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??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：因城施策、貨幣寬松、邊際放松、精準(zhǔn)提振

??1.1 全國(guó)政策環(huán)境： 精準(zhǔn)有效、精供優(yōu)供、縮量提質(zhì)

??（1）中央調(diào)控定調(diào)。 2026年更加積極的財(cái)政政策+適度寬松貨幣政策，新增“精準(zhǔn)有效”，強(qiáng)調(diào)“四穩(wěn)” ！

??2025年12月中央政治局會(huì)議定調(diào)2026年實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策。從2026年上半年整體來(lái)看，中央兩次定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，穩(wěn)樓市決心堅(jiān)定，提振消費(fèi)為政策“主核”。3月5日，中央強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)著力穩(wěn)房地產(chǎn)，控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給、探索多渠道盤(pán)活，深化住房公積金，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，發(fā)揮保交樓白名單機(jī)制。4月28日政治局會(huì)議新增精準(zhǔn)有效表述，強(qiáng)調(diào)四穩(wěn)。2026年4月28日中央政治局會(huì)議明確提出努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新，對(duì)宏觀政策定調(diào)新增精準(zhǔn)有效表述，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)四穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期）。城市更新升級(jí)為穩(wěn)樓市重要力量，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)、緩釋庫(kù)存壓力，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??（2）貨幣金融環(huán)境。 據(jù)中國(guó)銀行公布，2026年上半年5年期以上LPR連續(xù)維持3.5%（2025年5月由3.6%下調(diào)至3.5%后持續(xù)企穩(wěn)），1年期LPR為3.0%；深圳首套商貸利率降至歷史低位（約3.05%）。廣義貨幣M2增速保持合理區(qū)間，流動(dòng)性供給充裕，有效降低購(gòu)房門(mén)檻。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2026年降準(zhǔn)降息仍有空間，專家普遍預(yù)計(jì)上下半年各有一次降息（約20-30BP）。

??（3）行業(yè)共性政策。 多城限購(gòu)從“城”至“區(qū)”持續(xù)優(yōu)化放開(kāi)、購(gòu)房需求加碼支持、預(yù)售資金優(yōu)化、城市更新升級(jí)。整體 需求端多城限購(gòu)放開(kāi)、供給端預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化與存量商品房收儲(chǔ)、城市更新升級(jí)、保障房建設(shè)、人才落戶多措并舉。1-3月，上海等密集出優(yōu)化政策；4-5月深圳、廣州、天津、武漢、蘇州密集出臺(tái)新政，二季度各地政策優(yōu)化密集性顯著增加，充分體現(xiàn)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向。多地的政策核心體現(xiàn)，緊扣中央“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”定調(diào)，以放松限購(gòu)、優(yōu)化公積金、推動(dòng)“以舊換新”為核心，旨在激活改善需求并去庫(kù)存。

??全國(guó)政策半年總結(jié)：精準(zhǔn)有效、激活需求、優(yōu)化供給、多渠道盤(pán)活

??2026年上半年全國(guó)樓市政策整體維持“寬松趨勢(shì)、“激活需求、優(yōu)化供給”為主調(diào)，在傳統(tǒng)的”因城施策“，限購(gòu)松綁，到購(gòu)房成本降低，公積金提額，城市更新釋放土地活力，存量盤(pán)活等多維度，圍繞城市建設(shè)、城市青年住房、城市產(chǎn)業(yè)、人才、新市民等多個(gè)維度展開(kāi)。其中，促進(jìn)”好房子建設(shè)，促進(jìn)青年住房供給，促進(jìn)存量?jī)?yōu)化盤(pán)活，房地產(chǎn)去庫(kù)存、商辦激活等成為今年的重點(diǎn)；同時(shí)監(jiān)測(cè)到，2026年上半年全國(guó)有超260省市（縣）出臺(tái)政策超560條，其中二季度落地超360條，尤其4.28中央政治局會(huì)議定調(diào)后地方政策出臺(tái)明顯提速，公積金為上半年各地政策優(yōu)化的主要方向，共落地超300條，可見(jiàn)政策活躍度。

