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??賬面的復蘇，往往掩蓋真實的困境。

??近日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（600663.SH,陸家嘴）發(fā)布中報，交出了一份營業(yè)收入、利潤雙增長的業(yè)績單。報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入80.98億元，同比增長22.75%；歸屬母公司凈利潤11.08億元，同比增幅達35.91%。

??光鮮的數(shù)字背后，增長成色卻要打上一定折扣。這份增長的成績單，主要來自一筆大宗商辦資產(chǎn)的變現(xiàn)。上半年，公司通過出售星展銀行大廈實現(xiàn)銷售結轉，實現(xiàn)單筆辦公物業(yè)銷售收入37.63億元。若剔除該筆交易，整體毛利率依然處于下行態(tài)勢。再加上，蘇州綠岸“毒地”土壤污染侵權訴訟未了，疊加信托板塊風控問題頻發(fā)，公司未來經(jīng)營表現(xiàn)仍有諸多不確定性。

??面對當前經(jīng)營風險公司如何應對？8月27日，記者致電陸家嘴董事會秘書辦公室，希望就公司上半年業(yè)績表現(xiàn)及合規(guī)問題進行溝通采訪，工作人員以“沒有采訪需求”回應后，隨即掛斷電話。

??陸家嘴成立于1992年，實際控制人為上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會，長期承擔“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)”重點功能區(qū)域土地成片開發(fā)和城市功能開發(fā)的職能。2017年底，公司完成上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司100%股權收購，持有3家持牌金融機構，目前業(yè)務已全面涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)零售和金融服務。

??行業(yè)步入調整周期，這家擁有豐厚資源的“優(yōu)等生”經(jīng)營壓力凸顯——過去積累的房地產(chǎn)風險集中爆發(fā)，利潤率一定幅度下滑，金融板塊在風控層面更是頻頻“觸礁”。此外，龐大資源下建立的關聯(lián)交易網(wǎng)絡，則構成了另一層潛在隱患。

??毛利率整體下滑，租賃業(yè)務承壓

??行業(yè)進入調整期后，陸家嘴的盈利能力已經(jīng)大不如前。

??2020至2021年間，陸家嘴整體毛利率在保持70%左右水平，之后便一路下滑，到2025年已經(jīng)下跌至36%。盡管2026年上半年因出售星展銀行大廈短暫回升至58%，但相較歷史高位仍有明顯差距；凈利率的下滑更為明顯，從2021年的36%驟降至2025年的8.7%。今年上半年雖有所修復，回升至13.8%，但整體水平也遠低于之前高點。

??公司認為，當前業(yè)績壓力受到了兩方面的影響：一是上海外環(huán)外住宅市場續(xù)銷放緩，去化周期有所拉長；二是辦公物業(yè)全面進入存量博弈階段，面對新增供給集中入市與產(chǎn)業(yè)需求分化，“以價換量”以穩(wěn)固出租率成為行業(yè)普遍選擇。

??直白而言，即上海郊區(qū)住宅不好賣了，但寫字樓租金又在下跌，而房產(chǎn)銷售和物業(yè)租賃正是陸家嘴賴以生存的基本盤；再加上公司金融板塊占比有限，難以有效對沖主業(yè)下滑的風險。曾經(jīng)起點極高、手握核心資源的陸家嘴，正面臨著行業(yè)天花板的壓制，與周期下行的陣痛。

??從具體業(yè)務板塊來看，2026年上半年，公司利潤來源主要由房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)銷售、金融業(yè)務、物業(yè)服務、酒店及投資收益組成。其中，房地產(chǎn)銷售（含投資性房地產(chǎn)轉讓）毛利率從2021年的81.53%波動下滑至2025年的30.09%。今年上半年，由于星展銀行大廈整棟銷售結轉——該辦公物業(yè)簽約面積6.81萬平方米、合同金額37.63億元，推動該板塊毛利率回升至約79%。剔除該筆交易后，常規(guī)住宅及辦公項目結轉的毛利率將回歸30%左右，與2021年高點存在明顯差距。

