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??市場(chǎng)正出現(xiàn)變化。

??2026年上半年全國二手房交易總量已超過新房。

??數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房在一二手房交易總量中占50.4%。

??日前，在國新辦舉行的發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局副局長毛盛勇也表示：“二手房交易比較活躍。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)和規(guī)?？偭空诎l(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉(zhuǎn)變，二手房交易已成為住宅交易的一個(gè)重要組成部分?！?/p>

??據(jù)普睿數(shù)智重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市數(shù)據(jù)，這些重點(diǎn)城市早在2023年起，一二手房成交規(guī)模占比就已相當(dāng)，隨后二手房成交占比逐年上升，一直到2026年上半年，這20個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交規(guī)模已是一手房的2.3倍。

??這一方面是因?yàn)?026年至今核心一二線城市二手房率先復(fù)蘇，如北京、上海二手房成交已創(chuàng)近五年同期新高。

??另外一方面則是經(jīng)過二十年商品房開發(fā)，很多城市早幾年就已經(jīng)開始進(jìn)入“存量時(shí)代”，如上海二手房市場(chǎng)就常年成交規(guī)模高于新房。如今隨著各地房地產(chǎn)不同發(fā)展階段逐步進(jìn)入“存量時(shí)代”，也帶動(dòng)了全國二手房成交占比的上升，這一點(diǎn)從2026年上半年二三線城市二手房行情爆發(fā)力顯著強(qiáng)于一線城市可以得到印證。

??我們認(rèn)為，隨著“好房子”的不斷提升和發(fā)展，二手房的流通也將進(jìn)一步激活新房改善需求，形成“二手房放量→業(yè)主置換→改善新房成交”正向傳導(dǎo)鏈條。

??全國范圍內(nèi)二手房交易總量超過新房標(biāo)志著，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“增量時(shí)代”正式進(jìn)入“存量時(shí)代”。

??7月15日，國新辦舉行發(fā)布會(huì)，國家統(tǒng)計(jì)局副局長毛盛勇就2026年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問。

??對(duì)于房地產(chǎn)，毛盛勇表示：從上半年的相關(guān)數(shù)據(jù)看，政策成效逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化：一是一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲。二是全國商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月下降。三是二手房交易比較活躍。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期有所改善。

??其中，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)和規(guī)模總量正在發(fā)生深刻變化，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉(zhuǎn)變，二手房交易已成為住宅交易的一個(gè)重要組成部分。住建部門數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房交易面積已和新房銷售面積相當(dāng)。上半年，二手房網(wǎng)簽面積同比增長10.2%，增速比1-5月份加快2.5個(gè)百分點(diǎn)。如果把新房和二手房合起來看，最近三個(gè)月交易總量連續(xù)正增長。

??此次發(fā)布會(huì)披露的二手房交易量情況標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)從新房開發(fā)“增量時(shí)代”進(jìn)入二手交易“存量時(shí)代”。

??在當(dāng)前投資性購房退潮趨勢(shì)下，住房屬性回歸“大宗耐用消費(fèi)品”的自住需求主導(dǎo)，未來分析市場(chǎng)要看新房和二手房的總供給和總需求。

??據(jù)普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年全國重點(diǎn)20城市二手住房成交面積9317萬平方米，環(huán)比去年下半年增長22%，同比上半年增長12%，規(guī)?？偭縿?chuàng)2023年以來半年度新高。

??對(duì)比這20個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積來看，近年來二手房成交占比持續(xù)上升。

??普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年重點(diǎn)20城市二手房成交占比開始與新房規(guī)模相當(dāng)，2024年達(dá)到1.5倍、2025年升至1.9倍，到2026年上半年，目前已穩(wěn)定站上2.3倍。

??當(dāng)前二手成交規(guī)模整體占比提高，其實(shí)是城鎮(zhèn)化中后期、住房存量規(guī)模不斷擴(kuò)大后的必然發(fā)展結(jié)果。

??經(jīng)過二十年大規(guī)模商品房開發(fā)，全國城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)代終結(jié)，新增剛需規(guī)模持續(xù)收窄，改善置換成為購房需求絕對(duì)主體，而置換需求天然依賴“賣舊買新”的二手流通鏈條。

??從近幾年的政策來看，政策體系也正全面向二手房存量流通傾斜，如全國落地帶押過戶、換房個(gè)稅退稅、二手房增值稅下調(diào)、公積金支持置換等配套政策。在這些政策支持下，二手交易成本被大幅降低，置換循環(huán)被打通，直接拉動(dòng)二手房交易放量，激活存量房源流通活力。

??這里需要注意的是，在整個(gè)“置換鏈”過程中，一二手房并不是完全“賣一買一”的關(guān)系，很多時(shí)候是從“老破小”置換至“次新房”，隨后再進(jìn)一步置換至新房。在這個(gè)過程中，可能需要經(jīng)過多個(gè)二手房交易鏈，隨后才能傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

??這一點(diǎn)在房價(jià)相對(duì)較高的北京和上海已經(jīng)得到充分印證。

??普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年上海二手成交面積高達(dá)4.9倍于新房，北京則也有3.6倍。

??上海和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)時(shí)間早、發(fā)展速度快，早已在多年前進(jìn)入“存量交易時(shí)代”。

??以上海為例，2018年至2021年新房市場(chǎng)上升期，上海二手房成交占比一直保持80%左右的水平。至今上海二手房成交占比僅在2022年出現(xiàn)短暫下滑，此后一直保持高位。

??如今經(jīng)過多年大規(guī)模的商品房開發(fā)，各地房地產(chǎn)發(fā)展也開始和北京上海一樣逐步進(jìn)入“存量時(shí)代”。