??1.2 深圳樓市政策：精準(zhǔn)施策 ·核心區(qū)限購(gòu)擴(kuò)圍松綁 · 住房公積金放松 · 精供優(yōu)供

??（1）現(xiàn)行政策情況。 限購(gòu)區(qū)域已縮小至福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)，其他區(qū)域基本放開(kāi)；二手房交易增值稅由5%降至3%、賣一買一個(gè)稅退稅延續(xù)，實(shí)質(zhì)激活存量房流轉(zhuǎn)意愿。

??（2）上半年新政落地情況。 2026年4月29日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（深建字〔2026〕86號(hào)，4月30日施行）：

??需求端：限購(gòu)優(yōu)化——符合購(gòu)房條件的深戶及連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿1年的非深戶家庭，可在福田、南山、寶安新安街道范圍內(nèi)增購(gòu)1套商品住房；持居住證非深戶家庭可在上述區(qū)域購(gòu)買1套。公積金提額——個(gè)人貸款額度由60萬(wàn)提至70萬(wàn)，家庭由110萬(wàn)提至130萬(wàn)；首套上浮比例由40%升至60%，多孩家庭上浮70%、初婚初育50%、保障房40%，最高可疊加，家庭最高可貸約351萬(wàn)元。

??供給端與保障：《深圳市2026年住房發(fā)展年度計(jì)劃》提出建設(shè)籌集保障性住房3萬(wàn)套、供應(yīng)4萬(wàn)套；推進(jìn)城中村改造、老舊小區(qū)整治、好房子試點(diǎn)；引導(dǎo)存量商辦改保障性租賃住房。

??土地端： 從尋求增量供宅地，到“縮量提質(zhì)”供地模式調(diào)整優(yōu)化

??（3）深圳上半年政策效果初判：核心區(qū)化、精供優(yōu)供、縮量提質(zhì)

??整個(gè)2026年上半年深圳住房新政精準(zhǔn)靶向核心區(qū)改善，新政精準(zhǔn)靶向核心區(qū)改善與職住平衡需求，避免全面放松引發(fā)波動(dòng)。整體政策力度和精準(zhǔn)度超出市場(chǎng)預(yù)期。結(jié)合4月市場(chǎng)點(diǎn)狀小陽(yáng)春，尤其5月初訪客端的熱烈踴躍與開(kāi)盤(pán)熱銷性，展現(xiàn)出新政的良好效應(yīng)，6月成交持續(xù)企穩(wěn)回升——二手房5月成交6850套（同比+28.69%）、新房5月成交6100套（同比+60.48%）予以印證。

??二、土地市場(chǎng)：縮量提質(zhì)、核心區(qū)高熱、協(xié)議為主、溢價(jià)攀升

??2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況（口徑：招拍掛涉宅用地，含純住宅/商住/綜合）

??2026年上半年深圳招拍掛涉宅用地合計(jì)供應(yīng)7幅、總建面83.52萬(wàn)㎡（同比+34.49%、環(huán)比+142.0%）；成交6幅、總建面76.94萬(wàn)㎡（同比+221.66%、環(huán)比+44.15%）；出讓金290.99億元（同比+364.02%、環(huán)比+27.52%），樓面價(jià)37821元/㎡（同比+44.26%、環(huán)比-11.54%）；平均溢價(jià)率60.56%，較2025H1的35.74%、2025p的32.03%顯著攀升。

??上圖顯示，2026H1深圳土地供求同步放量，成交總建面創(chuàng)近三期新高；樓面價(jià)雖環(huán)比回落，但同比大幅走高。縮量周期后核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，做到“優(yōu)供盡供”，是量?jī)r(jià)齊升的主因。

??平均溢價(jià)率由2025p的32.03%躍升至60.56%，熱度顯著回暖，反映房企對(duì)粵?？萍紙@、前海桂灣、寶安中心區(qū)等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈。

??2.2 分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??招拍掛高價(jià)地集中于寶安中心區(qū)、南山粵海/前海、龍崗大運(yùn)。典型地塊：

??分析來(lái)看，招拍掛之外，大量涉宅用地通過(guò)協(xié)議出讓入市，如龍華觀瀾君子布城市更新項(xiàng)目（一、二期）、黎光片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌留用地、光明玉塘安置房等，體現(xiàn)存量盤(pán)活+協(xié)議供地特征。