??長期持有物業(yè)的出租業(yè)務毛利率下滑趨勢更為顯著，由2021年的75.77%、2023年的73.72%，降至2025年的57.80%，2026年上半年進一步降至約42%。橫向對比來看，公司運營的甲級寫字樓出租率整體低于市場平均水平，其中上海甲級寫字樓平均出租率74%，較市場平均76.5%低2.5個百分點；天津甲級寫字樓平均出租率60%，較市場平均65%低5個百分點，對應空置率約40%。

??盡管物業(yè)管理與酒店板塊的毛利率均實現(xiàn)小幅回升，但受限于該業(yè)務毛利率基數(shù)較低且整體收入規(guī)模較小，其對整體利潤彈性的實際貢獻依然較為有限。2026年上半年，物業(yè)服務毛利率僅9%，收入11.85億元；酒店業(yè)務毛利率26%，收入3.19億元。

??百億訴訟懸頂，信托板塊風險頻發(fā)

??與陸家嘴打造的金融城核心地標同樣讓業(yè)內熟知的，還有那場曠日持久的“蘇州毒地事件”。10年前，陸家嘴雄心勃勃地落實“走出去”戰(zhàn)略，反而淪為沉重的資產(chǎn)減值壓力，嚴重拖累了公司當下的盈利表現(xiàn)。

??2016年10月17日，經(jīng)過200多輪的報價競爭，陸家嘴下屬全資子公司-上海佳灣資產(chǎn)管理有限公司與華寶信托－安心投資20號集合資金信托計劃組成的聯(lián)合體，以85.25億元的總金額競得蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%股份，獲得蘇州綠岸名下17宗、建筑面積超100萬平方米的土地使用權。

??2021年，項目部分地塊在開發(fā)過程中被發(fā)現(xiàn)存在嚴重污染風險。當后續(xù)環(huán)境調查確定，蘇州綠岸名下14塊土地存在污染，污染面積和污染程度遠超地塊掛牌出讓時所披露的污染情況。已建成的學校被迫停用，住宅全面禁售。2023年，陸家嘴向蘇鋼集團等5方提起100.44億元索賠。目前，訴訟仍在推進中，被告蘇鋼集團已申請破產(chǎn)重整，索賠落地存在不確定性。

??該項目對公司業(yè)績造成負面影響。2025年度，陸家嘴對綠岸項目計提存貨跌價準備9.78億元，使存貨跌價準備累計余額從1.86億元增至11.63億元。

??與此同時，旗下金融板塊陸家嘴信托因房地產(chǎn)業(yè)務風控失效與合規(guī)管理缺位，構成了另一重業(yè)績拖累。2025年，陸家嘴信托涉訴案件共6起，涉案金額約32.43億元，被訴方均為房地產(chǎn)企業(yè)。其中，一筆向世茂旗下南京世榮置業(yè)提供18.31億元融資，雖經(jīng)一審、二審勝訴獲判本息合計超19億元，但被執(zhí)行人無可供執(zhí)行財產(chǎn)，核心抵押物兩次司法拍賣均遭流拍。業(yè)內人士認為，這筆18億余元的債權短期內可能難以實現(xiàn)現(xiàn)金回收。與此同時，陸家嘴信托自營資產(chǎn)不良率從2023年的7.65%攀升至2024年的11.43%。

??資產(chǎn)風險的集中暴露，與公司內部管理的內控缺陷互為表里，陸家嘴信托多次違規(guī)被監(jiān)管處罰。2024年初，陸家嘴信托因信息披露不全面、風險揭示不充分被青島監(jiān)管局罰款30萬元；同年4月，因報送報表不真實、關聯(lián)交易數(shù)據(jù)不真實、以投資名義向不滿足“四三二”要求的房地產(chǎn)項目融資、未按約定用途使用信托貸款、信托資金挪用于繳納土地出讓金、信托產(chǎn)品信息披露不審慎、違規(guī)接受保險資金投資事務管理類信托計劃，國家金融監(jiān)督管理總局對其開出420萬元罰單，時任總經(jīng)理崔斌因對部分違法行為負責被予以警告并罰款15萬元。2025年6月，再次因關聯(lián)交易管理不到位、信托項目管理嚴重不審慎、固有資產(chǎn)五級分類不準確等五項違規(guī)被青島監(jiān)管局罰款420萬元。短短兩年內，陸家嘴信托累計被罰高達870萬元。

