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??近期，家住長沙市望城區(qū)月亮島街道某小區(qū)的龍先生，頻繁奔波于市中心的多個(gè)樓盤看房，最終選擇了位于芙蓉區(qū)五一廣場附近的某純新盤期房項(xiàng)目作為新家。

??龍先生說，在市中心上班的他，目前每天上下班通勤需花費(fèi)不少時(shí)間，同時(shí)也想給小孩上學(xué)找個(gè)好的學(xué)校。他看中市中心這個(gè)樓盤兩點(diǎn)：一是新規(guī)產(chǎn)品的得房率；二是配有優(yōu)質(zhì)教育資源。

??在看房過程中，龍先生發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象：現(xiàn)在售樓部看房的人多了，大家買房的關(guān)注點(diǎn)也變了。以前大家喜歡問，“能不能再給點(diǎn)優(yōu)惠”，現(xiàn)在更多人關(guān)心的是“這個(gè)戶型得房率有多少”“項(xiàng)目有沒有配套好的學(xué)校”。

??盡管5月以來長沙陰雨連綿，依然未能阻擋龍先生等購房者的熱情。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月份，長沙市內(nèi)五區(qū)新房成交1712套，成交面積約24.49萬平方米，成交金額約33.25億元，分別環(huán)比增長8.15%、8.56%、9.5%，反映出長沙樓市開啟“以價(jià)補(bǔ)量”的結(jié)構(gòu)性回暖態(tài)勢。

??主城樓盤獲關(guān)注

??像龍先生這樣由近郊搬回主城區(qū)置業(yè)的，還有劉小姐。

??近期，劉小姐在長沙開福中心某純新樓盤購買了一套建筑面積125平方米的新規(guī)戶型，相當(dāng)于舊規(guī)產(chǎn)品建筑面積160多平方米的戶型，也比她目前住在長沙縣某小區(qū)的一套建筑面積143平方米住宅還寬敞了不少。

??前些年，由于長沙主城區(qū)房價(jià)高企，加上戶型面積大、總價(jià)高，不少購房者將目光投向了主城區(qū)之外的望城區(qū)、長沙縣等外圍區(qū)域。

??近年來，隨著房價(jià)理性回歸和城區(qū)界面不斷更新，置業(yè)門檻得以降低，主城區(qū)樓盤的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)。此前，主城區(qū)動(dòng)輒三五百萬元一套的住宅，如今兩三百萬元就有機(jī)會(huì)，只是需求者不少，部分樓盤可能要搖號。

??在劉小姐看來，她換房不僅要挑時(shí)機(jī)，更要挑產(chǎn)品、挑地段。

??“當(dāng)前市場環(huán)境下，主城區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”她說，地段不可復(fù)制，如果是自住，優(yōu)先考慮通勤和生活便利度；如果是優(yōu)選資產(chǎn)，依然聚焦核心地段、產(chǎn)品力過硬、教育及商業(yè)配套成熟可見，有產(chǎn)業(yè)、有人口、有資源的區(qū)域。

??好地段的品質(zhì)項(xiàng)目支撐著樓市的企穩(wěn)回升。

??從克而瑞、湖南中原研究院等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的榜單看，5月份，長沙樓市成交面積、成交金額排名前列的融華天璽、保利星宸天奕、招商序、嘉信洋湖錦璽、中建博萃府等項(xiàng)目，基本位于芙蓉、開福、洋湖垸、隆平高科等核心板塊。這表明，長沙核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目價(jià)格堅(jiān)挺，資金正加速向核心資產(chǎn)聚集。

??“開福中心一新盤125平方米新規(guī)戶型，我的客戶就沒搶到。”長沙某房產(chǎn)中介周先生表示，目前長沙市主城區(qū)配套有優(yōu)質(zhì)教育資源、價(jià)格合適的新規(guī)產(chǎn)品根本不愁賣，下手慢了，好的朝向、樓層的一下子就沒了。

??改善性需求引領(lǐng)市場

??如今購房者的置業(yè)邏輯已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。類似龍先生、劉小姐這樣的購房者，不再僅僅為了“有個(gè)家”而買房，而是為了“更好的生活”而換房。

??這種變化，也倒逼長沙開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品迭代。近年來，長沙新房主流戶型設(shè)計(jì)愈發(fā)注重人性化，在得房率、采光、通風(fēng)等維度全面提升了居住舒適度。同時(shí)，建筑外立面顏值升級，社區(qū)園林景觀也愈發(fā)精致考究。

??同時(shí)，“好房子”越來越受青睞，改善性需求正成為市場的“壓艙石”。

??克而瑞研究報(bào)告顯示，5月長沙樓市的供求比僅為0.61，這種“供不應(yīng)求”的局面并非房源稀缺，是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房源的集中入市，激發(fā)了積壓已久的改善性需求。

??從整體均價(jià)看，5月，長沙新房均價(jià)13613元/平方米。這一均價(jià)背后，也折射著市場正在經(jīng)歷的一場深刻的“結(jié)構(gòu)性分化”。

??一方面，核心板塊高品質(zhì)項(xiàng)目成交量增價(jià)穩(wěn)；另一方面，外圍區(qū)域和非核心產(chǎn)品依然需要通過性價(jià)比來吸引客戶。

??與此同時(shí)，長沙樓市新舊產(chǎn)品分化態(tài)勢凸顯，主打改善屬性的新規(guī)產(chǎn)品成交占比達(dá)到七成。受這類新品集中入市帶動(dòng)，5 月全市新房認(rèn)購量環(huán)比上漲 36%，創(chuàng)下年內(nèi)成交峰值。

??湖南中原研究院預(yù)測，6 月長沙還將迎來一批改善性新規(guī)房源上市，全市六區(qū)一縣共計(jì) 16 個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推新，總供應(yīng)約2626套，建筑面積34.35萬平方米。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，普通住宅仍是市場主流，供應(yīng)套數(shù)占比92.42%；交付形式以毛坯為主，精裝房源占比僅3%。

??湖南中原研究院表示，短期來看，長沙樓市將持續(xù)以主城區(qū)改善性房源為核心，市場結(jié)構(gòu)性回暖態(tài)勢有望延續(xù)。