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??本月樓市政策概要

??2026年8月，全國房地產(chǎn)政策在延續(xù)適度寬松基調(diào)的同時，重心從“定調(diào)”轉(zhuǎn)向“制度落地”。隨著8月28日中央多部門從銷售、信貸、融資三大環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度進行重構(gòu)，并搭配多項配套政策落地，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心制度框架基本確立。

??內(nèi)容速覽

??8月28日：制度奠基的三箭齊發(fā)

??圖1 2026年8月中央層面重點房地產(chǎn)政策

??數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，克而瑞研究中心整理。

??本月中央重磅政策集中在8月28日發(fā)布。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會四部門同日發(fā)文，合力搭建房地產(chǎn)新模式的三大支柱：

??信貸端（央行+金融監(jiān)管總局）：確立房地產(chǎn)開發(fā)貸款“主辦銀行制”，單個項目對應(yīng)一家主辦銀行，項目全部資金納入封閉賬戶管理，開發(fā)貸從“看主體信用”徹底轉(zhuǎn)向“看項目信用”；個人住房貸款期限由最長30年延長至40年，并明確新建住房貸款須在項目竣工備案后發(fā)放，實現(xiàn)“能拿房、再還貸”。同步出臺商品住房、商業(yè)地產(chǎn)、個人住房、城市更新等細分領(lǐng)域貸款管理辦法。

??銷售端（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部+自然資源部+金融監(jiān)管總局）：商品住房預(yù)售須完成主體結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)售資金實行專戶管理、按工程節(jié)點撥付；明確新出讓土地及未取得工程規(guī)劃許可的項目“優(yōu)先”現(xiàn)房銷售，推行“交房即交證”；房企違約不能按期交房時購房人有權(quán)解除合同并退還資金。銷售端與信貸端形成閉環(huán)，從制度源頭封堵交付風(fēng)險。

??融資端（證監(jiān)會）：支持上市房企通過定向增發(fā)、發(fā)行公司債、并購資產(chǎn)等方式再融資，允許存量公司債滾動續(xù)發(fā)；推動商業(yè)地產(chǎn)CMBS、不動產(chǎn)ABS及REITs高質(zhì)量發(fā)展，持續(xù)推進不動產(chǎn)私募投資基金試點——核心導(dǎo)向是推動房地產(chǎn)融資從依賴主體信用向基于項目轉(zhuǎn)變。

??公積金制度突破落地

??8月18日國務(wù)院正式修改《住房公積金管理條例》，核心突破：靈活就業(yè)人員可自愿繳存；新增支付房租、裝修、物業(yè)費等提取情形并取消租房提取收入門檻；推動繳存記錄全國互信互認、異地貸款便捷辦理等。

??地方跟進：示范與分化

??圖2 2026年1—8月地方寬松性政策主要發(fā)力方向

??注：“行政寬松”包括松綁“四限”、購房財稅補貼、“房票”安置和“帶押過戶”等。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心。

??地方層面，本月出臺調(diào)控政策約56條，寬松性47條占絕對主導(dǎo)。北京將非京籍五環(huán)內(nèi)購房社保由3年調(diào)整為1年，上海外環(huán)外二套商貸首付降至15%并推出2億元“以舊換新”補貼，一線城市示范效應(yīng)明顯；公積金仍是地方政策主線，從“提額”不斷向“場景擴容+代際互助+全國互認”深化；此外，供給端“好房子”建設(shè)、城市更新進入量化落地與規(guī)劃實施階段，住房保障、土地盤活與市場監(jiān)管同步完善。

??總結(jié)與展望

??8月房地產(chǎn)政策的核心在于制度奠基，但制度確立不等于市場見效。二季度貨幣政策報告顯示，個人住房貸款余額同比下降3.8%，住戶消費貸款同比下降1.7%，為2022年以來首次下降，居民“去杠桿”仍在延續(xù)，房貸利率雖是歷史低位（3.05%）卻未能有效刺激加杠桿意愿。后市需緊盯三大變量：主辦銀行制要求銀行快速建立項目資金全封閉監(jiān)管能力、現(xiàn)房銷售“優(yōu)先”彈性表述下地方執(zhí)行節(jié)奏分化、低利率環(huán)境下居民仍不愿加杠桿的矛盾未解，市場實質(zhì)性修復(fù)仍需等待收入預(yù)期和房價預(yù)期的企穩(wěn)回升。