??2.3 典型企業(yè)拿地情況：保利霸榜，外地央企奪地期望增強(qiáng)

??保利系（保利產(chǎn)業(yè)投資、保利房地產(chǎn)）為深圳上半年招拍掛拿地金額領(lǐng)頭，國(guó)央企與本地平臺(tái)公司（深圳地鐵、灣區(qū)城市建設(shè)、各街道股份合作公司）主導(dǎo)市場(chǎng)。

??2.4 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)：呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、核心區(qū)高溢價(jià)、國(guó)央企主導(dǎo)、協(xié)議供地占比高特征

??2026年上半年深圳土地（宅地）市場(chǎng)呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、核心區(qū)高溢價(jià)、國(guó)央企主導(dǎo)、協(xié)議供地占比高特征。寶安中心區(qū)、南山樓面價(jià)超8.7-10.8萬(wàn)元，溢價(jià)率整體抬升。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈，外地企業(yè)諸如廈門(mén)建發(fā)、廣州越秀等均加入奪地陣列，也預(yù)計(jì)今年成交的這些宅地未來(lái)將轉(zhuǎn)化為高端住宅供應(yīng)，進(jìn)一步強(qiáng)化南山、寶安中心區(qū)在改善及豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位；而外圍及協(xié)議供地則以保障房、安置房為主，對(duì)商品住宅供應(yīng)格局影響有限。

??三、新建住宅市場(chǎng)：成交筑底回升、豪宅剛需雙主導(dǎo)、結(jié)構(gòu)分化、庫(kù)存承壓

??3.1 供求表現(xiàn)（口徑：商品住宅）

??整體供求量?jī)r(jià)分析

??2026年上半年深圳新建商品住宅供應(yīng)146.04萬(wàn)平方，同比下降6.01%；住宅成交224.87萬(wàn)平方，同比下降5.6%；整體呈現(xiàn)“供應(yīng)縮量、成交企穩(wěn)筑底、均價(jià)回升，庫(kù)存有壓力”趨勢(shì)，但供求比為0.64，同比有所回升。

??整個(gè)來(lái)看，2026上半年深圳新房住宅供應(yīng)146.04萬(wàn)㎡/13674套，成交224.88萬(wàn)㎡/22537套，成交金額1484.91億元，成交均價(jià)66032元/㎡。同比2025H1（成交238.41萬(wàn)㎡/24879套/均價(jià)59844元），成交面積小幅回落，成交均價(jià)同比+10.3%；環(huán)比2025p（成交178.94萬(wàn)㎡/18569套/均價(jià)63720元），成交面積+25.7%、套數(shù)+21.4%、均價(jià)+3.6%，市場(chǎng)呈筑底回升。

??月度供求分析

??2026年上半年深圳新房住宅月度供求“凸”型結(jié)構(gòu)，4月為供應(yīng)高峰，5月為成交高峰，6月為成交價(jià)高峰期；受429新政影響，整體半年呈現(xiàn)“波浪、脈沖式”特征。

??月度節(jié)奏鮮明：1月開(kāi)門(mén)紅、2月春節(jié)回落、3-4月回升、5月放量（成交59.37萬(wàn)㎡/6100套，同比+64.4%）、6月均價(jià)沖高至72494元/㎡（豪宅項(xiàng)目集中網(wǎng)簽）。

??供求均價(jià)分析

??根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，近5年上半年深圳新房成交均價(jià)“先高后落再升”的過(guò)程。成交均價(jià)自2025H1低點(diǎn)回升，量能保持高位平臺(tái)。

??預(yù)售與現(xiàn)售分類供求分析

??2026年以來(lái)，深圳新房住宅1-4月現(xiàn)售需求與成交比較大，5月以后開(kāi)始降溫，預(yù)售基本占據(jù)市場(chǎng)需求的主流。

??3.2 成交分析

??（1）近5年來(lái)半年成交對(duì)比

??成交套數(shù)方面，2026年上半年深圳新房住宅成交22537套，同比下降9.41%，環(huán)比上漲21.36%，說(shuō)明整體新房住宅成交比去年下半年改善，但同比還有落差；

