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??“物業(yè)服務(wù)管理是涉及城市居民每家每戶的大事，修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》不僅是法律條文的技術(shù)性更新，更是回應(yīng)億萬(wàn)城鎮(zhèn)居民對(duì)美好社區(qū)生活期盼的重要舉措?！比珖?guó)人大代表，立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所首席合伙人、董事長(zhǎng)朱建弟在今年全國(guó)兩會(huì)期間提交了《關(guān)于盡快修訂<物業(yè)管理?xiàng)l例>的建議》。

??他呼吁通過(guò)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，妥善處理物業(yè)與業(yè)主之間長(zhǎng)期存在的突出矛盾，為社區(qū)治理提供更完善的法律支撐，提升居民的居住幸福感。

??朱建弟表示，現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）自2003年頒布以來(lái)，雖經(jīng)歷了2007年、2016年和2018年的3次修訂，但隨著2021年《民法典》的實(shí)施以及居民需求的多樣化，條例部分條款已與《民法典》存在沖突，難以有效應(yīng)對(duì)物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。例如，業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)質(zhì)量而拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司因資金不足進(jìn)一步降低服務(wù)水平，形成負(fù)向循環(huán)，已成為影響社區(qū)治理和居民生活質(zhì)量的重要因素。

??朱建弟提到，現(xiàn)行條例存在的滯后性導(dǎo)致大量物業(yè)糾紛涌入司法系統(tǒng)。他在提案中援引的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)法院系統(tǒng)每年受理的物業(yè)合同服務(wù)糾紛案件數(shù)量大，占全年受案量的10%以上。這不僅占用了大量司法資源，也進(jìn)一步加劇了矛盾。

??他詳細(xì)列舉了條例與《民法典》存在的具體沖突：

??一是業(yè)主大會(huì)成立條件與行政指導(dǎo)：現(xiàn)行條例強(qiáng)調(diào)行政主導(dǎo)，而《民法典》明確地方政府和居委會(huì)僅承擔(dān)“指導(dǎo)和協(xié)助”義務(wù)，弱化行政干預(yù)，強(qiáng)化業(yè)主自治。

??二是業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決規(guī)則：現(xiàn)行條例對(duì)業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)設(shè)置了“雙過(guò)半業(yè)主參會(huì)” “雙過(guò)半同意”的門(mén)檻，而《民法典》降低了表決門(mén)檻，更加注重業(yè)主實(shí)際參與效率。

??三是維修資金使用與緊急程序：現(xiàn)行條例未明確緊急情況維修資金的使用程序，導(dǎo)致應(yīng)急維修效率低；而《民法典》明確，“緊急情況下，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)可依法申請(qǐng)使用維修資金”，無(wú)需業(yè)主表決，保障應(yīng)急效率。

??四是公共收益的歸屬與公開(kāi)：現(xiàn)行條例未明確歸屬及強(qiáng)制公開(kāi)要求，而《民法典》強(qiáng)化了業(yè)主共有權(quán)和知情權(quán)。

??朱建弟認(rèn)為，物業(yè)公司與業(yè)主矛盾激化的主要原因在于現(xiàn)行條例規(guī)定過(guò)于原則。具體包括：對(duì)業(yè)主委員會(huì)的資格條件和公共收益管理等關(guān)鍵問(wèn)題缺乏明確規(guī)定；業(yè)主委員會(huì)普遍缺乏專業(yè)能力和透明監(jiān)督；物業(yè)公司的逐利行為缺乏有效監(jiān)管；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與業(yè)主期望存在差距；基層治理的現(xiàn)實(shí)需求缺乏法律規(guī)制。

??為解決上述問(wèn)題，朱建弟提出了七條具體建議：

??一是對(duì)物業(yè)公司的盈利應(yīng)有封頂。

??建議將物業(yè)公司利潤(rùn)與物業(yè)服務(wù)評(píng)級(jí)掛鉤，設(shè)定基準(zhǔn)利潤(rùn)率，如5%~8%，并根據(jù)服務(wù)質(zhì)量調(diào)整利潤(rùn)空間。通過(guò)明確公共收益分配機(jī)制和成本公開(kāi)機(jī)制，防止物業(yè)通過(guò)侵占公共收益、壓縮服務(wù)成本牟利。

