中海溢價30%競得，樓面價6.9萬元/平方米，成為江蘇省樓面價最高宅地。然而，多數(shù)普通二線城市土地市場仍偏冷，成交以底價或低溢價為主。

??（三）三四線城市：一季度短期脈沖修復(fù)，二季度需求快速走弱，量價雙低迷

??上半年，三四線城市合計供應(yīng)建面約1208.3萬平方米，合計成交建面約1244.6萬平方米，整體供求比約0.97。上半年成交建面同比下降19.8%。分季度看，一季度成交約780.9萬平方米，同比逆勢增長17.4%，但這一增長主要由低基數(shù)效應(yīng)驅(qū)動——2025年Q1三四線城市成交建面僅665.2萬平方米，處于近五年同期最低點；若以2024年Q1為基準(zhǔn)（1000.3萬平方米），2026年Q1實際仍下降21.9%。二季度成交約463.6萬平方米，同比大幅下降42.8%，剔除基數(shù)效應(yīng)后的真實需求依然疲弱。

??成交總價與地價維度：1-6月三四線成交總價合計約587.8億元，同比下降約11.5%；一季度成交總價約344.9億元，同比增長16.9%；二季度成交總價約242.8億元，同比下降34.2%。雖然二季度樓面均價環(huán)比提升18.6%，但絕對價格依然處于相對低位，無高價成交地塊，單宗成交金額普遍不足10億元，土拍競價極少，城投底價托底為主要成交方式；僅珠海、昆山等環(huán)一線都市圈三四線地價突破 1.5萬元/平方米，形成局部價值高地。

??（四）重點50城土地市場核心指標(biāo)橫向比較

??2026年上半年，重點50城涉宅用地合計成交約3931.0億元、4009.9萬平方米。TOP5城市（上海、杭州、北京、廣州、深圳）貢獻(xiàn)了近半數(shù)的土地出讓金（49.7%），超過六成城市成交金額不足50億元，土地出讓金在城市維度高度集中。

??1.頭部集中

??金額TOP10城市合計攬金約2593.5億元，占50城總額的66.0%。TOP5城市合計約1953.5億元，占比達(dá)49.7%。這五座城市同時也是均價超過23000元/平方米的城市，量價雙高。

??從梯隊來看，上海以521.4億元居首，杭州以481.4億元緊隨其后，北京、廣州、深圳處于290億—350億元區(qū)間；南京、成都、廈門、西安、蘇州、寧波、南通七城位于100億—190億元區(qū)間；其余38城合計僅占總額的27.8%。

??2.量價分化

??成交建面TOP10城市合計成交約1817.9萬平方米，平均樓面價約10161.7元/平方米，低于50城整體均價10200.7元/平方米。從內(nèi)部來看，僅上海、杭州屬于“量價”雙高城市，其次是南京、成都、寧波，成交均價在7700—8800元/平方米之間，其他城市成交均價均在7000元/平方米以下，以低價走量為主。

??均價TOP10全部位于東部沿海地區(qū)。其中一線城市4席（上海、深圳、廣州、北京），二線城市4席（杭州、蘇州、廈門、福州），三四線城市2席（珠海、昆山），均為核心都市圈內(nèi)城市，體現(xiàn)出較高的價值外溢效應(yīng)。

??四、土拍熱度：結(jié)構(gòu)性高熱，整體市場平穩(wěn)

??（一）溢價率與流拍率

??2026年上半年，土地市場熱度呈現(xiàn)“核心地塊火熱、全域平淡”兩極分化，溢價率呈倒“V”走勢，流拍率持續(xù)低位。

??溢價率方面，上半年重點50城平均溢價率呈“倒V型”走勢：一季度月平均約6.7%，同比下降10.5個百分點；二季度月平均約17.0%，同比上升8.4個百分點。月度波動明顯：1月僅1.9%為低點，2月跳升至14.4%，3月回落至3.9%，4月反彈至9.3%，5月升至13.0%，6月在核心地塊集中成交帶動下攀升至28.6%。二季度溢價沖高主要由重點一二線城市核心地塊集中成交拉動。

??分能級溢價差異顯著：一線城市6月溢價率52.9%，爭搶熱度斷層領(lǐng)先；二線僅杭州、蘇州等熱點城市溢價突破30%，其余二線城市溢價維持10%左右；三四線城市月度溢價普遍低于2%，僅個別月份小幅沖高。

