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??2026年6月5日，深圳南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地以57.72億元成交，可售樓面價(jià)達(dá)10.87萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率150.74%，刷新深圳涉宅用地單價(jià)紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王”。從今年全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的住宅用地市場(chǎng)來(lái)看，這也是截至目前所有成交宅地（203幅）中溢價(jià)率最高的一宗，極具研究?jī)r(jià)值。

??本次出讓的地塊具有顯著的不可復(fù)制性。T204-0153宗地位于粵海街道（科技園南區(qū)），該板塊是深圳乃至全國(guó)的“總部經(jīng)濟(jì)”核心區(qū)，上一次宅地出讓還要追溯到2019年底，屬于明顯的“土地?cái)喙卑鍓K。

??同時(shí)，該地塊也體現(xiàn)了低密屬性的價(jià)值重估。在深圳核心區(qū)普遍6.0-8.0的容積率背景下，該地塊2.9的容積率本身就是一種優(yōu)質(zhì)供給。作為無(wú)商業(yè)配建干擾的純低密住宅用地，它直接回應(yīng)了高端改善客群對(duì)居住舒適度的迫切需求，高溢價(jià)是對(duì)這種稀缺產(chǎn)品力的合理體現(xiàn)。

??統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月1日至6月5日，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市共成交203幅純住宅用地，其中溢價(jià)成交的有67幅。具體來(lái)看，溢價(jià)率≥20%的有32幅，≥30%的有19幅，≥40%的有13幅，≥50%的有8幅?？傮w而言，土地市場(chǎng)尤其是優(yōu)質(zhì)地塊保持活躍。從占比來(lái)看，溢價(jià)成交地塊占比約33%，溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊比重超16%，超過(guò)30%的占比約9%，超過(guò)40%的占比約6%，超過(guò)50%的占比約4%。

??從具體城市看，一線及新一線城市中溢價(jià)率較高的地塊共10幅，主要集中在一線城市以及杭州、南京。其中杭州占比最高，10幅地塊中占了7幅。而深圳粵海地塊的溢價(jià)率高達(dá)151%，是這10幅地塊中唯一一個(gè)達(dá)到三位數(shù)的案例，表現(xiàn)極為突出。

??此次深圳“地王”的出現(xiàn)，是“價(jià)高者得”規(guī)則下的價(jià)值回歸。這不僅體現(xiàn)了房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重磅投票，也標(biāo)志著樓市供給側(cè)正從“普適性供應(yīng)”向“極致優(yōu)質(zhì)供給”轉(zhuǎn)型，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心釋放了強(qiáng)烈的積極信號(hào)。從具體地塊來(lái)看，這一趨勢(shì)尤為明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的整體表現(xiàn)值得肯定。

??當(dāng)然，我們也要客觀、清醒地認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)的整體形勢(shì)。結(jié)構(gòu)性分化依然突出，局部熱門地塊與整體市場(chǎng)之間的差異需進(jìn)一步深入研究，以便為市場(chǎng)提供更準(zhǔn)確和全面的信息。同時(shí)，這也從側(cè)面說(shuō)明，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中依然獲得高度認(rèn)可。尤其是進(jìn)入今年二季度以來(lái)，各地應(yīng)更加注重優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，更好吸引企業(yè)投資，從而促進(jìn)土地投資市場(chǎng)的總體穩(wěn)定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)