??套均總價(jià)方面，2026年上半年深圳新房住宅平均成交套均總價(jià)為658.87萬(wàn)，同比上漲15.02%，環(huán)比上漲8.27%，呈現(xiàn)價(jià)格走高趨勢(shì)。

??近15年來(lái)深圳新房住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析

??2026年上半年，深圳新房住宅成交均價(jià)達(dá)到6.6萬(wàn)/平，僅次于2022年和2023年的均價(jià)水平。整體今年的成交均價(jià)在上升。

??3.3 成交結(jié)構(gòu)分析

??（1）總體分析：成交結(jié)構(gòu)向高貨值產(chǎn)品傾斜

??2026年上半年深圳改善型住房已是成交主流，成交結(jié)構(gòu)向高貨值產(chǎn)品傾斜，均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素持續(xù)推升。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，豪宅（深圳灣澐璽172483元/㎡、中信城開(kāi)信悅灣233873元/㎡）與剛需（鴻榮源珈譽(yù)51042元/㎡、光明/寶安外圍3-5萬(wàn)元）雙主導(dǎo)。6月套均價(jià)765萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)高，反映高端產(chǎn)品集中成交，改善需求主導(dǎo)趨勢(shì)明顯。核心區(qū)豪宅總價(jià)數(shù)千萬(wàn)，外圍剛需總價(jià)300-600萬(wàn)為主流。據(jù)克而瑞觀點(diǎn)，2026年深圳改善型住房已成主流。

??（2）面積段結(jié)構(gòu)：140平方以上面積成交比重在快速上升

??22026年上半年深圳新房住宅90平方以上成交面積比重在快速提升，其中90-140平方比重為41.9%；

??140平方以上面積成交比重達(dá)到9.02%；90平方以下成交比重為49%。

??通過(guò)近1年半的觀察數(shù)據(jù)，2026年的140平方以上成交面積在提升，90平方以上成交也在提升。

??（3）總價(jià)段結(jié)構(gòu)分析：1000萬(wàn)以上成交新房住宅比例出現(xiàn)較大提升

??2026年上半年整體1000萬(wàn)以上成交新房住宅比例出現(xiàn)較大提升，其中1500萬(wàn)以上的成交量占比超過(guò)7%，同比提升4%。

??但剛需的500萬(wàn)以下成交占比也高達(dá)59%，仍占大部分。

??（4）房型結(jié)構(gòu)分析：4房及以上戶型成交快速占領(lǐng)市場(chǎng)

??2026年上半年4房及以上戶型成交占比快速上升，占比達(dá)到32.9%，遠(yuǎn)大于2房及以下的19.11%，3房戶型成交占比也在下降，比重為47.9%，同比2025年上半年54.77%，降幅超過(guò)7個(gè)點(diǎn)。

??大戶型的成交快速上升，正反映2026年以來(lái)深圳新房住宅成交類型結(jié)構(gòu)的變化，大戶型正在主導(dǎo)市場(chǎng)。

??3.4 存量與去化（口徑：商品住宅可售）

??（1）全市新房商品住宅庫(kù)存與去化分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，截止至2026年上半年末深圳新房住宅庫(kù)存待售（含預(yù)售+現(xiàn)售）合計(jì)8.95萬(wàn)套，整體低于去年下半年，但同比2025年上半年末8.05萬(wàn)套高出11.1%。

??整體截止至2026年上半年新房全部住宅去化周期按6個(gè)月平均去化周期為21.8個(gè)月，去化壓力仍偏高。主要是來(lái)自現(xiàn)售住宅的庫(kù)存去化壓力。

??（2）各區(qū)商品住宅可售面積分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，龍崗和龍華為供應(yīng)可售面積的“主力區(qū)”，均在100萬(wàn)平方以上的可售面積規(guī)模。

??分析來(lái)看，龍崗、龍華可售體量居前，為供應(yīng)主力區(qū)。

??（3）各區(qū)去化周期（近6月）分析

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，去化周期方面，大鵬（77.3月）、坪山（60.8月）、羅湖（53.7月）去化壓力顯著；南山（13.5月）、光明（15.1月）、龍華（17.2個(gè)月）相對(duì)健康。結(jié)合上半年成交涉宅土地76.94萬(wàn)㎡，未來(lái)1-2年新增供應(yīng)壓力仍值得關(guān)注。