??一

??中央政策：多部門協(xié)同搭建房地產(chǎn)發(fā)展新模式核心制度框架

??1.政策跟蹤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??2.政策小結(jié)

??8月資金面整體平穩(wěn)。公開市場操作方面，MLF凈回籠1000億元（投放5000億元、到期6000億元），為近4個月來首次縮量續(xù)作；買斷式逆回購凈投放2000億元；國庫現(xiàn)金定存凈投放700億元。資金利率方面，全月資金面先緊后松，上半月資金利率穩(wěn)定運行在1.4%的政策利率下方，中下旬受政府債繳款和MLF縮量等因素影響有所收緊，月末央行加大投放后重新轉(zhuǎn)松。LPR連續(xù)15個月保持不變，1年期LPR維持3.0%，5年期以上LPR維持3.5%。

??在房地產(chǎn)方面，8月中央層面政策呈現(xiàn)“制度奠基”特征，圍繞加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式集中落地：一是信貸管理重構(gòu)，央行、金融監(jiān)管總局出臺改革完善房地產(chǎn)信貸管理意見及商品住房、商業(yè)地產(chǎn)、個人住房、城市更新等系列貸款管理辦法，確立“主辦銀行制”與項目資金封閉管理，個人住房貸款期限延長至40年；二是銷售制度重塑，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等明確預(yù)售封頂、資金監(jiān)管與現(xiàn)房銷售推進，推行“交房即交證”；三是資本支持打通，證監(jiān)會明確資本市場支持新模式，推動REITs、公司債、再融資與不動產(chǎn)私募投資基金；四是公積金制度落地，國務(wù)院修改《住房公積金管理條例》，推進靈活就業(yè)可繳、裝修物業(yè)費可提、全國互認互貸等；五是貨幣信貸低位持穩(wěn)，LPR連續(xù)15個月保持不變，支持更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性工具精準滴灌。

??二

??地方政策：京滬渝蓉等重點城市集中松綁，公積金深化鞏固支持

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（2）土地政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（3）公積金政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（3）人口人才政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，克而瑞研究中心整理。

??（4）城市更新類政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（5）其他政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（2）土地政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??（3）其他政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??3. 緊縮性政策

??(1) 市場監(jiān)管政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??4.政策小結(jié)

??公積金提額擴圍延續(xù)，京滬渝蓉等重點城市集中松綁

??克而瑞研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2026年8月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策56條。其中，寬松性政策47條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房公積金貸款及提取政策、發(fā)放購房補貼、推進住房“以舊換新”、支持“好房子”建設(shè)、推進城市更新等；中性政策6條，內(nèi)容主要涉及配售型保障性住房管理、公租房管理辦法完善及共有產(chǎn)權(quán)住房管理等；緊縮性政策3條，內(nèi)容主要涉及住宅專項維修資金管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管和住宅小區(qū)公共收益管理等。

??本月公積金政策數(shù)量持續(xù)領(lǐng)跑，是地方穩(wěn)市場最主要抓手，國務(wù)院條例修訂正式落地為各地創(chuàng)新提供制度框架，多地上調(diào)貸款額度、拓展提取場景、推進異地互認互貸；北京、上海兩大一線城市集中出臺新一輪穩(wěn)市場政策，信號意義較強；“好房子”建設(shè)由標準制定向行動方案全面鋪開，合肥、陜西等地出臺具體實施方案；城市更新進入“十五五”規(guī)劃密集落地階段，四川、上海、吉林等地集中發(fā)布專項規(guī)劃等。

