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??“凱德從來沒有所謂‘撤離中國’。 ” 凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔回應(yīng)稱。

??近日，市場傳出“凱德解散中國特殊機(jī)會團(tuán)隊”等消息，引發(fā)業(yè)界對外資撤離中國不良資產(chǎn)賽道的討論。

??針對上述傳聞，中國房地產(chǎn)報記者向凱德投資進(jìn)行采訪求證。凱德投資企業(yè)傳播部回應(yīng)稱已收到問詢，可關(guān)注其官方公眾號發(fā)布動態(tài)。7月22日，潘子翔回應(yīng)稱，所謂“解散團(tuán)隊”并不存在，實(shí)際情況是個別負(fù)責(zé)“特殊機(jī)會”項目的員工離職，而其他成員直接歸屬到新加坡總部大的投資團(tuán)隊，“這屬于組織末端的正常微調(diào)”。

??潘子翔還表示，CCOP（中國特殊機(jī)會伙伴計劃）是一只獨(dú)立的基金產(chǎn)品，與組織架構(gòu)無關(guān)，凱德投資將照常管理該基金。他表示，中國市場足夠大，也始終有機(jī)會，關(guān)鍵是提前把握市場脈搏并做布局，面對行業(yè)的不同發(fā)展階段，主動調(diào)整發(fā)展策略，以順應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)趨勢和市場所需。

??然而，組織調(diào)整之外，業(yè)績滑坡的壓力同樣真實(shí)。

??高調(diào)抄底 退出遇阻

??凱德是亞太特殊機(jī)會行業(yè)龍頭，其全球私募不動產(chǎn)基金管理規(guī)模達(dá)500億新元，通過新加坡REITs、跨境美元基金、本土運(yùn)營平臺形成“募資、收購、改造、增值、出售”運(yùn)營模式。

??3年前，凱德曾對中國特殊機(jī)會投資賽道寄予較高期待。

??2023年2月，中國國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)出清，多數(shù)外資保持觀望之際，凱德推出中國特殊機(jī)會伙伴計劃（CCOP），布局困境商業(yè)物業(yè)、甲級寫字樓、物流倉儲等不良資產(chǎn)。該計劃總承諾股本11億新元，其中外部機(jī)構(gòu)募資8.92億新元，占比約八成，凱德自有資金跟投兩成。

??彼時，潘子翔公開表態(tài)：“中國是凱德投資的核心市場之一，我們看好中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面。”

??計劃落地后，凱德迅速落地兩筆標(biāo)志性收購。2023年5月，斥資5.53億新元收購北京蘇寧生活廣場，計劃將原有零售業(yè)態(tài)改造為核心城區(qū)甲級寫字樓，項目一度被視為外資參與中國城市更新的標(biāo)桿案例。同年下半年，再度以1.57億新元收購佛山百分百預(yù)租物流倉儲項目，收購時物業(yè)出租率達(dá)100%，可即刻產(chǎn)生穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。

??這套操作是外資最慣用的成熟打法：行業(yè)下行階段折價收購核心城市存量物業(yè)，通過改造提升價值，等待市場回暖后溢價賣出，賺取收益。

??然而，市場并未如期回暖。2025年，凱德針對中國資產(chǎn)計提5.45億新元公允價值虧損，主要源于國內(nèi)商業(yè)、辦公物業(yè)估值下行、租金收益承壓。折價買入的資產(chǎn)，遲遲未能等來估值修復(fù)窗口，持有成本卻在不斷累積。

??以2023年收購的北京蘇寧生活廣場項目為例，經(jīng)過改造后出租率提升、現(xiàn)金流改善，但整體資產(chǎn)估值卻沒有同步上漲。原本計劃3~5年向保險資金、境外資管機(jī)構(gòu)整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出的路徑遇阻，項目持有周期拉長至8年甚至更長，明顯偏離特殊機(jī)會基金追求中短期周轉(zhuǎn)、較高內(nèi)部收益率的募資目標(biāo)。

??與此同時，相比四大AMC、地方國資可批量收購銀行債權(quán)包、深度參與房企債務(wù)重組，外資僅能參與法拍股權(quán)類完整物業(yè)標(biāo)的，可投標(biāo)數(shù)量不及預(yù)期。團(tuán)隊成立兩年多，僅落地兩筆大額收購。

