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??1月30日，萬科發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約820億元，較2024年494.78億元的虧損額同比擴(kuò)大65.7%，創(chuàng)下A股自1990年成立以來上市公司單年最大虧損紀(jì)錄，超越2020年海航控股640億元的虧損規(guī)模。從累計(jì)虧損來看，2024-2025兩年間萬科累計(jì)虧損達(dá)1314.78億元，這一數(shù)字已接近公司當(dāng)前總市值（約566.7億元）的2.3倍，虧損規(guī)模之巨、影響之深堪稱歷史性。在業(yè)績(jī)預(yù)告中，萬科將虧損原因概括為四個(gè)方面：

??一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處于低位。萬科于2023年及之前高價(jià)獲取的土地，在地價(jià)高企而房?jī)r(jià)下行的市場(chǎng)環(huán)境下，結(jié)算毛利總額大幅減少。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率低至2.0%，利潤(rùn)空間急劇壓縮。同時(shí)，銷售端持續(xù)疲軟加劇了主業(yè)困境，形成了“銷售下滑－結(jié)算減少－利潤(rùn)縮水”的惡性循環(huán)。

??二是新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。數(shù)據(jù)顯示，僅2025年前三季度，萬科就新增計(jì)提資產(chǎn)減值損失143.38億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備新增91.93億元，截至2025年三季度末，萬科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額高達(dá)227.32億元。

??三是部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。萬科此前推進(jìn)的多元化戰(zhàn)略未能成為業(yè)績(jī)支撐，長(zhǎng)租公寓（泊寓）、商業(yè)、物業(yè)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在扣除折舊、攤銷后整體虧損，部分城市長(zhǎng)租公寓單項(xiàng)目年虧損近9000萬元，多元化業(yè)務(wù)的盈利模式尚未成熟，持續(xù)消耗公司資金與資源。

??四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。萬科部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資受市場(chǎng)波動(dòng)影響出現(xiàn)虧損，疊加為緩解流動(dòng)性壓力而進(jìn)行的大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易多為折價(jià)處置，交易價(jià)格低于賬面值，進(jìn)一步加劇了虧損幅度，如萬科2018年以157.33億元收購的普洛斯21.4%股權(quán)，2024年尋求出售時(shí)面臨顯著折價(jià)，形成處置損失等。

??業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)布后，萬科資本市場(chǎng)表現(xiàn)承壓，多只債券停牌并調(diào)整轉(zhuǎn)讓安排。1月30日晚間，萬科公告“21萬科02”“21萬科04”等7只債券自2026年2月6日起作為特定債券轉(zhuǎn)讓，投資者范圍限定為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，計(jì)價(jià)方式由凈價(jià)交易調(diào)整為全價(jià)交易，反映出市場(chǎng)對(duì)其信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂加劇。實(shí)際上，面對(duì)歷史性虧損與流動(dòng)性壓力，萬科自2025年起展開了以“保交付、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、化風(fēng)險(xiǎn)”為核心的自救行動(dòng)，通過股東輸血、債務(wù)展期、資產(chǎn)減值、降本增效等多重舉措緩解危機(jī)，試圖以時(shí)間換空間，尋求破局之道。2026年1月，萬科三筆合計(jì)約68億元的中期票據(jù)（包括“22萬科MTN004”等）展期方案獲得持有人100%通過，使萬科避免了實(shí)質(zhì)性違約的發(fā)生，同時(shí)，公司獲得大股東深鐵集團(tuán)23.6億元借款，也為萬科贏得了一定的喘息空間。但截至2025年三季度末，萬科短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)1514億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅603.88億元，資金缺口超過900億元。2026年將是萬科償債壓力的集中釋放期，能否真正走出困境，仍需要取決于銷售回暖、債務(wù)化解與模式重構(gòu)三大核心因素。

??從行業(yè)角度來看，萬科的歷史性巨虧為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘，在行業(yè)周期轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，企業(yè)需敬畏周期、理性擴(kuò)張，需將風(fēng)險(xiǎn)控制置于首位，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，筑牢現(xiàn)金流安全防線。房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期將逐漸過去，政策底已明確顯現(xiàn)，市場(chǎng)底有望未來1-2年內(nèi)確認(rèn)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也將持續(xù)出清，進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的深度洗牌期。未來，房地產(chǎn)行業(yè)資源或?qū)⒓铀傧蜇?cái)務(wù)更穩(wěn)健、背景更堅(jiān)實(shí)的央企或地方國企集中，大部分房企仍需通過財(cái)務(wù)穩(wěn)健、區(qū)域深耕、輕重并舉、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)與合作共贏等，才能在新發(fā)展周期中找到屬于自己的可持續(xù)發(fā)展之路。