??（條）

??圖3 2025年1月—2026年8月地方樓市調(diào)控政策數(shù)量及調(diào)性變化

??注：政策調(diào)性分類依據(jù)是當期基于上期相對變化；“保障性租賃住房”相關(guān)政策對房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o直接影響，故納入“中性”。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化限購、發(fā)放購房補貼、推進住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購、發(fā)放購房補貼、推進住房“以舊換新”、支持“好房子”建設(shè)、推行房票安置等。典型代表如：北京大幅松綁限購，非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社保年限由3年調(diào)整為1年，取消父母贈與子女住房的資格核驗；上海外環(huán)外二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，推出“以舊換新”購房貸款補貼（單套最高5萬元、總規(guī)模2億元），推行房票安置，加快推進收購二手住房用作保障性租賃住房；合肥出臺“好房子”建設(shè)行動方案，明確2026年開展試點、2027年以后新出讓土地原則上按“好房子”要求建設(shè)；成都優(yōu)化剛需和剛改住房供地，鼓勵區(qū)（市）縣發(fā)放購房補貼，支持“拆舊建好”；西安安排5000萬元專項補貼資金支持“賣舊買新”，單套最高2萬元。此外，洛陽、新鄉(xiāng)等地在“商改住”、自主更新、房票安置等領(lǐng)域跟進出臺配套政策。

??土地政策核心舉措主要包括盤活存量建設(shè)用地、實行增存配比機制、支持用途轉(zhuǎn)換等

??土地政策方面，核心舉措主要包括盤活存量建設(shè)用地、實行增存配比機制、支持用途轉(zhuǎn)換等。典型代表如：云南省出臺《關(guān)于全面推進存量建設(shè)用地盤活利用促進土地資源提質(zhì)增效的指導(dǎo)意見》，明確到2030年單位GDP建設(shè)用地使用面積較基期年下降率不低于15%，建立增存配比機制，支持原土地使用權(quán)人自主改造或聯(lián)合改造，允許存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)換為保障性住房可不補繳土地出讓價款，利用存量房產(chǎn)發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)的可適用不超過5年的過渡期政策。

??公積金政策核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、擴大異地互認范圍、新增提取場景等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、擴大異地互認范圍、新增提取場景、降低首付比例等。貸款額度方面，內(nèi)蒙古自治區(qū)將公積金貸款最高額度由100萬元提高至150萬元，高層次人才和多子女家庭提高至180萬元，貸款額度不再與賬戶余額掛鉤；威海市單繳存人最高貸款額度由60萬元提高至80萬元，雙繳存人由100萬元提高至120萬元；福州市雙繳存人最高120萬元、單繳存人80萬元；南平市單繳存人由50萬元提高至60萬元，雙繳存人由80萬元提高至100萬元；呼和浩特市單方繳存由60萬元提高至90萬元、雙方由100萬元提高至150萬元。提取范圍方面，達州新增物業(yè)費、維修資金、車位購置費、契稅、裝修等多項提取場景并推出裝修貸款；威海新增物業(yè)費（夫妻雙方合計不超過3000元）和取暖費提??；福州將裝修提取范圍由福州市擴大至福建省全??；新鄉(xiāng)將裝修提取范圍擴大至本人及配偶、父母、子女。貸款條件方面，南京將公積金異地貸款范圍擴展至全國；阜陽、益陽支持代際互助提取和貸款，益陽對“好房子”項目貸款額度上浮50%；丹東、撫順等地放開公積金貸款次數(shù)限制，支持公積金直接轉(zhuǎn)移支付首付款。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購房補貼、青年人才安居保障等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購房補貼、青年人才安居保障等。典型代表如：廣州南沙區(qū)發(fā)布促進港澳青年就業(yè)創(chuàng)業(yè)實施辦法，提供成長支持、生活補貼、安居保障等全方位政策，其中港澳籍全日制本科生、碩士研究生、博士研究生按月分別給予1000元、2000元、4000元生活補貼，共補助30個月；同步開展青年人才購房補貼申報，符合條件的青年人才給予3萬元購房補貼。

