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??隨著機(jī)器人滲透率的提升，住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重構(gòu)。核心觀點(diǎn)在于，機(jī)器人數(shù)量的快速增長(zhǎng)正從“社區(qū)服務(wù)配套”和“產(chǎn)業(yè)人口集聚”兩個(gè)維度影響住房市場(chǎng)。這一趨勢(shì)已初現(xiàn)端倪，未來(lái)十年或?qū)⒊蔀橛绊懽≌a(chǎn)品設(shè)計(jì)與區(qū)域價(jià)值分化的重要變量。

??一、機(jī)器人數(shù)量增長(zhǎng)的規(guī)模預(yù)期與空間需求邏輯

??全球及中國(guó)人形機(jī)器人產(chǎn)業(yè)正處于從“原型機(jī)”向“規(guī)模化商用”跨越的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)全球尤其是中國(guó)機(jī)器人整體增長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行了預(yù)測(cè)，這有助于我們更好地了解這一市場(chǎng)規(guī)模。

??從需求端看，此趨勢(shì)對(duì)住房市場(chǎng)的影響至少表現(xiàn)為雙重路徑。這里進(jìn)行分析。

??二、居住場(chǎng)景中機(jī)器人的角色演變：從營(yíng)銷噱頭到基礎(chǔ)設(shè)施

??當(dāng)前，物業(yè)機(jī)器人正經(jīng)歷從“售樓處展示品”向“常態(tài)化運(yùn)營(yíng)工具”的質(zhì)變。這一轉(zhuǎn)變的核心驅(qū)動(dòng)力在于物業(yè)行業(yè)的降本增效需求。數(shù)據(jù)顯示，物企成本中人工成本占比通常超過(guò)70%。在此壓力下，機(jī)器人對(duì)人力崗位的替代效應(yīng)已顯現(xiàn)：在廣州某社區(qū)試點(diǎn)中，傳統(tǒng)模式需7名保潔員服務(wù)7棟樓，而“人機(jī)協(xié)同”模式僅需5名保潔員配合4臺(tái)機(jī)器人即可完成。據(jù)物業(yè)經(jīng)理透露，一臺(tái)物業(yè)機(jī)器人每月平均可為物業(yè)節(jié)省超過(guò)2萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本。

??在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，機(jī)器人已成為影響續(xù)租率和滿意度的關(guān)鍵變量。以成都某公寓項(xiàng)目為例，引入常態(tài)化配送機(jī)器人后，租戶使用率超過(guò)90%，機(jī)器人深度嵌入了日常運(yùn)營(yíng)體系。從開(kāi)發(fā)商角度看，“人機(jī)共生”正成為樓盤(pán)營(yíng)銷的核心敘事，尤其在高端住宅市場(chǎng)。截至2025年底，僅碧桂園服務(wù)旗下的“零號(hào)居民”清潔機(jī)器人就已在廣州、上海等地17個(gè)項(xiàng)目中投入超200臺(tái)。

??三、產(chǎn)品端與區(qū)域端的結(jié)構(gòu)性影響預(yù)判

??1.住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)迭代

??當(dāng)機(jī)器人成為高頻使用的“住戶”，建筑空間設(shè)計(jì)需適配其物理需求。例如，養(yǎng)老助殘機(jī)器人要求入戶門(mén)凈寬不小于80厘米、床邊通道預(yù)留40-45厘米以上空間；配送與清潔機(jī)器人則依賴平層地面設(shè)計(jì)、無(wú)障礙坡道及電梯轎廂尺寸調(diào)整。未來(lái)，“機(jī)器人可達(dá)性”或?qū)⒊蔀樽≌瑧粜团c公區(qū)設(shè)計(jì)的強(qiáng)制性指標(biāo)，影響老舊小區(qū)更新與新盤(pán)溢價(jià)。

??2.區(qū)域房?jī)r(jià)分化加劇

??機(jī)器人產(chǎn)業(yè)集群的分布將直接創(chuàng)造高收入就業(yè)崗位。依據(jù)“機(jī)器人部署吸引高技能移民推高房?jī)r(jià)”的傳導(dǎo)機(jī)制，擁有機(jī)器人研發(fā)、制造與運(yùn)營(yíng)總部的城市及周邊輻射區(qū)，其住宅需求韌性將顯著強(qiáng)于缺乏新興產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域。同時(shí)，率先普及“智慧社區(qū)”服務(wù)的樓盤(pán)，憑借其滿足年輕群體“懶人經(jīng)濟(jì)”需求的能力，或?qū)@得高于同地段競(jìng)品的定價(jià)權(quán)。

??四、風(fēng)險(xiǎn)提示與結(jié)論

??盡管前景廣闊，但機(jī)器人對(duì)住房市場(chǎng)的滲透仍面臨規(guī)模化瓶頸。當(dāng)前，機(jī)器人落地仍集中于高檔社區(qū)或試點(diǎn)項(xiàng)目，距離百萬(wàn)臺(tái)級(jí)的行業(yè)需求量尚有較大缺口。此外，若機(jī)器人大規(guī)模替代基礎(chǔ)服務(wù)崗位，可能引發(fā)低技能勞動(dòng)力轉(zhuǎn)崗引發(fā)的社會(huì)成本，間接影響特定區(qū)域的租賃住房需求結(jié)構(gòu)。

??綜上，機(jī)器人數(shù)量的激增絕非孤立的技術(shù)事件，而是重塑住房需求結(jié)構(gòu)和住宅社區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵變量。各地應(yīng)摒棄“機(jī)器人只是噱頭”的舊思維，轉(zhuǎn)而關(guān)注“社區(qū)機(jī)器人配置率”、“機(jī)器人產(chǎn)業(yè)集聚指數(shù)”等新興指標(biāo)，將其納入?yún)^(qū)域市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估與產(chǎn)品定位模型之中。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)