??從2026年上半年重點(diǎn)20個(gè)城市二手房成交情況來看，二三線城市行情爆發(fā)力顯著強(qiáng)于一線城市，絕大多數(shù)城市環(huán)比、同比同步增長，這就帶動(dòng)了全國二手房成交占比的整體上升。

??值得注意的是，進(jìn)入存量時(shí)代，新房與二手房不是完全割裂的獨(dú)立市場(chǎng)，更不是“非此即彼”的關(guān)系，二者形成置換驅(qū)動(dòng)的正向循環(huán)，同時(shí)存在供給替代的分流效應(yīng)，更有因競爭而產(chǎn)品創(chuàng)新“好房子”涌現(xiàn)，共同影響房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地市場(chǎng)整體走勢(shì)。

??首先需要說明的是，當(dāng)前行業(yè)正全面執(zhí)行“控增量、去庫存”、“以銷定產(chǎn)”經(jīng)營策略。

??普睿數(shù)智監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來全國重點(diǎn)城市新建商品住宅供求比（新增供應(yīng)面積/成交面積）持續(xù)下行且整體小于1，以及持續(xù)降供應(yīng)、去庫存，到今年上半年供求比更創(chuàng)0.7新低。

??因?yàn)樾路渴袌?chǎng)供應(yīng)的持續(xù)收縮，才進(jìn)一步提高了二手房的成交占比。

??其次是二手房和新房的關(guān)系，之前說過從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更成熟的北京與上海的置換鏈條來看，就存在著明顯的梯次傳導(dǎo)特征：大量改善需求先在二手房市場(chǎng)完成 “老破小→次新房” 的換手，經(jīng)過多輪存量交易流轉(zhuǎn)后，終極改善需求才最終傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

??這就意味著，二手房流通效率越高，置換鏈條越通暢，核心城區(qū)改善新房銷售越好。

??與此同時(shí)，二手房的交易活躍，也會(huì)不斷地促使新房迭代升級(jí)“好房子”。這主要是因?yàn)槎址康囟纬墒?、即買即住、議價(jià)空間充足，同等預(yù)算下，主城次新房配套、通勤、教育資源遠(yuǎn)優(yōu)于新建剛需盤，導(dǎo)致遠(yuǎn)郊剛需新房去化放緩。定價(jià)機(jī)制分化一方面進(jìn)一步抑制房企擴(kuò)張意愿，持續(xù)壓低城市遠(yuǎn)郊土地購置、新開工規(guī)模，另一方面也會(huì)刺激企業(yè)不斷升級(jí)迭代產(chǎn)品創(chuàng)新，加大“好房子”供應(yīng)吸引剛需回流。如今年上半年多城市的新規(guī)產(chǎn)品定價(jià)隨行就市，通過同樣價(jià)格產(chǎn)品升級(jí)提高性價(jià)比，而取得熱銷。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已正式進(jìn)入“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的核心方式由新區(qū)增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量更新運(yùn)營，城中村、老舊小區(qū)、危舊房改造成為未來行業(yè)核心賽道，存量流通與城市更新雙向賦能，徹底改變房企商業(yè)模式、土地供給、住房供給體系，行業(yè)發(fā)展邏輯全面重構(gòu)。

??房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，核心城區(qū)改善小盤、城市更新綜合項(xiàng)目成為房企核心業(yè)務(wù)，精細(xì)化長期運(yùn)營成為核心競爭力。房企業(yè)務(wù)由單一商品房開發(fā)向“開發(fā)+代建+租賃+社區(qū)運(yùn)營”多元業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)、存量改造、長租公寓、社區(qū)商業(yè)成為穩(wěn)定第二增長曲線，頭部房企加速向城市綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。產(chǎn)品力、運(yùn)營能力、存量資產(chǎn)持有價(jià)值成為企業(yè)核心壁壘，存量物業(yè)長期現(xiàn)金流取代短期開發(fā)回款，成為衡量房企經(jīng)營質(zhì)量的核心指標(biāo)。

??對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，存量更新時(shí)代核心能力轉(zhuǎn)向四類，片區(qū)資源整合能力：協(xié)調(diào)政府、居民、產(chǎn)業(yè)方推進(jìn)綜合更新；長期精細(xì)化運(yùn)營能力：住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)全周期運(yùn)營管理；存量資產(chǎn)盤活解決方案能力：爛尾、低效用地、老舊小區(qū)診斷改造；產(chǎn)品與服務(wù)體系打造能力：改善產(chǎn)品、社區(qū)配套、置換服務(wù)體系搭建。打造適配置換家庭的高得房、全配套改善產(chǎn)品。疊加會(huì)所、立體園林、架空層、全屋科技系統(tǒng)，形成產(chǎn)品差異化壁壘；剛需產(chǎn)品僅在產(chǎn)業(yè)板塊輕量化布局，主打高性價(jià)比。

??對(duì)購房者而言，重構(gòu)自住購房與資產(chǎn)配置邏輯。剛需自住摒棄房價(jià)普漲預(yù)期，不必恐慌搶房，優(yōu)先主城區(qū)地鐵、學(xué)區(qū)次新房，兼顧交付確定性與配套成熟度。改善置換充分利用換房退稅、低利率置換政策，優(yōu)先流通性強(qiáng)的改善三房、四房，重視小區(qū)物業(yè)、環(huán)境屬性，長期持有優(yōu)先選擇主城優(yōu)質(zhì)改善盤。多套房產(chǎn)持有者放棄普漲套利思維，重點(diǎn)關(guān)注租金回報(bào)率、板塊人口流入、配套兌現(xiàn)三大指標(biāo)，集中置換核心城市優(yōu)質(zhì)次新改善房，優(yōu)化房產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。