??二是對(duì)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)應(yīng)有測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。

??建議引入第三方審計(jì)制度，對(duì)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量和項(xiàng)目成本掛鉤。同時(shí)，提升業(yè)委會(huì)監(jiān)督權(quán)限，允許其查閱物業(yè)所有財(cái)務(wù)憑證，對(duì)異常成本支出提出質(zhì)疑。

??三是優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)組成與職能。

??對(duì)業(yè)委會(huì)人員的組成要打破“誰(shuí)有空誰(shuí)上”的慣性思維，從能力匹配角度優(yōu)化組成。建議吸納法律、財(cái)務(wù)等專業(yè)人士，并提供適當(dāng)?shù)膭趧?wù)報(bào)酬。

??四是要保障物業(yè)費(fèi)收取順暢。

??盡管《民法典》倡導(dǎo)通過(guò)正規(guī)法律途徑解決欠費(fèi)，但司法程序復(fù)雜，耗費(fèi)公共資源。建議借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，采取更直接、公平、公開(kāi)的方式處理欠費(fèi)問(wèn)題。

??五是要保障業(yè)主的合法權(quán)益。

??對(duì)服務(wù)不到位的物業(yè)企業(yè)實(shí)施“分級(jí)懲戒+信用綁定+業(yè)主賦權(quán)”的綜合監(jiān)管措施。例如，將違規(guī)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人列入黑名單，5年內(nèi)不得任職；若滿意度低于50%或投訴率超過(guò)30%，業(yè)委會(huì)可啟動(dòng)解聘程序，無(wú)需等合同到期。

??六是維修基金的使用及增資方式應(yīng)簡(jiǎn)化流程。

??打破“申請(qǐng)難、審批慢、資金睡大覺(jué)”的困境，建議5000元以下的日常維修免表決，簡(jiǎn)化至“網(wǎng)上申請(qǐng)”，7~10天到賬；中等維修（5000元至10萬(wàn)元）線上表決，未交足基金者無(wú)表決權(quán)，審批15天內(nèi)完成；應(yīng)急維修危及安全時(shí)，24小時(shí)審核，可先撥款后補(bǔ)手續(xù)。

??此外，建議強(qiáng)化透明監(jiān)管，定期審計(jì)公示，未交足基金者不得參與重大項(xiàng)目表決。增資方面，為避免維修基金一次性大額支出以及老小區(qū)的經(jīng)常性大額支出，建議按房屋年限和需求分梯度補(bǔ)繳。

??七是對(duì)于一些新需求應(yīng)有規(guī)制和引導(dǎo)。

??建議將物業(yè)服務(wù)管理納入社區(qū)黨建體系，建立黨組織，統(tǒng)籌業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司與居民三方權(quán)責(zé)，避免管理失序或物業(yè)公司獨(dú)大。同時(shí)，建立快速調(diào)解機(jī)制，由街道辦、司法所等主導(dǎo)，72小時(shí)響應(yīng)，15天內(nèi)辦結(jié)，避免矛盾司法化。

??朱建弟強(qiáng)調(diào)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂不僅關(guān)系到法律的統(tǒng)一性和權(quán)威性，更關(guān)乎億萬(wàn)居民的幸福感和安全感。

??他呼吁全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、住建部門(mén)加快推進(jìn)條例的修訂工作，必要時(shí)將其上升為法律，為完善物業(yè)管理體系、提升社區(qū)治理水平提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。

??“希望通過(guò)條例的修訂或相關(guān)法律的制定，全面解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)和管理中的突出問(wèn)題，為居民創(chuàng)造一個(gè)和諧舒適的居住環(huán)境?！敝旖ǖ苷f(shuō)。