??陸家嘴信托盈利能力的連續(xù)下滑和頻發(fā)的違規(guī)處罰，引發(fā)投資者的關注與質疑。對此，陸家嘴回應稱，陸家嘴信托持續(xù)完善公司治理，全面加強風險管理，以信托“三分類”為指引，明確轉型發(fā)展方向，提升主動管理類標品信托的管理能力，加快回歸信托本源。

??關聯(lián)交易暗藏隱患，曾遭監(jiān)管問詢

??盈利能力承壓之下，關聯(lián)交易暗流涌動。

??截至2025年底，陸家嘴合并報表范圍內子公司共55家，與控股公司陸家嘴集團之間形成了密集的關聯(lián)交易網(wǎng)絡。山海君發(fā)現(xiàn)，僅在2026年上半年，陸家嘴與關聯(lián)方之間就曾發(fā)生多筆重大交易，資金規(guī)模超20億元，

??2026年2月，陸家嘴宣布與控股股東陸家嘴集團、前灘投資按持股比例，共同對上海耀筠置業(yè)有限公司進行現(xiàn)金減資30億元，其中上市公司減資12億元；同年5月，公司出資8.19億元，認購關聯(lián)方發(fā)行的晶耀REIT戰(zhàn)略配售份額3億份；同月，陸家嘴宣布以自有資金10億元對全資子公司陸金發(fā)增資，專項用于對合營企業(yè)陸家嘴國泰人壽的同比例增資，以提升后者的償付能力。

??財務數(shù)據(jù)可以看出，陸家嘴與關聯(lián)方之間緊密的資金往來。截至2025年末，公司全部關聯(lián)方資金往來余額約224.35億元；此外，公司接受控股股東陸家嘴集團及其子公司的貸款余額為9.89億元。

??最新財報中，陸家嘴將這種內部協(xié)同視為利好。當中提到，“在控股股東陸家嘴集團的支持下，2023—2024年，公司完成了發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金，將4個位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國際商務區(qū)的優(yōu)質股權資產(chǎn)注入公司，為做強做大主業(yè)、提升資產(chǎn)質量、優(yōu)化股權結構、充實資金儲備、優(yōu)化財務結構，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎”。

??然而，陸家嘴及關聯(lián)公司密集的交易，引發(fā)監(jiān)管層的警覺。2022年，上交所曾就公司重大資產(chǎn)重組下發(fā)問詢函，對陸家嘴擬收購控股股東陸家嘴集團及前灘投資旗下子公司股權的事項進行了追問，核心聚焦標的資產(chǎn)質量、交易必要性及關聯(lián)交易風險。

??針對這一現(xiàn)象，北京市君澤君（深圳）律師事務所律師、財經(jīng)評論員陸暉在接受記者采訪時表示：“在房地產(chǎn)大周期下，資金需求始終是房企的剛性需求，同一集團下的上市公司與金融平臺容易淪為集團內部的融資通道。若長期存在項目、資金、風險混同的情形，既可能違反金融行業(yè)獨立性監(jiān)管要求，也可能引發(fā)大股東利用關聯(lián)交易向上市公司輸送利益或制造同業(yè)競爭的潛在問題?！?/p>

??陸家嘴未能躲過市場的整體下行影響，又意外踩雷“毒地”，這些或許可以歸為“運氣不佳”；但信托板塊的違規(guī)操作與風控失守，則深刻反映出公司內部管理存在的問題。市場周期的陣痛固然難熬，但陸家嘴真正的考驗，才剛剛開始。