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??流拍率方面，上半年整體處于低位。月度流拍率分別為2.9%、2.8%、1.8%、2.4%、3.6%和0%，均值為2.3%，低于2025年同期的4.1%。流拍率的持續(xù)低位運(yùn)行，主要源于地方政府主動縮減低質(zhì)地塊供應(yīng)——上半年三四線城市遠(yuǎn)郊地塊供應(yīng)量同比下降52%，流拍地塊中86%為此類地塊。流拍率的持續(xù)低位運(yùn)行，一定程度上源于地方政府“主動縮量提質(zhì)”的供給側(cè)調(diào)節(jié)。

??（二）重點地塊表現(xiàn)

2026年上半年，全國多城誕生板塊單價“地王”。深圳、杭州、上海、蘇州、武漢、長沙、廣州至少拍出14個板塊單價“地王”。然而，這并非地價普漲，而是房企投資重心向高能級城市核心板塊“上移”的重要體現(xiàn)。

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??據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2026年上半年，成交總價、樓面價TOP10地塊高度集中于北上廣深、杭州、蘇州等一線與強(qiáng)二線核心城區(qū)。其中，成交總價TOP10地塊全部位于一線城市及杭州，單宗成交金額均超35億元，代表如廣州天河馬場地塊以236.04億元登頂，多輪競價后溢價26.6%，由央企平臺競得；深圳、上海多宗地塊上榜，拿方均為保利、華潤、中海、招商等全國性頭部央國企。樓面價TOP10榜單同樣由一線核心地塊壟斷，上海獨占6席，深圳3席，蘇州1席。部分地塊競價超200輪，民營房企幾乎未參與競爭。反觀三四線城市，無高價重點地塊，單宗成交金額普遍不足10億元，無大規(guī)模土拍行情。

??從地塊屬性看，高溢價地塊全部為主城改善、舊改、軌道沿線優(yōu)質(zhì)宅地。遠(yuǎn)郊剛需地塊無競價熱度，房企拿地標(biāo)準(zhǔn)清晰：優(yōu)先選擇人口流入、配套成熟、去化有保障的核心地塊，盡量規(guī)避庫存高、需求薄弱區(qū)域。

??五、拿地主體：央國企壟斷，民企大幅收縮

??（一）百強(qiáng)房企拿地規(guī)模大幅縮水

2026年上半年，房企拿地主體結(jié)構(gòu)進(jìn)一步分化，央國企主導(dǎo)地位持續(xù)強(qiáng)化，民企參與度降至歷史低位。

??總量方面，2026年1—6月，100家典型樣本企業(yè)拿地貨值合計7359.3億元，拿地金額合計3709.9億元，新增土儲建面合計3854.2萬平方米。與2025年同期相比，拿地貨值下降68.3%，拿地金額下降68.9%，新增土儲建面下降62.7%，三項指標(biāo)均創(chuàng)近五年最低水平。

??拿地門檻全面下滑——貨值、金額、建面百強(qiáng)門檻分別為19.3億元、9.7億元、18.8萬平方米，同比分別下降22.5%、19.2%和27.1%，全部創(chuàng)下近五年新低。行業(yè)資源持續(xù)向TOP10房企聚攏，其拿地金額占百強(qiáng)總量的56.3%。企業(yè)拿地金額出現(xiàn)明顯“斷層”—僅9家房企拿地金額超過100億元，超六成企業(yè)拿地金額在20億元以下。

??（二）企業(yè)格局分化

??央國企是土地市場絕對主力。從拿地金額TOP10來看，除濱江集團(tuán)外，其余均為央國企：

??華潤置地以404.9億元登頂，在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、中西部均有落子；保利發(fā)展以384.4億元位列第二，在長三角投入突出；越秀地產(chǎn)以295.7億元位列第三，拿地高度集中于粵港澳大灣區(qū)，僅廣州區(qū)域便投入近267億元；濱江集團(tuán)以133.1億元位列第七，是TOP10中排名最高的純民企。

??央國企主導(dǎo)地位持續(xù)強(qiáng)化，投資邏輯全面轉(zhuǎn)向利潤優(yōu)先。2026年上半年，拿地金額超百億的房企僅9家，較2025年同期減少2家。其中，華潤置地以404.9億元居首，同比增長16.5%；越秀地產(chǎn)以295.7億元位列第三，同比增長18.9%，是9家超百億房企中僅有的兩家正增長企業(yè)；其余7家均出現(xiàn)不同程度下滑，保利發(fā)展-23.5%、招商蛇口-50.1%、濱江集團(tuán)-58.3%、中國金茂-67.7%。濱江集團(tuán)、華潤置地、中國金茂的拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）相對較高，分別約為35%、33%、30%。

