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??8月，北京和上海先后發(fā)布新政，如今市場表現(xiàn)如何？

??北京把答案寫在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交沖到1090套，環(huán)比增長近八成，這是繼第32周（8.3-9）之后連續(xù)第三周回升，而且升幅越拉越大。

??上海把答案寫在外環(huán)外占比上，五項措施八項內容，核心增量全部傾斜外環(huán)外，新政落地當周（8.17-23）外環(huán)外成交占比就沖到69.3%。

??把數(shù)據(jù)拆開看，兩地的故事各有各的層次。

??2026年8月7日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委、市公積金管理中心聯(lián)合發(fā)文，把非京籍家庭購買五環(huán)內商品住房的社?；騻€稅繳納年限從2年降到1年，公積金最高貸款額度抬到340萬元。（詳見《北京限購再松綁，房地產風向標動了！》）

??普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95萬平方米、69.35億元，三項指標環(huán)比分別增長79.9%、73.4%、60.4%。這是繼第32周（8.3-9）之后連續(xù)第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只漲了4.1%，第34周（8.17-23）漲了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一條典型的加速放量曲線。

??1090套這個數(shù)，放到全年看能排進前七，是全年周均722套的1.5倍。

??但需注意放量成色的高度集中，這1090套中，有257套來自通州宋莊的北投和璟，一個項目就占了全市成交套數(shù)的23.6%。

??把它剔除掉，剩下的833套，環(huán)比第34周（8.17-23）依然增長了37.5%。

??可以看到，增長是真實的，新政后市場的活躍度確實在修復。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。單周的高點，并沒有把月度的中樞抬起來。

??從價格來看，第35周（8.24-30），北京新房成交均價53540元每平方米，環(huán)比下降7.5%，是全年周度倒數(shù)第四低。量漲價跌，像是市場在以價換量。

??但進一步分析可以發(fā)現(xiàn)，這一輪價格下探，依然是北投和璟這個低總價新盤集中網簽造成的，它的均價只有40466元/平方米，把它剔除之后，全市均價是57146元/平方米，跟第34周（8.17-23）的57874元/平方米基本持平。價格底盤并沒有松動，跌的是結構，不是基本面。

??真正值得注意的是總價段分布，普睿數(shù)智北京監(jiān)測顯示，第35周（8.24-30），900萬元以下的總價段合計成交944套，占了全市的86.6%，其中300萬到600萬元一段獨占556套，占了過半的市場。北京新房市場的有效需求主體，已經明確收斂到了900萬元以內。

??新房之外，北京二手房的底盤更實。

??據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設委數(shù)據(jù)，8月北京二手房網簽成交1.37萬套，同比增長4.1%，已經連續(xù)六個月穩(wěn)定在1.3萬套以上。這個數(shù)字沒有上海那么亮眼，但勝在穩(wěn)，成交底部的輪廓已經比較清晰。

??8月20日，上海六部門發(fā)布“滬八條”，從公積金提取、信貸、購房補貼、房票安置、存量房收購五個方面同時發(fā)力，核心在于釋放外環(huán)外消費潛力。（詳見《從“滬七條”到“滬八條”，上海政策背后有高人》）

??“滬八條”至今已有半月，從市場數(shù)據(jù)來看，第35周（8.24-30）上海新房供應930套，環(huán)比大增226%；成交981套，環(huán)比增加29%，是近八周的最高。

??具體來看，“滬八條”對外環(huán)外消費潛力的激發(fā)作用明顯，普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政前后外環(huán)外成交面積周均從5.14萬平方米升到7.10萬平方米，環(huán)比增加38%，放量明顯。反過來，內環(huán)內的成交周均反而下降了49.2%。尤其是新政落地當周（8.17-23），外環(huán)外成交占比沖到69.3%，創(chuàng)下近幾周的高點。

??進一步拆分外環(huán)外的結構，可以看到，新政后先起來的是體量更大的外郊環(huán)。普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政前后外郊環(huán)成交從7.95萬平方米跳到11.84萬平方米，環(huán)比增加48.9%，而最外圈的郊環(huán)外，從2.33萬平方米微升到2.35萬平方米，幾乎持平，環(huán)比微增0.9%。

??新政先激活的是外環(huán)外里更成熟的外郊環(huán)，郊環(huán)外的后勁還要等。

??北京上海的這一輪新政，市場給出了回應，但回應里藏著幾層不同的成色。進入9月，傳統(tǒng)旺季疊加政策余溫，京滬樓市的成色值得繼續(xù)觀察。

??但需要注意的是，當前整體市場新房供應端正持續(xù)收縮，普睿數(shù)智監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年前36周（截至9月初），北京新房供應套數(shù)同比減少19.3%，上海供應套數(shù)同比減少18%，新房供應端的持續(xù)收縮，未來會不會反過來制約成交的上限，這是下一個階段要盯的問題。