??城市更新類政策主要涉及建立規(guī)劃實施體系、出臺金融支持政策等

??城市更新類政策核心舉措主要包括發(fā)布建立規(guī)劃實施體系、出臺金融支持政策等。典型代表如：四川、上海、吉林等地集中發(fā)布城市更新“十五五”規(guī)劃，明確了未來五年改造量化指標與實施路徑；江西出臺城市更新規(guī)劃編制實施細則，建立“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案—年度計劃”四級規(guī)劃實施體系；廈門印發(fā)城市更新工作實施方案，建立六級規(guī)劃計劃實施體系；江蘇出臺金融支持城市更新工作若干措施，引導(dǎo)銀行信貸資金重點支持八大領(lǐng)域項目。

??住房保障政策主要涉及配售型保障性住房管理、公租房管理、共有產(chǎn)權(quán)住房管理等

??住房保障政策主要涉及配售型保障性住房管理、公共租賃住房管理、共有產(chǎn)權(quán)住房管理等。典型代表如：中山市出臺配售型保障性住房管理辦法，面向戶籍住房困難工薪群體和引進人才銷售，實行封閉流轉(zhuǎn)管理，戶型以90平方米及以下為主、原則上不超過120平方米，采用全裝修現(xiàn)房銷售，建立“以需定建”機制和輪候庫；沈陽市修訂公共租賃住房管理規(guī)定，正式將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入保障范圍，實行租賃補貼為主、實物配租為輔的雙軌保障，外地來沈新就業(yè)中高等教育畢業(yè)生不受收入條件約束；泰州市出臺共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法，取消戶籍、收入限制，僅要求穩(wěn)定就業(yè)且名下無房，設(shè)置5年產(chǎn)權(quán)增購過渡期。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住宅維修專項資金管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及住宅專項維修資金管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住宅小區(qū)公共收益管理等。典型代表如：昆明市出臺住宅專項維修資金管理辦法，明確首期維修資金按當?shù)刈≌ㄖ科椒矫自靸r的6%交存，建立市住房公積金中心統(tǒng)一管理、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門經(jīng)辦使用的監(jiān)管體系；許昌市加強中心城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，提高重點監(jiān)管資金核定單價（中高層+100元/平方米、高層+150元/平方米），所有房價款須直接存入監(jiān)管賬戶；貴州省出臺住宅小區(qū)公共收益管理指導(dǎo)意見，明確公共收益歸全體業(yè)主所有，須開設(shè)獨立賬戶、實行分賬核算，建立收支公示、第三方審計和緊急使用等制度。

??三

??2025年至今中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??四

??8月重要事項復(fù)盤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站、克而瑞研究中心整理。

??五

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會四部門集中發(fā)布銷售制度、信貸管理、資本市場支持等一攬子新政，加上此前國務(wù)院公布的公積金條例修訂，房地產(chǎn)發(fā)展新模式核心制度框架基本確立。

??接下來需要關(guān)注的是制度文件從發(fā)布到執(zhí)行的效果。9月20日公積金條例修訂正式施行，各地配套調(diào)整將集中落地；現(xiàn)房銷售“優(yōu)先”“鼓勵”的彈性表述意味著節(jié)奏取決于地方執(zhí)行；主辦銀行制要求一個項目對應(yīng)一家主辦銀行，銀行端能否快速建立相應(yīng)的項目評估和資金監(jiān)管能力，將直接影響信貸新政的落地效果。

??貨幣政策層面，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告已將房地產(chǎn)明確列為“資金密集行業(yè)持續(xù)調(diào)整”的典型代表，個人住房貸款余額同比下降，居民“去杠桿”仍在延續(xù)。即便后續(xù)降準降息落地，信貸向房地產(chǎn)大規(guī)模回流的可能性也較低。

??住房大宗消費方面，住房被納入大宗耐用消費品后，財政端配套工具（交易環(huán)節(jié)稅費減免、個稅專項附加扣除優(yōu)化等）能否跟進，是檢驗“住房消費”戰(zhàn)略定位能否轉(zhuǎn)化為實際購買力的關(guān)鍵。

??2.地方層面

??8月底多部門集中出臺銷售制度、信貸管理、資本市場支持等一攬子改革文件，為地方房地產(chǎn)政策調(diào)整確立頂層框架，各地需結(jié)合自身市場基本面、財政承受能力、庫存結(jié)構(gòu)，走因城施策、分層分化落地路徑，政策重心將從過往側(cè)重需求端刺激，轉(zhuǎn)向“制度承接 + 需求托底 + 供給側(cè)改革”并重，后續(xù)演化主要體現(xiàn)在四大方向：