??伴隨資產(chǎn)減值壓力加劇，凱德啟動全球及中國區(qū)員工優(yōu)化。市場消息稱，凱德中國區(qū)員工規(guī)?？s減約10%，全球員工總數(shù)迎來2022年以來首次收縮。受市場波動影響最大的特殊機(jī)會投資業(yè)務(wù)，成為戰(zhàn)略調(diào)整中首要優(yōu)化板塊。

??對于“中國區(qū)域員工數(shù)量下降”傳聞，潘子翔解釋道，主要是員工流動所帶來的自然縮員?！白砸咔橐詠?，隨市場環(huán)境變化，對于員工離職的崗位，大多數(shù)情況下，我們不進(jìn)行補(bǔ)員。這是我們面對市場調(diào)整采取的主動積極的管理策略，并沒有中國市場所謂的‘裁’員動作?！?/p>

??不補(bǔ)員、調(diào)架構(gòu)：收縮進(jìn)行時

??雖然凱德將組織變動定性為“微調(diào)”，但在行業(yè)視角下，業(yè)務(wù)“收縮”則是更直觀的感受。加之凱德回應(yīng)稱，離職崗位不再補(bǔ)員，屬于“自然縮員”，更強(qiáng)化了外界對其壓縮中國業(yè)務(wù)投入的判斷。

??一位地產(chǎn)私募基金合伙人分析稱，特殊機(jī)會投資本身是高度機(jī)會主義的業(yè)務(wù)，不需要一個常設(shè)的龐大團(tuán)隊。把決策權(quán)收歸總部，同時保留獨(dú)立基金產(chǎn)品繼續(xù)運(yùn)作，是合理的資源配置方式。不補(bǔ)員的策略，已是當(dāng)前多數(shù)外資機(jī)構(gòu)在中國的共同選擇，這是成本管理，也是現(xiàn)實(shí)選擇。

??近兩年，黑石、高盛、博楓等外資機(jī)構(gòu)在該領(lǐng)域的投入均有不同程度收縮。據(jù)PitchBook與Dealogic數(shù)據(jù)，2024年至2025年，黑石、KKR、貝萊德、CVC等十大全球收購基金，連續(xù)兩年無完整中國項目退出記錄。

??更深層的問題在于，凱德中國特殊機(jī)會投資所依賴的商業(yè)模式，難以適配當(dāng)前中國市場環(huán)境。這一模式的核心邏輯是“折價買入—改造增值—溢價退出”，在海外成熟市場已被反復(fù)驗證，但中國市場則呈現(xiàn)出不同特征。

??當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)估值仍處于調(diào)整通道，不動產(chǎn)資本化率則持續(xù)抬升，這意味著投資者要求更多風(fēng)險補(bǔ)償，外資買家參與大宗交易更加謹(jǐn)慎。市場交易數(shù)據(jù)顯示，上海和北京的核心區(qū)甲級寫字樓資本化率達(dá)?5.5%?左右，部分優(yōu)質(zhì)項目達(dá)?6.1%?，對比2019 年疫情前核心物業(yè)3.2%~3.6%的資本化率水平出現(xiàn)大幅上升 。

??與此同時，法拍商辦物業(yè)流動性持續(xù)走弱。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，2025年全國商辦物業(yè)法拍清倉率僅10%~20%；一線城市法拍商業(yè)用房，成交率亦不足四成，資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“溢價退出”的基礎(chǔ)條件顯著弱化。

??“我們一直在積極推動自身轉(zhuǎn)型，以把握行業(yè)新周期下的市場機(jī)會。近幾年來，凱德投資大力發(fā)展基金平臺，在人民幣私募、公募及債券市場持續(xù)創(chuàng)新突破，并憑借凱德在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富運(yùn)營經(jīng)驗，穩(wěn)健推進(jìn)管理輸出業(yè)務(wù)。凱德從上世紀(jì)90年代進(jìn)入中國，已經(jīng)深耕了30多年，我們對中國市場的長期信心是一以貫之的?！? 潘子翔表示。

??一位長期跟蹤外資地產(chǎn)投資的分析人士表示，凱德的調(diào)整本身并不意外，意外的是節(jié)奏。在市場觀望期收縮特殊機(jī)會團(tuán)隊，同時又高調(diào)推進(jìn)人民幣基金、REITs等賽道，說明企業(yè)并非撤離市場，而是在重新選擇戰(zhàn)場。但這個新戰(zhàn)場，競爭不比舊戰(zhàn)場輕松。