??3.5 開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：整體上半年開(kāi)盤(pán)去化率有所上升

??2026年深圳上半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目36個(gè)（含多次推盤(pán)），總共半年預(yù)售備案樓盤(pán)達(dá)到55個(gè)。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤(pán)去化亮眼：龍湖·觀萃苑（光明馬田）多次100%售罄、深圳灣澐璽認(rèn)購(gòu)率90.91%、觀潮府（寶安中心區(qū)）100%、中信城開(kāi)信悅灣100%；去化分化明顯——聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居認(rèn)購(gòu)率僅15.06%、深鐵瓏境42.5%。整體2026年半年以來(lái)，開(kāi)盤(pán)去化率較同期有所回升，整體全市開(kāi)盤(pán)去化率大約為40%水平。

??分析來(lái)看，2026年上半年深圳核心區(qū)（南山粵海/蛇口、寶安中心區(qū)、光明馬田、龍華梅林關(guān)、鹽田優(yōu)質(zhì)盤(pán)）開(kāi)盤(pán)去化率高；龍華大浪、光明外圍部分項(xiàng)目去化承壓，5-6月為推盤(pán)與去化高峰。

??3.6 項(xiàng)目銷售排行TOP10分析：豪宅剛需雙主導(dǎo)格局得到驗(yàn)證

??銷售金額方面，深圳灣澐璽以142.97億元領(lǐng)跑金額榜，中信城開(kāi)信悅灣、觀潮府緊隨，均為南山/寶安中心區(qū)高端盤(pán)，印證核心區(qū)豪宅對(duì)銷售金額的核心支撐。

??銷售面積方面，面積榜由鴻榮源珈譽(yù)（102071㎡）、深圳灣澐璽（8.28萬(wàn)㎡）領(lǐng)銜 ，以 外圍剛需以量取勝及豪宅熱銷的鮮明對(duì)照，共同驗(yàn)證豪宅剛需雙主導(dǎo)。

??3.7 新房上半年整體市場(chǎng)小結(jié)：呈筑底回升、結(jié)構(gòu)分化顯著特征

??分析來(lái)看，2026年上半年深圳新房住宅市場(chǎng)呈筑底回升、結(jié)構(gòu)分化特征：核心區(qū)改善及豪宅拉動(dòng)均價(jià)與金額，外圍剛需支撐成交量。南山、光明、寶安中心區(qū)具關(guān)注價(jià)值；坪山、大鵬、羅湖需警惕銷售壓力與滯銷風(fēng)險(xiǎn)。

??四、二手房市場(chǎng)：量穩(wěn)價(jià)微調(diào)、稅費(fèi)激活、流轉(zhuǎn)回升

??4.1 成交概況（口徑：商品房官網(wǎng)總量）

??二手房成交量?jī)r(jià)整體分析

??2026年上半年深圳二手房總成交37378套，同比+6.7%，環(huán)比+11.5%； 成交面積 352.98萬(wàn)㎡，同比+3.85%，成交均價(jià)53000-54600元/㎡之間，半年二手房住宅成交均價(jià)為5.44萬(wàn)/平，同比2025年上半年5.7萬(wàn)/平有所下降，整體呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”趨勢(shì)。

??（2）成交月度走勢(shì)

??月度看，1月開(kāi)門(mén)紅6880套、2月春節(jié)回落3083套、3-6月企穩(wěn)于6000-7000套區(qū)間。

??2026年深圳二手房普通住宅成交均價(jià)維持53000-54600元/㎡區(qū)間，較2025H1約5.7萬(wàn)元/㎡水平小幅回落，呈量穩(wěn)價(jià)微調(diào)。二手房增值稅降至3%有效激活流轉(zhuǎn)。

??（3）半年度對(duì)比與增長(zhǎng)動(dòng)力分析

??數(shù)據(jù)來(lái)看，2026上半年深圳二手房成交量37378套，為近三個(gè)半年度高點(diǎn) ，可見(jiàn)稅費(fèi)優(yōu)化與政策松綁的疊加提振效應(yīng)顯著。