??民企拿地額銳減，市場持續(xù)邊緣化。上半年百強(qiáng)房企中，民營房企拿地金額僅489億元，同比大幅下降48%，占比低至13%。多數(shù)民企處于核心城市“爭不過”、非核心城市“不參與”的兩難困境中，融資成本普遍較高，在資金承壓下拿地規(guī)模持續(xù)萎縮。少數(shù)存活民企如濱江集團(tuán)，堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，以88億元位居杭州當(dāng)?shù)啬玫匕袷?，但民企整體投資意愿仍處于歷史低位。上半年拿地金額TOP30企業(yè)中，僅有濱江集團(tuán)等4家民企入圍，較去年同期進(jìn)一步減少。

??城投平臺三四線市場托底功能持續(xù)凸顯。2026年上半年，城投及平臺公司拿地金額達(dá)849億元，同比增長7%，是唯一實現(xiàn)正增長的拿地主體，占比達(dá)23%。城投平臺在拿地數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢，但布局高度集中于三四線城市，主要承擔(dān)穩(wěn)定本地土地市場的托底功能。隨著“增存掛鉤”機(jī)制的落地，城投平臺未來在土地市場的角色或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整。

??一、下半年展望

??展望2026年下半年，重點50城土地市場預(yù)計將延續(xù)總量持續(xù)收縮、城市分化進(jìn)一步加深、央國企維持主導(dǎo)、熱度結(jié)構(gòu)性分化的運(yùn)行趨勢，具體判斷如下：

??1. 供應(yīng)端持續(xù)“縮量提質(zhì)”，存量盤活成為核心主線

??上半年供地節(jié)奏逐步加快，6月供應(yīng)建面已達(dá)1046.3萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高。下半年在“盤活存量、優(yōu)化增量”的政策導(dǎo)向下，地方政府預(yù)計將繼續(xù)秉持審慎供地原則。“增存掛鉤”機(jī)制持續(xù)約束新增涉宅用地指標(biāo)。各地盤活多少存量土地，才能新增多少建設(shè)用地；核心城市優(yōu)質(zhì)低密改善宅地供應(yīng)占比有望進(jìn)一步提升，遠(yuǎn)郊低效地塊將持續(xù)減少。

??2. 城市間分化持續(xù)加深，修復(fù)行情僅局限一線與強(qiáng)二線

??從上半年數(shù)據(jù)看，一線城市成交降幅在各能級中最小，下半年熱度有望延續(xù)。深圳、上海、北京等城市核心地塊仍將吸引央國企激烈爭奪。二線城市內(nèi)部分化難以收斂——杭州、蘇州等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊維持高溢價，普通二線及三四線城市土地市場整體仍將偏冷。在存量商品房待售面積連續(xù)3個月同比下降的背景下，去庫存仍是多數(shù)三四線、弱二線城市的首要任務(wù)，短期無修復(fù)動力。

??3. 央國企寡頭主導(dǎo)格局難以撼動，民企暫無大規(guī)?；貧w條件

??上半年拿地TOP10中央國企占據(jù)9席，這一格局在下半年預(yù)計將延續(xù)。央國企依托低成本融資、政企協(xié)同等優(yōu)勢，持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)改善地塊；民企受高融資成本、現(xiàn)金流約束，短期內(nèi)難以大規(guī)模重返土地市場；城投平臺在三四線城市的托底拿地角色仍將持續(xù)。

??4. 溢價率維持結(jié)構(gòu)性高位，全市場平均溢價溫和回落，流拍率持續(xù)低位

??上半年溢價率呈現(xiàn)“核心沖高、整體平穩(wěn)”的特征，6月在深圳核心地塊集中成交帶動下攀升至28.6%。下半年隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)入市，一線及強(qiáng)二線城市溢價率有望維持高位，但整體平均溢價率受三四線城市拖累，全市場平均溢價率預(yù)計回落至5%—10%區(qū)間；地方持續(xù)優(yōu)化出讓地塊質(zhì)量，流拍率有望繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

??5. 成交樓面價有望維持穩(wěn)中有升，市場全面回暖仍依賴銷售復(fù)蘇

??下半年隨著核心城市高價地塊持續(xù)入市，將帶動整體樓面均價維持穩(wěn)中有升態(tài)勢。但當(dāng)前土地市場僅為結(jié)構(gòu)性局部修復(fù)，土地市場實現(xiàn)全局性全面回暖，仍需要商品房銷售端持續(xù)走強(qiáng)作為支撐。