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??8月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”01109.HK）公布2026年中期業(yè)績并召開媒體發(fā)布會。上半年公司實現(xiàn)核心凈利潤101.6億元，為行業(yè)內(nèi)唯一核心凈利潤破百億的房企。華潤置地董事會主席李欣在業(yè)績會上表示，“828樓市新政出臺，對華潤置地帶來重大發(fā)展機遇?！? 這一判斷也貫穿了整場業(yè)績會的問答環(huán)節(jié)。

??上半年，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額678.7億元，同比下降28.5%，主要受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模周期性減少影響。利潤端表現(xiàn)相對平穩(wěn)，股東應(yīng)占凈利潤98.4億元，核心凈利潤101.6億元，同比增長1.6%，綜合毛利率同比提升1.4個百分點至25.4%。財務(wù)方面，截至6月末公司持有現(xiàn)金989.1億元，凈有息負債率41%，加權(quán)平均債務(wù)融資成本降至2.63%，為行業(yè)最低水平之一。惠譽于7月上調(diào)其評級至A-，市值居內(nèi)房股首位。

??從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實現(xiàn)全口徑簽約額1165億元，同比增長5.6%，行業(yè)排名第三。一線城市銷售占比超六成，深圳、上海等地多個項目銷售額破百億元，13個項目位居所在城市銷售榜首。以購物中心為代表的第二增長曲線實現(xiàn)營業(yè)額141.6億元、核心凈利潤56.2億元，均實現(xiàn)雙位數(shù)增長，87個在營購物中心零售額排名當?shù)厥袌銮叭?。萬象生活等輕資產(chǎn)板塊核心凈利潤增長10.8%至22.3億元。

??整體來看，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計226.1億元，同比增長9.9%，占總營業(yè)額33.3%；經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤貢獻占比已升至65.5%，利潤結(jié)構(gòu)從“開發(fā)獨大”轉(zhuǎn)向“開發(fā)與經(jīng)營并重”。但開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比下降約35%，結(jié)算毛利率僅為10.0%，剔除減值后為15.3%，開發(fā)板塊的利潤貢獻收縮明顯，公司對經(jīng)常性業(yè)務(wù)的依賴正在加深。

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，核心內(nèi)容包括預(yù)售門檻提高至主體結(jié)構(gòu)封頂、預(yù)售資金全額監(jiān)管，以及新出讓土地優(yōu)先推行現(xiàn)房銷售。華潤置地總裁徐榮在業(yè)績會上回應(yīng)稱，新政將從市場預(yù)期、購房者權(quán)益、企業(yè)模式及政策落地節(jié)奏四個維度重塑行業(yè)。

??徐榮分析，當前二手房交易總量已全面超過新房，但新房待售、待建庫存仍處較高水平，新政優(yōu)化土地供應(yīng)、鼓勵現(xiàn)房銷售，有助于新房市場供求關(guān)系與價格預(yù)期的修復(fù)。華潤置地土儲集中于一二線高能級城市，去化壓力相對較小，但也面臨部分三四線存量項目去化周期拉長的壓力。公司已搭建“三好十二優(yōu)”好房子體系，后續(xù)將根據(jù)政策要求進一步調(diào)整。徐榮判斷，新政將推動房企從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)向“品質(zhì)致勝”，融資端從“主體信用”轉(zhuǎn)向“項目信用”，資金監(jiān)管從“交叉混用”轉(zhuǎn)為“獨立封閉”，投融資、開發(fā)、銷售、運營全鏈條面臨系統(tǒng)性重構(gòu)。華潤置地已著手建設(shè)“產(chǎn)品力、交付力、營銷力、服務(wù)力、小分期能力”，重構(gòu)工程、供應(yīng)鏈、設(shè)計與銷售管理體系，深化以項目為單位的全周期現(xiàn)金流管理。但他也坦言，新政短期內(nèi)對公司現(xiàn)金流管理形成一定壓力，部分在建項目的推盤節(jié)奏和資金安排需要調(diào)整。政策允許“新老劃斷”、不搞“一刀切”，為公司爭取了一定的過渡空間。

??在資產(chǎn)盤活方面，期內(nèi)成都萬象城機構(gòu)間REIT完成發(fā)行，資產(chǎn)對價105億元，為全國規(guī)模最大的產(chǎn)權(quán)類機構(gòu)間REIT。華潤置地首席財務(wù)官趙偉透露，年初規(guī)劃全年REITs規(guī)模在100億至150億元，南通、臨沂消費REIT正有序申報，Pre-REITs基金二期將啟動設(shè)立。不過，REITs發(fā)行節(jié)奏受監(jiān)管審批和市場環(huán)境制約，能否如期完成全年目標仍存在不確定性。

??從“三條曲線”構(gòu)筑的經(jīng)營底盤，到多層次REITs的資本循環(huán)，再到全面?zhèn)鋺?zhàn)“現(xiàn)房時代”的系統(tǒng)性調(diào)整，華潤置地在行業(yè)模式切換期正試圖通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來應(yīng)對變局。但開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)承壓、營收規(guī)模收縮、新政落地執(zhí)行的不確定性，仍是其下半年需要直面的一系列挑戰(zhàn)。