??4.2 掛牌量分析概況

??2026年上半年末，深圳二手房掛牌量為10.44萬(wàn)套，整體2026年以來(lái)，深圳二手房掛牌量出現(xiàn)新的高峰，5月達(dá)到10.46萬(wàn)套，顯示出429新政對(duì)二手房業(yè)主掛牌的刺激效應(yīng)，掛牌踴躍，但到了6月掛牌量有所降溫。

??總體來(lái)看，2026年上半年深圳二手房掛牌量比較活躍。其中二手房住宅掛牌量占比大約80%比重，2026年上半年末大約為8.4萬(wàn)套。

??4.3 成交均價(jià)分析

??2026年上半年以來(lái)，深圳二手房住宅成交均價(jià)有微升趨勢(shì)，掛牌價(jià)也有“翹尾”效應(yīng)，但整體均價(jià)比較平穩(wěn)。

??城市房企銷售排行榜：央國(guó)企與本地龍頭雙主導(dǎo)

??2026年上半年，金額榜由中海地產(chǎn)（133.10億）、華潤(rùn)置地（118.61億）、招商蛇口（115.66億）三大央國(guó)企領(lǐng)銜，憑借核心區(qū)高貨值項(xiàng)目支撐；本地龍頭鴻榮源（107.80億）、宏發(fā)集團(tuán)、京基集團(tuán)緊隨。

??從面積榜看，鴻榮源以285562㎡登頂，宏發(fā)集團(tuán)（219132㎡）、京基集團(tuán)（138889㎡）居前，本地房企憑外圍高性價(jià)比項(xiàng)目走量。整體呈現(xiàn)央國(guó)企主導(dǎo)金額、本地龍頭主導(dǎo)面積的雙主導(dǎo)格局：央國(guó)企深耕核心區(qū)改善與豪宅，本地房企下沉外圍剛需，業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品定位高度匹配。

??六、樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)仍存

??綜合判斷，在2026年深圳舉辦APEC大機(jī)遇及深圳“人工智能、具身機(jī)器人、無(wú)人車、生物醫(yī)藥、新金融”等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展大環(huán)境下，預(yù)計(jì)2026年下半年深圳樓市在政策托底下將維持溫和修復(fù)、結(jié)構(gòu)分化主基調(diào)。

??核心區(qū)住房（資產(chǎn)）具備較強(qiáng)配置價(jià)值，而外圍高庫(kù)存板塊的去化風(fēng)險(xiǎn)仍需審慎評(píng)估。

??置業(yè)者宜采取核心區(qū)聚焦、外圍審慎的差異化配置策略，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。總的來(lái)看，下半年的市場(chǎng)，深圳住房市場(chǎng)仍需政策刺激為主?？傮w市場(chǎng)在溫和筑底，外圍去化壓力仍大。

??6.1 政策走勢(shì)預(yù)判

??下半年貨幣寬松延續(xù)，降準(zhǔn)降息仍有空間，LPR或再度下調(diào)以定向降低購(gòu)房成本；深圳限購(gòu)或持續(xù)從南山、福田等核心板塊進(jìn)一步深化松綁；需求端購(gòu)房支持預(yù)計(jì)會(huì)增強(qiáng)；公積金、稅費(fèi)政策仍有優(yōu)化空間；城市更新持續(xù)加碼，成為穩(wěn)樓市重要抓手。

??6.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

??核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍將維持高溢價(jià)，國(guó)央企與本地平臺(tái)主導(dǎo)延續(xù)；協(xié)議供地、城市更新留用地占比高的格局不變；下半年供應(yīng)或溫和放量，寶安中心區(qū)、南山仍是風(fēng)向標(biāo)區(qū)域。

??6.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判

??新房成交企穩(wěn)，豪宅與核心區(qū)改善主導(dǎo)，均價(jià)受結(jié)構(gòu)影響維持高位；二手房量穩(wěn)、以價(jià)換量延續(xù)；庫(kù)存分化加劇，大鵬、坪山、羅湖去化壓力較大，需警惕外圍滯銷；南山、光明、寶安中心區(qū)具關(guān)注價(jià)值。