??第一，中央基礎(chǔ)制度的本地化細則將集中出臺，落地節(jié)奏呈現(xiàn)顯著城市分化。預(yù)售封頂、優(yōu)先推行現(xiàn)房銷售、項目主辦銀行制、資金封閉管理等制度均為彈性導(dǎo)向，并未設(shè)置全國統(tǒng)一硬性時間表。四季度各省市將陸續(xù)出臺配套實施文件，核心博弈點集中于兩大維度：一是新出讓土地優(yōu)先現(xiàn)房銷售如何落地執(zhí)行；二是存量已出讓、尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目的過渡銜接規(guī)則，這將直接決定未來1至2年新房供給節(jié)奏、房企現(xiàn)金流壓力。對于庫存壓力小、財政實力較強的一二線城市，更多以試點方式小范圍推進現(xiàn)房銷售；高庫存三四線城市，推行現(xiàn)房銷售的動力更強，但將面臨房企自有資金不足的現(xiàn)實約束。同時主辦銀行制對銀行項目盡調(diào)、資金全流程監(jiān)管能力提出較高要求，部分地區(qū)可能出現(xiàn)“政策文件先行、實操落地滯后”的現(xiàn)象。

??第二，《住房公積金管理條例》修訂后的地方配套將密集落地，但政策加碼空間趨于收斂。隨著 9 月 20 日條例正式施行，各地將加快修訂本地公積金實施細則，靈活就業(yè)人員繳存規(guī)則、裝修 / 物業(yè)費提取的認定標準、額度上限、材料要件、全國異地互認互貸實操流程會在更多城市落地。經(jīng)過 2026 年多輪上調(diào)，多數(shù)城市公積金貸款額度已經(jīng)抬升至相對高位，后續(xù)繼續(xù)大幅提額的空間有限；增量創(chuàng)新更多體現(xiàn)在場景擴容、代際互助、與“好房子”、多子女家庭政策聯(lián)動，定向支持改善型住房消費。

??第三，一線及強二線城市的寬松政策存在示范傳導(dǎo)效應(yīng)，但調(diào)整趨向?qū)徤?、定向化? 月北京、上海已率先優(yōu)化限購、信貸、補貼等政策，釋放較強信號。后續(xù)廣州、深圳以及部分強二線城市是否跟進，高度取決于一線城市新政實施后的市場反饋、本地庫存結(jié)構(gòu)與財政約束。即便出臺新政，也大概率以定向支持改善置換、“以舊換新”、多子女與人才群體為主，政策工具偏向財稅補貼、公積金優(yōu)化。

??第四，多數(shù)三四線城市需求端政策效用邊際遞減，政策重心加速向供給端轉(zhuǎn)移。經(jīng)過多輪需求端政策迭代，降首付、提公積金額度、購房補貼等工具拉動效應(yīng)持續(xù)弱化，疊加地方財政承壓，進一步加碼需求刺激的空間已經(jīng)收窄。后續(xù)更多轉(zhuǎn)向供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)手段，包括適度控制新增住宅土地出讓規(guī)模、國資平臺收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房、推進“商改住”、老舊小區(qū)自主更新等，以化解庫存風(fēng)險、盤活存量資產(chǎn)，屬于市場環(huán)境約束下的被動應(yīng)對。

??除此之外，“好房子”建設(shè)、城市更新仍是中長期政策主線。各地將持續(xù)出臺品質(zhì)建設(shè)標準、激勵政策，配套容積率獎勵、公積金額度上浮、融資白名單等工具；結(jié)合 “十五五”規(guī)劃推進城中村、老舊小區(qū)改造，但同樣受財政資金、項目現(xiàn)金流約束，大規(guī)模強刺激難以出現(xiàn)。整體來看，地方政策的最終效果，仍依賴居民收入、房價預(yù)期修復(fù)，政策更多起到托底緩沖作用，很難單方面驅(qū)動市場出現(xiàn)強勢反彈。